Amikor valaki el akarja adni lakását vagy házát, a legelső, amit tesz, hogy megpróbálja beárazni az ingatlanát. Vajon honnan lehet tudni az ingatlanárakat? Van-e erre adatbázis vagy valamilyen más hiteles forrás? Ebben a cikkben azt járom körbe, hogy a magyar ingatlanárak átláthatók-e, azaz egyszerűen, mindenki számára megtudható-e egy ingatlan eladási ára.
Fogalmi tisztázás a magyar ingatlanárak vonatkozásában
Mindenekelőtt szögezzük le, hogy itt most a lakáspiacról beszélünk, vagyis a teljes ingatlanpiacnak egy szegmenséről, és nem a teljes ingatlanpiacról, ami magában foglalja többek között az irodai ingatlanokat és az ipari ingatlanokat is.
Amikor ingatlanárakról beszélünk, akkor többféle értelmezés is lehet, ami miatt szükségesnek tartom, hogy a fogalmakat tisztázzuk.
Hirdetési ár: az az ár, amelyen az ingatlan eladója meghirdeti a lakását vagy házát. A hirdetési folyamat során az eladó változtathatja a hirdetési árát, viszont az ingatlanhirdetési portálokon ennek nincsen nyoma. Így ez utóbbi nem tudja orientálni a vevőket, illetve a többi eladót.
Irányár: Hirdetéskor használjuk, azaz eladás előtt. Amikor az ingatlan eladója az irányár szót használja, azt üzeni ezzel, hogy az ár csak orientáció, lehet belőle alkudni.
Valós ingatlan eladási ár: az az ár, amiben a tárgyalások eredményeképpen az eladó és a vevő megállapodtak. Úgy is mondhatjuk, hogy ez a kölcsönösen kialkudott ár, amennyit megfizet a vevő az eladónak.
Adásvételi ár: Elsőre sokan gondolhatják, hogy a valós ingatlan eladási ár és az adásvételi ár között nincsen különbség. De bizony van! Sokan ugyanis alacsonyabb összeget írnak bele az adásvételi szerződésbe, mint amennyi a valós ár. Ez a jelenség nyílt titok. Előnye a vevő számára, hogy kevesebb illetéket kell fizetnie, míg az eladó (amennyiben öt éven belül szerezte az adott ingatlant) kevesebb személyi jövedelem adót kell fizessen, hiszen az adó alapja alacsonyabb lesz. Természetesen ez nem szabályos, mégis sokan csinálják.
Átlagár: A hirdetési portálokon sokszor lehet átlagárat találni. Hogy pontosan, mikori időszakra vonatkozik és mekkora a minta, aminek az átlagát vették, nem lehet tudni, tehát ezért ezt óvatosan kell kezelni. Továbbá ne felejtsük, nem átlagot adunk el, hanem egy konkrét lakást vagy házat!
Információk a magyar ingatlanárakról
Amikor el akarjuk adni lakásunkat vagy házunkat, létfontosságú, hogy jó legyen az árképzésünk. Ehhez nagyon fontos információ lenne, ha könnyen elérhető módon lehetne tudni a környékbeli hasonló ingatlanok valós eladási árát. Tegyük hozzá, a vevőknek is fontos, hiszen ők is szeretnék tudni a piaci realitásokat.
Nézzük, milyen információ forrásuk van a piaci szereplőknek a magyar ingatlanárakról!
1. Ingatlanhirdetési portálok
Sokan persze erre könnyedén rávághatják, ott az ingatlan.com, a legnagyobb magyar ingatlan hirdetési portál. Igen ám, de az itt és egyéb ingatlan hirdetési portálokon található árak nem tényleges eladási árak, hanem hirdetési árak. A hirdetési árak pedig sokszor az ingatlan eladók minden realitást nélkülöző elképzelései.
2. Ingatlanközvetítői cégek információi
Az ingatlanközvetítők tudják azoknak a tranzakcióknak az adatait, amelyben résztvettek. Tehát tudják, az ingatlan eredeti hirdetési árát, tudják, hogyan változott az az eladási folyamat során, és végül tudják, hogy mennyi lett az eladási ár.
Ez azt jelenti, hogy a teljes piac egy részéről konkrét tudomásuk van, és adatbázisuk értékes információkat tartalmaz, hiszen a létrejött üzletek konkrét árait tudják. Ez az információ nem publikus. Nyilván ingatlanközvetítője válogatja, mennyit oszt meg ebből a hozzá forduló magánszemélyekkel, legyen az eladó vagy vevő.
Minél nagyobb a piaci részesedése egy ingatlanközvetítő cégnek, annál több valós ingatlan eladási árat lehet elvileg megtudni az adatbázisukból. Amennyiben ezt korrekt módon nyilvántartják.
