Ingatlaneladás utáni adózás 2026-2027

Hogyan alakul az ingatlaneladás utáni adózás 2026-ban, és mire kell készülnöd a 2027-es adóbevalláskor? Akár idén tervezed értékesíteni a lakásod vagy házad, akár a következő években, az adózási szabályok pontos ismeretével jelentős összeget, akár milliókat is megspórolhatsz. Bár a köznyelvben gyakran „ingatlanadóként” emlegetik, valójában személyi jövedelemadóról (SZJA) beszélünk, amelynek mértéke és megfizetése szigorú feltételekhez kötött.

Ebből a gyakorlati útmutatóból azonnal átláthatod a legfontosabb lépéseket:

• Az ingatlaneladás adóalapjának meghatározása: Hogyan számolható ki a tényleges jövedelem?
• Az adó mértéke és az idő múlása: Mikor csökken nullára a fizetendő összeg?
• Legális adócsökkentési lehetőségek: Milyen költségek írhatók le az eladási árból?
• Adómentességek: Milyen esetekben nem kell egyáltalán adót fizetned?

Jogi nyilatkozat: Ingatlan-tanácsadóként, sok éves tapasztalatom, a NAV-val való egyeztetéseim és a hatályos jogszabályok alapján állítottam össze ezt az útmutatót. Mivel az információk nem helyettesítik a személyre szabott adótanácsadást, egyedi, összetett kérdésekben javaslom könyvelő, adószakértő vagy ügyvéd bevonását.

Ingatlanadó, adózás vagy illeték? Tegyük tisztába az alapfogalmakat!

Sokan összekeverik az adó és az illeték fogalmát, vagyis a lakáseladás és a lakásvásárlás költségeit, pedig jogilag és pénzügyileg két teljesen különböző dologról van szó. Az alábbiakban közérthetően, mégis szakmailag precízen mutatjuk be a különbséget.

A legfontosabb alapszabály, amit már az elején rögzítenünk kell:

• Ingatlanvásárlás esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetni a vevőnek az állam felé.

• Ingatlaneladás után adót (személyi jövedelemadót) kell fizetni, ha az ügyletből jövedelmed származott.

💡 Kapcsolódó útmutatók vásárlóknak: Ha nemcsak eladsz, hanem épp vásárlás előtt állsz, olvasd el a részletes cikkeimet az Ingatlanvásárlás utáni vagyonszerzési illeték szabályairól, illetve az Illetékkedvezményekről és mentességekről!

Mi a különbség az ingatlaneladás adója és a klasszikus „ingatlanadó” között?

A köznyelvben gyakran használt ingatlanadó, lakásadó vagy házadó kifejezések a valóságban egy olyan vagyoni típusú adót jelentenek, amelyet a tulajdonunkban lévő ingatlan után kellene fizetni évről évre (mint sok külföldi országban).

Magyarországon jelenleg nincs ilyen jellegű, országos kötelező érvényű ingatlanadó. Hazánkban kizárólag az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adóköteles. Vagyis nem maga a tulajdonlás, hanem az eladásból származó profit után adózunk.

Melyek a legfontosabb fogalmak az ingatlaneladás utáni adózás során?

Ahhoz, hogy pontosan kiszámolhasd a fizetendő személyi jövedelemadót, tisztáznunk kell a legfontosabb kifejezéseket. A legnagyobb tévhit az, hogy az ingatlan eladási ára után kell adózni. Ez azért van, és ez egy gyakori hiba, hogyaz emberek összekeverik a bevételt a jövedelemmel.

Bevétel vs. jövedelem: mi a különbség?

Az ingatlaneladás utáni adó alapja mindig a jövedelem (a tiszta profit), nem pedig a teljes bevétel.

• A bevétel a teljes összeg, amiért az ingatlant eladtad (az adásvételi szerződés szerinti vételár).
• A jövedelem pedig a bevétel és a jogilag elszámolható költségek (például a korábbi vételár, ügyvédi díj, felújítások) különbsége.

