Nem boldogulsz lakásod eladásával Budapesten? Lehet, hogy néhány tévhit korlátoz, és ezek gátolnak meg a sikeres eladásban? Tudd meg, mik ezek a tévhitek, és tanulj ebből! Hiszen ezek korlátoznak és meggátolnak a siker elérésében.
Miért fontos tisztában lenned az ingatlaneladási tévhitekkel Budapesten? Nos, a főváros lakáspiaca nem homogén piac: a kerületek, árazási trendek és vevői elvárások folyamatosan változó rendszerében könnyű hibázni. A piaci kilengések követése és a helyi folyamatok megértése elengedhetetlen. A szakértők szerint az eladási ár meghatározásában, a megfelelő hirdetési stratégia kialakításában és a piac ismeretében rejlik a siker kulcsa.
Tévhit #1: Minden lakás gyorsan elkel a fővárosban
Valóság: Az eladási idő nagyban függ a lakás állapotától, árszintjétől és lokációjától. Egy szépen felújított belvárosi vagy budai lakás gyorsan elkelhet, de egy külvárosi, felújításra szoruló ingatlan hónapokig is “beragadhat”. Ezt különösen fontos figyelembe venni Budapesten, ahol a vidékihez képest a lakáspiaci kínálat minősége magasabb, mint vidéken.
Ha szeretnéd, hogy budapesti lakásodat vagy házadat gyorsan eladni, de közben maximálnád is az eladási árat, akkor kérd online ingatlaneladási tanácsadásomat! Ez a hirdetés megkezdése előtt is sokat segít. Ha pedig már 1-2 hónapja nem tudod eladni, akkor aranyat ér. Több budapesti ügyfelem, akik már egy ideje sikertelenül hirdették ingatlanukat, az online konzultáció segítségével sikeresen eladták.
Tévhit #2: A szomszéd most adta el 52 millióért, az enyém is ennyit ér
Valóság: A piaci ár ugyanazon épületen belül is eltérhet, függően annak méretétől, állapotától és egyéb adottságaitól. Így néhány méterrel arrébb már egészen más lehet az árszint.
Azért, mert a szomszédban Józsi 52 millióért adta el a lakását, egyáltalán nem biztos, hogy a tiéd is annyit ér. Hogy miért téveszme ez? Feltételezve azt, hogy Józsi tényleg 52 millióért adta el a lakását, és nem lódított, több dolgot is figyelembe kell venni.
Józsi lakása nem pont olyan, mint a tiéd. Józsié felújított, a tiéd meg csak jó állapotú. Józsi lakása 65 m2, a tiéd 56 m2. Az első emeleti, a tiéd pedig harmadik emeleti, és nincs lift a házban. Józsi lakása panorámás, a tiéd az udvarra néz. Sorolhatnám még. Egy szó, mint száz, két eltérő lakásról van szó, eltérő adottságokkal, ami eltérő árat fog eredményezni.
Tévhit #3: A fotók nem számítanak
Valóság: Bár sokan képek nélkül adják fel hirdetésüket, rosszul teszik. A vizuális első benyomás ugyanis döntő. Az ingatlan.com cikke szerint is az ingatlanhirdetés főszereplői a fotók, és egy jó lakáshirdetés az alaprajzon túl nem nélkülözheti a minőségi képeket. A jó fotók egyszerre növelik az érdeklődési rátát és rövidítik az eladási időt.
Gondold csak végig! A lakás kereső böngészi az ingatlanportálok hirdetéseit, hetek vagy akár hónapok óta. Már halálosan elfáradt a sok hiábavaló körtől, a gyenge hirdetésektől. Nincs már se kedve, se ideje, se energiája, hogy azokkal a hirdetésekkel foglalkozzon, ahol nincsenek fényképek.
Az első benyomás meghatározó. Nemcsak két ember találkozásakor, hanem bármikor, így ingatlan kereséskor is. A fényképekkel megjelenő hirdetéseknek sokkal nagyobb esélyük van emlékezetes benyomást tenni az érdeklődőkre.
