Ingatlan eladás menete lépésről lépésre – Adj el, mint a profik!

ingatlan eladás lépésről lépésre

Ebben a cikkben az ingatlan eladás menetét fogom bemutatni lépésről lépésre, egyszerűen és érthetően. Lakásunk eladása első ránézésre bonyolult és hatalmas feladatnak tűnik. Ezért az ingatlan eladás menete cikkem abban segít, hogy egyben lásd a folyamatot, és hogy tudd, melyik szakaszban mire figyelj oda. Ha követed a leírtakat, akkor gyorsan és a legjobb áron fogod eladni lakásodat.

Mivel egy ingatlan értékesítése életünk legnagyobb értékű tranzakciói közé tartozik, nem mindegy, hogyan mennyit hozunk ki belőle. Kövesd tehát az alábbi útmutatót, amit akár check-listának is használhatsz!

Tartalomjegyzék:

Az ingatlan eladás szakaszai

  1. Hogyan kezdj neki?
    1.1. A döntés
    1.2. Célmeghatározás
    1.3. Tervezés – erőforrás, költségek
    1.4. Stratégia
  2. Előkészületek
    2.1. Információgyűjtés
    2.2. Árelemzés – ármeghatározás
    2.3. Tulajdoni lap
    2.4. Energetikai tanúsítvány
    2.5. Dokumentáció összeállítása
  3. Az ingatlan felkészítéseHome staging
  4. Ingatlan marketing
    4.1. Célcsoport meghatározás
    4.2. Az ingatlan hirdetés elkészítése
    4.2.1. A hirdetési szöveg
    4.2.2. Fotók
    4.2.3. Alaprajz
    4.3. Az ingatlan meghirdetése
  5. Értékesítés
    5.1. Érdeklődők kezelése telefonon
    5.2. Az eladó ingatlan bemutatása
    5.3. Ajánlat – alku – megállapodás – tárgyalás
    5.4. Adásvételi szerződés
    5.5. Birtokbaadás
    5.6. Adózás
    5.7. Önkormányzati bejelentés

Összegzés

Ingatlan eladás menete: A szakaszok

ingatlan eladás szakaszai

Az első szakasz a kezdés, ami a Döntés & Tervezés nevet viseli az ábrámon. Ezt a szakaszt az eladók nagy része átugorja, pedig nagyon fontos, hogy erre a szakaszra időt szánj.

Ezt követi a következő szakasz, ami az Előkészületek nevet viseli, és ami a kutatómunkáról és rendszerezésről szól.

A harmadik szakasz a Home Staging vagy más néven az Ingatlan felkészítése. Az eladók nagy része még nem ismeri és/vagy alkalmazza Magyarországon. Legyen neked abból versenyelőnyöd, te tudod, mit jelent a home staging és alkalmazd is! Ez a szakasz már a sokféle tevékenységről, fizikai munkáról is szól.

A negyedik szakasz az Ingatlan marketing, ami a kiváló fotókról, a tökéletes ingatlan hirdetésről és az ingatlan hirdetések megjelenési helyéről szól többek között.

Végül jön a lényeg, maga az Értékesítés. Sok lépésből áll ez a szakasz, és sokaknál nagyon elhúzódik. Türelem és kitartás kell ehhez, de tulajdonképpen igaz ez az egész ingatlan eladás folyamatára.

Akkor most kezdjük el szakaszonként végig nézni az ingatlan eladás menetét lépésről lépésre! Az első szakasz a kezdéssel kapcsolatos feladatokat és tennivalókat foglalja össze.

1. Ingatlan eladás menete: Hogyan kezdj neki?

1.1. Az ingatlan eladás menete: A döntés

Az ingatlan eladás folyamatának a kiindulópontja a döntés meghozatala. Ez egyáltalán nem könnyű. A legfontosabb, hogy légy abban biztos, hogy valóban az eladás a megoldás arra a helyzetre, amiben vagy! Beszéld meg családtagjaiddal, illetve az érintettekkel!

Csak akkor szabad belevágni az ingatlan eladásba, ha biztos vagy abba, hogy az eladás szükségszerű. Nem korrekt úgy árulni egy ingatlant, hogy tulajdonképpen bizonytalan vagy abban, hogy el akarod-e adni.

Néhány ellenőrző kérdés, amit érdemes végig gondolni.

  • Lakásfelújítás nem jobb és/vagy olcsóbb megoldás?
  • Lakberendező segítségével nem lehet úgy átalakítani az ingatlant, hogy megfeleljen a céloknak?
  • Biztos, hogy ez a jó ingatlanpiaci pillanat az eladásra?
  • Ha ezt, amiben laksz, eladod, akkor utána hova fogsz költözni?
  • Ha veszel, gondold végig hogyan tudod összehangolni az eladás és vásárlást! Részben pénzügyi szempontból, részben pedig saját lakhatásod szempontjából.

