Miért fontos lakáseladásnál a társasházi alapító okirat?

Szerző: | Tippek, tanácsok ingatlaneladáshoz

Gyakran találkozom olyan esettel, amikor a lakáseladóknak fogalmuk sincs az alapító okiratról. Továbbá arról sem, hogy ez a dokumentum miért fontos. Ezért gondoltam, egy blogcikk keretében összefoglalom a társasházi alapító okirat legfontosabb tudnivalóit a lakáseladás szempontjából.

Mi is az a társasházi alapító okirat?

Az alapító okirat egy társasház legfontosabb dokumentuma, mely az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdonviszonyokat rögzíti. A törvény meghatározása szerint társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.

Az alapító okiratot és annak módosításait ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba vagy ritkább esetben közokiratba kell foglalni.

Az alapító okiratot be kell nyújtani a Földhivatalhoz, hogy a ingatlan-nyilvántartásban szerepelhessen.

Közös tulajdon – külön tulajdon

A társasház jogi szempontból egy különleges tulajdoni forma, ugyanis egyszerre található meg benne a külön tulajdon és a közös tulajdon. Olyan jogi megoldás, amely lehetőséget ad arra, hogy a tulajdon egyrészt egységes tulajdonként jelenjen meg a hatóságok felé (egységes közmű csatlakozások, egységes megjelenés a földhivatali nyilvántartásban). Másrészt arra is jogi megoldás, hogy az egyes társasházi lakások (helyiségek) a tulajdonosok kizárólagos tulajdonába kerülhessenek ingatlan-nyilvántartási különlapon, korábban albetétben.

A földterület, amelyen a társasház áll és az épület szerkezeti elemi közös tulajdonban állnak.

Ezt a két tulajdoni fajtát rögzíti, felsorolja és szabályozza a társasház alapító okirat.

7 profi tipp ingatlaneladáshoz

A társasházi alapító okirat tartalma

Nézzük, mit tartalmaz egy társasházi alapító okirat! A Társasházi törvény (azaz a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) pontosan meghatározza ezt. Eszerint az alapító okiratban meg kell határozni:

a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,

b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,

c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,

d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,

e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

Az alapító okirat felépítése

Itt említem meg, hogy a társasházi alapító okiratok két nagy csoportba sorolhatók. Az egyik csoportba azok az alapító okiratok tartoznak, amelyek esetében a társasházakat a jelenleg is hatályos jogszabályok alapján alapították. A másik csoportba pedig azok, amelyek múltban hatályos szabályozás alapján készültek.

Közös az alapító okiratokban a felépítésük.

Jellemzően római számokkal, esetleg az ABC első nagy betűivel tagolják:

  • I. számmal jelölik a bevezető rendelkezéseket, a közösség nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
  • II. szám alatt található a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása.
  • III. szám alatt jelölik a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket és az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot. Ebben a részben szerepelhet, amennyiben van ilyen, illetve itt lehet létesíteni elővásárlási, előbérleti vagy kizárólagos használati jogot.
  • IV. számmal jelölik az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt.
  • A korábbi szabályozás alapján létrehozott alapító okiratok V. része szabályozza a tulajdonostársak egymás között belső jogviszonyait.

Miért fontos lakáseladásnál az alapító okirat?

Igaziból egy lakástulajdonosnak már akkor meg kellene ismerkednie az alapító okirattal, amikor megveszi az adott ingatlant. De tapasztalatom szerint ez nem történik meg. Ha szerencséd van, akkor ebből nem lesz gondod. Viszont eladáskor szerezd be (lásd lent, hogyan) és tanulmányozd át!

Az alapító okiratban lehet, hogy semmi különleges nincsen, ami érinti lakáseladásodat, de lehet, hogy van benne olyan. Mik lehetnek ezek?

  1. Elővásárlási jog.
  2. Előbérleti jog.
  3. Kizárólagos használati jog.
  4. Tároló tartozik-e a lakáshoz?
  5. Gépkocsi beálló tartozik-e a lakáshoz?