Ha a lakás, ház eladásával kapcsolatos, igazolt költségeid elérik vagy meghaladják a bevételt, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelmed, így adót sem kell fizetned.

Az adókötelezettség pontos meghatározásához az Szja törvény szerint az alábbi négy alapfogalmat kell részletesen ismerned.

1. Az értékesített ingatlan szerzésének időpontja

Az adó mértékét és az adómentességet is döntően befolyásolja az, hogy mikor került a tulajdonodba az ingatlan. Több szerzési mód van: jellemzően lehet vásárolni, ajándékba kapni vagy örökölni egy ingatlant. A jogszabály alapján a szerzés időpontja:

• Öröklés esetén: Az örökség megnyílásának napja, vagyis az örökhagyó halálának pontos dátuma (nem a hagyatéki tárgyalás napja).

• Adásvétel, csere, ajándékozás esetén: Az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot) a földhivatalba (ingatlanügyi hatósághoz) benyújtották.

2. A bevétel

A bevétel nem más, mint az ingatlan adásvételi szerződésében rögzített tényleges eladási ár.

3. Az elszámolható költségek (Adóalap-csökkentés)

Az ingatlan eladásából származó bevételt jogszerűen csökkentheted az alábbi kiadásokkal, így lényegesen kevesebb adót kell fizetned. Elszámolható költségek:

• A megszerzésre fordított összeg: Vásárolt ingatlan esetén az a vételár, ami a vásárlásra vonatkozó adásvételi szerződésben szerepelt.
• A megszerzéssel összefüggő kiadások: Például a korábban megfizetett vagyonszerzési illeték és az ügyvédi munkadíj.
• Értéknövelő beruházások: A tulajdonlás alatt végzett modernizálás, fűtéskorszerűsítés, szigetelés vagy felújítás költségei.
• Az eladással kapcsolatos közvetlen kiadások: Az ingatlanközvetítői díj, a home staging, az ingatlan-tanácsadás, a hirdetések, valamint a professzionális fotózás költségei.

⚠️ Szigorú szabály: Minden elszámolni kívánt költséget és kiadást hivatalos számlával vagy okirattal kell igazolni! Amennyiben bizonytalan vagy egy specifikus költségcsökkentő tétel elszámolhatóságában, javaslom a cikk végén található hivatalos NAV források tanulmányozását vagy adószakértő bevonását.

4. Mi számít ingatlannak az Szja törvény szerint?

Joggal merül fel a kérdés, hogy a szabályok minden ingatlantípusra ugyanúgy vonatkoznak-e. A NAV hivatalos tájékoztatója (a 09. számú információs füzet) szerint ingatlannak minősül:

• a termőföld,
• a telek,
• az építmény és
• az épület.

A szabály egyszerű: Minden olyan dolog ingatlan, ami a földdel alkotórészi kapcsolatban áll – azaz nem mozdítható el anélkül, hogy az állaga sérülne. Így egy betonalapra épített, tartós faház ingatlan, de egy könnyen szétszerelhető szerszámos bódé már nem az.

Következésképpen: a lakás eladása, a családi ház értékesítése, a nyaraló vagy a telek eladása utáni adózás mind pontosan ugyanazon szabályok szerint működik, amelyeket ebben az útmutatóban bemutatok. Amennyiben valami az Szja törvény szerinti ingatlan fogalmának megfelel, akkor eladása esetén eszerint kell adózni utána.

Lakáseladás utáni adózás 2026-2027 – Jövedelem megállapítása

Jövedelem = Bevétel – Költség

Ingatlaneladás esetén a bevétel és a költség közti különbséget le kell adózni.

Első lépés a jövedelem megállapításakor az úgynevezett számított összeg kiszámítása. A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel.

Nézzünk egy egyszerű példát!

Kis Piroska 2012-ben vásárolt egy lakást. A lakás ára 20 millió forint volt, vagyis ez a megszerzésre fordított összeg. A megszerzésre fordított költsége 1 millió forint volt. Az értéknövelő beruházásokra 4 millió forintot költött. 2026 januárjában 35 millió forintért értékesítette lakását, melyhez kapcsolódóan 600.000 Ft költsége merült fel .