Tipp:
Az ingatlan eladásnak van érzelmi vonatkozása is. Légy tisztába ezzel! Sok ingatlan eladó azért nem tudja eladni ingatlanát, mert érzelmileg nem engedte el, és ragaszkodik hozzá

1.2. Az ingatlan eladás menete: Célmeghatározás

Kulcsfontosságú lépés az ingatlan eladás menetében a cél meghatározása. Ha ugyanis nincs célod, honnan tudod, hova mész? Sok ingatlan eladási próbálkozás azért bukik el, mert az eladó nem gondolta végig a folyamat elején, hogy mi a célja. A célmeghatározás nem bonyolult dolog, de vigyázz, ne keverd össze a vágyaddal!

Külön szakirodalma van a profi célmeghatározásnak. Erről bővebben itt írtam. A célod legyen konkrét, mérhető, elfogadott, reális és időhöz között! Nézzünk példákat!

Nem specifikus célmeghatározás: ” El szeretném adni a lakásomat.”

Specifikus célmeghatározás: ” 4 hónapon belül, minimum 25 millióért el akarom adni a lakásomat, ingatlanközvetítő nélkül.”

Semmilyen szél nem kedvez annak, aki nem tudja, melyik kikötőbe tart.
Seneca

1.3. Az ingatlan eladás menete: Tervezés – erőforrás, költségek

Amikor az ingatlan eladás menetét nézzük át, szólni kell arról is, hogy az ingatlan eladás egy projekt. Nem kell ettől megijedni! Csupán arról van szó, hogy sokat segít, ha így nézel rá az ingatlan értékesítésére. Hogy miért projekt? Azért, mert nem napi, szokásos rutin tevékenység, hanem ideiglenes, aminek van határozott kezdte és vége.

Project Management Body of Knowledge (PMBOK Guide) szerint a projekt egy ideiglenesen vállalt erőfeszítés egy egyedülálló termék, szolgáltatás vagy eredmény létrehozása érdekében.

A projekt egyik jellegzetessége a célmeghatározáson kívül, amiről az előző részben volt szó, a tervezés. A tervezés elmaradása minimum időveszteséget okoz az eladási folyamat során, de lehet, hogy anyagi veszteséget is. Ha rászánod az időt a tervezésre, akkor azzal időt, energiát és pénzt is megtakaríthatsz.

1.3.1. Feladatok tervezése

Na de mégis mit kell ilyenkor megtervezni? Egyrészt a feladatokat, másrészt az erőforrásokat.

A feladatok esetében józan paraszti ésszel kezdd el összeírni a feladatokat! Ha nem tudod, milyen feladatokat lehetnek, akkor használd ezt a cikket check-listaként!

Íme néhány további tipp a feladatok tervezéshez!

  • Gondold végig, hogyan tudod a feladatokat csoportosítani!
  • Határozd meg a mérföldköveket, illetve azok határidejét! Mérföldkőnek nevezzük a projekt egyes szakaszainak a kezdetét vagy befejezését jelző tevékenység vagy esemény.
  • A lehető legrészletesebben gondoljad végig, milyen feladatok tartoznak az egyes feladatcsoportokba!
  • Elemezzed a feladatok közti összefüggéseket, van-e olyan, ami függ egy másiktól!
  • Ha a fentieket megcsináltad, az egészet rögzítsd egy Excel táblában, vagy ami praktikus számodra!

1.3.2. Erőforrások tervezése

Na, de nemcsak a feladatokat kell megtervezni, hanem az erőforrásokat is. Mi az erőforrás? Az, ami szükséges az egyes feladatok elvégzéséhez.

Gondold végig, ki fogja megcsinálni az egyes feladatokat! Nem biztos, hogy mindent magunknak kell csinálni. Ki is lehet szervezni. Nézzünk erre példát! A festést megcsinálhatod te is, de ha jobban jársz azzal, hogy a festés ideje alatt te pénzt keresel, akkor inkább festesd ki a lakást egy festővel, aki vélhetően profibban megcsinálja.

Családon belül érdemes hadi tanácsot ülni és együtt átbeszélni, ki melyik feladatért felel, illetve ki fogja össze az egészet (vagyis ki a projekt vezetője).

Az erőforrás tervezésénél a ki kérdésen túl meg kell válaszolnunk a mennyibe kerül kérdést is, vagyis az anyagi erőforrásokat is becsléssel tervezni kell. A projekthez rendelt, tervezett költségek összessége a költségvetés.

1.4. Az ingatlan eladás menete: Stratégia

Minek ide ilyen magasröptű kifejezések? Nyugi, mindjárt egyszerűen elmondom a lényegét. Azt viszont nagyon fontos megértened, hogy a kezdési szakasz része azt végig gondolni és eldönteni, milyen stratégiával akarod eladni az ingatlant. Kezdjük a stratégiával, mert ez egy olyan szó, amit rendszeres félreértenek vagy rosszul használnak a hétköznapi életben.

A stratégia nem valami megfoghatatlan, misztikus, magasabb rendű kifejezés, amit a hétköznapi ember nem érthet meg. A stratégia a Wikipédia szerint “a cselekvések egy hosszabb távú terve egy bizonyos él elérése érdekében”. Még egyszerűbben a stratégia az út, ami a célhoz visz.

