Az ingatlan árak alakulása kulcsfontosságú kérdés mindig is az eladói és a vevői oldalnak is. Vajon hogyan alakulnak az ingatlan árak ebben a koronavírusos időszakban, a második hullám elején? Nem könnyű kiigazodni a sok klikkvadász újságcikk hírei alapján. Városi mendemondák helyett nézzük inkább a számokat! Ebben a cikkben az ingatlan árak alakulásáról, az értékesítési idő hosszáról, az átlagárakról és az alku mértékéről is olvashatsz.
Hogy mi történik az ingatlanpiacon, azt mindig csak utólag tudjuk meg. Senki se látja a teljes piacot, az ingatlanközvetítők is csak egy részét. Úgyhogy mindig a darabokból kell összerakni a képet, mint egy puzzle-t. A Duna House minden hónap közepe táján kiadja a Barométer című kiadványát, ami az előző hónapi tranzakciók alapján készül. Ez az írás részben erre az információra támaszkodott.
Hogy központilag, azaz az egész országra vonatkozólag mennyi későn jutunk információhoz, azt jól mutatja, hogy a Központi Statisztikai Hivatal 2020. szeptemberében még csak becslést tud adni a 2019-es lakáspiaci adatokra vonatkozólag.
Tranzakciószám
A KSH hivatalos közleménye szerint 2019-ben hat év után először csökkent a lakáspiaci tranzakciók száma. Tavaly ugyanis 150 ezer adásvételi tranzakció köttetett az országban, ami az egy évvel korábbi, 2018-as adatokhoz képest 8 %-os visszaesést jelent. Kisebb városokban 6%-kal, megyeszékhelyeken 12%-kal, míg Budapesten 19 %-kal kevesebb tranzakció történt 2019-ben, mint az előző évben
A Duna House adatai szerint az idei legerősebb hónap volt a július, amikor 13 215 adásvétel bonyolódott, ami júniushoz képest 18%-os emelkedést mutat. A gyors visszazárást és a folyamatos emelkedést a Duna House meglátása szerint már nem csak az elhalasztott kereslet okozta szükségszerű tranzakciók, hanem a változó igények és az ezeken alapuló plusz vásárlások is okozzák.
2020-ban eddig közel 73 ezer ingatlanpiaci tranzakciót becsül a Duna House. Ez 19%-os visszaesést mutat az előző év ugyanezen időszakához képest.
Növekedett az értékesítési idő
A Duna House augusztusi Barométere alapján kivétel nélkül nőtt az országban az átlagos ingatlan értékesítési idő.
Hatások az ingatlan árak alakulására
A KSH szerint a nagyvárosok tavalyi lakáspiaci forgalmának visszaesésében szerepet játszott a Magyar Állampapír Plusz megjelenése 2019 júniusától, míg a községek lakáspiacának élénkülése a Családi Otthonteremtési Támogatások kiszélesítésével hozható összefüggésbe.
A Magyar Nemzeti Bank 2020. júniusi Lakáspiaci jelentésében elemzi a koronavírus járvány ingatlanpiacra gyakorolt hatását. Bár több ingatlanközvetítő nem feltétlenül ért egyett ezzel, az MNB szerint “A járványhelyzet elhúzódásától függően a lakáspiacra gyakorolt hatás akár jelentős is lehet. Az elmúlt években a kedvező munkaerő piaci kondíciók, a bővülő reáljövedelmek, a megtakarítások magas szintje, a kedvező finanszírozási környezet, valamint az otthonteremtési célokat szolgáló kormányzati intézkedések támogatták a lakáspiac keresleti oldalát. Elhúzódó válság esetén azonban megfordulhatnak az áremelkedés irányába ható makrogazdasági folyamatok. A munkaerő piacot egyelőre jelentős bizonytalanság övezi, azonban előretekintve várhatóan csökkenhet a foglalkoztatottak száma.”
Válságban az emberek elhalasztják a nagyobb értékű vásárlásukat. Persze ez sosem egy 100 százalékos szabály, hiszen a válság mindenkit másképp érint. De a fizetőképes kereslet egy ilyen helyzetben elkerülhetetlenül csökken. A turizmus betonba állása és az airbnb-t szabályozó intézkedések egyre kevésbé teszik a befektetők számára vonzóvá az ingatlant, ami a lakáspiacon ugyancsak csökkenő keresletet hoz magával. Ezen kívül kínálati oldalon megjelenhet a korábban befektetési célra megvásárolt ingatlanok egy része.
