Az ingatlan eladásra az emberek jellemzően úgy gondolnak, hogy a végén jó sok pénz üti a markukat. Ez így is van. Arra már kevésbé gondolnak, hogy maga az ingatlan eladás pénzbe kerül. Hogy mennyi pénzbe, az elsősorban az ingatlan eladótól függ. Ebben a cikkben azt járom körbe, mennyibe kerül az ingatlan eladás attól függően, hogyan áll hozzá az eladó, és mennyit hajlandó a céljáért tenni.
1. Tudunk-e tenni a hosszú távú céljainkért?
Az emberi természet egyik legnagyobb kihívása az, hogy a rövid távú dolgok csábítóbbak, mint a hosszú távon elérhető dolgok. Sokkal vonzóbb és csábítóbb ma megenni egy somlói galuskát, mint nap mint nap diétázni és esténként tornázni, hogy aztán 4-5 hónap múlva, amikor belenézünk a tükörbe, elégedettek legyünk magunkkal.
Az emberi természet már csak ilyen: MOST szeretnénk jutalmazni magunkat, MOST akarjuk jól érezni magunkat. A most itt van, miközben a hosszú távú cél, amiért a jelenben le kéne mondani valamiről, az meg messze van. Ezért van az, hogy a hosszú távú célok eléréséhez a jelenben és egy darabig feladat, munka van, ami önkontrollt, céltudatosságot igényel.
Úgy is fogalmazhatjuk, lemondással jár a jelenben az, hogy a jövőben meglegyen érte a jutalom. Például nézhetnénk most egy filmet szombat este, de helyette ezt a blogbejegyzést írom, mert tudom, hogy az üzleti céljaim eléréséhez ez szükséges.
A “Jobb egy veréb, mint holnap egy túzok” mondás is ugyanerre utal: a mának élni bizonytalannak tűnő jövő helyett. Márpedig rengeteg kutatás és a tapasztalat is az mutatja, hogy a legnagyobb eredményeket azok érik el, akik hosszú távban gondolkodnak.
A fentieket figyelembe véve nézzük, milyen döntések lehetnek az ingatlan eladásnál a rövid távú és hosszú távú gondolkodás szempontjából!
2. Ingatlan eladás ELŐTT
Egy ingatlan eladó dönthet úgy, hogy az ingatlan eladás ELŐTT dolgozik és fektet be energiát, akár valamennyi pénzt.
Mit csinál? Felkészíti ingatlanát az eladásra, vagyis a home staginget alkalmazza. Ez mit igényel részéről? Energiát, időt és valamennyi pénzt. A home staging jelentését itt tudhatod meg, itt pedig home staging tippeket olvashatsz.
Fontos hangsúlyozni, hogy ezeknek a feladatoknak egy része így is, úgy is elkerülhetetlen, hiszen valamilyen fajta selejtezésre, rendcsinálásra a költözés előtt amúgy is sor kerül. Ebben az esetben az eladó már az ingatlan eladása előtt megteszi ezeket a nem túl vonzó tevékenységeket.
Egy ilyen esetben az eladók jellemzően úgy döntenek, hogy egyedül adják el ingatlanukat. A felkészített ingatlanok eladják magukat, tehát miért is kellene ingatlanközvetítői jutalékot fizetni.
Az így döntő eladó tehát befektet, hogy hosszú távon elérje a célját és megkapja jutalmát. Mi a jutalma?
- gyorsabban adja el az ingatlant, mint home staging nélkül
- az eladhatatlan ingatlan eladhatóvá válik
- többért lehet eladni, mint home staging nélkül
- nem kell ingatlanközvetítői jutalékot fizetni
3. Ingatlan eladás UTÁN
Egy ingatlan eladó dönthet úgy is, hogy nem akar, tud ingatlan eladás előtt befektetni. Se időt, se energiát, se pénzt.
Köztük vannak olyanok, akik ingatlanos nélkül próbálják eladni ingatlanukat. És vannak olyanok, akik ingatlanossal.
