Olvasd el itt a 2026. január 1-től életbe lépett jelentős változásokat! Hogyan lehet megúszni vagy csökkenteni az ingatlanvásárlás illetéket? A vagyonszerzési illetékről szóló cikkemből megtudhattad, mennyi illetéket kell fizetned ingatlan vásárlásakor. Azonban a lakásvásárlás nem feltétlenül jár illetékfizetési kötelezettséggel. Az illetéktörvény ugyanis jó néhány lehetőséget ad arra, hogyan kerülheted el ennek a jelentős összegre rúgó tehernek a kifizetését. Ez pedig nem más, mint az illetékmentesség.
Sorra veszem mindazokat a törvény adta lehetőségeket, amelyekkel illetékmentesen vagy illetékkedvezménnyel tudsz ingatlant vásárolni. Ez a cikk tehát azzal a szándékkal íródott, hogy megmutassam neked, hogy kerülheted el, vagy csökkentheted ingatlanvásárláskor az illetéket.
Témák:
- Illetékmentesség fajtái
- Illetékkedvezmények fajtái
- Jogszabály változások 2026. január 1-től
- Buktatók avagy az illetékmentesség álom vagy valóság?
Az alábbiakban kizárólag a magánszemélyekre vonatkozó illetékmentességeket és kedvezményeket veszem sorra.
Mit jelent az illetékmentesség?
Az illetékmentesség azt jelenti, hogy valaki mentesül valamilyen okból az illeték fizetési kötelezettsége alól. Tárgyi illetékmentesség az, amikor az illeték tárgyára vonatkozó a mentesség, és ezért nem kell illetéket fizetni. Személyes illetékmentesség pedig azt jelenti, hogy az illeték fizetését a mentes féltől nem lehet követelni.
Nézzük a magánszemélyek közti ingatlan adásvételeknél felmerülő illetékmentesség fajtáit!
1. Vagyonszerzési illetékmentesség cserét pótló vételnél
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakástulajdon magánszemély általi cseréje és vásárlása, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb. Figyelem! A korábban három éves visszatekintési idő 2026. január 1-től már öt évre változott.
Nézzünk erre néhány példát!
Példák:
1. példa: 2024 decemberében eladtad lakásodat 45 millió Ft-ért. Amennyiben 2026 novemberében veszel majd egy lakást 40 millióért, akkor ez után nem kell illetéket fizetned. (ha kérelmezed)
2. példa: 2025 novemberében vettél egy lakást 50 millióért. 2026 novemberig ha eladod saját (másik) lakásodat legalább 50 millió értékben, akkor ez esetben a megvásárolt lakás után nem kell illetéket fizetned. (ha kérelmezed)
3. példa: 2023 márciusában eladtál 20 millió Ft-ért egy lakást. Amennyiben majd 2026 folyamán valamikor veszel egy lakást, akkor 20 millió Ft-ig illetékmentesség illet meg. Az e fölötti vételár rész után viszont már a 4% illetéket ki kell fizetned. Vagyis ha például 35 millió Ft-ért veszel, akkor 15 millióval haladod meg az illetékmentességi határodat, tehát 15 000 000 x 0,04 = 600 000 Ft illetéket kell fizetned. (ha kérelmezed)
2. Visszterhes vagyonszerzési illetékmentesség egyenes ági rokonok között
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól az egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) közötti vagyonátruházás esetén az egyenes ági rokon (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is) vagyonszerzése.
Kik az egyenes ági rokonok? Jellemzően a szülő-gyerek és nagyszülő-unoka kapcsolatok. Az illetékmentesség felfelé és lefelé is működik.
3. Illetékmentesség házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházás esetén
Mentes vagyonátruházási illeték alól a vagyonszerzés, ha házastársak egymás közötti vagyonátruházásából származik, vagyis, ha a feleség elad egy ingatlant a férjnek, vagy a férj elad a feleségnek.
4. Házassági vagyonközösség megszüntetésének illetékmentessége
Mentes a visszterhes vagyonszerzési illeték alól a házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon.
5. Illetékmentesség építési telektulajdon szerzése esetén
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át.
A vásárló lakóház építési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat a NAV-nál. Az illetékmentesség alkalmazása során az állami adóhatóság a vagyonszerzés után megállapított illetéket – a megfizetés tekintetében – felfüggeszti.
6. CSOK illetékmentesség
Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megvásárlása családi otthonteremtési kedvezmény felhasználásával. A mentességet a 2020. december 31. után kötött adásvételi szerződés alapján történő vagyonszerzésekre kell alkalmazni.
Illetékkedvezmény: hogyan lehet csökkenteni a vagyonszerzési illetéket?
