Milliós a tétje! Hogy minek? A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződésnek. Azoknak, akik ingatlanközvetítői szerződés aláírásán gondolkodnak, nélkülözhetetlen tudni, hogy jogszerű-e a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés alkalmazása. Az ingatlanközvetítői szakmával kapcsolatban e téma körül számos jogi vita alakult ki az elmúlt évek során. Ebben a cikkben helyre tesszük a dolgokat és megtudod a lényeget.
Figyelmesen olvasd el az alábbiakat, ha nem akarsz majd kellemetlen meglepetést!
Ebben a cikkben szereplő tartalom nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét kérdéseddel fordulj ügyvédhez! Kérlek, nekem ne írj ez ügyben, mivel nem vagyok ügyvéd. Ilyen típusú megkeresésekre nem áll módomban válaszolni. Ez a cikk kizárólag tájékoztatás és gondolatébresztés céljára szolgál.
Ha pedig egyedül akarsz eladni, feltétlenül olvasd el a könyvemet, amely összefoglalja azokat a tudnivalókat, amire egy magánszemélynek szüksége van a sikeres eladáshoz. Csak akkor olvasd el, ha milliókkal többért akarod eladni ingatlanod! 🙂
Mit kell tudni az eladóknak a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződéssel kapcsolatban?
Először is azt, hogy ez nem ördögtől való. A kizárólagosság elvileg, ha jól működnének a dolgok kis hazánkban az ingatlanok adásvétele terén, akkor az eladók érdekét szolgálná.
Ha egy ingatlant több ingatlanos is hirdeti, az – szakmai álláspontom szerint – nem tesz jót az adott ingatlan eladásának. Sokszor látok olyat, hogy öt ingatlaniroda is hirdeti ugyanazt az ingatlant, ráadásul különböző adatokkal és különböző áron. Szerinted ez mennyire építi az érdeklődőkben a bizalmat? Semennyire. Sőt!
Egy ingatlanközvetítőnek, amikor egy ingatlanközvetítést elvállal mindent el kellene követnie, hogy a megbízás tárgyát képező ingatlant el is adja és hogy ügyfele érdekeit szolgálja. Ennek érdekében dolgozik és ezzel kapcsolatban vannak költségei pl. a marketing költségek. Amennyiben tudja, hogy rajta kívül más ingatlanközvetítők is árulják az ingatlant, akár a tulajdonos is, logikus, hogy nem fogja összetörni magát. Hiszen bármelyik pillanatban valaki más besöpörheti a győzelmet, és azé lesz a megbízási díj, ő pedig hoppon marad a költségeivel.
Amennyiben a megbízás kizárólagos, akkor van igazi motiváció, akkor az ingatlanközvetítő beleteszi ( bele kéne tennie) a maximumot, nem kímélve a marketing költségvetését és az erőfeszítéseit. Ez esetben alacsonyabb megbízási díjat is kérnek jellemzően az ingatlanközvetítők. Ez is logikus.
Ezért nem kell az eladóknak rossz néven venniük a kizárólagos ingatlanközvetítői megbízás igényét az ingatlanközvetítők részéről.
Igaziból azt kell eldönteniük, hogy egyedül vagy ingatlanközvetítővel akarják értékesíteni lakásukat, házukat. Ha ez utóbbira szavaznak, akkor azt tanácsolom, válasszanak egy jót, egy megbízhatót és szerződjenek kizárólagosan.
Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés értelmezése
Tisztázzuk a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés fogalmát!
Az ingatlanközvetítői szerződéseknek általában két fő típusát különböztethetjük meg, a kizárólagos és a nem kizárólagos megbízást, vagyis kizárólagos vagy nem kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést. A nem kizárólagos megbízás azt jelenti, hogy több ingatlanközvetítő és az ingatlan eladója is hirdeti, árulja az ingatlant.
A kizárólagos megbízás sokszor tartalmazza azt a kikötést, hogy a megbízó (azaz aki szeretné eladni az ingatlant) vállalja, hogy az ingatlant ő maga nem hirdeti, nem értékesíti és erre másnak sem ad megbízást.
Ennek a kizárólagos problematikának a megértéséhez azt kell megvizsgálni, hogy kire vonatkozik a kizárólagosság. Vagyis külön kell választanunk azt, hogy a megbízó vagyis az ingatlan eladó maga is hirdeti az ingatlant vagy más ingatlanközvetítőt is megbíz ezzel.
Kizárólagos megbízásnál az ingatlanközvetítő részéről jogos elvárás, hogy más közvetítőt a megbízója ne bízzon meg, más ingatlanos ne hirdesse. Ennek több oka is lehet, pl. kizárólagos megbízás esetén a közvetítői díjból kedvezményt ad, többet költ hirdetésre, hiszen azzal számol, hogy nincs konkurenciája.
Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés – Akkor én már nem is adhatom el a lakásomat?
