Magyarországon az ingatlaneladók több mint 70%-a úgy dönt, hogy egyedül adja el lakását, házát vagy nyaralóját. Az ingatlan adásvételek kevesebb, mint 30%-a zajlik ingatlanosok közvetítésével. Ez az arány a világ sok országában pont fordított, vagyis jóval több eladó ad el ingatlanos, ingatlanügynök, ingatlanközvetítő segítségével, mint nélkülük. Hogy ennek mi az oka, arról könyvet lehetne írni… De nem teszem. Viszont írtam egy könyvet az ingatlaneladóknak, hogy a lehető legjobb áron tudják eladni ingatlanukat. Itt nézheted meg, miről is szól a könyv: Ne dobj ki milliókat az ablakon!
Az ingatlanközvetítés kis hazánkban egy kényelmi szolgáltatás. Akinek nincs ideje, energiája saját maga foglalkozni az eladással, illetve, akinek jobban megéri, hogy másra bízza ezt a feladatot, az köt szerződést ingatlanossal. Olyanok is vannak, akik belátják, nem rendelkeznek kellő szakmai tudással, és ezért bízzák az eladást és az ügylet lebonyolítását szakemberre.
Ebben a cikkben a következő témákat járjuk körbe:
- ingatlanos jutalék
- ingatlanos megbízási típusok
- ingatlanos cégek
- van-e ilyen, hogy legjobb ingatlanos?
- hideghívás
- ingatlanos trükkök
Ingatlanos jutalék
Avagy mennyiért dolgoznak az ingatlanosok? Az ingatlanosok munkájukért ingatlanközvetítői díjat kapnak. Az ingatlanos díja akkor esedékes, amikor sikeresen eladták az ingatlant. Ennek kifizetési részleteit a megbízási szerződés tartalmazza. Az ingatlanközvetítői díjat sikerdíjnak is szokták nevezni, vagyis akkor jár, ha sikerült eladni az ingatlant. Magyarországon az elmúlt években némileg lejjebb mentek az ingatlanos jutalék.
Balla Ákos, a Balla Ingatlan vezetője egy 2020-as cikkben arról beszélt, hogy szerinte már évek óta tapasztalható komoly csökkenés a jutalékszintekben, részben a digitalizáció hatására, részben pedig azért, mert az ingatlanközvetítők és cégek egy jelentős része nem tudta valós ellenértékkel megtölteni az 5-6%-os jutalékos szolgáltatását. Véleménye szerint Budapesten az átlagos ingatlanközvetítői jutalékszint szerződéstípustól függően 2,5-3,5%+ÁFA körül alakul. Ez nagyságrendileg a mostani helyzetre is igaz.
A jutalék mértéke függ azonban a szolgáltatás tartalmától, a megbízás típusától és egyéb tényezőktől is. Nagyon fontos, hogy amikor eladóként szerződsz egy ingatlanossal, akkor előre pontosan beszéld át a szolgáltatás pontos tartalmát, továbbá a szerződés is tartalmazza ezt.
Megbízási típusok
Ejtsünk szót a megbízási típusokról is! Két fő fajtája van: vannak kizárólagos megbízások és nem kizárólagos megbízások. Az előbbieket kiemelt megbízásnak, míg az utóbbiakat általános, másképpen nyílt megbízásnak is szokták hívni. Az ingatlaneladók nagy csoportja úgy véli, hogy az a legjobb stratégia, hogy egyszerre számtalan ingatlanközvetítővel szerződik, vagyis általános megbízást köt. Most szólok, hogy nem. Ez a lehető legrosszabb stratégia. Józan paraszti ésszel is belátható, hogy ilyenkor sok bába között elvész a gyerek.
Vajon ki dolgozna úgy a munkahelyén, hogy a főnök azt mondaná, hajrá, itt a feladat, aki leghamarabb megcsinálja, kizárólag az kap fizetést, a többi nem. Sarkított a hasonlat, de remélem, érthető. Szerinted mennyire motivált az az ingatlanközvetítő, aki tudja és látja, hogy rajta kívül mások is árulják a lakást? Semennyire. Ha semennyire, akkor nem is fog mindent megtenni az eladás érdekében, ennek megfelelően nem fog a marketingre se költeni.
További hátrány, hogy ilyen esetben egyik megbízott ingatlanos sem látja a teljes képet, vagyis a piac teljes reakcióját, a visszajelzéseket, valamint a hirdetési mutatószámokat. Lehetne folytatni a sort.
