Az építési övezeti besorolás ismerete kulcsfontosságú családi házak, nyaralók és telkek esetében. Mégis elhanyagolt téma. Jellemzően sem az eladói oldal, sem pedig a vevői oldal nem nagyon tud róla. Sajnos az ingatlanközvetítők nagy része még ha tud is róla, nem foglalkozik vele.
Márpedig akár veszel, akár eladsz, elengedhetetlen tudnod a szóban forgó ingatlan építési övezeti besorolását, amennyiben ez családi ház, nyaraló vagy telek. Ha valaki építkezni akar egy telken vagy például nyaraló helyett állandó ott tartózkodásra akarja használni és felújítani az ingatlant, akkor az építési övezeti besorolás tisztázása nélkül nem szabad se ígérni a vevődnek, sem pedig venni magadnak.
Az itt leírtak lépésről lépésre megmutatják, hogyan derítsd ki egy ingatlan övezeti besorolását, egy telek besorolását, vagyis ez a módszer az övezeti besorolás kereső.
Ebben a cikkben az építési övezetek besorolása legfontosabb praktikus tudnivalóit foglaltam össze, hogy ne járj úgy, ahogy sokan: vesznek egy ingatlant, aztán, amikor építkezni akarnak rajta, vagy bővíteni, akkor derül ki, hogy ezt se lehet, meg azt se lehet. Eladásnál nagyon fontos a vevő korrekt tájékoztatása e tekintetben is.
Amennyiben az ingatlaneladás mélyebben is érdekel, mert szeretnéd a legmagasabb áron eladni ingatlanodat, akkor Ne dobj ki milliókat az ablakon! című könyvemet ajánlom figyelmedbe. Itt olvashatsz róla többet és rendelheted meg: https://ingatlanangyal.hu/ingatlaneladas-konyv/
Építési övezeti besorolás – Mi is az az építési övezet?
Az építési övezet fogalmát az OTÉK határozta meg 2024. december 31-ig. Azonban 2025. január 2-től már nem az OTÉK ,vagyis a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről, hanem a TÉKA , azaz a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról határozza meg az építésekkel kapcsolatos szabályokat és fogalmakat.
A TÉKA különbséget tesz az építési övezet és az övezet között, és a következőképpen definiálja ezeket:
„Építési övezet: a beépítésre szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatának megfelelő besorolás.”
„Övezet: a beépítésre nem szánt területeken belül a területrészek sajátos építési használatnak megfelelő besorolás.„
Építési övezeti besorolás – Beépítésre szánt terület
A TÉKA szerint a városok és községek közigazgatási területét építési szempontból kétféle területbe kell sorolni:
a.) Beépítésre szánt terület, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10%
b.) Beépítésre nem szánt terület, amelyen belüli övezetekben a telkek megengedett beépítettsége – kivéve a birtokközpontot és a tanyát, valamint a II. fejezet 6. (2) bekezdésben foglalt esetet – legfeljebb 10% kell
Egy település közigazgatási területének beépítésre szánt területe általános használata szerint sokféle lehet. Magánszemélyek lakóingatlana szempontból jellemzően a következők jönnek szóba:
1. nagyvárosias lakóterület
2. kisvárosias lakóterület
3. kertvárosias lakóterület
4. falusias lakóterület
5. üdülőházas üdülőterület
6. hétvégi házas üdülőterület
Ami az általános jelölést illeti, íme néhány példa:
- Kisvárosias lakóterület jele: Lk
- Kertvárosias lakóterület jele: Lke
- Falusias lakóterület jele: Lf
- Hétvégi házas terület jele: Üh
Például, ha valahol azt látod, hogy Lke, akkor most már tudod, hogy ez a kertvárosias lakóterület jele.
Egy településen belül egy adott kategórián belül többfajta is lehet, amelyeket a jelekkel különböztetnek meg pl. Lf1, Lf2, Lf3 stb.