A budapesti lakáseladóknak is egyik tévhite, hogy mivel ott van a kezükben a tökéletes okos telefon, azzal ők is képesek kiváló fotókat készíteni. Hát nem, ez tévhit. Ingatlanosok és magánszemélyek egyaránt az esetek legnagyobb részében nem jó vagy nem elég jó fotókat készítenek az eladandó ingatlanokról.
A kiváló fotóknak óriási szerepe van az ingatlan gyors eladásában, úgyhogy ne becsüld le ezt a témát! Egy enteriőr fotós által készített fotók teljesen más színben tüntetik fel az ingatlant, mint az amatőr fotók, és ezáltal jelentősen megnövelik az eladási esélyeket. Amikor fotókról beszélünk, több szempontot is hangsúlyozni kell:
- A hirdetésben mindig legyenek fotók.
- A fotók jól mutassák be az ingatlant és annak környékét.
- Rendezett, tiszta állapotot mutassanak a fotók (minimum!).
- A fotók legyenek jó minőségűek! Amennyiben erre mód van, profi fotóssal csináltasd őket!
Itt olvashatsz ingatlan fotózási tippeket.
Tévhit #4: Nem kell home staging, úgyis elmegy a lakás Budapesten
Valóság: A home staging – vagyis az ingatlan professzionális felkészítése az eladásra – akár milliókkal növelheti egy budapesti lakás árát. Ezzel lehet igazán kitűnni különösen kompetitív fővárosi piacon. Tehát persze, „elmegy a lakás” – de nagyon nem mindegy, hogy kihoztad-e a maximumot belőle. Home staging nélkül biztos nem.
Mi az a home staging, és miért számít?
A home staging lényege, hogy egy eladásra szánt ingatlant úgy alakítunk át – kitakarítjuk, rendezzük be, semleges dekorációval dekoráljuk és praktikusan elhelyezett bútorokkal – hogy azt minél vonzóbbá tegyük a vevők szemében. Ez nem egyszerű dekorálás, hanem tudatos piacra-prezentálás.
Ki kell emelnem, hogy a home stagingnek óriási szerepe van abban, hogy a vevő tudjanak érzelmileg kapcsolódni az adott ingatlanhoz. A National Association of Realtors 2025 évi statisztikái szerint az amerikai ingatlanosok 83%-a szerint a home staging segíti a vevőket abban, hogy könnyebben elképzeljék saját életüket az ingatlanban.
Fotó: ingatlan.com
A számok világosan mutatják: staging tényleg megéri
Magyarországon nincsenek hivatalos home staging statisztikák, azonban a hazai home stagerek, így én is a saját projektjeink tapasztalatai alapján tudjuk, hogy a home staging mindig jelentős értéknövekedést hoz. Az eladók által befektetett költség sokszorosan megtérül és az ingatlan a piaci átlagnál gyorsabban kel el. Az alábbiakban nézzünk néhány külföldi statisztikát!
A Home Staging Institute felmérése alapján:
- Több mint 65%-a az ingatlanosoknak arra számít, hogy a staging többletbevételt hoz.
- A staging akár 550%-os megtérülést is hozhat.
- A staging-lakások 73%-kal gyorsabban kelnek el.
Home staging tanácsadás: Magyari Éva
Fotó: Jurassza Zsófia enteriőr fotós
Miért érdemes Budapesten is stagingelni?
- Megnövelt ár: a home staging segítségével Budapesten a piaci árnál több millióval magasabb lehet eladni egy ingatlant. Ennek mértéke több mindentől függ, például az ingatlan elhelyezkedésétől. A felkapott budai kerületekben magasabb értéknövekedés érhető el.
- Gyorsabb értékesítés: A staging-lakások heteken belül elkelnek, nem hónapok alatt.
- Jobb online megjelenést tesz lehetővé.
- ROI (return on investment): A staging költsége (például festés, javítások, új konyhafrontok, home stager díja, dekoráció, enteriőr fotós díja stb.) sokszorosan megtérül a gyorsabb eladás és magasabb ár miatt.