Összegezve tehát az körvonalazódik, hogy csökkenő fizetőképes kereslettel kell kalkulálni az ingatlanpiacon. Annak pedig hatása van vagy lesz az árakra. Előbb vagy utóbb. Ugyanis az ingatlanpiac nem gyorsan reagál.
Ingatlan árak alakulása – átlagárakkal
A Duna House adatai szerint a júliusban értékesített panel otthonok átlagos négyzetméterára a keleti és nyugati országrészben egyaránt csökkent. 2019 azonos időszakához képest keleten 13 %-kal, a nyugati országrészben pedig 11 %-kakkal. Tégla építésű ingatlanok esetében keleten 4 %-kal csökkent, nyugaton viszont 8 %-ot nőtt az átlagos négyzetméterár az előző év júliusához képest.
A budapesti helyzet kicsit másképp alakult. Panelek tekintetében a pesti és budai oldalon egyaránt 2019 júliusa és 2020 júliusi között minimális növekedés figyelhető meg, ami nem számottevő. Viszont tégla lakásoknál markáns a változás: Budán és a Belvárosban is árcsökkenés történt. Figyelemreméltó változás az irányár és az alku mértékének a növekedése.
Ingatlan árak alakulása – budai kitekintés
Budapest, Bel-Buda és Észak-Buda :
A Balla Ingatlaniroda helyi képviselője szerint bizonytalanság és a káosz jellemző most a bel-budai és észak-budai ingatlanpiacra, ahol ” senki nem tudja, mit csináljon “. ” Sokan nézelődnek, érdeklődnek az ingatlanpiacon, ugyanakkor hiányzik az igazi vásárlási kedv ” – mondja Nagy Andrea, a Balla Ingatlan észak-budai irodájának szakmai vezetője.
Meglátása szerint: ” A közvetlen problémát az jelenti, hogy a vevők már azt gondolják, hogy az árak lefelé tartanak, miközben az eladók még mindig azt hiszik, hogy továbbra is emelkedőben vannak.” Ennek ellenére nincs más lehetőség az eladásra, mint az ár csökkentése, ugyanis, mint az ingatlanközvetítő jelezte, azok az ingatlanok, melyeket a közelmúltban eladtak, kivétel nélkül a korábbinál mérsékeltebb áron találtak maguknak új tulajdonost. Azt is megjegyezte, hogy ezek jellemzően az olcsóbb kategóriába tartozó, alacsonyabb négyzetméteráru ingatlanok.
Összegzés
Ahogy említettem a cikk elején, hogy mi történik most az ingatlanpiacon, majd később tudjuk meg, és akkor is az átlagokat látjuk. Az elmúlt hónapokról publikált adatok alapján lehet elképzelésünk az eseményekről. Ugyanakkor nem átlagot adunk el, hanem egy konkrét ingatlant. Minden egyes ingatlan eladása egy külön történet.
Az biztos: a trend megfordult, vége az ingatlanpiaci szárnyalásnak. A makrogazdasági helyzetet tekintve egyértelmű, hogy az árak csökkenő irányt vettek az ingatlanpiacon. Zuhanó árakról azonban szó sincs. Az is látható, hogy az alku nagyobb lett, mint egy évvel ezelőtt volt, és nőtt az értékesítési idő is.
A kérdés az, hogy ingatlan eladóként mit kezdesz ezzel a helyzettel. Az átlaghoz képest hol akarsz elhelyezkedni? Ha felette, akkor csak rajtad múlik. Ha gyorsabban és jobb áron akarod eladni ingatlanodat, mint az átlag, akkor megteheted. Ezen a honlapon erről olvashatsz. Ebben segítek az ingatlan tulajdonosoknak.
Ha szeretnél híreket, információkat kapni ingatlan eladás témában, akkor itt iratkozhatsz fel, és egyúttal egy ingyenes tanulmányt is megkapsz, ami A sikeres ingatlan eladás titkáról szól.
Amennyiben éppen most gondolkodsz lakásod vagy házad eladásán, és szeretnéd, hogy egy tanácsadó segítse ingatlanod eladását, akkor nézd meg ingatlan eladási tanácsadó csomagjaimat, és válaszd ki a számodra legmegfelelőbbet. Ha nem találsz olyat, amire szükséged van, kérjél árajánlatot.
A kiemelt kép forrása: Nattanan Kanchanaprat fotója a Pixabay -en.
Második kép forrása: Jörg Hertle fotója a Pixabay -en.