Milyen stratégiákat választhatsz? A teljesség igénye nélkül íme néhány eladói stratégia:

  • Mivel nincs ideje, energiája rá, ezért az ingatlan eladó nem akar foglalkozni az ingatlan eladással, és megbíz egy ingatlanközvetítőt az eladással. Kulcsot is ad az ingatlanosnak, hogy ne kelljen ott lennie a mutatásnál.
  • Mivel nem ért hozzá és bizalmatlan idegenekkel szemben, ezért az ingatlan eladó egy ingatlanközvetítőt bíz meg az eladással, de mindig ott van a lakás mutatásánál.
  • Mivel hallott már a home stagingről vagy alkalmazta is korábban, az eladó felkészíti ingatlanát az eladásra. Van tapasztalata az ingatlan eladásban. Ezért, és mivel a home stagingelt ingatlanokat lényegesen könnyebb eladni, úgy dönt, egyedül adja el az ingatlanát.

Sokféle indokkal többféle módon dönthetnek az ingatlan eladók. Mindenki saját tapasztalata, hozzáállása, élethelyzete alapján dönti el, hogy melyik utat választja.

Statisztika:
A Duna House egyik vezetője szerint az ingatlan adásvételek 70%-a ingatlanközvetítő nélkül zajlik le.

2. Ingatlan eladás menete: Előkészületek

A lakás eladásnak ebben a szakaszában különféle papírmunkákat és kutatómunkákat végezzük. A későbbi siker érdekében egyik részét se hagyd ki! Az egyes pontok sorrendje felcserélhető, illetve ha van rá erőforrásunk, akkor mehetnek párhuzamosan is.

Ez a – nevezzük számítógépes és ügyintézős – szakasz mehet párhuzamosan az ezt követő nagyobb szakasszal, amit home stagingnek hívunk, ami az ingatlan eladásra történő felkészítését jelenti. Míg abban a szakaszban a lakást készítjük fel, ebben a szakaszban az eladó készül fel papírral, gondolatokkal és fejben.

2.1. Az ingatlan eladás menete: Információgyűjtés

  • Vizsgáld meg az ingatlanpiacot! Olvass utána, hogy mi a helyzet általában, illetve konkrétan abban a földrajzi régióban, ahol a te ingatlanod található! Jó forrásokat lehet találni a portfolio.hu-n, a hvg.hu-on, és az egyes ingatlan irodák honlapjain is pl. Balla Ingatlan.
  • Érdemes valamennyire utána járni és megtudni, hogy vannak-e vagy lesznek-e a jövőben olyan gazdasági folyamatok, intézkedések, amelyek valamilyen módon befolyásolják az ingatlanpiacot és az ingatlan árakat. Például jogszabályok, adók bevezetése vagy ÁFA változás stb.
  • A közvetlen környezetben is hasznos körbenézni. Például épül egy óvoda vagy iskola a közelben. Ha elég messze annyira, hogy nem kell az építkezés zaját hallgatni évekig, akkor ez mindenféleképpen pozitívum, amennyiben ingatlanod célcsoportja gyerekes családok.
  • Az információgyűjtés nemcsak a külvilágra vagyis a környezetre vonatkozik, hanem saját lakásunkra vagy házunkra is. A legtöbb esetben szükséges egy kis házi kutatómunka ahhoz, hogy összeállítsuk ingatlanunkkal kapcsolatos legfontosabb információkat. A teljesség igénye nélkül íme néhány kérdés, amit a vevők is feltehetnek. Praktikus ezeket egy dokumentumba összerendezni. Kelleni fog a hirdetéshez és a vevőkkel folytatott tárgyaláshoz is.
    • Mikor épült a ház/épület?
    • Mi az építés anyaga?
    • Ha nem új vagy 10 éven túli, akkor mikor lett felújítva?
    • A felújítás részleteit is jó tudni évre lebontva pl. nyílászárók cseréje, elektromos hálózat felújítása stb.
    • A jelenleg fűtés mikor lett kialakítva? Ennek a műszaki részletei?
    • Bármire a házban vagy lakásban van-e garancia?
    • Társasháznál hasonlóképpen a felújítása részletei nagyon fontosak. A nem tudást is beárazza egy felkészültebb vevő.

2.2. Az ingatlan eladás menete: Árelemzés – ármeghatározás

A lakás eladás menetének az ár meghatározása az egyik legnehezebb része, és az eladók sokszor elnagyolják ezt a feladatot. Márpedig az árat meghatározni egyáltalán nem könnyű, hiszen minden ingatlan más és más, tehát nem összehasonlítható, mint egyéb termékek.

Logikus, hogy senki nem szeretné alacsonyabb áron eladni az ingatlanát, mint amennyiért a piacon elkelne. Ezért inkább a túlárazás jellemző az ingatlanpiacon. Érzelmi okok is belejátszanak a túlárazásba, mivel az eladó túlbecsüli a saját ingatlanát.