Mekkora jövedelme származott?

Bevétel: 35.000.000 Ft
Költségek: 20.000.000 + 1.000.000 + 4.000.000 + 600.000 = 25.600.000 Ft

Jövedelem számított összege = Bevétel – Költségek
azaz 35.000.000 – 25.600.000 = 9.400.000 Ft

De a számított jövedelem nem adja meg a választ az adó mértékére, ugyanis figyelembe kell azt venni, hogy a lakás mennyi ideig volt az eladó tulajdonában.

Ingatlaneladás utáni adózás – Hány éve tiéd az ingatlan?

Második lépés a jövedelem megállapításakor tehát az, hogy megvizsgáljuk, mikor került az eladó tulajdonába az eladott ingatlan. Ennek a hivatalos megnevezése a tulajdonban tartás figyelembe vétele.

A fenti kiszámolt un. számított jövedelem összege a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. Mégpedig a szerzés időpontjától függően. Amennyiben a szerzéstől számított öt éven túl történik az értékesítés, akkor nem kell adózni utána. Oda kell figyelni arra, hogy a szerzés éve nulladik évnek számít.

A SZJA törvény 62. paragrafusa így fogalmaz:

” Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az (1)–(3) bekezdés szerint kiszámított összeg (e § alkalmazásában: számított összeg)
1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.”

A fenti példánál maradva megállapíthatjuk, hogy Kis Piroskának nem kell adóznia, azaz nincsen jövedelme (adózás szempontjából), mert öt évnél hosszabb ideig volt a tulajdonában a lakás annak értékesítése előtt.

5 éven belül eladott ingatlan adózása 2026

Amennyiben lakásodat vagy házadat 2026-ben adod vagy adtad el, a számított jövedelem összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek:

• Amennyiben 2021-ben vagy korábban szerezted (azaz vetted, örökölted vagy ajándékba kaptad) az ingatlant, és 2026-ban adod el, akkor jövedelem a számított összeg (lásd fent bevétel-költség) 0%-a. Vagyis nem kell adózni, mert már nem keletkezett adóköteles jövedelem.
• Ha 2022-ban szerezted, akkor a számított összeg 30%-a jövedelem. Ez után kell adóznod.
• Amennyiben 2023-ben szerezted, akkor a számított összeg 60%-a a jövedelem. Ez után kell adóznod.
• Ha 2024-ben, akkor a 90%-a.
• Amennyiben pedig 2025-ben vagy 2026-ban szerezted, amit 2026-ben adsz el, akkor a számított összeg teljes mértékben adózandó, vagyis annak a 100% számít jövedelemnek.

Van itt még egy fontos dolog, ami sok eladónak szokott gondot okozni: hogyan kell számolni ezt a bizonyos 5 évet. Kizárólag a szerzés éve és az eladás éve számít! Vagyis nem számít, hogy az adott éven belül mikor vetted, illetve mikor adtad el. Mindegy például, hogy 2021. január 31-én vagy 2021. december 6-án vetted. Amennyiben 2026-ban adod el az ekkor szerzett ingatlant, mindkét vásárlási időpont esetén már nem kell adót fizetned.

Amennyiben 2026-ben adtad el vagy tervezed eladni ingatlanod, akkor a 2021-ben és az ennél régebben vásárolt ingatlan eladása válik „adómentessé”. Az alábbi táblázat mutatja, hogy ha 2026-ben értékesíted ingatlanodat, akkor a szerzési évtől függően a számított összeg mekkora része számít jövedelemnek:

Telekeladás utáni adózás

Amennyiben telket adsz el, annak az adózása pont ugyanolyan, mint egy lakásé, hiszen fent olvashattad, hogy az Szja törvény meghatározása szerint a telek is ingatlan. Vagyis az ebben a cikkben leírtak telekeladás esetén is érvényesek: az adó mértéke, az 5 éven belül eladott ingatlan adózása stb. is.

