Ha éppen most készülsz eladni lakásodat vagy akár venni akarsz, akkor ezt a cikket érdemes elolvasnod. Itt ugyanis megtudhatod a legfontosabbakat az ingatlanárak alakulása témában. Mikor mennek lejjebb az árak? Az ingatlanpiac összeomlása jön? Mikor dől be az ingatlanpiac? Ezekre is választ kapsz.
A vevői oldal annak drukkol, hogy essenek végre az ingatlanárak, az eladók pedig természetesen az ellenkezőjének örülnének. Kinek a vágyai fognak megvalósulni 2023-ban?
Ebben az írásomban a teljes ingatlanpiacon belül a lakáspiaci szegmens áralakulásával foglalkozom, és szinonimaként írom az lakáspiac és ingatlanpiac szavakat, ugyanarról beszélve. Tehát nem az ipari ingatlanok piacáról, se nem az irodapiacról stb. beszélek, hanem kifejezetten a lakóingatlanok áralakulását járom körbe.
Mitől függ az ingatlanárak alakulása?
Egy piacon, és ezt vélhetőleg sokan tudják, az árakat a keresleti-kínálati viszonyok határozzák meg. Ez igaz az ingatlanpiacra is. Tehát az ingatlanpiacon az ingatlanárak alakulása a kereslet és kínálat helyzetétől függ. A kínálat azt jelenti, hogy mennyi eladó ingatlan, azaz lakás és ház van, azaz mennyien akarnak eladni és mennyiért.
Az ingatlanvásárlás vásárlói oldala két nagy csoportból áll. Vannak a befektetők, akik befektetési céllal vásárolnak és vannak, akik saját célra vesznek, azaz élethelyzetükből adódóan vásárolnak. A két csoport viselkedése és vásárlási hajlandósága nem mindig esik egybe. A befektető azt vizsgálja, hol hozza a legmagasabb hozamot a befektetett egységnyi pénze, míg a másik csoport tagjainak egy élethelyzetet kell megoldani. Ilyen élethelyzet lehet, a szétköltözés, ami miatt kisebb kell, vagy az összeköltözés, ami miatt nagyobb kell stb. Összességében a vásárlók jelentik a keresletet az ingatlanpiacon. A kereslet az, hogy hányan akarnak venni ingatlant és mennyit szánnak rá. Ez pedig szorosan összefügg egy adott ország gazdasági helyzetével, demográfiájával és szabályozórendszerével-
Ingatlanárak alakulása 2022
Tavaly a következő makrogazdasági és pénzügyi körülmények hatottak az ingatlanpiac dinamikájára és ezáltal az ingatlanárakra:
1.) A tavalyi év első két negyedévében előrehozott vásárlások zajlottak az ingatlanpiacon, hiszen az elkezdődő jegybank alapkamat emelés mutatta a hitelkamatok változásának a kedvezőtlen irányát.
2.) 2022-ben jelentősen emelkedett az alapkamat, így a hitelfelvevőknek azzal kellett szembesülniük, hogy annyira magasak a kamatok, hogy inkább nem vesznek fel hitelt. Mivel megdrágultak a hitelek, a fizetőképes kereslet drasztikusan lecsökkent. Ez folyamatosan zajlott le a piacon, és a második félévben egyre csökkenő tranzakciószám mutatta ezt.
2.) 2022 olyan évként vonul be a történelembe, amikor csapás csapás után jött. Energiaválság, orosz-ukrán háború és magas infláció.
3.) Sokat romlott a magyar fizetőeszköz 2022 év folyamán, ami további lökést adott a magyar inflációnak.
4.) A gazdasági válság miatt, azon belül is a magas infláció (különösen az élelmiszerárak drasztikus növekedése) a lakosság jelentős részét nagyon kedvezőtlenül érinti. A társadalom egy részét megélhetési válság fenyegeti.
5.) Ami pozitívum az ingatlanpiac szempontjából, hogy az év végén, utolsó pillanatban kiderült: 2024 év végéig igényelhető a babaváró támogatás és a falusi CSOK is. Ez növeli a vevők mozgásterét, bár a potenciális vásárlóknak csak egy része tud élni ezekkel a támogatásokkal. Ezen kívül a lakásépítésekhez kapcsolódó áfavisszatérítés lehetősége is két évvel meghosszabbodott.
Összességében 2022-ben elkezdett kinyílni a kereslet-kínálati olló: a kínálat szűkössége helyett a vevőkből lett jóval kevesebb. A piaci törvény működött: ha a kereslet csökken, akkor az árak nem tudnak a korábbi dinamikával növekedni.
Ennek megfelelően az ingatlanárak emelkedési üteme a második félévben jelentősen csökkent, sőt bizonyos régiókban és piaci szegmensekben stagnált vagy esett.