A lényeg, hogy kerüld az alul értékelést és a túlértékelést is. Ha túlértékeled vagy túl magasra árazod lakásodat, akkor garantáltan tovább fogod árulni azt, akár évekig is. Szélsőséges esetben, ha kitartasz irreálisan magas árad mellett, sose fogod eladni.

Na, de hogyan árazd be jól az ingatlanodat? A rövid válaszom: alapos kutatómunkával és esetleg szakember segítségének igénybevételével. Ilyen szakember lehet egy ingatlan értékbecslő. De azt fontos tudnod, hogy a bölcsek köve nincsen az ingatlan értékbecslő kezében sem. Láttam olyan esetet, amikor az eladó két ingatlan értékbecslő véleményét is kikérte, és sokmilliós különbség volt a két becslés között.

Tipp:
Különböztesd meg a hirdetési árat és a tényleges eladási árat! Sokan ezeket összemossák és egynek tekintik. Az ingatlan.com-on és egyéb hirdetési portálokon szereplő áraknak sokszor köze nincs a realitáshoz, tehát csak orientációnak használd, de azt is nagyon óvatosan!

Az ármeghatározás a lehető legobjektívabb legyen! Ne intézd el azzal, hogy néhány hirdetési árat megnézel, és az alapján már ki is találod az árat! Az se helyes, ha a saját költségeidet próbálod érvényesíteni.

Akkor mit tehetsz?
– Próbálj árinformációt szerezni a környékbeli hasonló ingatlanokról! Ez nem könnyű, de nem is lehetetlen.
– Az ingatlan hirdetési portálok hasonló ingatlanainak a főbb adatait és árait írd ki egy táblázatba, és elemezd, hogy mennyiben térnek el plusz vagy mínusz irányban a te ingatlanodtól. Korrigáld eszerint az átlagárat, és vedd figyelembe azt is, hogy ezek csupán hirdetési árak, tehát jó esetben is 10-15%-kal magasabb a realitásnál!
– KSH és NAV adatbázisból szerezz adatokat!

Amikor az árakról gondolkodsz, döntsd el, hogy mennyi a hirdetési árad (irányárnak is szokták hívni), de legyen egy minimum árad is, ameddig hajlandó vagy lemenni!

2.3. A lakás eladás menete: Tulajdoni lap

A tulajdoni lapnál semmit se számít egy több évvel ezelőtti keltezésű példány. Mindig friss tulajdoni lap kell, ha érdemi információra van szükségünk, vagyis ha ellenőrizni akarjuk az adatokat.

A tulajdoni lap az ingatlan személyi igazolványa. Ez az ingatlan eladás egyik fő dokumentuma. Mindenképpen javaslom, hogy már az előkészületi szakaszban töltsd le online és nézd meg!

Meglepetések is érhetik az embert, úgyhogy érdemes ezzel mihamarabb szembesülni! Minden egyes bejegyzést nézzünk végig! Ha megtaláljuk egy bejegyzésre vonatkozólag a törlési időpontot, akkor az a bejegyzés már nem érvényes. Ha a tulajdoni lap nem aktuális adatokat tartalmaz, akkor a megfelelő úton módon töröltetni kell azokat.

A tulajdoni lapot a legegyszerűbben a Földhivatal Online felületén tudod letölteni. A tulajdoni lappal kapcsolatos minden fontos tudnivalót ebben a cikkben részletesen leírtam, benne a letöltési lépéseket is.

2.4. A lakás eladás menete: Energetikai tanúsítvány

Az energetikai tanúsítvány egy olyan okmány, mely megmutatja az adott ingatlan energetikai hatékonyságát. A kivételektől eltekintve kötelező elkészíteni a lakóingatlanok esetében. A számát pedig be kell írni az adásvételi szerződésbe. Továbbá egy példányt át kell adni a vevőnek.

Érdemes az előkészítő szakaszban túlesni ezen, hogy ne legyen kapkodás belőle, amikor már az adásvételi szerződés aláírásáról van szó. Sok szolgáltató közül lehet választani, így az árak a kezdetekhez képest már normalizálódtak.

Minden részletet az energetikai tanúsítványról itt olvashatsz.

2.5. A lakás eladás menete: Dokumentáció összeállítása

Többféle fontos dokumentumot gyűjts össze, ha gördülékenyebbé akarod tenni az eladást! Kérdezheted, hogy miért van erre szükség? Azért, amit sajnos sok ingatlan eladó nem ért meg. Mert a vevő van a középpontban! A vevő nem egy kiló kenyeret vesz, nem 100 Ft-ot fog fizetni, hanem súlyos 10 milliókat fizet ki. Tessék megérteni, hogy szüksége van sok-sok információval a kapcsolatban!

Ezekre az információkra szüksége lesz a vevőkkel való tárgyalás során. A felkészült érdeklődők sok-sok kérdést fognak feltenni, illetve kérek, hogy betekintést kapjanak ezekbe az iratokba.