A tájékozatlan elgondolással ellentétben a home staging nem felesleges luxus: a statisztikák szerint egyértelmű előnyöket hoz az eladási ár és az értékesítési sebesség terén. Budapesten, ahol egy dinamikus és komplex piacon folyik az eladás, a home staging olyan befektetés, amely milliókkal jobb végeredményt jelent — és a vevőket döntésre ösztönzi.
Tévhit #5: Az online értékbecslő kalkulátorok pontos értéket adnak
Valóság: Ezek a kalkulátorok csupán iránymutatók iránymutatók, de nem nagyon sok fontos szempontot, pont az egyediséget nem veszik figyelembe.
Egy ingatlan értékét szakszerűen egy értékbecslő tudja meghatározni, helyszíni szemle alapján. Egy ilyen szakember a szakmai szabályok és tapasztalata alapján az értéknövelő és értékcsökkentő tényezők alapján határozza meg egy ingatlan becsült értékét. Ez a szám sokkal közelebb áll az igazsághoz, mint az eladó elfogult véleménye.
A piaci ár pedig majd a lakáspiacon fog kialakulni a lokális kereslet és kínálat alapján. A főszabály: mindig ingatlan annyit ér, amennyiért megveszik. Ezt viszont lehet befolyásolni! Az „amennyiért” ugyanis nagyban függ az eladásra történő felkészüléstől és az értékesítési startégiától.
Tévhit #6: A tulajdonos mindig jobban el tudja adni, mint egy ingatlanos
Valóság: Egy profi ingatlanközvetítő piaci ismerettel, szakmai tapasztalattal, ingatlanjogi ismertekkel, vevőkörrel és tárgyalási gyakorlattal rendelkezik. Ezzel egy magánszemély nincsen felvértezve. Ezért egyáltalán nem biztos, hogy a tulajdonos minden esetben azzal jár jobban, ha saját maga adja el lakását.
Két dologtól függ érdemes-e jó, megbízható, becsületes ingatlanközvetítőt megbízni egy lakás eladásával:
- az eladó tudása, tapasztalata és személyisége, illetve, hogy van-e elegendő ideje az eladással foglalkozni
- az ingatlan sima, problémamentes ingatlan, avagy vannak olyan adottságai, ami miatt nem lesz sima az értékesítés
Ezeket kell mérlegelni, amikor arra keressük a választ, hogy szükség van-e ingatlanos bevonására a sikeres eladás érdekében Budapesten. Azt se felejtsük, egy ingatlanunk eladása életünk legnagyobb értékű tranzakciója, amely számtalan jogi és pénzügyi buktatót rejthet. Egy jól felkészült szakember ebben is segítséget nyúlt, azon kívül, hogy kiváló marketinggel segít megtalálni a vevőt.
Ugyanakkor azt is hozzá kell tenni, hogy sajnos a magyar ingatlanközvetítők nagy része se nem rendelkezik megfelelő tudással, se nem végzi a munkáját az elvárható szakmai gondossággal és alapossággal.
Tévhit #7: Bármilyen felújítás megtérül eladásnál
Valóság: Óriási különbség van felújítása és felújítás között. Nem mindegy, hogy mikor történt a felújítás és mire terjedt ki. Előfordul sokszor olyan felújítás, amely nem térül meg, mert például egyedi ízlést tükröz.
Kétség kívül azt gondolnánk, hogy egy lakásfelújítás biztos megtérül. Azonban a lakástulajdonosok az esetek jelentős részében saját ötletek által vezérelten, meggondolatlanul újítanak fel, ami rossz eredményre vezet. Sok a felújítások különböző időpontokban történnek és nincsen egymással harmóniában. Ezt se fogja a vevő honorálni.
Az is gyakran elfordul, hogy az eladó csupán esztétikai felújítást csinál, miközben a mélyfelújítással nem foglalkozik. A meglehetősen boros budapesti árak mellett, ezt a vevők bekalkulálják vételi ajánlatukba.