Ingatlanárak alakulása – 2023 a vevők éve
2023 egyértelműen az új korszak kezdetét jelenti. Lezárult a növekedési lakáspiaci ciklus, ami 2015 és 2022 között történt. Ez az év a vevők éve lesz. Akik vásárolni akarnak megfelelő tőkével rendelkezve, lényegesen jobb helyzetben vannak, mint az elmúlt években.
Mik a jellemzők 2023-ban a lakáspiacon?
- Bizonytalanság.
- Kiszámíthatatlanság.
- Kivárás.
- Év elején az látszik, hogy éves szinten 25-30%-kal kevesebb vevő van a piacon.
- Eljött a vevők piaca.
- Túlkínálat.
- Fékeződik az áremelkedés bizonyos piaci szegmensekben.
- Más szegmensekben stagnálás várható.
- Kedvezőtlen adottságú ingatlanoknál pl. nagy méretű, nem energia hatékony ingatlanoknál a nominális ingatlanárak is csökkenni fognak.
Kockázatok:
- Infláció és ezzel összefüggésben a forint további romlása.
- Hitelminősítők ítélete a magyar gazdaságról. Januárban két hitelminősítő rontott Magyarország besorolásán.
- A válság esetleges mélyülése.
- Munkanélküliség emelkedése.
- Kamatszint további emelkedése.
Mivel a kereslet jelentősen csökken, ez egyértelműen elvezet a nominális árcsökkenéshez a nem jó adottságú ingatlanok esetében. Hogy ez a nominális csökkenés pontosan mikor következik be és milyen mértékű, azt nem lehet megjósolni. Nagy eltérés van a szegmensekben, továbbá minden ingatlaneladás egyedi. Sok függ az eladó motivációjától és sürgető tényezőitől. Ha sürgős valakinek az eladás egy ilyen típusú ingatlan esetében, akkor gyorsabban fog engedni az ingatlan árából.
Egyre nagyobb teret nyer az alku az ingatlanpiacon 2023-ban
Amikor az ingatlanárak alakulása szóba jön, fontos az eladói és vevői oldalnak is az, hogy vajon mennyit lehet alkudni egy lakás vagy ház árából. A leghitelesebb képet a hirdetési ár változásáról és az ár alku mértékéről a Duna House Barométer című kiadványából nyerhetjük. A 2023 januárjában kiadott, 2022 decemberéről és egyúttal 2022 utolsó negyedévéről szóló Barométerben a következőket találhatjuk az ingatlan hirdetési árakról és az alkuról az év utolsó negyedévét illetően.
Országos átlag, panellakások vonatkozásában:
- Nyugat-Magyarországon: irányárváltozás 3%, alku 5%
- Kelet-Magyarországon: irányárváltozás 1%, alku 4 %
Országos átlag, téglalakások vonatkozásában:
- Nyugat- Magyarországon: irányárváltozás 4%, alku 7 %
- Kelet- Magyarországon: irányárváltozás 3%, alku 6 %
Budapesti átlag, panellakások vonatkozásában:
- Buda: irányárváltozás 6%, alku 7%
- Pest: irányárváltozás 3%, alku 3 %
Budapesti átlag, téglalakások vonatkozásában:
- Buda: irányárváltozás 2%, alku 5%
- Pest: irányárváltozás 4%, alku 5%
- Belváros: irányárváltozás 2%, alku 5%
„Az ingatlanok energetikai korszerűsége és az alacsony fenntartási költségek fontossága az év második felében annyira felértékelődött, hogy a korszerűtlenebb otthonok tulajdonosainak a sikeres értékesítés érdekében mindinkább bele kell kalkulálniuk az elengedhetetlen átalakítások költségét a hirdetési árba, vagy kénytelenek rugalmasabbnak lenni az alkufolyamat során. A kereslet a modern, energiatakarékos és a rezsivédett ingatlanok felé tolódik.” – nyilatkozta Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője a 2022 évi árak változásáról.
Ingatlanárak alakulása 2022-2023 – Gyakran Ismételt Kérdések
Mikor omlik össze az ingatlanpiac?
Nem fog összeomlani az ingatlanpiac 2023-ban sem. Nehéz év vagy évek előtt állunk, de azért a mostani helyzet nem világvége. Igen, jelentősen csökkent a hitelezés és a kereslet is, de nem fog lenullázódni a piac. Mindig vannak emberek, akiknek lakást kell venniük valamilyen élethelyzet miatt, és valahogyan meg tudják oldani a finanszírozást. Saját tőkével, saját lakás eladásával illetve családi összefogással.
Az ingatlanpiaci szakma 90 000 – 110 000 közé várja a 2023-as lakáspiaci tranzakciószámot. Vagyis ennyi lakáspiaci adásvétel várható. A véleményem az, hogy a 90 000-hez lesz közelebb ez a szám. Ez ugyan drasztikus csökkenés a 2021-es 160 700 megvalósult adásvételi számhoz képest, de nem a végítélet.