Ezeket a dokumentumokat keresd meg és rendezd össze egy dossziéba! Van, ami házra vonatkozik és van, ami lakásra:

  • Építési dokumentumok
  • Felújítással kapcsolatos dokumentumok
  • Számlák és hozzájuk kapcsolódó garanciák
  • Alapító okirat (Társasháznak kell legyen )
  • Szervezeti és Működési Szabályzat (amennyiben van ilyen a társasháznak)
  • Határozatok vagy Határozatok könyve (társasház esetében)
  • Házirend (amennyiben van ilyen a társasháznak)

A következő kérdésekre keress választ a fenti dokumentumok valamelyikében (vagy bárhol máshol)!

Társasházi lakás esetében néhány példa:

  • Lehet-e háziállatot tartani?
  • A többi lakónak van-e elővásárlási joga?
  • Rövid távú szálláskiadás, Airbnb engedélyezett-e vagy tiltott?
  • Mekkora tartaléka van a társasháznak?
  • Milyen ház felújításokat végeztek már el (pl. tetőszigetelés, elektromos hálózat felújítása stb)?
  • Milyen felújításokról hozott már a társasház határozatot?

3. Ingatlan eladás menete: Home staging

A home staging szó szerinti jelentése az otthon színpadra állítása. Tényleges jelentése pedig az ingatlan felkészítése eladásra vagy bérlésre.

Mi a home staging, vagyis az ingatlan felkészítés haszna?

  • Gyorsabban, azaz rövidebb idő alatt lehet eladni egy home stagingelt, azaz felkészített lakást, mint egy nem felkészített lakást. Gyorsaságnak értéke van, hiszen hamarabb a zsebben van a pénz, másrészt pedig nem kell az eladónak további energiákat, időt az eladásra fordítania.
  • Az eladhatatlanból leadható válik az adott ingatlan.
  • A piaci árnál magasabb áron lehet eladni a felkészített lakásokat, házakat.
  • A felkészített ingatlanok hirdetése kitűnik a kínálatból, kiemelkedik a tömegből, és ezáltal sokkal több emberhez eljutnak. Miért fontos ez? Mert minél több ember látja a hirdetést, annál hamarabb meglesz az az egy, aki végül a vevő lesz.

Mivel az ingatlan felkészítése egy külön nagy téma, ezt itt nem részletezem, viszont javaslom a következő cikkek elolvasását:

Home staging jelentése

Home staging tippek

Milyen a fürdőszoba home staging?

Mi nem home staging?

Döntő az első benyomás ingatlan eladásnál is

Home staging árak

Na, de mennyibe kerül a home staging? Kérdezed jogosan. Nos, klasszikus home staging esetében max. az ingatlan értékének 1-5%-a. Meggyőződésem, hogy jó állapotú, felújított, újszerű vagy új ingatlanoknál mindenféleképpen érdemes mérlegelni a home staging alkalmazását. De ha erre nincs mód, akkor is rendrakás, a selejtezés, a takarítás és ez ingatlan ezt követően történő fotózása és értékesítése is sokat számít.

4. Ingatlan eladás menete: Ingatlan marketing

4.1. Célcsoport meghatározás

Az ingatlan értékesítés folyamatában fontos lépés, hogy legyen célcsoport meghatározás. Ha van célcsoport, akkor az ingatlant annak megfelelően lehet és kell is tálalni. És az ingatlan hirdetésben is meg kell szólítani őket.

A célcsoport meghatározása azt jelenti, hogy beazonosítjuk, kik azok, akik pont ilyen ingatlant keresnek.

Néhány példa a célcsoportra: egyetemisták, fiatal párok (gyerek nélkül), családok kis gyerek(ek)kel, családok nagyobb gyerekekkel, egyedülállók, befektetők, nyugdíjasok.

Ezeket a kérdéseket érdemes végig gondolni a célcsoport meghatározásánál:

  • Hány szobás a lakás?
  • Ki keres a környéken?
  • Milyen az infrastruktúra?
  • Milyen a közlekedés?
  • Van-e lift?
  • Kik a szomszédok?
  • Az eladó miért vette annak idején?

A célcsoport meghatározás nagyon elegánsan, talán tudományosan is hangzik, de valójában ennél egyszerűbb dologról van szó. Azt jelenti, hogy beleképzeljük magunkat a vevők helyébe. Megpróbáljuk megérezni, kitalálni az igényeiket, illetve beazonosítani azt, hogy kik azok, akiknek az igényeit az ingatlan és a környéke kielégíti.

4.2. Ingatlan hirdetés elkészítése

Gondolkodtál már rajta, hogy mi az ingatlan hirdetés célja? Sokan azt gondolják, nyilván az ingatlan eladása. Persze végső soron azt szolgálja, de az ingatlan hirdetés közvetlen célja az, hogy a hirdetés felkeltse az érdeklődő figyelmét, és ezért megnézze az ingatlant.

Ki kell emelnem itt valamit, amit nem szoktak végig gondolni az emberek. Nem az a cél, hogy rengeteg érdeklődő megnézze a meghirdetett ingatlant! Az a cél, hogy az érdeklődők a lehető legpontosabb képet kapjanak az ingatlanról, és azok nézzék meg, akik tényleg ilyen ingatlanra vágynak. Ne felejtsük a fő szabályt: egyetlen egy vevőre várunk!