Ezeket a jogokat nem mutatja, nem tartalmazza a lakás tulajdoni lapja, hanem kizárólag a társasház alapító okirat. Márpedig ezek kulcsfontosságú és/vagy értéket befolyásoló tényezők, tehát nagy jelentőséggel bír, hogy megismerd ezeket, amikor lakáseladás a célod.

Bízom benne, így már világos számodra, miért KELL megismerned az alapító okirat tartalmát.

Társasházi alapító okirat kikérése

Lakáseladóként honnan is tudod megszerezni az alapító okiratot, ha neked nincs meg? Ügyfeleimnél azt tapasztalom, hogy az esetek nagy részében a tulajdonosoknak nincs meg ez a fontos dokumentum.

Három megoldás van a beszerzésére:

1.) Megkérdezed a szomszédoktól, akik régebb óta a házban laknak, hátha nekik megvan.

2.) Megkeresed a közös képviselőt. Neki elvileg kötelező, hogy meglegyen. De láttam már olyat, hogy nem volt meg a közös képviselőnek.

3.) Ha minden kötél szakad, és az előző két forrásból nem tudtad beszerezni, akkor a Földhivataltól lehetséges a társasházi alapító okirat kikérése. Betekintést vagy iratmásolást lehet kérni.

Van még egy dolog, amit meg kell említenem. Ez pedig az, hogy több verzió is lehet egy társasházi alapító okiratból. Lehet, hogy a szomszédnak egy tervezete van. Az az igazi, vagy másképpen az az érvényes, tehát az a mérvadó, amelyik a Földhivatalban található.

Hogyan tudod beszerezni az alapító okiratot a Földhivataltól?

Íme néhány tudnivaló, amit a Földhivatal honlapján tudtam meg, illetve pontosítottam az ügyfélszolgálattal. Amennyiben társasházi alapító okirat másolatot szeretnél megszerezni, a következőket vedd figyelembe:

  • Alapító okiratot kizárólag tulajdonos vagy közös képviselő, vagy az ő meghatalmazottjaik tudnak kikérni.
  • Mindig az illetékes Földhivatalt keresd meg! Tehát, ha például kecskeméti társasházi alapító okiratot szeretnél beszerezni, és személyesen akarod intézni, akkor a Kecskeméti Földhivatalba menj be!
  • Iratmásolást kell megrendelni.
  • Az iratmásolást mindig írásban kell megrendelni.
  • Az írásbeli megrendelés azonban több módon is történhet: e-mailben, e-papíron vagy személyesen bemész az illetékes Földhivatalba, és ott kitöltöd a nyomtatványt.
  • Iratmásolat megrendelő lapot kell kitölteni, ami megtalálható és letölthető a Földhivatal Online felületén.
  • Az iratmásolás díja 100 Ft/oldal. Az ügyintézési határidők és a díjak megtalálhatók az előbb említett felületen.

Amennyiben éppen lakáseladásban vagy, ajánlom figyelmedbe az ingatlaneladás lépésről lépésre írásomat, amely megmutatja a profi ingatlaneladás folyamatát. Ez abban segít, hogy maximalizálni tudd az eladási árat és hatékonyan tudj eladni.

Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő

IngatlanAngyal

Kiemelt kép forrása: Magyari Éva

Magyari Éva, ingatlan eladási tanácsadó

Magyari Éva vagyok.
Ingatlantulajdonosoknak segítek, hogy gyorsan és a lehető legjobb áron el tudják adni a házukat vagy lakásukat – ingatlanközvetítő nélkül.

Legfrissebb cikkek

Hol találhatsz információt az ingatlanárakról?

Vajon honnan lehet tudni az ingatlan árakat? Van-e erre adatbázis vagy valamilyen más hiteles forrás? Ebben a cikkben azt járom körbe, hogy a magyar ingatlan árak átláthatók-e, azaz könnyen megtudható-e egy ingatlan eladási ára.