Nézzük mi vár azokra az ingatlan eladókra, akik ingatlanos nélkül adják el lakásukat ingatlan eladás után?
3.1. Az ingatlanközvetítői díj kifizetése
Először is – az adásvételi szerződés aláírása után – jön az ingatlan közvetítői díj kifizetése. Ez azért fájdalmas pillanat. Természetesen, ha van egy szerződés, akkor ki kell fizetni az ingatlanközvetítő munkadíját ki kell fizetni. Mindenki nyilván eldönti, hogy neki megéri-e ezért a 3-5% + ÁFA. Vannak kiváló ingatlanosok, akik tényleg megdolgoznak az eladásért, és van hozzáadott értékük, de sajnos vannak sokan, akik nem.
Akárhogy is van, az ingatlan értékéből át kell utalni azt a bizonyos összeget, ami milliókra rúg. Vagyis ténylegesen nem x milliért adta el lakását ilyen esetben az eladó, hanem x-jutalékért.
Hogy miért dönt valaki az ingatlanközvetítő alkalmazása mellett, annak sok oka lehet. Van, akinek nincs rá ideje, van, aki azt mondja, hogy nincs hozzá tudása, és van, aki egyszerűen úgy gondolja, hogy jobb a szakemberre bízni az ingatlan eladást.
Van azonban egy pszichológiai tényező is, amiről érdemes tudni:
Aláírni egy ingatlanközvetítői szerződést, nem fáj. Hiszen csak a nevünket írjuk alá, és fizetni nem kell. Viszont a végén, a tranzakció lezárása után, mikor a fizetésre kerül a sor, akkor a jelentős összegnek a kifizetése nem szokta jól érinteni az embereket.
Érdemes odafigyelni arra, hogy itt van egy gondolkodási csapda: mi, emberek ugyanis irracionálisak vagyunk.
A viselkedés gazdaságtan professzora, Dan Ariely rengeteg példát hoz irracionális viselkedésünkre könyveiben. Dan azt szeretné elérni, hogy újragondoljuk, mi az, ami mozgat bennünket.
Az egyik ilyen irracionális döntéshozatali mechanizmusunk a viszonylagosság. Ez esetünkben úgy mutatkozik meg, hogy az a pár százalék (jutalék) az ingatlan teljes értékéhez képest elenyészőnek tűnik, amikor a szerződést aláírjuk. Később viszont az a pár százalék milliós nagyságrendű összeg lesz.
3.2. Munkára fel!
Azok az ingatlan eladók, akik eladás előtt selejteztek, rendet raktak, végig gondolták a tárgyak, bútoraik sorsát, könnyű helyzetben vannak az adásvételi szerződés aláírása után.
Viszont, akik nem foglalkoztak ezzel az eladási folyamat előtt, most izzadhatnak a csomagolással és rendrakással. Így a birtokbaadási időpont jellemzően nagyobb stresszt jelent számukra.
4. Mennyibe kerül az ingatlan eladás avagy hogy néz ki a matek?
Attól függően, hogy milyen az ingatlan eladó stratégiája a fentiekben leírt módon, jelentősen eltérő lehet az eladás eredményessége, vagyis az, hogy a végén mennyibe kerül az ingatlan eladás.
Nézzünk egy kis matekot! Vegyünk egy 40 milliós jó állapotú lakást például!
1. eset: ingatlan eladás home staginggel
A. eset– pesszimista feltételezéssel:
Ha a home staging szemlélettel állsz neki az eladásnak (egyedül, ingatlanos nélkül) akkor a saját munkádon és idődön kívül az ingatlan állapotától és az anyagi lehetőségeidtől függően megfelelő ráfordítással vonzó termékké tudod varázsolni lakásodat. Feltételezzünk 700,000 Ft-os ráfordítást, amely tartalmazza a home staging költségeit (= szakértői munka, festés, hirdetés, fotózás és dekoráció). Ezen felül van még az ingatlan eladó munkája, energiája és ideje. A pénzbeli ráfordítás 1,75%.