Mikor mennek lejjebb az árak?
Itt jön be a nominál ár és reálár fogalma. Az infláció miatt a piacon több hónapja lévő, eladatlan ingatlanok reálértéke már csökkent. Hiába nem változott a nominális értéke. A valamilyen fokú pénzügyi tudatossággal rendelkezők ezt jól értik, és ők érzékenyebbek is erre. Aki viszont nem látja át, hogy mekkora fokú pénzromlás van, az nem érti, hogy ha például a tavaly nyáron meghirdetett 60 milliós ingatlanját még mindig nem adta el, akkor az reálértékben már veszített értékéből 2023 februárjában.
Bizonyos piaci szegmensekben nominálisan is csökkentek és tovább fognak csökkenni az árak, reálérték csökkenésben pedig még több ingatlan érintett.
A nagy méretű, régi építésű, energetikailag nem hatékony ingatlanok ára nominálisan is elkezdett csökkenni és ez folytatódni fog. A kis méretű lakások jól tartják az értéküket, legyen az panel vagy tégla. Ezeket gyorsan el lehet adni. Ebben az ingatlanpiaci szegmensben nem várható nominális árcsökkenés sem.
Az ingatlan mérete és a fenntarthatósága, azaz energetikai hatékonysága jóval nagyobb szerepet játszik, mint a korábbi években.
Azt is látni kell, hogy az ingatlanpiac lassan reagál, tehát idő kell, míg a tranzakciószám csökkenése elvezet az árcsökkenéshez. 2023 első felében ez már határozottabban látszani fog, mint a tavalyi év második felében.
Mikor dől be az ingatlanpiac?
Ezt egy jós tudná megmondani, én pedig nem vagyok az. Viszont azt nyugodtan merem mondani, hogy 2023-ban nem fog bedőlni. Hogy miért nem? Mert az látszik, hogy a jelenlegi kormányzat számára központi kérdés, mondhatjuk presztízs kérdés az ingatlanpiac állapota. Nem fogják hagyni. Az adósokat pedig így vagy úgy meg fogják menteni. Ami egyébként felelősségvállalás és morális szempontból rossz üzenet, de ez más kérdés.
Ingatlanárak alakulása – Mit tegyek?
Senkinél nincsen a bölcsek köve ami az ingatlanárak alakulása témát illeti. Aki azt mondja, hogy pontosan tudja, mit fog történni 2023-ban az ingatlanpiacon, és tudja valamennyi ingatlanra nézve az ingatlanárak alakulását, az nem mond igazat. Ebből kifolyólag légy óvatos az általános tanácsokkal is!
Akár eladó, akár vevő vagy az ingatlanpiacon, saját egyéni helyzetedet és céljaidat figyelembe véve döntsd el, mit tegyél! Nem lehet általános tanácsokat adni. Csak te tudod, milyen forrásaid vannak, milyen helyzetben vagy, mennyibe kerül az adott ingatlant fenntartani, mennyire biztos az állásod stb.
Itt elolvashattad a fő irányokat, a piacot befolyásoló tényezőket és ez alapján levonhatod magadra nézve a következtetéseket. Vedd figyelembe, hogy több forgatókönyv ( sokszor használják a scenárió kifejezést is erre) is lehetséges! Vizsgáld meg a saját helyzetedet több forgatókönyvre is, hiszen senki nem tudja pontosan, hogyan alakulnak az ingatlanárak a te ingatlanod vonatkozásában! Milyen forgatókönyvek lehetnek?
- Ingatlanárak stagnálnak
- Ingatlanárak csökkennek
- Ingatlanárak nőnek
A jelenleg kivárás van. Ezt lehetett látni az elmúlt hónapokban is. Akinek nem volt létfontosságú a vásárlás vagy eladás, az kivárt. Válságban az emberek elhalasztják a beruházásaikat. Ebbe beletartozhat az ingatlanvásárlás is. Viszont mindig lesznek olyanok, akiknek tovább kell lépnie, akik nem tudnak vagy nem akarnak várni.
Ha eldöntötted, hogy eladod ebben a piaci helyzetben is lakásodat vagy házadat, és nem akarsz hibázni, akkor feltétlenül olvasd el a
20 buktató ingatlaneladáskor
című tanulmányomat, és ezzel milliókat nyerhetsz! Kattints ide, ha szeretnéd megkapni a tanulmányt! Ezen kívül még ajánlom figyelmedbe az ingatlaneladás lépésről lépésre írásomat, amely megmutatja a profi ingatlaneladás folyamatát, ami abban segít, hogy maximalizálni tudd az eladási árat.
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő
Kiemelt kép forrása: pexels.com