Ingatlaneladás utáni adózás 2023-2024

Hogyan kell adózni? Mennyire fontos a vásárlás óta eltelt idő? Hogyan fizess kevesebb adót? Rengeteg pénzt lehet bukni vagy nyerni azon, ha ismered az ingatlan eladás utáni adózás játékszabályait.

 Vélemények

Reka Koczka
Reka Koczka
2022-12-06
Éva nagy szakértelemmel rendelkező, kiváló ingatlan eladási tanácsadó. 🙂 Csak ajánlani tudom mindenkinek akinek segítségre lenne szüksége ingatlan eladással kapcsolatos ügyekben. Éva szaktudása több területre is kiterjed, így remek tanácsokkal, tippekel látja majd önt is el, ahogy engem is.
Csaba Horváth
Csaba Horváth
2022-08-28
Egy: Ingatlanangyal kedves és okos hölgy. Kettő: Nagyon ért ahhoz amit csinál, így nemcsak a felmerülő kérdésekre adja meg a jó választ, de azokra is, amelyek (még) fel sem merültek. Három: Ingatlan ügyekben nagyon otthon van, ha bizonyos ritka témákban mégsem annyira, akkor utánanéz. Négy: Mivel érti a dolgát, meg is kéri az árát. Öt: Mivel érti a dolgát, az útmutatása felbecsülhetetlen értékű. Hat: Az egyenleg így mindig pozitív és jókora szám lesz. Hét: Hálásan köszönöm, Éva!
Diána Reszkető
Diána Reszkető
2022-08-13
Éva egy tökéletesen felkészült, végtelenül profi szakember. Első beszélgetésünk alkalmával tisztáztuk, hogy a home-staginget nem (részben) felújítandó házakra találták ki, de ezzel együtt a ház és az én felkészítésem az eladási folyamatra nélkülözhetetlen óriási segítséget jelentett. Ezt nem is lehetne szebben leírni, minthogy a jó társaság mellett Éva szolgáltatásának a haszna milliókban volt mérhető. Köszönöm ezúton is!!
Judit Antal-Pap
Judit Antal-Pap
2022-08-02
Mindenkinek ajánlom ezt a kedves hölgyet, ha pénzt akar spórolni a házeladás során.
Ildikó Kovács
Ildikó Kovács
2022-04-18
Nagyon megnyerő volt a telefonos konzultáció, Éva nagyon kedves segítőkész volt, és olyan dolgokra is rávilágított amikre egyáltalán nem gondoltam, hogy figyelni kell vagy fontos lehet. Felhívta a figyelmem, a hiányosságokra, és elmondta,hogyan tudok javítani a jelenlegi állapoton. Nagyon hálás vagyok neki mert az általa javasolt változtatásokkal sokkal kedvezőbb áron tudom meghirdetni, illetve eladni lakásomat.Rengeteget segített a lakásértékelés abban, hogy tisztábban lássam a dolgokat.
János Orgován
János Orgován
2022-02-21
Köszönöm szépen az önzetlen segítségét és tanácsadását! Nagyon sokat segített! Bátran tudom ajánlani mindenkinek!! Köszönettel: János
Zoltan Lehoczky
Zoltan Lehoczky
2022-01-24
Az IngatlanAngyallal értelmet nyer a know-how, azaz, ő tudja, hogy hogyan célszerű értékesíteni és ez a kulcs. Aprólékosan projekt terv szerint áll össze a kép és válik világossá a Tulajdonos számára, hogy mit kell tennie. Ez az Angyal hozzáadott értéke, ami a különbséget jelenti a sikeres üzlet és az időpocsékolós próbálkozás, avagy egy szub-optimális eredmény között. Kell mondanom mekkora érték egy hatékony tanácsadóval / projektvezetővel dolgozni? Pénzben, sikerélményben, bármiben kifejezhető érték, mindenkinek kívánom.

Ingatlan témák