4.2.1. Hirdetési szöveg

A hirdetési szöveg megírásának az alapfeltétele, hogy előre összegyűjtsd az információt az ingatlannal kapcsolatban. Ha ezt a feladatot az előkészületek részeként elvégezted, akkor most könnyebb a dolgod.

Milyen a jó hirdetési szöveg?

  • A célcsoporthoz szól.
  • Strukturált, azaz nem ömlesztve van az információ, hanem részekre szedve könnyen olvasható.
  • Teljeskörű, vagyis tartalmazzon minden olyan információt, ami alapján az érdeklődő eldöntheti, hogy az ingatlan neki való.
  • Érzelmeket közvetít, hiszen az ingatlanvásárlás elsősorban érzelmekről szól. Leírás is keltse fel a vágyat!
  • Figyelemfelkeltő.

Az ingatlan hirdetési tudnivalókról bővebben itt írtam.

4.2.2. Fotók

A fotók kulcsfontosságúak ingatlan eladásnál. Nem lehet elégszer hangsúlyozni. Profi ingatlan fotóstól a tippeket itt olvashatod el.

4.2.3. Alaprajz

Ingatlan hirdetéshez elengedhetetlen az informális alaprajz. Tehát nem műszaki alaprajz kell, hanem informális! Olyan, amin egy földi haladó is ki tud igazodni. Egyszerű, méretarányos alaprajz, amin látszanak a következők:

  • Helyiségek neve
  • Helyiségek mérete
  • Ajtók bejelölve
  • Ablakok bejelölve
  • Bejárati ajtó

Az interneten több ingyenes program is rendelkezésre áll, melyek segítségével könnyedén el lehet készíteni az informális alaprajzot. Sokan használják ezt: SweetHome3D.

4.3. Az ingatlan meghirdetése

És akkor itt van a lakás vagy ház eladás menetének az egyik legizgalmasabb pillanata: miután meghirdetjük az ingatlant, hogyan reagál a piac, elkezd-e csengeni a telefon.

No de, hol is érdemes meghirdetni az ingatlant? El kell különíteni az offline és online módszereket.

Valószínűleg azt mindenki sejti, hogy az internetes hirdetést azaz az online módszereket ma már nem lehet kihagyni. Sőt, mára már övék a vezető szerep. Rengeteg ingatlan hirdetési portál van már manapság. Ezért felmerülhet a kérdés: melyiket használjuk?

Van egy mondás, miszerint, aki nem jelenteti meg hirdetését az ingatlan.com-on, az nem is akar eladni. Ebben sok igazság van. A nagy hirdetési portálok között a legfontosabb, hogy az ingatlan.com-on megjelenjen a hirdetésed.

Statisztika:
Az ingatlan.com 60-70%-os piaci részesedésével piacvezető az internetes ingatlan hirdetések piacán.

Ebből a cikkből megtudhatod, mely ingatlan hirdetési portálok a piacvezetők! Ez segít abban, hogy eldöntsd, hol hirdesd meg lakásodat.

Tipp:
Vezesd egy táblázatban, hogy mikor melyik hirdetési portálra tetted fel a hirdetésedet! Figyeld a statisztikákat! Ha kell, akkor változtass rajta! Ha érkezik hozzá kérdés, azt válaszold meg!

Az internetes módszereknél ne felejtkezzünk meg a Facebook Marketplace-ről és egyéb Facebook csoportokról sem, ahol az ingatlan eladó fotókkal együtt teheti fel a hirdetését!

A barátokat, ismerősöket is kérjük meg, vigyék hírét ingatlan eladásunknak! Ezenkívül a hirdetőtábla vagy más néven molinó is nagyon jó eszköz. Az ingatlan.com és az otthontérkép.hu a csomagjaihoz automatikusan adja.

5. Ingatlan eladás menete: Értékesítés

Az ingatlan értékesítés következő és egyben befejező szakasza az értékesítés, mely az alábbi lépésekből áll.

5.1. Az ingatlan eladás menete – Érdeklődők kezelése telefonon

Miután feladtad a hirdetést, az érdeklődők keresni fognak telefonon. A telefoncsörgés jó visszajelzés arra, hogy jó-e a hirdetésed, a fotóid és az ár.

Néhány tipp az érdeklődők kezeléséhez:

  • Hagyd, hogy az érdeklődő kérdezzen!
  • Csak arra válaszolj, amit kérdez!
  • Hagyd, hogy a beszélgetést az érdeklődő vezesse!
  • Várd meg, amíg ő eljut oda, hogy időpontot kérjen a megtekintésre! Ha nem kér időpontot, akkor valamiért mégse az ő esete a lakásod.
  • Semmiképpen ne menj bele egy telefonos alkudozásba! Először lássa valaki az ingatlant, aztán tegyen ajánlatot!
  • Mindig úgy beszélj az érdeklődővel, hogy nyugodtak a körülményeid, és teljes mértékben oda tudsz rá figyelni!
  • Egy táblázatban rögzítsd az érdeklődők főbb adatait (pl. név, elérhetőség, milyen kérdései voltak stb.)