Összességében azt mondhatjuk, hogy a legjobban megtérülő befektetések a konyhai és fürdőszobai felújítások, valamint az energetikai korszerűsítések. A nagyobb horderejű és esztétikai felújításoknál mindenképpen érdemes szakembert igénybe venni, hogy a felújításba fektetett költség a lehető legnagyobb mértékben megtérüljön.
Tévhit #8: Nem kell nagy ügyet csinálni a hirdetésből
Valóság: A hirdetésed annál sikeresebb lesz, minél jobban használod ki a lehetőségeit: jó fotók, átlátható alaprajz, informatív leírás, energetikai adat, környékleírás – mind segítik a vevői döntést.
Sokan úgy gondolják, hogy elég egy rövid, „eladó lakás” típusú hirdetés és néhány mobiltelefonnal készült fotó. A valóságban a hirdetés az első kapcsolat a vevővel. Budapesten, ahol naponta több száz új lakás kerül fel az ingatlanportálokra, az átgondolt, profi hirdetés a különbség az érdeklődő és az üres telefon között. A részletes, tagolt leírás, a jó minőségű képek, az informális alaprajz és a környék előnyeinek kiemelése jelentősen növeli a kattintások számát. Az ingatlan.com statisztikái szerint a kiemelt, részletes hirdetések jóval gyorsabban és jobb áron kelnek el, mint az általános, hiányos információval rendelkező társaik.
Tévhit #9: Azt írja az újság, hogy felmentek az ingatlanárak
Valóság: Az országos átlagárakról szóló hírek nem jelentik azt, hogy te is jobb árat kapsz ingatlanodért. Ezenkívül az „újságban” szereplő hírek forrását meg kell nézni. A legtöbb esetben jelentős időbeli eltoltódással publikált statisztikákra vonatkoznak.
Mindig a friss, helyi tranzakciós adatokat kell nézni. Ezek azonban nem vagy alig állnak rendelkezésre. A helyi kínálati viszonyokat viszont lehet és kell is nyomon követni. Ezek értékes információt adnak.
Nézzünk egy példát! Ha például az szerepel a hírben, hogy Debrecenben 2025. első negyedévében felmentek az újépítésű lakások árai, akkor ebből még nem következik, hogy XXIII. kerületi budapesti, felújítandó lakásod ára is ugyanezt a növekedést leköveti 2025. decemberében.
Figyelj arra, hogy rengeteg kattintásra vadászó újságcikk jelenik meg, érdemei tartalom nélkül, sokszor előző évi adatokra hivatkozva!
Tévhit #10: Úgy hirdetem a lakást, ahogy van
Valóság: Azok a lakások, amelyeket legalább alapszinten rendbe tett az eladó, ahol tisztaság van, áttekinthető és nem tükrözi az eladók életét, azok gyorsabban és magasabb áron kelnek el.
Ha nekem jó volt, akkor legyen jó másnak is! – vélekedik a lakás eladók nagy része. Helytelenül. Ugyanis hatalmas különbség van a között, amikor egy ingatlan az otthonunk, és a között, amikor az termékké válik az ingatlanpiacon. Ez utóbbi esetben nem az a szempont, hogy nekem eladóként mi tetszik, hanem, hogy a vevőknek mi tetszik.
Érthető, ha te úgy szereted, hogy kint vannak a családi fotók, a nyaralásokról készült képek az egész lakásban a falakon, viszont az eladás szempontjából ez nem jó. Lehet, hogy neked már természetes, hogy a konyhában van a laptopod, az íróasztalod, de ez eladáskor szintén nem előnyös.
Sokat emel az eladási esélyeken és az áron, ha egy lakás rendbe van szedve, a helyiségek funkciója egyértelmű, ha nem zsúfolt, ha világos és semleges, vagyis nem lát az érdeklődő személyes tárgyakat.
Az ingatlaneladóként azt kell megértened, hogy teljesen mindegy, mit gondolsz a lakásodról. Nem ez számít,hanem a piac értékítélete. A vevők véleménye. Csakis ez számít.
