A magyar ingatlanpiac egyik legnagyobb problémája a transzparencia hiánya. Egy lakás vagy ház eladásakor szinte minden tulajdonos ugyanazzal a kérdéssel szembesül:
Mennyit ér az ingatlanom?
Ennek a meghatározásához kellenének jó kiindulási pontok. A gond az, hogy a nyilvánosan elérhető árak többsége nem valós eladási ár, hanem hirdetési ár vagy irányár. A tényleges tranzakciós árakhoz viszont a legtöbb piaci szereplő — legyen szó eladóról, vevőről vagy akár kisebb ingatlanközvetítőről — csak korlátozottan fér hozzá.
Ebben a cikkben bemutatom:
- milyen ingatlanár-adatok érhetők el Magyarországon,
- melyik adat mennyire megbízható,
- miért nem transzparens a hazai ingatlanpiac,
- és mi kellene ahhoz, hogy valóban átláthatóak legyenek az ingatlanárak.
Mindenekelőtt szögezzük le, hogy itt most a lakáspiacról beszélünk, vagyis a teljes ingatlanpiacnak egy szegmenséről, és nem a teljes ingatlanpiacról. Lakóingatlanok és magánszemélyek vonatkozásában ez a piac bír jelentőséggel.
Mi a különbség a hirdetési ár és a valós eladási ár között?
Az ingatlanpiacon sok félreértés abból adódik, hogy a különböző árfogalmakat összekeverik egymással. Pedig egyáltalán nem mindegy, hogy egy ingatlan esetében hirdetési árról, irányárról vagy tényleges eladási árról beszélünk.
Hirdetési ár
A hirdetési ár az az összeg, amelyen az eladó meghirdeti az ingatlant az ingatlanhirdetési portálokon. Ez nem feltétlenül tükrözi a valós piaci értéket, hiszen sok esetben az eladó személyes elképzeléseit, érzelmi kötődését vagy túlzott várakozásait is tartalmazza. Továbbá mások, szintén nem megalapozott hirdetési áraira támaszkodva születik meg.
A magyar ingatlanpiacon gyakori jelenség a túlárazás, ezért a hirdetési ár önmagában nem tekinthető megbízható piaci indikátornak.
Irányár
Az irányár olyan hirdetési ár, amely jelzi a vevők számára, hogy az ár alkuképes lehet. Az eladó ezzel azt kommunikálja, hogy nyitott az ajánlatokra és a tárgyalásra.
Valós eladási ár
A valós eladási ár az az összeg, amelyben a vevő és az eladó végül megállapodik – jellemzően egy alkufolyamat eredménye. Ez tükrözi leginkább a piac tényleges állapotát, hiszen ezen az áron jön létre az adásvétel.
Az ingatlanpiaci transzparencia egyik legnagyobb problémája Magyarországon, hogy ezek a valós tranzakciós árak csak nagyon korlátozottan hozzáférhetők a piaci szereplők számára.
Adásvételi szerződésben szereplő ár
Sokan úgy gondolják, hogy az adásvételi szerződésben szereplő ár minden esetben megegyezik a ténylegesen kifizetett összeggel. A gyakorlatban azonban előfordulhat, hogy a szerződésben alacsonyabb összeg szerepel, mint a valós tranzakciós ár.
Ez torzíthatja az ingatlanpiaci adatokat és tovább csökkentheti a magyar ingatlanpiac átláthatóságát.
Átlagár
Az átlagár olyan statisztikai mutató, amely egy adott terület vagy időszak ingatlanárainak átlagát mutatja.
Az ingatlanhirdetési portálok és piaci elemzések gyakran használnak átlagárakat vagy átlagos négyzetméterárakat, azonban ezeket érdemes óvatosan kezelni. Különösképpen azért is, mert ezek sokszor jelentős időbeli eltolódással jelennek meg.
Az átlagár ugyanis nem veszi figyelembe az egyes ingatlanok egyedi tulajdonságait, például:
- az állapotot,
- a pontos lokációt,
- a tájolást,
- az emeletet,
- a műszaki paramétereket,
- vagy az adott ingatlan speciális adottságait.
Ingatlan szakértőként azt látom, hogy sok eladó túlzottan az interneten olvasott átlagárakra támaszkodik, miközben a valós piaci értéket mindig az adott ingatlan konkrét jellemzői és a tényleges kereslet határozza meg.
