Már az ingatlan eladás kezdetekor tudnod kell az ingatlan eladás utáni adózás szabályait. Sőt, már lakásod vagy házad eladásáról szóló döntés meghozatalához is kulcsfontosságú ismerni az ingatlan eladás adó vonzatát, amit a köznyelvben ingatlanadó szóval is illetnek. Ha nem érted az ingatlan eladás adózását, akkor milliókat veszíthetsz rajta.

Ebből a cikkből megérted:

  • Az ingatlan eladás utáni adózás alapfogalmait.
  • Az ingatlanadó kiszámításának a módját.
  • Az eladott ingatlan utáni adó mértékét.
  • Az ingatlanadó és az idő összefüggését.
  • Hogyan csökkentheted az ingatlan eladás adó összegét?

Az alábbiakban leírt, az ingatlan eladás utáni adózás 2021 témával kapcsolatos információ nem teljeskörű és nem tekinthető szaktanácsadásnak. Konkrét esetre vonatkozó specifikus kérdésekkel kapcsolatban mindenképpen fordulj szakemberhez! Könyvelőhöz, adótanácsadóhoz vagy ügyvédhez.

Ingatlan eladás adó – kezdjük az alapokkal!

Először is szeretném leszögezni, hogy ezt a cikket nem szakembereknek, hanem ingatlan eladóknak írom, ezért nem törekszem arra, hogy a precíz szakmai szavakat és kifejezéseket alkalmazzam. Ellenben az a célom, hogy nem hozzáértők számára is segítséget nyújtsak az ingatlan eladás utáni adózás témaköréhez.

Tegyük először is tisztába, hogy ingatlan eladás után adót, míg ingatlan vásárlás esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetni! Ebben a cikk most az ingatlan eladáskor fizetendő ingatlanadó témáját vizsgáljuk meg.

Mivel a hétköznapi nyelvben többféle módon használják az emberek az ingatlan eladás után fizetendő adót, ezért ebben a cikkben én is ezeket fogom használni. Vagyis itt most a következők mind ugyanazt jelentik:

  • ingatlan eladás utáni adó
  • lakás eladás utáni adó
  • ház eladás utáni adó
  • ingatlan eladás adó
  • lakás eladás adó
  • ház eladás adó
  • ingatlanadó
  • lakásadó
  • házadó

A pontosság kedvéért hozzáteszem, hogy az ingatlanadó, lakásadó és házadó azt jelenti igaziból, amikor a birtokunkban lévő ingatlan, lakás vagy ház okán kell adót fizetni évről évre. Ilyen jogszabály nincsen most érvényben Magyarországban, de sok országban létezik. Hazánkban az ingatlan eladás után kell adót fizetni, amennyiben abból jövedelem származik.

A lakás eladásából származó jövedelem tehát adóköteles.

Ingatlan eladás utáni adózás – Fogalmak

Az ingatlan eladásból származó jövedelem adózásakor a következő fogalmakat fontos érteni.

Amikor eladod a lakásodat, az eladási ár a bevétel, de ez nem egyenlő a jövedelemmel. A jövedelem, ahogy erről később részletesen szó lesz, a bevétel és az költségek közti különbség. A személyi jövedelem adó nevében benne is van, hogy adót, jelen esetben az eladott ingatlan esetében adót a jövedelem után kell fizetni.

Ha valakinek több a költsége egy lakás eladásával kapcsolatosan, mint a bevétele, akkor nem származik jövedelme belőle, tehát ingatlan eladás adót sem kell értelemszerűen fizetnie utána.

Adózáskor mindenekelőtt abból kell kiindulni, hogy az eladást megelőzte a szerzés. Ahhoz ugyanis, hogy egy lakást eladjunk, valamikor azt meg kellett szerezni. A szerzésnek több módja van. Jellemzően lehet vásárolni, ajándékba kapni vagy örökölni egy ingatlant.

Nézzünk meg három fogalmat kicsit bővebben!

1. Az értékesített ingatlan szerzésének az időpontja

A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta. Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik, azaz az örökhagyó halálának a napja.