Tévhit #11: Majd a vevő kifesti
Valóság: A vevők általában nem szeretnek felújítással bajlódni. Ha festve, tisztán bocsátod áruba a lakásodat, az jobb vételi ajánlatokat és gyorsabb eladást eredményez.
Ez az egyik leggyakrabban elhangzó mondat a lakáseladók szájából Budapesten. Azért tévhit, mert a lakásvásárlók jelentős része jó vagy nagyon jó állapotú lakást szeretne venni, ilyet keresnek a piacon. Sok éve látjuk a statisztikákból, hogy Budapesten és vidéken egyaránt a lakásvásárlók 60-70 %-a gondolkodik így. Ezek az emberek a hosszú keresgélés után arra vágynak, hogy végre megtalálják álmaik otthonát, ahova csak beköltöznek, és nem kell semmivel se bajlódniuk.
A Duna House legfrissebb statisztikái szerint a legfrissebb, 2025. július hónapra vonatkozó statisztika. Eszerint ebben az időszakban Budapesten a lakásvásárlók 73%-a akart jó vagy nagyon jó állapotú ingatlant venni.
Vagyis azok a lakóingatlanok élveznek előnyt a vevők szemében, amelyek ilyen állapotúak. Ezért nagyon fontos kifestetni, ha kell, a nyílászárókat lemázolni, és minden kisebb-nagyobb javítást elvégezni a lakásban, hogy tényleg tökéletesen készen álljon az új lakók fogadására.
Még jobb, ha ezen túl professzionálisan felkészíted ingatlanodat az eladásra, vagyis a home staginget alkalmazod. Akkor tudod a lehető legmagasabb áron és egyúttal gyorsan eladni a lakásodat. erről szólt feljebb a 4. tévhit.
Mit eredményeznek az ingatlaneladási tévhitek?
Foglaljuk össze, mi lesz a következménye annak, ha a fentiekben részletezett tévhitek szerint próbálkozol az eladással!
- Nem a lehető legmagasabb áron adod el a lakásodat.
- Évekig hirdeted, de nem tudod eladni.
- Csupán többszörös árcsökkentés révén vagy képes eladni a lakásodat.
- Stresszelsz az ingatlaneladás miatt.
- Nem tudsz tovább lépni, új ingatlanba költözni.
Összegzés: Hogyan kerüld el a tévhitek miatti buktatókat Budapesten?
- Támaszkodj friss, helyspecifikus adatokra! A lokális, azaz a helyi, kerületi információkat vedd figyelembe!
- Helyezz hangsúlyt a marketingre: a hirdetés, a fotók, a leírás és az alaprajz legyen igényesen, magas színvonalon elkészítve.
- Árazásnál használj piaci adatokat és szakértői értékbecslést!
- Ha nincs időd ezzel foglalkozni vagy nem értesz hozzá, akkor ne spórolj az ügynökön, különösen Budapesten, ahol a magas ingatlanárak miatt sokat veszíthetsz!
Ha szeretnéd, hogy testreszabott segítséget adjak budapesti ingatlanod eladásához, akkor vedd igénybe testre szabott szolgáltatásaim közül azt, amelyik céljaid közül a legjobban megfelel számodra!
Források:
https://tudastar.ingatlan.com
Wikipédia
nar.realtor
homestaginginstitute.com
https://banknavigator.hu/a-lakasfelujitas-mint-befektetes-mikor-terul-meg-a-befektetett-osszeg/
Duna House
SZERZŐ
Magyari Éva, az Ingatlanangyal alapítója, közgazdász, ingatlanszakértő, szerző. Multinacionális cégeknél szerzett projektmenedzsment és értékesítési tapasztalattal érkezett az ingatlanpiacra. Célja, hogy minden ügyfele számára biztonságos, gördülékeny és eredményes legyen az ingatlaneladás. Cikkeit százezrek olvassák. Könyvével és tanácsadási, valamint ingatlanközvetítési szolgáltatásaival segíti az ingatlaneladókat.