Az átlagár tehát csak orientáció lehet, de önmagában nem alkalmas egy ingatlan pontos beárazására.
Ne felejtsük el, nem átlagot adunk el, hanem egy konkrét lakást vagy házat!
Milyen forrásokból lehet tájékozódni a magyar ingatlanárakról?
Amikor el akarjuk adni lakásunkat vagy házunkat, létfontosságú, hogy jó legyen az árképzésünk. Ehhez nagyon fontos információ lenne, ha könnyen elérhető módon lehetne tudni a környékbeli hasonló ingatlanok valós eladási árát. Tegyük hozzá, a vevőknek is fontos, hiszen ők is szeretnék tudni a piaci realitásokat.
Nézzük, milyen információ forrásuk van a piaci szereplőknek a magyar ingatlanárakról!
1. Ingatlanhirdetési portálok
A legtöbb eladó és vevő elsőként az ingatlanhirdetési portálokat nézi meg, amikor tájékozódni szeretne az ingatlanárakról.
Ezek az oldalak azonban nem valós tranzakciós árakat mutatnak, hanem hirdetési árakat vagy irányárakat. Minden ár, ami a hirdetésekben szerepel hirdetési ár, és ezen belül a legtöbbre odaírják, hogy irányár – sugallva az alku lehetőségét.
Ez fontos különbség, mert a meghirdetett ár a legtöbb esetben magasabb annál az összegnél, amelyen végül létrejön az adásvétel.
Ingatlan szakértőként azt látom, hogy a magyar lakáspiacon sok tulajdonos az interneten látott hirdetési árak alapján próbálja beárazni ingatlanát, ami gyakran túlárazáshoz vezet.
Előny
- könnyen hozzáférhető,
- nagy mennyiségű adat érhető el.
Korlát
- az árváltozások általában követhetők vissza.
- nem valódi tranzakciós árakat mutat,
- a hirdetési árak sokszor irreálisak,
2. NAV és KSH ingatlanár-adatok
A magyar ingatlanpiacon a legnagyobb mennyiségű tranzakciós adat a NAV-hoz kerül be az adásvételi szerződéseken keresztül.
Így adóhatóság rendelkezik az adásvételi szerződésekben szereplő ingatlanárakkal, amelyekből adatbázis épül fel.
Ezek az adatok azonban a magánszemélyek számára nem könnyen hozzáférhetők. A NAV összehasonlító értékadatbázisából külön igénylés alapján lehet ugyan adatot kérni, de konkrétumok nélkül ez nem sokat ér. Ez egyébként díjköteles szolgáltatás.
A NAV adatait a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) statisztikai módszertannal feldolgozza, majd éves rendszerességgel publikálja.
A KSH ingatlanpiaci adattára hasznos piaci információforrás lehet, ugyanakkor több korlátja is van. Az Ingatlanadattár minden év novemberében publikálja az előző év teljes tranzakcióállományának átlagárait utcánkénti bontásban. tehát 2025 novemberében a 2024-es év tényleges tranzakciós átlagárait publikálták.
Előny
- Nagy mennyiségű tranzakciós adat áll rendelkezésre.
- Az adatbázis könnyen hozzáférhető.
- Valós adásvételi szerződésekből dolgozik.
- A KSH hosszabb távú piaci trendeket is képes bemutatni.
Korlát
- Az adatok jelentős időbeli késéssel jelennek meg.
- Az ingatlanok egyedi tulajdonságai egyáltalán nem láthatók az adatokból, csupán átlagárak.
- Az adásvételi szerződésben szereplő ár nem minden esetben egyezik meg a ténylegesen kifizetett összeggel. Ez torzíthatja némileg az adatokat.
Az ingatlanpiaci transzparencia egyik legnagyobb problémája Magyarországon, hogy bár léteznek tranzakciós adatok, azok nem állnak egyszerűen és széles körben rendelkezésre a piaci szereplők számára.
3. Ingatlanközvetítői cégek információi
Az ingatlanközvetítők tudják azoknak a tranzakcióknak az adatait, amelyben résztvettek. Tehát tudják, az ingatlan eredeti hirdetési árát, tudják, hogyan változott az az eladási folyamat során, és végül tudják, hogy mennyi lett az eladási ár.