2. A bevétel

A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan átruházásából származó bevétel meghatározása. Amennyiben eladod, azaz értékesíted az ingatlant, akkor a bevétel az adásvételi szerződésben szereplő eladási ár.

3. A költség

A lakás eladásából származó bevételből levonható költségek a következők. Másképpen úgy is fogalmazhatunk, hogy az adóalap az alábbiakkal csökkenthető :

  • A megszerzésre fordított összeg, vagyis vásárlás esetén az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő adásvételi érték.
  • A megszerzéssel összefüggő más kiadások pl. ügyvédi költség, vagyonszerzési illeték.
  • Az értéknövelő beruházások pl. fűtéskorszerűsítés, modernizálás, szigetelés stb. költségei.
  • Az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadások pl. ingatlanközvetítő díja, home staging díja, ingatlan eladási tanácsadó díja, hirdetési költség, fotózás díja.

Nagyon fontos: a kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni.

Lakás eladás utáni adózás – Jövedelem megállapítása

Jövedelem = Bevétel – Költség

Ingatlan eladás esetén a bevétel és a költség közti különbséget le kell adózni.

Első lépés a jövedelem megállapításakor az úgynevezett számított összeg kiszámítása. A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel.

Nézzünk egy egyszerű példát!

Kis Piroska 2012-ben vásárolt egy lakást. A lakás ára 20 millió forint volt, vagyis ez a megszerzésre fordított összeg. A megszerzésre fordított költsége 1 millió forint volt. Az értéknövelő beruházásokra 4 millió forintot költött. 2021 januárjában 35 millió forintért értékesítette lakását, mely kapcsolódóan 600.000 Ft költsége merült fel .

Mekkora jövedelme származott?

Bevétel: 35.000.000 Ft
Költségek: 20.000.000 + 1.000.000 + 4.000.000 + 600.000 = 25.600.000 Ft

Jövedelem számított összege = Bevétel – Költségek
azaz 35.000.000 – 25.600.000 = 9.400.000 Ft

De a számított jövedelem nem adja meg a választ az adó mértékére, ugyanis figyelembe kell azt venni, hogy a lakás mennyi ideig volt az eladó tulajdonában.

Ingatlan eladás utáni adózás – Hány éve a tiéd az ingatlan?

Második lépés a jövedelem megállapításakor tehát az, hogy megvizsgáljuk, mikor került az eladó tulajdonába az eladott ingatlan. Ennek a hivatalos megnevezése a tulajdonban tartás figyelembe vétele.

A fenti kiszámolt un. számított jövedelem összege a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. Mégpedig a szerzés időpontjától függően. Amennyiben a szerzéstől számított öt éven túl történik az értékesítés, akkor nem kell adózni utána. Oda kell figyelni arra, hogy a szerzés éve nulladik évnek számít.

A fenti példánál maradva megállapíthatjuk, hogy Kis Piroskának nem kell adóznia, azaz nincsen jövedelme (adózás szempontjából), mert 2016-ot megelőzően szerezte a lakást, vagyis az öt évnél tovább volt a tulajdonában a lakás értékesítés előtt.

5 éven belül eladott ingatlan adózása 2021

Amennyiben lakásodat 2021-ben adod el, a számított jövedelem összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek:

ingatlan eladása utáni adózás 2021

Amint az látható az öt éven belül eladott ingatlan adózása táblázatból, a 2016-ban vagy azt megelőzően szerzett ingatlan 2021-ben történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Ingatlan eladás utáni adózás – Adó mértéke

A lakás vagy ház eladásából származó jövedelem után a jelenlegi szabályok alapján 2021-ben 15 százalék személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. Mivel Magyarországon a tendencia az, hogy csökkent a személyi jövedelem adó kulcsa, így nem várható a 15% emelése.

Ingatlan adó kalkulátor

Az ingatlan, lakás vagy ház eladás utáni adó kiszámolására ingatlan adó kalkulátor áll rendelkezésre a NAV honlapján. Ezzel könnyedén ki tudod számolni a lakás eladásból származó jövedelmet és adót. A kalkulátor segítséget nyújt magánszemélyek számára az ingatlanértékesítés hat leggyakrabban előforduló esetében az átruházásból származó jövedelem és az azt terhelő adó megállapításához.