Van azonban egy speciális és egyúttal nem ritka eset: hogy kell adózni akkor, amikor a telekre építettél egy házat? Vagyis ilyenkor mi számít a szerzés évének: a telek vásárlása vagy a felépített ház használatba vételének az ideje?

Nos, az Szja törvény alapján a fent említett 09. Információs füzet nagyon pontosan leírja, hogy mi számít a földingatlanon felépített épület, épületrész megszerzése időpontjának. Eszerint van egy időbeli határ.

A 2007. december 31-éig

a földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően felépített (meglévő épület helyett újjáépített, megosztott, leválasztott) épület, bővítéssel létesített épületrész szerzési időpontja a földterület tulajdonjogának a megszerzésével azonos időpont.

A 2007. december 31-e után,

a földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően történt építés (újjáépítés, megosztás, leválasztás), bővítés szerzési időpontja a következő két módszer szerint meghatározható, azaz az ingatlantulajdonos a ezek között választhat:

a.) Az első módszer szerint a szerzés időpontja az utolsó hivatalos használatbavétel. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési időpont független attól, hogy a földterület, amire a ráépítés történt, vagy az ingatlan, amin további bővítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába.

b.) A másik módszer szerint a szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható.

Például egy magánszemély 2025-ben 60 millió forintért értékesíti az ingatlanát. Az eredeti ingatlan egy építési telek volt, amit 2019-ben 7 millió forintért vásárolt. Az ingatlanra épített 2020-ban 16 millió forintért egy kis házat, amit 2022-ben ráépítéssel bővített, és erről 17 millió forint összegű számlája van.

Így az ingatlannak három szerzési időpontja van: 2019., 2020. és 2022. Mindegyik szerzési időponthoz a bevétel arányos része tartozik. A szerzési értékek összesen: 7 000 000+16 000 000+17 000 000=40 000 000.
A példában szereplő 60 millió forintos bevételt 7/40, 16/40 és 17/40 arányosan meg kell osztani.

Akit érint a telekadózás, mindenképpen javaslom, hogy alaposan olvassa el a 09. információs füzet 7. és 8. oldalát.

Ingatlaneladás utáni adózás – Adó mértéke

Ingatlan eladásából származó jövedelem után az aktuális jogszabályok alapján 2026-ban is 15 százalék személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.

Ingatlanadó kalkulátor

Az ingatlan-, lakás- vagy házeladás utáni adó kiszámolására ingatlanadó kalkulátor áll rendelkezésre a NAV honlapján. Ezzel könnyedén ki tudod számolni a lakáseladásból származó jövedelmet és adót. A kalkulátor segítséget nyújt magánszemélyek számára az ingatlanértékesítés hat leggyakrabban előforduló esetében az átruházásból származó jövedelem és az azt terhelő adó megállapításához.

A jövedelem és az adó kiszámításához érdemes a NAV vonatkozó tájékoztató dokumentumát áttanulmányozni. Figyelem! Ezt a dokumentumot évente frissítik. Tehát, ha pontosan meg akarod ismerni a lakáseladás utáni adózás tudnivalóit, akkor a legfrissebbet töltsd le. Jelenleg ez a legfrissebb: Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemről című 09. számú információs füzetet.

Lakáseladás adó – Adóbevallás

Amennyiben 2026-ban adod el lakásodat vagy egyéb ingatlanodat, akkor azt 2027-ban kell bevallanod és leadóznod, aminek a határideje 2027. május 20.

Figyelem! Nem kell bevallani az ingatlan eladásából bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik.

Fontos tudni, hogy az adómegállapításhoz való jog elévülésének határidejéig, azaz 2026-ös jövedelemszerzés (vagyis itt ingatlaneladás) esetén 2032. december 31-ig minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges NAV-ellenőrzésnél be kell mutatni.

Hogyan csökkentheted vagy kerülheted el az ingatlaneladás utáni adót ?

1.) Várj az eladással!

