Illeték? Fizetni kell? Mikor, miért? Hát, igen. Amikor lakást, házat, nyaralót vagy telket vásárolsz, gyűjtőnéven ingatlant, fontos tudnod, hogy fizetési kötelezettségeid nem érnek azzal véget, hogy kifizeted az eladónak a vételárat. Van még egy jelentős tétel, amit senki se szeret. Ez pedig nem más, mint az ingatlan vagyonszerzési illeték, hétköznapi nyelven ingatlan illeték vagy ingatlan vásárlás illeték. Hivatalos nyelven visszterhes vagyonátruházási illeték a neve.
Amennyiben nemcsak az illetékkel, hanem az ingatlanvásárlás összes költségével tisztában akarsz lenni, akkor ezt a cikket javaslom elolvasni.
Vagyonszerzési illetéket nemcsak ingatlanvásárlás esetén, hanem több egyéb esetben (pl. gépjárművásárlás, orvosi praxis megvásárlása stb.) is fizetni kell, de ebben a cikkben kizárólag az ingatlanokkal kapcsolatos vagyonszerzési illeték témáját járjuk körbe. Kizárólag magánszemélyeket érintő tudnivalókkal foglalkozom itt.
Hogyan, milyen esetekben csökkentheted vagy kerülheted el az ingatlan illeték fizetését? Ezt megtudhatod az illetékmentességről és illetékkedvezményekről írt írásomban.
Ezeknek a játékszabályoknak az ismerete nagyon fontos ahhoz, hogy el ne tévedj az adók és illetékek útvesztőjében. Milliók múlhatnak rajta! Itt most ezeknek a lényegét foglalom össze.
Vagyonszerzési illeték: Adó vagy illeték?
Adó? Illeték? Hát, ez nem ugyanaz? Egykutya, mindkettőt ki kell fizetni – mondhatod. Igazad van, de azért tegyük ezt tisztába! Mi az adó és mi az illeték? Az adó közvetlen ellenszolgáltatás nélküli befizetési kötelezettség. Az illeték pedig egy speciális állami bevétel, amelynek célja az állami és társadalmi feladatokhoz való arányos hozzájárulás megteremtése. Na, jó, tudom, ettől még nem vagyunk beljebb.
Ha ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciókra gondolunk, akkor ezt a mondatot jól jegyezd meg, mert ez a lényeg! Amikor ingatlant vásárolsz, akkor illetéket, amikor pedig eladsz, akkor adót kell fizetned. Pontosabban ingatlan vásárlásakor a vevő fizeti az ingatlan vagyonszerzési illetéket, más néven a lakásvásárlási illetéket, míg eladáskor, amennyiben az eladónak jövedelme keletkezik, akkor azután személyi jövedelemadót kell fizetnie.
Alapesetben. De mind a vagyonszerzési illeték, mind pedig az ingatlaneladás után fizetendő adó csökkenthető vagy elkerülhető. Bizonyos esetekben és meghatározott feltételekkel.
Vagyonszerzési illeték fajtái 2023-2024
No de nem csak adásvétellel juthatunk hozzá egy ingatlanhoz! A szerzésnek vannak egyéb módjai, hiszen lehet örökölni és ajándékként is kapni ingatlant. Magánszemélyek esetén az ingatlan vagyonszerzésnek három alapesetét különböztetjük meg. Vagyis háromféle módon juthatunk ingatlanhoz:
- visszterhes vagyonszerzéssel ( adásvétellel, árverés vétellel, bírósági, hatósági határozattal stb.)
- örökség útján
- ajándékozás által
Amennyiben visszterhes vagyonszerzés esete áll fenn, vagyis jellemzően lakás vásárlása vagy ház vásárlása által jutsz ingatlanhoz, akkor visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetned. Ha örökség révén jutsz ingatlanhoz, akkor öröklési illetéket, ha pedig ajándékozás útján, akkor ajándékozási illetéket kell fizetni.
Fontos! A vagyonszerzési illetéket a szerző fél köteles megfizetni. Vásárlás esetén, aki veszi, öröklés esetén, aki örököl, és ajándékozás esetén a megajándékozott.
Vagyonszerzési illeték kalkulátor 2023-2024
Attól függően, hogy az adott ingatlant, milyen módon szerezted a fenti három esetből, más és más az illeték mértéke, ezért nézzük meg ezeket illeték típusonként! Az alábbi illeték mértékek ingatlanok szerzésére vonatkozik.
Tudom, sokan szeretik a kalkulátorokat, de igaziból az illeték egy százalék, ami az ingatlan forgalmi értéke után fizetendő, úgyhogy egy egyszerű százalékszámítással ki tudod számolni, mennyi lesz a fizetendő illeték. Mutatok példákat is.
Visszaterhes vagyonátruházási illeték
A visszterhes vagyonátruházási illeték, tehát, amikor vásárlás által szerzel egy lakást vagy házat, mértéke lakásonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2 százalék. Az illeték ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet. Egy számot jegyezz meg! Főszabályként megvásárolt ingatlan után a vevőnek 4% ingatlan illetéket kell fizetnie. Mindegy, hogy lakást, házat, nyaralót vagy telket vettél – az illeték mértéke egyformán 4%.