A jövedelem és az adó kiszámításához érdemes a NAV vonatkozó tájékoztató dokumentumát áttanulmányozni. Figyelem! Ez évente változik. Tehát, ha ismerni akarod lakás eladás utáni adózás tudnivalóit, akkor a legfrissebbet töltsd le: Az ingatlan értékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemről című 9. információs füzet keltezése 2021. április 30.

Ház eladás adó – Adóbevallás

Amennyiben 2020-ban adtad el lakásodat, akkor azt 2021-ben kell bevallanod és leadóznod, aminek a határideje 2021. május 20 volt.

Figyelem! Nem kell bevallani az ingatlan eladásából bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik.

Ha 2021-ben értékesíted lakásodat, az ehhez kapcsolódó ingatlan értékesítés adót majd 2022-ben kell bevallanod és leadóznod. Fontos tudni, hogy az adó megállapításhoz való jog elévülésének határidejéig, azaz 2021-es jövedelemszerzés (vagyis esetünkben ingatlan eladás) esetén 2027. december 31-ig minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges NAV-ellenőrzésnél be kell mutatni.

Hogyan csökkentheted vagy kerülheted el az ingatlanadót ?

A. Várj az eladással!

A fentiekben leírtakból következik, hogy az ingatlan eladás adó szempontjából meghatározó, hogy a szerzés és az eladás időpontja között eltelt-e az öt év. Tehát, amennyiben megteheted, akkor várd ki az öt évet. Így teljes mértékben elkerülheted az ingatlanadó fizetését! Ha ez nem lehetséges, akkor is minden egyes év késleltetéssel csökkentheted a fizetendő adó összeget.

B. Előszerződés

Mivel az előszerződést nem kell beadni a Földhivatalba és az Adóhatósághoz sem kell benyújtani, bizonyos esetekben ezzel is időt lehet nyerni. Természetesen alaposan át kell beszélni ügyvéddel, hogyan helyes ezt megcsinálni. Az előszerződés után az eladó és a vevő megkötik a végleges adásvételi szerződést, melynek dátuma már kedvezőbb lehet az eladó számára ingatlanadó szempontjából.

C. Tedd el a számlákat, bizonylatokat!

Ha ingatlant veszel vagy eladsz, akkor a saját érdekedben tedd el valamennyi, az eladással vagy vétellel kapcsolatos számlát! Amikor ugyanis eljön az adóbevallás pillanata, akkor csak előveszed őket, és csökkenteni tudod velük az adóalapot, vagyis a jövedelmet, és így kevesebb adót kell fizetned (vagy esetleg nem is kell fizetned adót). Tehát gyűjtsd például az adásvételi szerződés mellé az ügyvédi munkadíjról szóló számlát, a befizetett illeték bizonylatát, a beruházások számláit, a hirdetési díjak számláit stb.!

D. Sokan csinálják, de nem legális

Mindenki hallott róla, mindenki tud róla. Azt is lehet mondani, hogy nemzeti sport, hogy nem a tényleges adásvételi ár kerül az ingatlan adásvételi szerződésbe. A vásárló szeretheti, ha alacsonyabb ár kerül a szerződésbe, mert akkor kisebb az illeték mértéke, míg az eladó (ha öt éven belül eladott ingatlanról van szó) szintén örül. Ez az eljárás teljes mértékben jogszerűtlen, úgyhogy senkinek sem ajánlom. Az adóhatóság vizsgálja az adásvételi szerződésekben szereplő árakat és gyanúsan alacsony ár esetében büntetés jöhet.


Az IngatlanAngyal és ez a honlap azért jött létre, hogy az ingatlan eladókat segítse, amennyiben ingatlanos nélkül kívánják értékesíteni ingatlanukat. Ha szeretnél híreket, információkat kapni ingatlan eladás témában, akkor itt iratkozhatsz fel, és egyúttal egy ingyenes tanulmányt is megkapsz, ami A sikeres ingatlan eladás titkáról szól.

Kiemelt kép forrása: Steve Buissine képe a Pixabay-en

Oszd meg másokkal is!