A fenti leírtakból adódik, hogy akkor mi a helyzet, ha kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés esetén a megbízó, azaz az ingatlan eladó maga hirdeti az ingatlant, sőt, ő maga talál rá vevőt? Bár sok kizárólagos szerződés ezt is tiltja, több bírósági döntés is megerősíti, hogy ez a feltétel tisztességtelennek minősül, azaz a megbízó nem zárható el attól, hogy az ingatlanát maga hirdesse, illetve maga találjon rá vevőt.
Medveczky Gábor, Fővárosi Fellebbviteli Főügyészség vezetője 2020. januárjában közleményében azt írta: az ügyészség újabb ingatlanközvetítői cégeket perelt eredményesen és a sikeres ügyészi fellépés nyomán jogerősen is megállapította a bíróság, hogy sérti a jóhiszeműség és a tisztességesség követelményét az a szerződéses rendelkezés, amely az ingatlanközvetítő kizárólagos megbízása esetén nem teszi lehetővé, hogy a tulajdonos az ingatlanát maga is értékesíthesse, vagy az ingatlanközvetítő jelenléte nélkül, belátása szerint közvetlenül tárgyaljon az érdeklődővel.
“Az ingatlan saját értékesítését kizáró kikötés tisztességtelenül korlátozza, hogy a fogyasztó szabadon gyakorolhassa tulajdonosi jogait” – írta a fellebbviteli főügyész.
Mint írta, az ingatlanközvetítői szerződés “eredménykötelem”, így a közvetítő megbízási díjra általában akkor tarthat igényt, ha közvetítése eredményeként létrejön a szerződés a felek között. Ezért tisztességtelen, ha a megbízási díj abban az esetben is jár a közvetítőnek, amikor megbízó és kiközvetített személy között nem kerül sor a szerződés megkötésére – írta.
Összegzés: kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés esetében tehát nem lehet megbízni mást ingatlanközvetítőt, viszont az ingatlan tulajdonos nyugodtan árulhatja az ingatlant. Ha a szerződés szövege nem engedi meg az eladónak, hogy ő is értékesítse az ingatlant, az jogszerűtlen.
Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés – Bírósági döntések
Az elmúlt években számos bírósági döntés született, amelyek egyértelműen kimondták, melyek a tisztességtelen ingatlanközvetítői szerződéses feltételek. A teljesség igénye nélkül ezek a következők:
- Ahogy azt az előző részben kifejtettem, kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés esetén sem lehet korlátozni az ingatlan eladóját, azaz a megbízót, hogy saját maga is értékesítse ingatlanát.
- Bírósági döntés született már arra vonatkozóan is, miszerint tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, amely szerint a jutalék akkor is megilleti a megbízottat, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg.
- A bíróság azt is megállapította, hogy a tartós közvetítői jogviszony kivételével a közvetítő valamennyi megbízóját – nemcsak a fogyasztónak minősülő természetes személyeket, hanem a jogi személyeket is – megilleti a felmondás joga. A felmondás jogának korlátozása jogszabályba ütközik, amelynek jogkövetkezménye a kikötés semmissége – írta a Fővárosi Fellebbviteli Főügyészség vezetője.
- Tisztességtelen az is, hogy az ingatlanközvetítő az ajánlati biztosíték 50%-át ügyintézési díj jogcímén minden esetben megtarthatja, hiszen így eredménytelen közvetítés esetében is érvényesíthet a fogyasztóval szemben díjigényt.
Ezekről a bírósági döntésekről itt olvashatsz bővebben:
Tisztességtelen szerződési feltételeket alkalmazott több ingatlanközvetítő irodahálózat (2017. június 14.)
Az ügyészség újabb ingatlanközvetítői szerződés tisztességtelen kikötései miatt perelt sikeresen ( 2019. október 10.)
Döntött a bíróság: egy országos ingatlanközvetítő hálózat eljárását mondták ki tisztességtelennek (2021. május 19.)
Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés – Mit gondol erről a MIOSZ?
A MIOSZ, azaz a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége a következő állásponton van e témában:
“A hazai gyakorlatban gyakran felmerülő kérdés a kizárólagosság értelmezése, hogy a megbízó milyen mértékben korlátozható az ingatlan értékesítésében – a jelenleg hatályos törvények értelmében.
A „kizárólagos” közvetítői szerződés sem rendelkezhet úgy, hogy a tulajdonos saját maga ne értékesíthesse az ingatlanát. Így az sem tiltható meg, hogy a tulajdonos, maga is hirdesse az ingatlanát!
Az elmúlt évek pörgő magyar ingatlanpiaca eredményezhette, hogy az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződések kapcsán is megnövekedtek a felmerülő jogviták.
A közelmúltban, a kizárólagos szerződéstípussal kapcsolatban ügyészségi határozatok is születtek, nézzük milyen változásokat okozott ez!?
„Tisztességtelen az az általános szerződési feltétel, mely szerint a jutalék akkor is megilleti a megbízottat, ha az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg” – ez az a helyzet, amikor a kizárólagos szerződés ideje alatt saját vevőnek értékesít a tulajdonos.”