Végül, de nem utolsó sorban azt is érdemes mérlegelni az eladónak, hogy vajon mennyire tesz jót az ingatlannak, ha a piac, vagyis a potenciális vevők azt látják, hogy boldog-boldogtan is hirdeti a szóban forgó ingatlant. A helyes megfejtés: nagyon nem tesz jót. Sőt, árt az ingatlannak. Az is felmerülhet a vevőjelöltben, mi a baja ennek az ingatlannak, hogy ennyien árulják? A minap az egyik budai kerület egyik részén fellelhető adott méretű lakások kínálatát vizsgáltam. Közel 70 lakáshirdetés volt abban a szegmensben. Abból 26 darab egy lakáshoz tartozott. Ennek mi az értelme? Nos semmi. Viszont kártékony.
A kizárólagos ingatlanos szerződés viszont egy kényes téma és sok vita tárgya. Ezért külön cikket írtam róla, amit itt olvashatsz el.
Miért van hideghívás?
Először is nézzük a fogalmat! Mi is az a hideghívás? Amikor az ingatlaneladók azt mondják, hogy “hívogatnak az ingatlanosok”, az a hideghívás. Vagyis, miután feladtad a hirdetésedet, akkor alig győzöd kapkodni a telefonodat, mert számtalan ingatlanközvetítő hív. Pedig te nem kérted, hiszen bele is írtad a hirdetésbe, hogy ne hívjanak. Nos, ez a hideghívás megtapasztalása az eladók részéről.
A hideghívás egy marketingeljárás, melynek során új, addig ismeretlen megrendelőket kutatnak fel telefonhívás útján. Ez az, amikor egy szolgáltató vagy kereskedő, esetünkben az ingatlanos úgy hív fel potenciális ügyfelet, hogy az nem kérte azt. A hideghívás, akármilyen hihetetlen, működik. Bizonyos százalékban. Vannak ügyfelek, akik nem utálják a hideghívást, és a hívó és hívott között létrejön a business.
Az interneten megjelenő, ingatlaneladók által feladott magánhirdetések az ingatlanosok ingyenes, nyilvános adatbázisa. Akár beleírja az eladó, hogy nem kéri ingatlanosok segítségét, akár nem, ők csak telefonálnak rendületlenül. Nekem elsősorban azzal van a bajom, ha olyan eladót hívnak fel, aki kifejezetten beleírta a hirdetésébe, hogy ne keressék.
Tegyünk ehhez hozzá egy fontos dolgot: nem mindegyik ingatlanos alkalmazza a hideghívás eszközét! Úgyhogy ne általánosítsunk! Mondjuk azt, hogy az ingatlanközvetítők egy része. A szakmában régóta működő, ismert vagy elismert ingatlanos nem alkalmazza.
Hogy miért van erre szükség? Mert ahhoz, hogy egy ingatlanos el tudjon adni, ahhoz kell, amit eladjon. Ilyen egyszerű 🙂
Idegesít téged, hogy bár beleírtad a hirdetésedbe, mégis hívnak az ingatlanosok? Teljesen megértem. Kérlek, ne idegesítsd magad! Ugyanis fognak hívni. A megoldás: ne kezdj el beszélgetni velük, ne vitatkozz, hanem egyszerűen köszönj el és tedd le a telefont!
Ingatlanos trükkök
Számtalan ingatlanos trükk van, amit az ingatlanos szakma krémje, az igazán jó és elhivatott ingatlnaközvetítők is elítélnek. Ezek közül csupán néhányat említek.
A hideghívások magukban rejtenek háromfajta tipikus ingatlanos trükköt. Nem állítom, hogy minden hideghívó kivétel nélkül trükközik, de hogy sokan, az biztos. Ügyfelek és saját tapasztalataim alapján a következőkkel próbálkoznak a hideghívó ingatlanosok:
- „El tudom többért is adni.” Hangzik a csábító mondat, hiszen mi mást szeretne hallani a kedves eladó. Először is, amikor ezt mondja, még nem is látta a lakást, nem is készített értékbecslést. Mi alapján mondja? Teljesen komolytalan sajnos, és mindössze egy célja van, a csábítás, hogy aláírd vele a megbízási szerződést.
- Mikor az eladó morcosan közli, hogy ő nem akar szerződni ingatlanközvetítővel, máris hangzik a meggyőző válasz: „Semmi gond, rátesszük a jutalékunkat.” Ettől megnyugszik az eladó, és a vélhetően eleve túlárazott ingatlan így még inkább kiírja magát a versenyből.
- Végére hagytam a lehető legcsábítóbb mondatot, amiről minden eladó álmodik: „Van vevőnk.” Hogy lenne már vevő, amikor két perce tettem fel a hirdetést? Sajnos az esetek 100 százalékában valahogy sose kerül elő az ígért vevő. Azért nem, mert nem is volt.
Ezeknek a trükköknek ugyanaz a céljuk: az, hogy az ingatlanközvetítő behúzzon egy újabb ingatlant, illetve eladót, és aláírassa vele a megbízási szerződést. Aztán hónapokig persze a túlárazott ingatlant a kutya se ugatja meg, és akkor jön a „sajnos le kell vinni az árat” mondat. Ami jogos, de azt már az első pillanatban is pontosan lehetett tudni, hogy nem jó az ár.