5.2. Az ingatlan eladás menete – Az ingatlan mutatása

Először is kezdjük azzal ennek a lépésnek az ismertetését, hogy hogyan készülj fel az érdeklődők fogadására!

  • Rakj rendet és takaríts ki alaposan! Ha felkészítetted lakásodat az eladásra, akkor ez nem lesz nehéz. A lényeg, hogy megközelítőleg ugyanaz legyen a valóságban, mint a fotókon. (Persze, ha nem felkészített állapotot fotóztál, akkor az jó, ha annál jobban mutatsz élőben.)
  • Szellőztess ki! Soha ne legyen mutatáskor kellemetlen szag.
  • Húzd el a függönyöket! Legyen világosság! Ha nincs, akkor kapcsold fel a villanyokat!
  • Rakj el mindent a ruhaszárítóról és az edényszárítóból! Mindent rakj el, amit zavarja a hangulatot, életérzést!
  • Ne legyen kisállat vagy kisgyerek otthon a lakás bemutatásakor!
  • Ha meg tudod oldani, legyen valamilyen finom illat! Például kávé, sütemény, pogácsa.
  • Csak az legyen otthon, aki tényleg kell a lakás megmutatásához!
  • Tegyél egy friss virágcsokrot vázába egy központi helyre!

Hogyan viselkedj, mit csinálj az ingatlan mutatásakor?

  • Ekkor is az lebegjen a szemed előtt, hogy a vevő van a középpontban!
  • Készíts cipővédőlábzsákot (gyógyászati segédeszköz boltokban is kapható), hogy ne utcai cipőben menjenek be lakásodba a látogatók!
  • Hagyd, hogy az érdeklődő nézelődjön!
  • Nem kell folyamatosan beszélni. Ne sztorizz!
  • Hagyd, hogy a vevőjelölt beszéljen! Próbáld megtudni a mozgatórugóit!
  • Ha negatív megjegyzést tesz, viseld el! És általában: tedd félre az érzelmeidet! Ne sértődj meg!
  • Miután elment az érdeklődő, a telefonoknál elkezdett táblázatba vezesd be a látogatás időpontját, és az elhangzottakból a lényeget!

5.3. Az ingatlan eladás menete: Ajánlat – Alku -Tárgyalás – Megállapodás

Nos, ez a rész a lakás eladás menetének a taktikus része. Itt a pszichológia, az érzelmek, a megérzések és a gyakorlat is sokat számíthatnak.

Ha egy érdeklődő érdeklődést mutat, és az árat szóba hozza, illetve annak csökkentését, sose menj bele abba, hogy te kezdd el az árat csökkenteni! Ha valakit érdekel az ingatlan, tegyen ő ajánlatot! Legjobb, ha írásban ad ajánlatot. Ez persze jogilag semmire sem kötelez, de valamilyen szándékot azért mutat.

Íme néhány gondolat és tanács, hogyan tárgyalj, és juss el a megállapodásig:

  • Őrizd meg végig a hidegvéredet! Nem szabad azt gondolni, hogy nincs több lehetőséged, ha az éppen aktuális vevőjelölttel nem jön össze a megállapodás. Majd jön egy következő!
  • Soha ne áruld el, hogy meddig tudsz elmenni!
  • Készülj arra, hogy több lépcsős lesz az alkufolyamat! (De persze lehet, hogy egy körben sikerül a megállapodás.)
  • Nemcsak az árról szól a megállapodás. A többi fontos feltétellel is összekapcsolhatod az árat. Például: Amikor engedsz valamennyit az árból, kérd a fizetési határidő rövidítését! Ha neked fontos egy adott birtokbaadási időpont, akkor azt illeszd bele a tárgyalásba!
  • Ha részletkérdéseken fennakadás van, akkor törekedj ezek megoldására, hiszen a nagy kérdés (az ár és a vevő szándéka) a lényeg, amire fókuszálni kell. Például nem érdemes azon huzakodni egy 40 milliós ingatlannál, hogy maradjanak a lámpatestek vagy nem!
  • Koncentrálj a számodra lényeges feltételekre (ár, fizetési határidő, birtokbaadási időpont), és egyúttal legyél rugalmas a számodra kevésbé fontos kérdésekben!

5.4. Adásvételi szerződés

A korrekt adásvételi szerződés az ingatlan eladás menetének kritikus momentuma. Ekkor ölt testet egy jogi dokumentumban az, amiben a felek megállapodtak. Az adásvételi szerződés elkészítése ügyvéd feladata. Ügyvédi ellenjegyzés nélkül az ingatlan adásvételi szerződés nem adható be a Földhivatalhoz. Jellemzően a vevő hozza az ügyvédet és ő is fizeti.

Régebben az ügyvéd mindkét felet képviselte. Ez azonban megváltozott. Ezért mindenképpen nézesd át a szerződés tervezetet aláírás előtt a saját ügyvédeddel!