MIOSZ állásfoglalása, hogy egyetértünk az ügyészségi állásfoglalással, de ebben az esetben a megbízó költségátalány megfizetésére legyen kötelezhető, melynek mértékét tv. rögzítse – a közvetítői díj 50%-ban.”
A téma folytatódik a honlapon. Itt csak ezt az egyet emeltem ki. A fenti linken elolvashatók a szövetség további állásfoglalásai.
Mit lehet tenni?
Mit is lehet kezdeni a hazai ingatlanpiacon visszatérő, folyamatos problémát jelentő kizárólagos ingatlanközvetítői szerződésekből fakadó problémákkal?
Ki lehet bővíteni ezt a kérdést arra is, hogy mit lehet tenni, hogy az eladónak ne legyen gondja később az ingatlanközvetítői szerződéssel úgy általában. A legfontosabb, ami tapasztalatom szerint hiányzik a magyar emberek gondolkodásából, hogy TESSÉK ELOLVASNI A SZERZŐDÉST, MIELŐTT ALÁÍROD! Sokszor fordulnak hozzám eladók, amikor már aláírt szerződésük van. Ilyenkor már sajnos késő panaszkodni. Tudom, ezért nem leszek népszerű, de ez olyan egyszerű: soha semmilyen papírt nem írunk alá, mielőtt nem tudjuk, hogy az mit tartalmaz.
Na, de térjünk vissza a kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés témájára!
1.) Először is gondold jól meg, melyik ingatlanközvetítői céggel vagy irodával vagy ingatlanossal kötsz szerződést. Informálódj a gyakorlatukról előre! Ha egy irodával vagy ingatlanközvetítővel volt már jó tapasztalatod, akkor add nekik újra a megbízást! A bizalom kulcsfontosságú egy ilyen nagy értékű üzletben. Hiszen egy ingatlan a magyar ember legértékesebb vagyontárgya, az esetek nagy részében.
2.) Előre beszéld át a fenti témákat, hogy kiderüljön, milyen feltételekkel akar szerződni az ingatlanos!
3.) Aláírás előtt olvasd el alaposan a szerződést! Ez egyszerű dolognak tűnik, evidencia, de sajnos sokan mégsem teszik. Rá kell szánni az időt, hogy átrágjuk magunkat és megértsük a szerződés feltételeit. Ha kell, vegyük igénybe a saját ügyvédünk véleményét!
4.) Semmiképpen ne szerződj olyan feltételekkel, amelyek jogszerűtlenek! Mindezeket a fentiekben részleteztem. A legfontosabbat nem lehet elégszer elmondani: tisztességtelen az a kikötés, mely korlátozza az ingatlan tulajdonos saját értékesítését. Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést csak akkor írj alá, ha az nem korlátozza a saját értékesítést!
5.) Amennyiben már aláírtál olyan ingatlanközvetítői szerződést, amely a fentiekben részletezett tisztességtelen feltételeket tartalmazza, akkor érdemes megfontolni a szerződés felmondását, illetve jogi segítséget igénybe venni. Tudj róla: ha nem az ingatlanos hozta a vevőt, hanem mi magunk, akkor nem jár az ingatlanközvetítői közvetítői díj. Viszont azt se felejtsd el, hogy az ingatlanközvetítőnek költsége merül fel és dolgozik ingatlan eladásával, tehát ezt a költséget jogosan kéri megtéríteni.
Összegzés
A cikk címében feltett kérdésre igen a válasz, lehet kizárólagos ingatlanközvetítői szerződést kötni, de fontos, hogy az nem korlátozhatja az eladót azaz a megbízót a tekintetben, hogy saját maga értékesítse az ingatlanát.
Mint annyi mindenben, itt is a megelőzés a fontos. A megelőzés pedig nem más, mint a tudás. Az, hogy tudsz a fent tárgyalt tisztességtelen ingatlanközvetítői gyakorlatról. Éppen ezért legyél nagyon körültekintő a kizárólagosság témakörében!
Épeszű ember nem szeret pereskedni, bíróságra járni, tehát jobb a szerződés aláírása előtt gondolkodni, kérdezni és dönteni. Ugyanakkor tudj róla, hogy a mai magyar gyakorlatban sajnos sokszor jogszerűtlen feltételeket tartalmaznak az ingatlanközvetítői szerződések!
Viszont, ha valaki nem tud róla, akkor könnyen belefut abba, hogy a teljes ingatlanközvetítői díjat fizettetik meg vele. Ez pedig százezrekbe, milliókba kerülhet.
Ha csalódtál az ingatlanközvetítésben, és magad akarod eladni az ingatlanodat, akkor feltétlenül olvasd el a Ne dobj ki milliókat az ablakon! című könyvemet, mely abban segít, hogy maximalizálni tudd az eladási árat és hatékonyan add el lakásodat, házadat vagy nyaralódat. Olyan dolgokat tudhatsz meg a könyvből, amiről soha nincs szó, pedig elképesztően fontos az eladáskor.
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő
az Ingatlanangyalod
Kiemelt kép forrása: RODNEA productions fotója a Pexels oldaláról