A fentiekben leírtakból következik, hogy az ingatlaneladás adó szempontjából meghatározó, hogy a szerzés és az eladás időpontja között eltelt-e az öt év. Tehát, amennyiben megteheted, akkor várd ki az öt évet. Így teljes mértékben elkerülheted az ingatlanadó fizetését! Ha ez nem lehetséges, akkor is minden egyes év késleltetéssel csökkentheted a fizetendő adó összeget.

2.) Köss előszerződést!

Mivel az előszerződést nem kell beadni a Földhivatalba és az adóhatósághoz sem kell benyújtani, bizonyos esetekben ezzel is időt lehet nyerni. Természetesen alaposan át kell beszélni ügyvéddel, hogyan helyes ezt megcsinálni. Az előszerződés után az eladó és a vevő megkötik a végleges adásvételi szerződést, melynek dátuma már kedvezőbb lehet az eladó számára ingatlanadó szempontjából.

3.) Tedd el a bizonylatokat és számlákat!

Ha ingatlant veszel vagy eladsz, akkor a saját érdekedben tedd el valamennyi, az eladással vagy vétellel kapcsolatos számlát! Amikor ugyanis eljön az adóbevallás pillanata, akkor csak előveszed őket, és csökkenteni tudod velük az adóalapot, vagyis a jövedelmet, és így kevesebb adót kell fizetned (vagy esetleg nem is kell fizetned adót). Tehát gyűjtsd például az adásvételi szerződés mellé az ügyvédi munkadíjról szóló számlát, a befizetett vagyonszerzési illeték, öröklési illeték vagy ajándékozási illeték bizonylatát, a beruházások, felújítások számláit, a hirdetési díjak számláit stb.!

Figyelem! Nem lehet akármilyen költséget elszámolni. Nézz utána alaposan, melyeket lehet és melyeket, nem!

4.) Sokan csinálják, de nem legális, és nagyon nem javasolt

Mindenki hallott róla, mindenki tud róla: még mindig vannak olyanok, akik nem a tényleges adásvételi árat íratják az ingatlan- adásvételi szerződésbe. A vásárló szeretheti, ha alacsonyabb ár kerül a szerződésbe, mert akkor kisebb az illeték mértéke, míg az eladó (ha öt éven belül eladott ingatlanról van szó) szintén örül. Ez az eljárás teljes mértékben illegális, úgyhogy senkinek sem ajánlom. Az adóhatóság vizsgálja az adásvételi szerződésekben szereplő árakat és gyanúsan alacsony ár esetében büntetés jöhet.

További kérdés esetén az ingatlaneladás utáni adózással kapcsolatban, olvasd át alaposan a cikkemben többször említett 09. számú tájékoztató füzetet, és ha ez sem elég, akkor hívd fel a NAV tájékoztató vonalát, a 1819-et és tedd fel konkrét kérdésedet!

Kiemelt kép forrása: Steve Buissine képe a Pixabay-en

A SZERZŐRŐL

Magyari Éva, az Ingatlanangyal alapítója, közgazdász, ingatlanszakértő és szerző. Közel egy évtizede foglalkozik ingatlanértékesítéssel, és pályafutása során számos ingatlan-adásvételt kísért végig az első lépésektől egészen a sikeres zárásig. Ezen kívül specialitása a home staging.

Korábban multinacionális vállalatoknál szerzett projektmenedzsment és értékesítési tapasztalatot, amelyet ma az ingatlanpiacon kamatoztat. Munkája során különösen fontos számára az átlátható folyamat, az eladásra történő felkészülés, a jogilag és pénzügyileg biztonságos adásvétel, valamint az, hogy az eladók a lehető legjobb feltételekkel értékesíthessék ingatlanukat.

Cikkeiben gyakorlati tapasztalatait osztja meg az ingatlaneladás, az adásvétel egyes fázisaival és teljes folyamatával kapcsolatban ( hirdetés, birtokbaadás, közműátírás stb). Írásait több százezren olvasták már. Ingatlanközvetítési munkájával, tanácsadási szolgáltatásával és könyvével pedig az ingatlaneladókat segíti abban, hogy biztonságosan és eredményesen adják el otthonukat.