A tudatosság jegyében ne feledd, hogy ez a TE szerződésed, vagyis érezz felelősséget azzal kapcsolatban, hogy alaposan elolvasod, és ha nem értesz valamit, akkor megkérdezed a szerződést készítő ügyvédet. Ha valamilyen szerződéses ponttal nem vagy elégedett, mert úgy érzed, hogy az hátrányos rád nézve, akkor jelezd ezt és törekedj annak megváltoztatására, figyelembe véve az ügyvéded tanácsát.

A szerződés aláírására jellemzően a szerződést készítő ügyvéd irodájában szokott sor kerülni. Az aláírásra vidd magaddal az energetikai tanúsítvány egy példányát, mert az át kell adnod a vevőnek. A száma pedig bekerül a szerződésbe, ezért azt már korábban meg kell adnod a szerződést készítő ügyvédnek.

5.5. Birtokbaadás

A birtokbaadás a lakás eladás menetének fontos pillanata, ugyanis az ingatlan ekkor kerül át fizikailag a vevő tulajdonába. Továbbá az eladó ilyenkor átadja az ingatlan kulcsait.
A kiürített és tiszta (igen, úgy gondolom, az úgy korrekt, hogy egy tiszta ingatlant ad át az eladó a vevőnek) ingatlanban a felek leolvassák a mérőórák állását, és ezt írásban is rögzítik a Birtokbaadási Jegyzőkönyvben. Az interneten ilyen formanyomtatvány letölthető.

A felek az óraállásokat és a kulcsok átadását aláírásukkal igazolják a jegyzőkönyvben. Két tanú is legyen, mert a közüzemi szolgáltatók jellemzően ezt kérik!

Ha gépesített állapotban adsz el egy ingatlant, akkor segítség a vevőnek, ha a használati utasításokat és garanciális papírokat (amennyiben van ilyen) összegyűjtöd és ezeket is átadod a vevőnek.

A különböző szolgáltatóknál (gáz, áram, víz, szemétszállítás stb.) a tulajdonos váltás bejelentését általában mindkét fél intézheti, de érdemes egyeztetni a felek között. A birtokbaadási jegyzőkönyvön szereplő óraállásig a fogyasztást az eladó fizeti, utána pedig már a vevő.

5.6. Adózás

Az ingatlan eladás menete záró lépései közé tartozik az adózás témakörének az áttekintése. Az ingatlan értékesítéséből keletkezett jövedelem adóköteles, tehát az eladónak személyi jövedelem adót kell fizetni. De nem minden esetben. Ehhez fontos, hogy az eladó, már az eladás elhatározásakor tisztában legyen azzal, hogy kell-e majd adóznia vagy nem. A részleteket az ingatlan eladás utáni adózásról itt foglaltam össze.

Fő szabály, hogy amennyiben az ingatlan eladása a szerzéstől számított öt éven belül kerül eladásra, akkor adózni kell utána. Amennyiben öt évnél régebbi a szerzés, akkor az eladásból származó jövedelem után nem kell adózni.

A részleteknek a NAV Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek című 09 információs füzetében nézhetsz utána. Ha bizonytalan vagy az adózási kérdésben, keress egy ehhez értő szakembert!

5.7. Önkormányzatnál bejelentés

Az adásvétel után mind az eladónak, mind pedig a vevőnek a helyi önkormányzat adóhatósága felé bejelentést kell tennie az adatok változásáról. Ennek a határideje az adásvételt követő év január 15.

Ingatlan eladás menete – Összegző gondolatok

A fentiekből megérthetted az ingatlan értékesítés menetét és minden egyes lépését. Bízom benne, hogy világossá vált, mit mikor kell tenni. Igyekeztem arra is felhívni a figyelmet, hogy mire figyelj különösen az egyes fázisokban.

Ki szeretném emelni, amire nem biztos, hogy gondoltál: az ingatlan eladás folyamata nemcsak a számokról szól, hanem az érzelmekről is. Az ingatlan eladás első szakaszai arra is jók, hogy az eladó lelkileg is felkészüljön az ingatlan eladására, az elengedésre. Mert bizony sokszor nincsen rá készen az eladó, hogy elengedje lakását vagy házát. Ez esetben évekig fogja árulni.

Ha a fenti lépéseket követed, akkor az eredmény nem marad el.
Sikeres ingatlan eladást kívánok!

Szeretnéd a legtöbbet kihozni lakásod vagy házad eladásából? Kérd ingyenes tanulmányomat, amiből megtudhatod, milyen hibákat követnek el az ingatlan eladók, és ezzel milliókat spórolhatsz. Kattints és máris a tiéd a 20 buktató ingatlan eladáskor című tanulmányom!

Tipp:
A cikkben belinkeltem több korábbi blogbejegyzésemet. Érdemes azokat is elolvasnod, ha egyes témarészek mélyebben érdekelnek.

A kiemelt kép forrása: Magyari Éva

Oszd meg másokkal is!