Az adó-és értékbizonyítvány nem egy olyan dolog, amivel gyakran találkozunk életünk során. Azt tippelem, hogy ha megkérdeznénk 100 embert, maximum 20 ember tudná megmondani, mi ez. Ezért úgy gondoltam, megér egy misét, hogy egy cikkben összefoglaljam az adó-és értékbizonyítvány legfontosabb tudnivalóit.
Ezenkívül kitérek az adó- és értékbizonyítvány hagyatéki eljárásban betöltött szerepére és jelentőségére is, továbbá arra, hogy meglátásom szerint, mi a baj a jelenlegi hazai gyakorlattal, és miért okoz ez gondot magánszemélyeknek ingatlan öröklése esetében, hagyatéki eljárásoknál. Amennyiben örökölt vagy más ingatlanodat tervezed eladni, akkor Ne dobj ki milliókat az ablakon! című új könyvem neked szól. Ebből megtudhatod a maximális ár elérésének a titkát.
FIGYELEM: Kedves Olvasó! Előre jelzem, hogy az alábbi cikk nem jogi szakvélemény, hanem tájékoztató és edukációs tartalom. Amennyiben az adó- és értékbizonyítvány témájában van kérdésed, kérlek, ne írj nekem, mert nem áll módomban válaszolni. Javaslom, az illetékes önkormányzat adóosztályát megkérdezni.
Adó-és értékbizonyítvány ingatlanok forgalmi értékének meghatározásához
Nos, nézzük, mi is az az adó- és értékbizonyítvány! Az adó- és értékbizonyítvány egy hatósági bizonyítvány, amit az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője állít ki adóhatósági hatáskörében, és igazolja az adott ingatlan jellemzői alapján annak forgalmi értékét.
Másképpen úgy is megfogalmazhatjuk, hogy ez a bizonyítvány a végeredménye, amikor hatósági úton történik egy ingatlan forgalmi értékének a megállapítása.
Mit tartalmaz ez az okmány?
- az ingatlan és a tulajdonosok adatait,
- az érték megállapításánál figyelembe vett tényezőket
- az ingatlannak az adott időpontban fennálló forgalmi értékét.
Mire jó az adó- és értékbizonyítvány?
Adó- és értékbizonyítvány ingatlanok forgalmi értékének meghatározásához kell. Többek között a következő ügytípusoknál fordul elő az adó-és értékbizonyítvány. Vagyis ezekben az esetekben az ezen az okmányon szereplő ingatlan forgalmi értéket veszik figyelembe a szóban forgó eljárásban.
- Hagyatéki eljárás
- Gyermekvédelmi és gyámügyi eljárás
- Bírósági végrehajtás
- Lakáscélú állami támogatások stb.
Az eljárás folyamata
Az adó- és értékbizonyítvány kiállítására irányuló eljárás elkezdődhet az ügyfél kérelmére vagy egy társhatóság megkeresésére.
Az ügyintézés folyamatának a lépései:
- kérelem, megkeresés megérkezése
- amennyiben szükséges helyszíni bejárás
- értékelés
- adó- és értékbizonyítvány kiállítása
Hagyatéki eljárásban az adó- és értékbizonyítvány
Egy hagyatéki eljárás az esetek nagy részében megviseli az embereket. Nem elég az érzelmi teher, meg kell birkózni a sok szomorú ügyintézés kihívásaival is. Köztük a legfontosabb a hagyatéki eljárás.
A hagyatéki eljárás során az illetékes önkormányzat hagyatéki ügyintézője összeállítja a hagyatéki leltárt és átadja a hagyatéki eljárás lefolytatására kijelölt közjegyzőnek. Amennyiben az örökségben szerepel(nek) ingatlan(ok) is, akkor az ingatlan helye szerinti önkormányzat kiállítja az adó-és értékbizonyítványt a vonatkozó ingatlanról. A közjegyző pedig ezen az értéken fogja szerepeltetni az ingatlant a hagyatéki végzésben.
Ingatlan forgalmi értéke: mi a jelentősége ennek a hagyatéki eljárásban?
Van két azonnali hatása és egy később jelentkező következménye – ezért is van nagy jelentősége az adó-és értékbizonyítványnak.
1.) Egyrészt az ingatlan értéke része a egész hagyatéki értéknek. Ennek egyik közvetlen hatása a közjegyző munkadíjában nyilvánul meg. Az ugyanis a hagyaték értékétől függ.
2.) A hagyatéki értéktől függ az öröklési illeték is. Amennyiben közvetlen leszármazott örököl, akkor ő illetékmentességet élvez. Az öröklési illeték és illetékmentesség pontos szabályait a NAV öröklési illetékről szóló 20. számú információs füzetében tudod elolvasni.
3.) Az adó-és értékbizonyítványban szereplő ingatlan forgalmi értéknek később is nagy jelentősége lesz vagy lehet. Mikor? Amikor az örökös eladja az ingatlant. Amennyiben öt éven belül adja el az örökölt ingatlant, akkor adózni kell utána. Örökség esetében egy ingatlan szerzési értéke az adó- és értékbizonyítvány által meghatározott forgalmi érték. Nagyon nem mindegy, hogy mekkora összeg szerepel rajta. Ha a piaci viszonyokhoz képest túl alacsony az érték, akkor értékesítéskor akár jelentős személyi jövedelemadót kell fizetnie az örökösnek.
