Ez a cikksorozat az örökölt ingatlan eladása témában ad útmutatást, ami nem más, mint az örökölt ingatlan eladása tudatosan. Miért hasznos ez? Azért, mert sokszor az örökösök nehezen birkóznak meg ezzel a nagy falatnak tűnő feladattal. Ezenkívül az is jellemző, hogy jóval alacsonyabb áron adják el, mint amennyiért lehetett volna. Az örökölt ingatlan tudatos eladása megoldás ezekre.

Az első részben arról írtam, hogy mi a kiindulási helyzet egy örökölt ingatlan eladásánál, és a hatalmasnak tűnő munkát lebontottam kisebb egységekre. A második részben pedig lépésről lépésre megmutattam, hogyan tudod szisztematikusan elvégezni az örökölt lakás kiürítését. Most pedig az eladási folyamat további fázisait nézzük át.

Emlékeztetőül az örökölt ingatlan tudatos eladásának fázisai a következőek:

  1. Az ingatlan kiürítésének a megkezdése
  2. Az ingatlan felkészítése eladásra
  3. Az ingatlan eladása
  4. Az ingatlan teljes kiürítése
  5. Birtokba adás
  6. Az örökölt ingatlan eladása utáni adózás

Az örökölt ingatlan felkészítése eladásra

Az előző részben leírt ingatlan kiürítés tulajdonképpen az elengedhetetlen nulladik lépése az ingatlan felkészítésének. Örökölt ingatlan esetében általában a klasszikus home stagingre nincsen lehetőség, hiszen jellemzően felújításra szoruló, nem karbantartott ingatlanokról van szó. Vagyis például hiábavaló lenne a festés, minden megjavítandó dolognak a megjavítása, hiszen tudható, hogy az új tulajdonos az utolsó szögig mindent fel fog újítani.

Akkor mégis mit lehet tenni? Minimál home staginget. Ennek a lényege, hogy festés, felújítás nélkül, azaz az adott állapotban mutatjuk meg az ingatlan előnyös oldalait. Mert attól, hogy nincs jó állapotban egy ingatlan, még van benne lehetőség, vannak előnyös oldalai.

A minimál home staging elemei:

  • Rend és tisztaság: áttekinthetőség, minden felesleges dolog eltávolítása
  • Tágasság: felesleges bútorok eltávolítása
  • Személytelítés: személyes tárgyak (pl. fotók, feszület stb) eltávolítása
  • Világosság: csak világos függönyök maradjanak (mossuk ki), sötét függönyöket szedjük le, redőnyöket, rolókat húzzuk fel!

Amennyiben ezt a négy elemet megvalósítjuk,akkor az egyszerűen, de áttekinthetően, tisztán bemutatott ingatlanról a vevő a lehető legjobb képet kapja, ami akár milliókat is érthet, illetve az eladhatatlan eladhatóvá válik.

Az ingatlan fizikai előkészítésével, felkészítésével párhuzamosan el kell kezdeni az információ gyűjtést és a szükséges dokumentumokat is be kell szerezni. A legfontosabb teendők:

  1. Energiatanúsítvány beszerzése, megcsináltatása
  2. Alapító okirat beszerzése ( társasházi lakás esetében)
  3. Szervezeti Működési Szabályzat beszerzése (társasházi lakás esetében)
  4. Határozatok Könyve beszerzése (társasházi lakás esetében)
  5. Épület költségvetésének, gazdálkodásának a dokumentumai
  6. Az ingatlan rezsi költségeinek táblázatban történő kimutatása, legalább az elmúlt 2-3 évre

Az ingatlan eladása

Maga az örökölt ingatlan eladása az előzőekben leírt komoly előkészületek, leginkább az ingatlan elsődleges kiürítése után készen áll az eladásra. A fenti útmutatás követve az ingatlan áttekinthetően, tisztán, rendezetten áll készen a fotózásra. Fontos, hogy egyértelmű legyen, melyik helyiségnek mi a funkciója. Annyi bútort használjunk, amennyi feltétlenül szükséges az adott helyiség funkcióját illetően.

A következő lépéseket kell megtenni, amennyiben nem ingatlan közvetítővel dolgozunk:

  • Fotózás
  • Alaprajz elkészítése
  • Hirdetési szöveg megírása
  • Hirdetés feladása (fotók + alaprajz + az ingatlant bemutató szöveg)
  • Érdeklődőknek az ingatlan mutatása
  • Tárgyalások vevő jelöltekkel
  • Megállapodás
  • Adásvételi szerződés aláírása

Ez a tömör lista persze rengeteg részletet tartalmaz, és sok munkát takar, heteket, de inkább hónapokat vesz igénybe. Ezeket a részleteket más cikkekben fejtem ki, itt most nincs erre mód.