Ingatlanos cégek
Nagyon sok ingatlanos cég közül választhatsz ingatlaneladóként, különösen a nagy városokban, amennyiben ingatlanodat ingatlanosra akarod bízni.
Mivel életünk legnagyobb értékű vagyontárgyának eladásáról van szó, meg kell fontolni, kire bízzuk ezt. Vannak, akik a nagy ingatlanos cégekre esküsznek és vannak, akik az egyedül dolgozó ingatlanosokra. Ez utóbbiak jellemzően kevesebb ingatlannal foglalkoznak egyszerre és nem a „tömeggyártást” célozzák meg. Jóval kevesebb ingatlannal foglalkoznak egyszerre és így jobban oda tudnak figyelni az egyes eladásokra.
Egy biztos, az ingatlanos személye a legfontosabb. Olyan ingatlanost válassz, akiben megbízol! Vagy korábbi tapasztalatod alapján vagy, mert családtag vagy barát ajánlotta. Ebben a szakmában semmiféleképpen ne az legyen a döntő, hogy ki hívott fel vagy kinek alacsonyabb a jutaléka! Győződj meg az ingatlanos emberi és szakmai kvalitásairól!
A ingatlanos cégek közül néhány:
Ki a legjobb ingatlanos Magyarországon?
Nincs ilyen, hogy legjobb ingatlanos. Ahogy orvosban és más szakmában sincs. Vannak olyan ingatlanosok, akik nagyon magas színvonalon végzik munkájukat. Köztük vannak „láthatatlanok”, vagyis olyanok, akik az évek alatt felépítették az ügyfélkörüket, és abból kiválóan megélnek. Ők azok, akik nem építettek márkát, nincsenek jelen a közösségi médiában. Ugyanakkor vannak olyanok, akik ismertek, mondjuk azt, hogy ingatlanos “celebek” – ők nagyon aktívak a Facebookon vagy YouTube-on vagy valamennyi platformon. Megbízója válogatja, hogy kinek melyik ingatlanos szimpatikus. Mindenesetre az a javaslatom, hogy mielőtt valakinek megbízást adsz, győződj meg róla, hogy az az ingatlanos valóban magas szakmai standardek szerint dolgozik-e.
Ingatlanközvetítés másképpen
Elsősorban ingatlantanácsadó vagyok. Azonban sokszor megkeresnek ügyfelek, hogy oké, értik ezt, de ők mégis a hagyományos ingatlanközvetítői szolgáltatást kérik tőlem. Úgyhogy ezt is bevettem a szolgálattásaim közé. Természetesen rendelkezem ingatlanközvetítői végzettséggel. 🙂
Amennyiben budai lakásodat szeretnéd eladni, akkor szívesen állok rendelkezésedre. Nem tudok fix százalékot mondani, mert díjam attól függ, hogy milyen szolgáltatások elvégzésével bízol meg. Örökölt ingatlan esetén az ingatlan kiürítését és rendbetételét, kitakarításának a lemenedzselését is vállalom, amennyiben nem akarsz ezzel bajlódni. Amennyiben pedig felújított vagy jó állapotú ingatlanod van, akkor home staging szolgáltatásommal is rendelkezésre állok. Egyszerre csak nagyon kevés ingatlanközvetítést vállalok, aláírt megbízási szerződés alapján.
Amit garantálok:
- Minden eladási projektet úgy kezelek, mintha a saját ingatlanom lenne.
- Nagyon alaposan, a magyar standardektől eltérő gondossággal dolgozom.
- Minden ingatlanközvetítésem tartalmaz ingatlaneladási tanácsadást, amely során tájékoztatom az eladókat, mit kellene megtenniük, hogy a legmagasabb áron sikerüljön eladni az ingatlant.
- Minden esetben végzek előzetes értékbecslést.
- Az eladási folyamat alatt folyamatosan figyelem a kínálatot.
- Amennyiben szükség van rá, a földhivatalból beszerzem a szüksége iratokat.
- Szolgáltatásom részét képezi az energetikai tanúsítvány megcsináltatása.
- A hirdetésre kerülő fotókat profi fotóssal csináltatom.
- Az eladókat rendszeresen tájékoztatom az értékesítési folyamat fejleményeiről.
- Az eladási folyamatban teljes mértékben részt veszek, egészen a birtokbaadásig segítem az eladókat.
Amennyiben érdekel ez a szolgáltatásom, írj nekem! Felhívlak és megbeszéljük az együttműködésünk részleteit.
Magyari Éva,
az Ingatlanangyalod
Kiemelt kép forrása: pexels.com