B. eset – optimista feltételezéssel:
A home staging segítségével jellemzően többért lehet eladni egy ingatlant, mint anélkül. Hogy mennyivel, erre nincsen szabály és garancia sem. De az elmúlt évtizedek nemzetközi és a páréves magyar tapasztalat egyértelműen azt mutatja, hogy milliókkal többért talál gazdára egy home stagingelt ingatlan, mint amennyire becsülték azt.
Vagyis szerény feltételezéssel kalkulálva akár 44 millió forint is lehet a home stagingelt lakás eladási ára. Tehát 4 milliós értéknövekményünk van. Az eladási árhoz képest a ráfordítás 1,59%.
2. eset: ingatlan eladás home staging nélkül és ingatlanközvetítővel
Ha ingatlanosnak adod az eladási feladatot (nem alkalmazva home staginget), és sikerül eladni a lakást, akkor az eladás után kifizetsz az ingatlanosnak 4%+ÁFA jutalék esetében 2,032,000 Ft-ot. ( Ez a jutalék feltételezés! Lehet több és lehet kevesebb is.)
Összehasonlítás
A számok magukért beszélnek. Jóval kevesebbe kerül az ingatlan eladás home staginggel, mint anélkül és ingatlanossal. Nagyon nehéz számszerűsíteni, hogy mennyit ér meg valakinek szubjektíve az, hogy mindössze egy hónapig kell árulnia ingatlanát és nem négy hónapig. Továbbá azt is nehéz számszerűsíteni, hogy az eladhatatlanból eladható válik. Ezen szubjektív elemek nélkül tehát:
1.A. esetben a ráfordítás az ingatlan eladási árának az 1,75%-a .
1.B. esetben 1,59%-os ráfordítással 4 milliós értéknövekményünk is van.
2. esetben 5,08% ráfordítás szükséges az eladáshoz.
5. Az ingatlan eladás további költségei
A teljes kép bemutatása érdekében felsorolom, hogy a home staging költségén (1. eset) vagy az ingatlanközvetítői jutalékon (2.eset) felül milyen további díjak és költségek felmerülésével kell számolni függetlenül attól, hogy milyen stratégiával adunk el:
- energetikai tanúsítvány díja
- ügyvédi költség
- költözés költsége
- személyi jövedelem adó 5 éven belüli szerzés esetében ( természetesen a konkrét számoktól függ, hogy kell-e adót fizetnie valakinek vagy nem)
6. Összegzés
Amint a fentiekből kiderült, ingatlan eladás több millió forintos összegbe is kerülhet. Érdemes ezzel már az eladás előtt tisztában lenni.
Hogy a nem elkerülhető költségeken felül mennyibe kerül az ingatlan eladás, nagyban függ az ingatlan eladótól. Pontosabban az ingatlan eladó stratégiájától, hogy miként kívánja eladni ingatlanát. Van olyan út, amikor az eladás megkezdése előtt dolgozunk és befektetünk, és van olyan, amikor a eladás megtörténte után dolgozunk és fizetünk.
A tudatos eladók, akik hajlandók dolgozni a céljukért, a home staginget választják, és ennek megfelelően az ingatlan eladás előtt energiát, időt és pénzt fektetnek be. Ez ugyanis egy befektetés, ami meg fog térülni.
Ez az út azonban csak azoknak javasolt, akik hajlandók és képesek is tenni ingatlanuk felkészítéséért, továbbá készen állnak arra, hogy bizonyos költségeket előre, már az ingatlan eladás előtt kifizessenek.
Ha téged is érdekel az ingatlan felkészítése, azaz a home staging, akkor iratkozz fel itt hírlevelünkre, hogy az aktualitásokról és akciókról értesüljél! A feliratkozáskor egy tanulmány kapsz A sikeres ingatlan eladás titkáról.
Fotók forrása:
– A kiemelt kép: Arke Socha fotója a Pixabay-en.
– A szövegben lévő kép Michael Longmire fotója az Unsplash-en.