Íme példaként Rácalmás település Helyi Építési Szabályzatából egy részlet:
Építési övezetek előírásai
Az építési övezetek előírásait a Helyi Építési Szabályzat írja elő. Minden önkormányzatnak kötelező megalkotni ezt a rendeletet.
Néhány a fontosabb előírások közül:
- A legnagyobb beépítettség mértéke. Ez az egyik legfontosabb mutatószám, amit vizsgálni kell. Ha például egy telek mérete 700 nm és a beépítettség mértéke max. 30%, akkor a telken az épület(ek) legfeljebb 210 nm-t foglalhatnak el a telek teljes területéből.
- Beépítés módja. Az előírás meghatározza, hogy az adott építési övezetben milyen beépítési módot kötelező alkalmazni. Példa beépítési módokra: szabadon álló beépítési mód, oldalhatáros beépítési mód, ikres beépítési mód, zártsorú beépítési mód stb.
- Legkisebb kialakítható telekméret
- Legkisebb kialakítható telekszélesség
- Legkisebb zöldfelület mérete
- Legnagyobb megengedett épületmagasság
Ezeknek a fogalmaknak a pontos meghatározását a TÉKÁ-ban és a Helyi Építési Szabályzatban keresd!
Miért fontos tudni egy ingatlan építési övezeti besorolását?
Ahogy arról az előbbiekben szó volt, egy építési övezetnek előírása vannak. Az előírások az építkezés és bővítés kereteit és sok esetben korlátait határozzák meg.
Egy ingatlan értékét jelentősen befolyásolja, hogy milyen övezetbe van besorolva és ennek megfelelően milyen építmény vagy építmények építhetők fel rajta. Nagyságrendbeli különbség van egy 3%-os beépítettséget megengedő üdülőövezeti és egy 30%-ot megengedő kertvárosias lakóövezeti ingatlan ára között. Nagyon nem mindegy, hogy kertvárosias lakóterületen vagy üdülőházas üdülőterületen található az ingatlan. Sokan későn, az ingatlan megvásárlása után, amikor építkezni, bővíteni akarnak, akkor döbbennek rá ennek a jelentőségére.
Építési övezetek besorolása – így tudhatod meg egy konkrét ingatlan esetében!
Egy kis kutatómunkát igényel egy ingatlan, legyen az ház vagy telek építési övezeti besorolásának a kiderítése, de azért nem lehetetlen megugorni.
1. lépés: Tudd meg a helyrajzi számot!
Saját ingatlanod helyrajzi számát illik ismerni, hiszen rajta van a tulajdoni lapon. Ha vásárolsz, akkor magától az eladótól vagy az ingatlanostól próbáld első körben megtudni! Ha így nem sikerül, akkor a cím alapján megtudhatod” a Földhivatal Online felületén. Ehhez javaslom elolvasni a Hogyan tudom meg a helyrajzi számot? című cikkemet.
Amennyiben többet szeretnél megtudni egy ingatlanról a helyrajzi számon túl, például az ingatlan besorolását, akkora földhivatali szolgáltatások közül válaszd ki az Ingatlan leíró adatai opciót! Alább láthatsz erre példát. Miért hasznos ez? Mert ezzel megtudod a keresett ingatlan:
– helyrajzi számát (itt: Belterület 550/1)
– besorolását (itt: kivett beépítetlen terület)
– területét (itt: 800 m2)
Íme egy példa, hogyan néz ki az Ingatlan leíró adatai című lekérés. Figyelem! Az eredeti adatokat kiradíroztam és kitalált adatokra cseréltem ki! Havonta 20 darab ilyen letöltési lehetősége van mindenkinek ingyen ügyfélkapus hozzáféréssel.
2. lépés: Szerezd meg az adott település vagy kerület Helyi Építési Szabályzatát!
Hol találod meg a Helyi Építési Szabályzatot (HESZ)?
Egyrészt elvileg meg kellene találni az adott település vagy kerület honlapján, a rendeletek között.