Az ingatlan teljes kiürítése

Az adásvételi szerződés után az eladó legfontosabb dolga teljesen kiürített állapotra hozni az ingatlant. Mivel a kiürítési munka nagy részét már az első lépésnél elvégeztük, ilyenkor már viszonylag kevés feladat vár az eladóra. Az első lépésnél leírt módon kell járni a maradék bútorokkal kapcsolatosan is, ezért ezt nem ismétlem meg.

Figyeljünk arra, hogy amennyiben van, akkor az erkélyt, a pincei tárolót vagy garázst is teljes mértékben ürítsük ki! Természetesen mindig megbeszélés tárgya, hogy esetlegen bizonyos tárgyak, felszerelések ott maradjanak-e az ingatlanban. ezzel mindkét fél jól járhat. Egy rossz állapotban lévő, nem karbantartott ingatlan esetében valószínűleg kevés ilyen lesz, de nem zárható ki.

A adásvételi szerződések mindig szólnak a birtokba adás idejéről, határidejéről. Ezt fontos komolyan venni. Ha a vevő a teljes vételárat kifizette, akkor teljesen jogosan elvárja, hogy mihamarabb birtokba vegye azt.

Tehát az eladónak felelősségteljesen kell gondoskodnia arról, hogy az adott határidőre mindent kiürítsen az eladott ingatlanból, hogy az üresen, tisztán várja az új tulajdonost.

Birtokba adás

Miután a vevő kifizette az ingatlan vételárát, jöhet az ingatlan birtokba adása, amikor fizikailag adja át az eladó a vevőnek az ingatlant. Megmutatja a tudnivalókat, átadja valamennyi kulcsot és együtt leolvassák a mérőórákat. A birtokba adás tényét jegyzőkönyvben kell rögzíteni. Az interneten több forrásból le lehet tölteni formanyomtatványt.

Hogy nézzen ki a birtokba adási jegyzőkönyv?

  • Tartalmazza az ingatlan pontos címét és helyrajzi számát is
  • Tartalmazza az eladó(k) és vevő(k) nevét és beazonosítási adatait
  • Legyen rajta a mérőórák száma és állása
  • Legyen rajta dátum
  • Írják alá a vevők és eladók
  • Legyen két tanú is

Hivatalosan a vevő feladat elintézni a különböző mérőórák átírását, de természetesen a helyzettől függően a felek megoszthatják a feladatokat. Sajnos nincsen egységes eljárásrendjük a víz,- gáz-, elektromos- és egyéb szolgáltatóknak, úgyhogy tájékozódni kell a honlapjukon, mi a vonatkozó ügymenet, milyen nyomtatványokat kell kitölteni. Egyedi, hogy melyik szolgáltató kéri, és melyik nem a birtokba adási jegyzőkönyvet. A legtöbb helyen már lehet az átírást elektronikusan is intézni.

Adózás örökölt ingatlan eladása esetén

Örökölt ingatlan eladásából származó jövedelem ugyanúgy adóköteles, mint bármilyen ingatlan eladásból származó jövedelem. Az alapokat érdemes érteni és tudni már előre, hiszen bizonyos döntéseket ez alapján kell meghozni. Az örökölt ingatlan tudatos eladása azt is magában foglalja, hogy alapszinten értjük az adózási tudnivalókat.

A finomságoknak és a specialitásoknak természetesen utána kell nézni. Ha szükséges, szakember (pl. könyvelő) szakvéleményét, illetve segítségét kell kérni. Amit itt leírok csupán az alapok, vagyis ez az információ nem teljes körű, és nem tekinthető szaktanácsadásnak.

Minden ingatlan eladás adózásának az az alapja, hogy a bevétel és értékesítés közti különbséget le kell adózni. Na, de mi a bevétel örökölt ingatlan esetében? Röviden az önkormányzat által kiállított adó-és értékbizonyítványon szereplő érték. A közjegyző pedig ez alapján rögzíti a hagyatéki leltárban a vonatkozó ingatlan értékét.