1. Fiatal első lakásszerző illetékkedvezménye
Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Ennek a kedvezménynek az előfeltétele, hogy a vásárlónak még nem volt lakás tulajdona.Ha azonban az ingatlan értéke meghaladja a 15 millió forintot, akkor egyáltalán nem vehető ez a kedvezmény igénybe.
Sajnos a mai ingatlanárak mellett nem nagyon lehet olyan lakóingatlant találni, aminek az értéke kevesebb, mint 15 millió Ft, úgyhogy látszik, a jogalkotó ezt nem veszi figyelembe. Ez a kedvezmény az elmúlt évek ingatlanár emelkedése miatt használhatatlan.
2. Ingatlancsere esetén – korábbi eladás figyelembevételével
Amennyiben az új ingatlan értéke magasabb, mint az előző ingatlané, és az új ingatlant az eladás utáni 5 évben vásárolod meg , akkor az eladott lakóingatlan ára csökkenti az illeték alapot. Nem tévedés, a korábbi 3 év 5 évre változott! Ez egy kedvező jogszabályváltozás az ingatlanvásárlóknak 2026. január 1-től
Példa: Ha például 2025 novemberében eladtál egy 40 millió Ft értékű lakást, és, ha veszel egy másik ingatlant 2030 novemberéig, akkor 40 millió Ft értékig nem kell ez után a vásárolt ingatlan után illetéket fizetni. Vagyis 5 éven belül ha veszel pl. 65 millió Ft értékig, akkor csak a különbözet, azaz 25 millió Ft után kell a 4% vagyonszerzési illetéket megfizetni.
3. Ingatlancsere – későbbi eladás figyelembevételével
Ingatlancsere esetén, amennyiben az új ingatlan értéke magasabb, mint az előző ingatlané, és az új ingatlant az eladás előtti 1 évben vásárolod meg, akkor is az eladott ingatlan vételára csökkenti az újonnan vásárolt ingatlan illeték alapját.
A vásárlónak legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig nyilakoznia kell, hogy a lakásvásárlását követő egy éven belül egy másik lakástulajdonát értékesíti és kéri, hogy az állami adóhatóság a vagyonszerzés után járó illetéket – az eladott lakás forgalmi értékétől függően – állapítsa meg. Ebben az esetben a NAV a vásárolt lakás forgalmi értékét megállapítja, az illetékkiszabási eljárást felfüggeszti.
Mik az ingatlan illetékmentességek és illetékkedvezmények buktatói?
Nagyon jól hangzanak a fenti mentességek és kedvezmények, de vigyázni kell néhány dologra. Ezekből összeszedtem egy csokorra valót. Ha ezekre nem figyelsz, nagy árat fizethetsz érte. Millióid bánják…
1. buktató – Nem jár automatikusan!
Először is ne feledd, ezek a dolgok nem járnak automatikusan. Nem a NAV dolga nyilvántartani és kitalálni, téged milyen mentességek vagy kedvezmények illetnek meg.
Illetékmentesség vagy illetékkedvezmény ugyanis akkor illet meg, hogy időben nyilatkozol erről. Ezért nagyon fontos, hogy az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédnek szóljál, hogy valamilyen illetékmentességet vagy illetékkedvezményt idénybe akarsz venni. Alapvetően az ügyvédek rákérdeznek erre, de jobb, ha a saját érdekedben fejben tartod ezt. Az adásvételi szerződés aláírásával együtt a B400-as nyomtatványon kell ezt bejelenteni.
Jól jegyezd meg tehát: A lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentésig nyilatkoznod kell!
2. buktató – Lakóingatlanra vonatkozik csak!
Sokakat ért már nagy csalódás. A felsorolt mentességek és kedvezmények kizárólag lakóingatlanra vonatkoznak, tehát nyaralóra, üdülőre, hétvégi házra és telekre nem. Telekre kizárólag a fent részletezett – 4 éven belül lakóingatlan építése – vonatkozik.
Tehát, ha egy nyaralót adsz el, és utána az árából lakást veszel, akkor nem vagy jogosult az illetékmentességre vagy kedvezményre. Akkor sem, ha házat adsz el, majd ennek egy részéből egy hétvégi házat veszel. Amennyiben telket adsz el, és az árát felhasználod egy lakás vásárlására, akkor sem tudod igénybe venni az illetékkedvezményt.
Miért? Mert így szól az Illetéktörvény. Ezek az illetékmentességek és illetékkedvezmények kizárólag lakástulajdonra vonatkoznak. Az Itv. 102. paragrafusa (Értelmező rendelkezések) alapján:
Lakástulajdon: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri. Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet – a hozzá tartozó kivett területtel együtt – lakástulajdonnak kell tekinteni. Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.