Nézzünk néhány példát olyan esetekre, ha semmilyen illetékmentességet vagy kedvezményt nem tudsz igénybe venni! Mekkora lesz a lakásvásárlás illetéke?
a.) Vettél egy házat 40 millió forintért. Ennek 4%-a az illeték, vagyis 1 600 000 Ft. (matek: 40 000 000 x 0,04 = 1 600 000)
b.) Ha 55 millió forintért vettél egy lakást, akkor a fizetendő vagyonszerzési illeték a forgalmi érték 4%-a, azaz
2 200 000 Ft.
c.) 25 millió forint vételár áll új nyaralód adásvételi szerződésében. Ez esetben kereken 1 millió Ft lakásvásárlási illetéket kell fizetned a magyar államnak.
Öröklési illeték
Az öröklési illeték mértéke ingatlan esetében 9%. Ez alól kivétel, ha egyenes ági rokontól örökölsz. Szó szerint így szól a törvény: Mentes az öröklési illeték alól az örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), valamint túlélő házastársa által megszerzett örökrész. Ilyenkor tehát nem kell öröklési illetéket fizetned az örökölt lakás, ház vagy egyéb nyaraló után.
Tehát, ha a szomszéd néni, akinek nem volt rokona, rád hagyta a lakását, és 60 millió Ft a lakás forgalmi értéke, akkor 60 millió x 0,09 = 5,4 millió Ft lesz az örökösödési adó, amit ki kell fizetned.
Ajándékozási illeték
Az ajándékozási illeték mértéke ingatlan esetében 9%. Ez alól szintén kivétel, ha egyenes ági rokontól kapsz ajándékot. Az ajándékozási illeték esetén szó szerint ugyanaz a mentesség áll fenn, mint az öröklési illeték esetében. Ez esetben, például, ha a nagymamádtól kapsz ajándékba egy ingatlant, nem kell ajándékozási illetéket fizetned, hiszen ő egyenes ági rokon.
Példa: Tegyük fel, egy távoli nagynéni annyira szeret, hogy neked ajándékozza 49 millió Ft értékű balatoni nyaralóját! Ebben az esetben 9% ajándékozási illetéket kell fizetned, ami 49 millió x 0,09 = 4 410 000 Ft.
Mi a lakásvásárlási illeték befizetési határideje?
Mikor kell fizetni a lakásvásárlási illetéket?
Az illeték meghatározással és kivetéssel a NAV, vagyis a Nemzeti Adó- és Vámhatóság foglalkozik. A lakásvásárlási illeték befizetési határidejének a kiindulópontja a szerződés és vele együtt a B400-as nyomtatványnak a beadása a Földhivatalhoz. Ezeket az ügyvéd intézi. A Földhivatalnak 30 nap állrendelkezésére, hogy ellássa feladatait és értesítse a NAV-ot. A NAV-nak szintén 30 nap áll rendelkezésére, hogy meghozza a határozatot.
Eltérő, azaz földrajzi helytől függ, hogy a valóságban mennyire használja ki a 30-30 napot a Földhivatal és a NAV. Olyan helyen, ahol kevesebb az ügyszám, gyorsabban érkezik meg a határozat. Vidéken jellemzően gyorsabban megérkezik a határozat az illeték kiszabásáról.
Ezért figyelj oda, ha ingatlan vásárlásod után a NAV-tól kapsz levelet! Vélhetően az ingatlanszerzéssel kapcsolatos illeték kiszabásáról értesítenek. A NAV határozatban értesít a lakásvásárlási illeték összegétől. A határozat a kézhezvételtől számított 15. napon jogerőre emelkedik. Ha azt látod, hogy valami nem stimmel az illetékkel, mondjuk jóval nagyobb az összeg, mint, amire számítottál, akkor feltétlenül hívd fel a NAV-ot. Azonnal! Ne késlekedj, mert ketyeg az óra!
A jogerőre emelkedéstől számított 15 napon belül pótlékmentesen fizetheted be a lakásvásárlás illetéket. Utána már csak pótlékkal. Nagyon figyelj ezekre a határidőkre!
Amint látod, nem határozható meg egyszerűen a lakásvásárlási illeték befizetési határideje. A lényeg, hogy az adásvételi szerződés után kb.2 hónapon belül várható a NAV-tól a határozat. Azt alaposan tanulmányozd át! Figyelj oda a jogerőre emelkedésre, és eszerint fizesd be időben az illetéket!
Hogyan lehet megúszni, hogy ne egy összegben kelljen kifizetni a vagyonszerzési illetéket? Ezt itt olvashatod el.
Vagyonszerzési illeték: további információ források
Ha ebben a cikkben nem találtál választ a saját specifikus kérdésedre, kérlek, ne nekem írj, mert sajnos nem áll módomban erre válaszolni! A következő helyeken kapsz segítséget:
1.) Először is érdemes az Illetéktörvényben elmélyedni. Ez a 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről.
2.) Kérdezd meg azt az ügyvédet, aki az adott ingatlan ügylettel kapcsolatban az okiratot szerkeszti vagy szerkeszteni fogja! Vagy ha még nem tartasz ott, akkor kérj konzultációt egy ingatlanokra specializálódott ügyvédtől,
3.) Tanulmányozd át a NAV 2023-ra aktualizált illeték témájú tájékoztató füzeteit, amit innen is meg tudsz nyitni.
19. információs füzet: A visszterhes vagyonátruházási illeték
20. információ füzet: Az öröklési illeték
38. információ füzet: Az ajándékozási illeték
4.) Ha még ezek a füzetek sem adnak választ a vagyonszerzési illeték témájú dilemmádra, akkor javaslom a NAV Infóvonalát felhívni, ahol nagyon segítőkész és kompetens dolgozók válaszolnak a kérdésekre.
Magyarországról a telefonszám: 1819
Külföldről: +36 (1) 461-1819
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő
kiemelt kép forrása: canva.com