A hagyatéki eljárást lefolytató közjegyző felveszi a hagyatéki leltárt, amely a hagyatéki vagyont részletezi. Ez mutatja meg, hogy az örökhagyó (az elhunyt személy hivatalosa elnevezése a hagyatéki eljárásban) milyen vagyon elemeket hagyott hátra. Például ingatlanok, gépkocsi, bankszámlán lévő összeg stb. A hagyatéki tárgyalásról hagyatéki jegyzőkönyv készül és ebben szerepel a hagyatéki leltár.

A jogszabályoknak megfelelően bizonyos típusú kiadásokkal lehet csökkenteni a bevételt és az eladás értékét is. Ezeket a kiadásokat számlával, okirattal kell bizonyítani. Nagyon fontos tehát az örökléssel, a hagyatéki eljárással és az ingatlan eladásával kapcsolatosan mindenről számlát kérni és azokat megőrizni. Ilyen számlák például: hirdetési díjak, ügyvéd költsége, tanácsadói díjak, lomtalanítási költség, energiatanúsítvány készítésének a díja stb.

A költségekkel, kiadásokkal csökkentett bevétel és értékesítés közti különbséget kell leadózni. Amennyiben a szerzéstől, azaz örökléstől számított 5 éven túl történik az értékesítés, akkor nem kell adózni utána.

Érdemes a NAV anyagaiból tájékozódni. Ilyen például Az ingatlan értékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemről című 9. információs füzet.

Tipp: A NAV kalkulátora segítségével pedig ki lehet számolni az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet és adót. A kalkulátor segítséget nyújt magánszemély számára a 2012. január 1-jét követő ingatlanértékesítés hat leggyakrabban előforduló esetében az átruházásból származó jövedelem és az azt terhelő adó megállapításához, figyelemmel az átruházás évében hatályos jogszabályra.

örökölt ingatlan eladása tudatosan

Összegezzük: mit is jelent az örökölt ingatlan eladása tudatosan?

A tudatos itt most azt jelenti, hogy megfontolva, szándékosan végrehajtott tett, cselekedet. Tudatosnak lenni azt jelenti, hogy elgondolkozol azon, mit tudnál tenni, hogy jobb legyen egy helyzet, vagy hogy hogyan oldjál meg egy helyzetet a lehető legjobban, vagy hogy valamiből kihozzad a legtöbbet, és ennek megfelelően cselekszel. Tudatosnak lenni felelős döntések sorozata. Tudatosan felismered, hogy mennyi minden rajtad múlik.

Az örökölt ingatlan eladása tudatosan azt jelenti tehát, hogy megfontolva, tervezetten viszed végig az ingatlan kiürítését és eladását. Szisztematikusan lépésről lépésre haladsz a feladatokkal cikksorozatomban leírt útmutatót követve. Tudod azt, hogy mit miért teszel. Tudod azt, hogy az eladás egyes szakaszaiban mi a dolgod. Érted az összefüggéseket. Például tudod azt, hogy a kiürítés megkezdésekor mit kell eltávolítanod, tudod azt, hogy milyen utakat választhatsz a tárgyaktól való megszabadulásra, tudod, azt, hogy az eladással kapcsolatos valamennyi igénybe vett szolgáltatásról számlát kérsz, és elteszed azokat, hiszen ezzel a fizetendő adódat tudod csökkenteni.

Amennyiben tudatosan állsz neki az örökölt ingatlan eladásának, akkor nem szenvedsz a rád zúduló feladatok miatt, elkerülöd a kapkodást. Vagyis az út viselhető és kibírható lesz. Hiszen tudod, mit a célod és annak érdekében cselekszel.

Összegezve: az örökölt ingatlan eladása tudatosan azt jelenti, hogy a célodat eléred, és egyúttal az odavezető út sem szenvedés, a ráfordított időt pedig le tudod rövidíteni.

Mik az előnyei az örökölt ingatlan tudatos eladásának?

Amennyiben az örökölt ingatlant eladása tudatosan történik, és az ebben a cikksorozatban leírt lépéseket követed, akkor:

  • A lehető leggyorsabban eladhatóvá válik az örökölt ingatlan
  • Többért tudod eladni az ingatlant, illetve az eladhatatlannak tűnő eladhatóvá válik
  • Kevesebb stresszel jár az ingatlan kiürítése és eladása
  • Áttekinthetővé válnak az elvégzendő feladatok
  • Az egész hatalmas kihívás emészthetővé és teljesíthetővé válik

Ha úgy gondolod, hogy igénybe akarod venni örökölt ingatlanod eladásához a segítségemet, akkor kérj árajánlatot. Rólam itt olvashatsz többet.

A kiemelt kép forrása: saját fotó, készült Dániában, Humlebæk temetőjében