3. buktató – Teleknél az számít, ami a valóságban van!
Teleknél nem az számít a NAV szemében, ami a tulajdoni lapon van, hanem, ami a valóságban. Tehát hiába veszel beépítetlen telket, amely alkalmas arra, hogy lakóházat építs rajta. Hiába ez a megnevezése a tulajdoni lapon, hiába ugyanezt mutatja a térképmásolat. A NAV értesíti a helyi Önkormányzatot, kéri, hogy nyilatkozzon, hogy valóban teljesen üres-e a telek. Amennyiben bármilyen felépítmény (nem lakóépület!) található a telken, nem vagy jogosult az illetékmentességre.
Ilyen esetben tehát bár azt tervezed, hogy építesz rá 4 éven belül lakóházat, sajnos az illetékmentességet nem tudod igénybe venni. Nagyon sok ilyen eset van, hogy az előző tulajdonosok felépítettek valamit a telken, de nem követték ezt le az ingatlan nyilvántartásban. A következményeket a friss tulajdonos szenvedi le.
Mit lehet tenni? Mielőtt megveszed, bontasd le az eladóval a kulipintyót, fabódét, tákolmányt és ehhez hasonló valamiket! A lényeg, hogy semmi ne legyen a telken.
4. buktató – Tartsd be a határidőt!
A határidőket nagyon tartsd be! Sokba kerül, ha nem így teszel. Ha például bevállalod, hogy egy éven belül eladsz egy lakóingatlant és emiatt nem fizeted ki a korábban vásárolt ingatlan illetékét, akkor ezt be is kell tartani. Ha egy éven belül nem nyilatkozol a NAV-nak, hogy mit adtál el, akkor büntetést fizetsz.
Bármilyen határidőt, ami az illetékfizetéssel, illetékmentességgel vagy illetékkedvezménnyel kapcsolatos, szigorúan tartsd be!
5. buktató – Csak egyet lehet beszámítani!
Itt is fontos változás van 2026. január 1-től a tekintetben, hogy most már a vagyonszerző a számára legkedvezőbb illetékalapot érvényesítheti. Ez is kedvező fordulat az ingatlanvásárlók számára, mert kikerült a törvényből a „lakásvásárláshoz időben legközelebb eső lakáseladásra történő” szövegrész.
Változatlan, hogy egy vásárlással szemben kizárólag egy eladást lehet szembe állítani.
Így szól a jogszabály:
Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetve a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – az azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni.
Vagyonszerzési illetékmentesség és illetékkedvezmény: további információ források
Ha ebben a cikkben nem találtál választ a saját specifikus kérdésedre, kérlek, ne nekem írj, mert nem áll módomban erre válaszolni! A következő helyeken kapsz segítséget:
1.) Kérdezd meg azt az ügyvédet, aki az adott ingatlan ügylettel kapcsolatban az okiratot szerkeszti vagy szerkeszteni fogja! Vagy ha még nem tartasz ott, akkor kérj konzultációt egy ingatlanokra specializálódott ügyvédtől!
2.) Tanulmányozd át a NAV illeték témájú tájékoztató füzeteit:
19. információs füzet: A visszterhes vagyonátruházási illeték
20. információ füzet: Az öröklési illeték
38. információ füzet: Az ajándékozási illeték
3.) Ha még ezek a füzetek sem adnak választ a vagyonszerzési illeték témájú dilemmádra, akkor javaslom a NAV Infóvonalát felhívni, ahol nagyon segítőkész és kompetens dolgozók válaszolnak a kérdésekre.
Magyarországról a telefonszám: 1819
Külföldről: +36 (1) 461-1819
Amennyiben a vásárlás előtt most tervezed eladni lakásodat, házadat vagy nyaralódat, akkor Ne dobj ki milliókat az ablakon! című könyvem abban segít, hogy szenvedés nélkül, a lehető legmagasabb áron és hatékonyan tudd eladni ingatlanod.
Kiemelt kép forrása: canva.com
SZERZŐ
Magyari Éva, az Ingatlanangyal alapítója, közgazdász, ingatlanszakértő, szerző. Multinacionális cégeknél szerzett projektmenedzsment és értékesítési tapasztalattal érkezett az ingatlanpiacra. Célja, hogy minden ügyfele számára biztonságos, gördülékeny és eredményes legyen az ingatlaneladás. Cikkeit százezrek olvassák. Könyvével és tanácsadási, valamint ingatlanközvetítési szolgáltatásaival segíti az ingatlaneladókat.