A másik lehetőség megtalálni ezt a fontos rendeletet, a Nemzeti Jogszabálytár, azon belül is az Önkormányzati rendeletek. Kattints erre a linkre, és ott válaszd ki az adott települést, és írd be „Helyi Építési Szabályzat”!
Íme egy példa. Találomra beírtam Tolna település nevét.
Amint látod, a kereső kihozza a találatokat. Ebben az esetben 6 találatot. A már nem érvényeseket pirossal, áthúzva mutatja, míg az érvényesek zölddel jelöltek. Az adott linkre rákattintva megtalálod a HESZ-t.
3. lépés: Keresd meg a térképet is!
A Helyi Építési Szabályzat valamelyik mellékletében keresd meg azt a térképet, amely mutatja az általad keresett helyrajzi számot! Ott meg fogod találni az adott helyrajzi számra, vagyis a számodra éppen fontos ingatlanra vonatkozó építési övezeti besorolást. Nézzünk erre is egy példát!
A fenti ábrán azt láthatod, hogy az ott található helyrajzi számú ingatlanok pl. a bal felső sarokban található 150910 helyrajzi számú ingatlan az Lk-1/Ü2 építési övezetbe van besorolva. Az Lk a Kertvárosias lakóövezet jele (lásd fenti magyarázat). Az adott építési övezet jelét (esetünkben Lk-1/Ü2) a település Helyi Építési Szabályzata magyarázza meg pontosan.
4. lépés: Keresd meg a jelmagyarázatot is!
A térkép értelmezéséhez fontos lehet Helyi Építési Szabályzat jelmagyarázata. Ez az egyik melléklet szokott lenni.
Részlet egy falu Szabályozási Tervének jelmagyarázatából:
5. lépés: Alaposan tanulmányozd át a HESZ-t!
Helyi Építési Szabályzatot, különös tekintettel a rád vonatkozó építési övezet előírásait, továbbá azokat az egyéb szabályozási elemeket is vedd figyelembe, amelyeket a térkép mutat. Ilyen lehet például sok egyéb mellett:
– Kiemelten mozgásveszélyes terület
– Potenciálisan mozgásveszélyes terület
– Tájképvédelmi terület
– Natura 2000 Kiemelt Jelentőségű Természetmegőrzési Terület stb.
A Helyi Építési Szabályzat és annak mellékletei alapján meg tudod határozni:
- a számodra fontos ingatlan (akár eladás akár vétel esetén ez szükséges lehet) építési övezeti besorolását,
- azzal együtt az arra vonatkozó övezeti előírásokat,
- sőt a további rá vonatkozó egyéb szabályozási elemeket is.
Mit tegyél, ha gondot okoz egy konkrét ingatlan övezeti besorolása?
1.) Először is javaslom, olvasd el ezt a cikket figyelmesen még egyszer!
2.) Ha ez nem segít, akkor keresd ki a Google segítségével az adott település építésügyeiben eljáró hatóság elérhetőségét! Hívd fel őket vagy menj be személyesen, vagy esetleg írj nekik emailt és tedd fel a konkrét kérdéseidet! Tapasztalatom szerint készségesen válaszolnak.
Ez úton is tisztelettel kérem kedves olvasóimat, hogy amennyiben konkrét kérdésük van e témával kapcsolatban, ne tőlem várják, hogy ingyen kinyomozzam, milyen építési övezeti besorolásba tartozik az ingatlanjuk, és azt se, hogy egy adott építési övezeti besorolásnak mik az előírásai. Időmet, energiámat nem kímélve írom cikkeimet, hogy hasznos tartalmakat állítsak elő, de nem áll módomban ingyenes tanácsokat adni. Sok ilyen megkeresést kapok, ezért kellett ezt ideírnom.
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő
Ingatlanangyal
A kiemelt kép forrása: Tom Fisk fotója a pexels.com-on
