Gyakran találkozom olyan esettel, amikor a lakáseladóknak fogalmuk sincs az alapító okiratról. Se általában, sem pedig konkrétan saját társasházuk alapító okiratáról. Továbbá nem tudják, hogy ez a dokumentum miért fontos. Ez bizonyos szempontból érthető, hiszen ezt nem tanítják az iskolában. Ezért gondoltam, egy blogcikk keretében összefoglalom a társasházi alapító okirat legfontosabb tudnivalóit a lakáseladás szempontjából.
Ami viszont nagyon szomorú, hogy az ingatlanosok nagy részének sincs fogalma erről. 🙁
Amennyiben szeretnéd kihozni eladásodból a maximumot, akkor most megjelent új könyvem, Ne dobj ki milliókat az ablakon! címmel, pont neked szól. Itt olvashatsz arról, miért is kellene elolvasnod: https://ingatlanangyal.hu/ingatlaneladas-konyv/
Mi is az a társasházi alapító okirat?
Az alapító okirat egy társasház legfontosabb dokumentuma, mely az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdonviszonyokat rögzíti. A törvény meghatározása szerint társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.
Az alapító okiratot és annak módosításait ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba vagy ritkább esetben közokiratba kell foglalni.
Az alapító okiratot be kell nyújtani a földhivatalhoz, hogy a ingatlan-nyilvántartásban szerepelhessen.
Közös tulajdon – külön tulajdon
A társasház jogi szempontból egy különleges tulajdoni forma, ugyanis egyszerre található meg benne a külön tulajdon és a közös tulajdon. Olyan jogi megoldás, amely lehetőséget ad arra, hogy a tulajdon egyrészt egységes tulajdonként jelenjen meg a hatóságok felé (egységes közmű csatlakozások, egységes megjelenés a földhivatali nyilvántartásban). Másrészt arra is jogi megoldás, hogy az egyes társasházi lakások (helyiségek) a tulajdonosok kizárólagos tulajdonába kerülhessenek ingatlan-nyilvántartási különlapon, korábban albetétben.
A földterület, amelyen a társasház áll és az épület szerkezeti elemi közös tulajdonban állnak.
Ezt a két tulajdoni fajtát rögzíti, felsorolja és szabályozza a társasház alapító okirat.
A társasházi alapító okirat tartalma
Nézzük, mit tartalmaz egy társasházi alapító okirat! A Társasházi törvény (azaz a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) pontosan meghatározza ezt. Eszerint az alapító okiratban meg kell határozni:
a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okirat felépítése
Itt említem meg, hogy a társasházi alapító okiratok két nagy csoportba sorolhatók. Az egyik csoportba azok az alapító okiratok tartoznak, amelyek esetében a társasházakat a jelenleg is hatályos jogszabályok alapján alapították. A másik csoportba pedig azok, amelyek múltban hatályos szabályozás alapján készültek.
Közös az alapító okiratokban a felépítésük.
Jellemzően római számokkal, esetleg az ABC első nagy betűivel tagolják:
- I. számmal jelölik a bevezető rendelkezéseket, a közösség nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
- II. szám alatt található a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása.
- III. szám alatt jelölik a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket és az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot. Ebben a részben szerepelhet, amennyiben van ilyen, illetve itt lehet létesíteni elővásárlási, előbérleti vagy kizárólagos használati jogot.
- IV. számmal jelölik az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt.
- A korábbi szabályozás alapján létrehozott alapító okiratok V. része szabályozza a tulajdonostársak egymás között belső jogviszonyait.
Miért fontos lakáseladásnál az alapító okirat?
Igaziból egy lakástulajdonosnak már akkor meg kellene ismerkednie az alapító okirattal, amikor megveszi az adott ingatlant. De tapasztalatom szerint ez nem történik meg. Ha szerencséd van, akkor ebből nem lesz gondod. Viszont eladáskor szerezd be (lásd lent, hogyan) és tanulmányozd át!
Az alapító okiratban lehet, hogy semmi különleges nincsen, ami érinti lakáseladásodat, de lehet, hogy van benne olyan. Mik lehetnek ezek?
- Elővásárlási jog.
- Előbérleti jog.
- Kizárólagos használati jog.
- Tároló tartozik-e a lakáshoz?
- Gépkocsi beálló tartozik-e a lakáshoz?
Ezeket a jogokat nem mutatja, nem tartalmazza a lakás tulajdoni lapja, hanem kizárólag a társasház alapító okirat. Márpedig ezek kulcsfontosságú és/vagy értéket befolyásoló tényezők, tehát nagy jelentőséggel bír, hogy megismerd ezeket, amikor lakáseladás a célod.
Bízom benne, így már világos számodra, miért KELL megismerned az alapító okirat tartalmát.
Társasházi alapító okirat kikérése
Lakáseladóként honnan is tudod megszerezni az alapító okiratot, ha neked nincs meg? Ügyfeleimnél azt tapasztalom, hogy az esetek nagy részében a tulajdonosoknak nincs meg ez a fontos dokumentum.
Három megoldás van a beszerzésére:
1.) Megkérdezed a szomszédoktól, akik régebb óta a házban laknak, hátha nekik megvan.
2.) Megkeresed a közös képviselőt. Neki elvileg kötelező, hogy meglegyen. De láttam már olyat, hogy nem volt meg a közös képviselőnek.
3.) Ha minden kötél szakad, és az előző két forrásból nem tudtad beszerezni, akkor a földhivataltól lehetséges a társasházi alapító okirat kikérése. Betekintést vagy iratmásolást lehet kérni.
Van még egy dolog, amit meg kell említenem. Ez pedig az, hogy több verzió is lehet egy társasházi alapító okiratból. Lehet, hogy a szomszédnak egy nem aktuális verziója van. Az az igazi, vagy másképpen az az érvényes, tehát az a mérvadó, amely alapító okirat a földhivatalban található.
Hogyan tudod beszerezni az alapító okiratot a Földhivataltól?
Amennyiben társasházi alapító okirat másolatot szeretnél megszerezni, a következőket vedd figyelembe:
- Alapító okiratot kizárólag tulajdonos vagy közös képviselő, vagy az ő meghatalmazottjaik tudnak kikérni.
- Mindig az illetékes földhivatalt keresd meg! Tehát, ha például kecskeméti társasházi alapító okiratot szeretnél beszerezni, és személyesen akarod intézni, akkor a kecskeméti földhivatalba menj be!
- Iratmásolást kell megrendelni.
- Az iratmásolást mindig írásban kell megrendelni iratmásolati megrendelő lapon.
- Az írásbeli megrendelés azonban több módon is történhet: e-mailben, e-papíron vagy személyesen bemész az illetékes földhivatalba, és ott kitöltöd a nyomtatványt.
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő,
az Ingatlanangyalod
Kiemelt kép forrása: Magyari Éva