3. NAV és Központi Statisztikai Hivatal
Az adóhatósághoz (NAV) befutnak az adásvételi szerződések, amelyekből lehet tudni az aláírt adásvételi szerződésekben szereplő eladási árakat. Azonban erről az átlag ember nem tud. Külön lehet igényelni összehasonlító értékadatbázisából történő adatszolgáltatáshoz, amely pénzbe kerül és igényelni kell.
Ezeket, a szerződésben szereplő árakat a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) feldolgozza a statisztika módszertanával és évente egyszer Adattár formájában kiadja. Jelentős fáziskéséssel, mert jellemzően októberben publikálják az előző év adatainak a feldolgozott jelentését, utcára lebontott átlagárakkal. Ez az adatállomány könnyen nem elérhető mindenki számára, viszont megvásárolható.
4. Ingatlan értékbecslők
Az ingatlan értékbecslés mindenféleképpen hasznos orientáció, de értelemszerűen ez becslés, nem pedig valós eladási ár. Mindenféleképpen jobb egy értékbecslő, szakmai alapokon nyugvó árbecslése, mint az ingatlaneladó elfogult árképzése. Azonban azt is látni kell, hogy az értékbecslőknél sincsen varázsgömb, ők se tudják megmondani, hogy pont mennyiért fogják megvenni az adott ingatlant.
Mi tudható tehát a magyar ingatlanárakról?
A fentiekből láthatjuk, hogy a NAV és a KSH rendelkeznek az adásvételi ingatlanárakkal (amelyek kicsit alacsonyabbak lehetnek, mint az ingatlanért kifizetett érték), azonban ezek nem érhetők el könnyen és ingyen az érdeklődők számára. Illetve maguk az árak elérhetők a NAV adatbázisából, de nem lehet tudni, hogy az adott ingatlan milyen egyedi tulajdonságokkal rendelkezik.
Az ingatlanközvetítő cégek adatbázisa tartalmazza vagy tartalmazhatja az általuk közvetített ingatlan eladások valós árát. Viszont ezekhez se nyilvános hozzáférési lehetőség nincsen, se kutatási lehetőség.
Az ingatlanhirdetési portálok hirdetési és/vagy irányárakat mutatnak, az ingatlan értékbecslők pedig becslést adnak, amelynek szórása van attól függően, hogy mivel dolgozik az adott értékbecslő.
Összegezve a helyzetet, ez azt jelenti: a hazai ingatlanpiac egyik rákfenéje, hogy a magánszemélyek, legyen az eladó vagy vevő, de még a szakmaibeliek sem tudnak érdemben hozzáférni a valós, tényleges ingatlanárakhoz, vagyis a magyar ingatlanárak nem átláthatók. Így zavarosban halászik vevő és eladó egyaránt, nem tudván, hogy mennyiért cseréltek gazdát az egyes ingatlanok.
Miért fontos, hogy tudjuk a tényleges ingatlanárakat?
Azért, hogy a lakáspiaci szereplők megfelelő ingatlanár információkhoz jussanak, amikor nekik erre szükségük van, és ezt döntésük meghozatalához felhasználhassák. Ez hozzájárulna ahhoz, hogy a piaci folyamatok, az adásvételi tranzakciók gördülékenyen működhessenek.
Nézzünk néhány konkrét hasznot!
- Az eladók könnyebben és pontosabban be tudnák árazni ingatlanukat.
- A vevők tisztában lennének az ingatlanpiaci realitásokkal.
- A piacról az elemzők reálisabb árinformációkat tudnának kommunikálni.
- Az áttekinthetőség segítene az eladási időt lerövidíteni.
Megoldás – mi kellene a magyar ingatlanárak átláthatósághoz?
Több országban (pl. USA, Dánia) az ingatlan árak transzparensek, vagyis a piai szereplők könnyen hozzáférhetnek. Meggyőződésem, hogy Magyarországon is erre lenne szükség. Az átláthatóság hozzájárul a piac tisztulásához.
Az egyik lehetőség a magyar ingatlanárak átláthatóságához egy olyan online elérhető adatbázis, amelyben kutatható, leszűrhető az ingatlanok értékesítési ára és a tranzakció ideje.
A másik lehetőség a tulajdoni lapon feltüntetni historikusan az eladási árat és az eladás idejét.
Amennyiben úgy döntesz, hogy egyedül adod el ingatlanodat, akkor ez a honlap neked szól. Az IngatlanAngyal azért jött létre, hogy az ingatlaneladókat segítse, amennyiben ingatlanközvetítő nélkül kívánják értékesíteni ingatlanukat.
Fotók forrása: a kiemelt kép saját szerkesztés, a bejegyzésben szereplő fotó forrása Chuttersnap az unplash.com-on.