Nézzünk egy példát ez utóbbi esetre! Adott egy Budapest, XI. kerületi ház. Az önkormányzat ügyintézője 30 millió Ft-ra értékelte és ez szerepel az adó-és értékbizonyítványon. Azonnal érezzük, hogy ez nem igazán reális érték, hanem túl alacsony. Az öröklés utáni évben az örökösök el akarják adni az ingatlant. Ekkor kiderül, hogy legalább 170 millió Ft-ot ér. Mi itt a baj? Az, hogy a 30 millióhoz képest kell az örökösöknek személyi jövedelem adót fizetni az eladás után. A jövedelem 140 millió Ft. Most nem számolva a költségekkel (ami egyébként nyilván van), ennek 15%-át, azaz 21 millió Ft adót kellene fizetni. Amennyiben reális érték szerepelne az adó-és értékbizonyítványon, akkor ilyen hatalmas adó teher nem fordulhat elő.
Mi is a baj az adó-és értékbizonyítvány kiállításával?
Az, hogy nem ingatlan értékbecslői végzettséggel rendelkező szakemberek állítják ki.
Az, hogy az ügyintézők az esetek legnagyobb részében – nyilván kapacitás hiányában – ki se mennek megtekinteni az ingatlant és nem történik helyszíni szemle, aminek egyébként hivatalos értékbecslésnél mindig kell történnie.
Mindennek az eredménye az, hogy sokszor nem a piaci realitásoknak megfelelő érték kerül az adó-és értékbizonyítványra, aminek súlyos anyagi következménye van a magánszemélyekre, jellemzően a hagyatéki eljárásban az örökösökre nézve. Mind a túl alacsony, mind pedig a túl magas érték káros lehet.
Fontos lenne, hogy csak szakirányú végzettséggel rendelkező szakemberek készíthessék a szakmai szabályok alapján az adó- és értékbizonyítványt.
Mennyibe kerül?
Nyilván felmerül a kérdés, mennyibe kerül ennek az eljárásnak a díja. A bizonyítvány kiállítása illetékköteles, de ez meglehetősen szerény összeg. Általános esetben a kérelemre történő eljárás megindításakor ingatlanonként 4000 forint illetéket kell fizetni, melyet az adott önkormányzat illeték-beszedési számlájára kell átutalni.
A legtöbben azonban valamilyen hivatalos eljárásban, jellemzően ingatlan öröklésekor hagyatéki eljárásban találkoznak ezzel a dokumentummal. Ez esetben viszont az adó- és értékbizonyítvány kiállítása illetékmentes.
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény alapján ugyanis tárgyi illetékmentes – többek között – a hagyatéki, valamint a gyámhatósági eljáráshoz szükséges, továbbá a bírósági végrehajtással összefüggésben kiadott adó- és értékbizonyítvány kiállítása illetékmentes.
Adó- és értékbizonyítvány fellebbezés
Lehetséges az adó-és értékbizonyítványt fellebbezni? Van-e ellene jogorvoslat?
Attól függ!
- Ha az adó-és értékbizonyítvány kiállítását az ügyfél kéri, a kérelmet a jegyzőnek az Ákr. (=az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény) szerinti hatósági ügyként kell kezelnie, és ha az ügyfél megfizette a 4000 Ft eljárási illetéket, közigazgatási hatósági eljárást kell lefolytatnia, amelynek zárásaként határozatot kell hoznia, a döntés tehát az általános szabályok szerint fellebbezhető.
- Ha más hatóság megkeresésére történik, és az abban foglaltak kötelezők a megkereső hatóságra nézve (pl. gyámügyi eljárás esetén. Az adó- és értékbizonyítvány szakhatósági állásfoglalásnak tekintendő. Ilyenkor önállóan nem fellebbezhető, vitatni kizárólag az alapeljárásban hozott döntés elleni jogorvoslat során lehet.
- Ha az adó- és értékbizonyítványt a jegyzőnek (pl. a hagyatéki eljárásban) törvényi kötelezés alapján kell kiállítania, és/vagy az abban foglaltak nem kötik a megkereső hatóságot (pl. végrehajtót), az adó- és értékbizonyítvány egyfajta – szakhatósági állásfoglalásnak nem minősülő – hatósági vélemény. Azonban a szakhatósági állásfoglalásokkal azonosmód, ekkor sem fellebbezhető önállóan. Kizárólag az alapügy (végrehajtás, gyámügyi eljárás, hagyatéki eljárás stb.) elleni jogorvoslati eljárásban vitatható.
Adó-és értékbizonyítvány jogszabályok
Ha érdekel, hogy milyen jogszabályok szólnak az adó-és értékbizonyítvány témájáról, akkor íme ezekről egy lista a teljesség igénye nélkül:
- Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény.
- A jegyző adóügyi feladatairól szóló 1991. évi XX. törvény.
- Az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény.
- Az adóigazgatási rendtartásról szóló 2017. évi CLI. törvény.
- A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény.
- A gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról szóló 149/1997. (IX.10.) Korm. rendelet.
- A hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény.
Remélem, hasznosnak találtad a fenti cikket. Amennyiben örökölt ingatlanodat szeretnéd a legjobb áron eladni, akkor ingatlaneladási tanácsadásommal tudok segíteni!
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő
Kép forrása: Foteros a pexels.com-on