Ez azt jelenti, hogy a teljes piac egy részéről konkrét tudomásuk van, és adatbázisuk értékes információkat tartalmaz, hiszen a létrejött üzletek konkrét árait tudják. Ez az információ nem publikus. Nyilván ingatlanközvetítője válogatja, mennyit oszt meg ebből a hozzá forduló magánszemélyekkel, legyen az eladó vagy vevő.
Minél nagyobb a piaci részesedése egy ingatlanközvetítő cégnek, annál több valós ingatlan eladási árat lehet elvileg megtudni az adatbázisukból. Amennyiben ezt korrekt módon nyilvántartják.
4. Ingatlan értékbecslők
Az ingatlan értékbecslés mindenféleképpen hasznos orientáció, de értelemszerűen ez becslés, nem pedig valós eladási ár. Mindenféleképpen jobb egy értékbecslő, szakmai alapokon nyugvó árbecslése, mint az ingatlaneladó elfogult árképzése. Azonban azt is látni kell, hogy az értékbecslőknél sincsen varázsgömb, ők se tudják megmondani, hogy pont mennyiért fogják megvenni az adott ingatlant.
Mi tudható tehát a magyar ingatlanárakról?
A fentiekből láthatjuk, hogy a NAV és a KSH rendelkeznek az adásvételi ingatlanárakkal (amelyek kicsit alacsonyabbak lehetnek, mint az ingatlanért kifizetett érték), azonban ezek nem érhetők el könnyen és ingyen az érdeklődők számára. Illetve maguk az árak elérhetők a NAV adatbázisából, de nem lehet tudni, hogy az adott ingatlan milyen egyedi tulajdonságokkal rendelkezik.
Az ingatlanközvetítő cégek adatbázisa tartalmazza vagy tartalmazhatja az általuk közvetített ingatlan eladások valós árát. Viszont ezekhez se nyilvános hozzáférési lehetőség nincsen, se kutatási lehetőség.
Az ingatlanhirdetési portálok hirdetési és/vagy irányárakat mutatnak, az ingatlan értékbecslők pedig becslést adnak, amelynek szórása van attól függően, hogy mivel dolgozik az adott értékbecslő.
Összegezve a helyzetet, ez azt jelenti: a hazai ingatlanpiac egyik rákfenéje, hogy a magánszemélyek, legyen az eladó vagy vevő, de még a szakmaibeliek sem tudnak érdemben hozzáférni a valós, tényleges ingatlanárakhoz, vagyis a magyar ingatlanárak nem átláthatók. Így zavarosban halászik vevő és eladó egyaránt, nem tudván, hogy mennyiért cseréltek gazdát az egyes ingatlanok.
Szakértői vélemény: miért probléma a transzparencia hiánya?
Ingatlan szakértőként azt látom, hogy a magyar lakáspiac egyik legnagyobb strukturális problémája az ingatlanárak alacsony szintű transzparenciája.
A piaci szereplők jelentős része — legyen szó eladóról, vevőről, ingatlanközvetítőről vagy értékbecslőről — nem fér hozzá a valós ingatlanárakhoz, vagyis a tényleges tranzakciós adatokhoz.
Ennek következménye, hogy:
- az eladók adathiány vagy félreértett adatok miatt nem tudnak jó döntést hozni
- sok ingatlan irreálisan magas áron kerül piacra,
- a vevők nehezebben tudják megítélni a piaci realitásokat,
- az alkufolyamatok elhúzódnak,
- az ingatlanok értékesítési ideje megnő,
- valószínűleg sok ingatlan irreálisan magas áron kel el,
- és a piac egészének működése kevésbé hatékony.
A nem transzparens ingatlanpiacon gyakran az információs előny határozza meg az alkuerőt, nem pedig a tényleges piaci érték.
Meggyőződésem, hogy a magyar ingatlanpiac hosszú távú fejlődéséhez nagyobb átláthatóságra és könnyen hozzáférhető tranzakciós adatokra lenne szükség.
Mire lenne szükség az ingatlanpiaci transzparencia javításához?
A fejlettebb ingatlanpiacokon — például az Egyesült Államokban vagy Dániában — a tranzakciós árak jóval transzparensebbek és könnyebben kutathatók, mint Magyarországon.
A magasabb szintű ingatlanpiaci transzparencia több szempontból is előnyös lenne:
- csökkentené a piaci torzulásokat,
- segítené a reális ingatlanár-képzést,
- gyorsítaná az adásvételeket,
- növelné a bizalmat a piaci szereplők között,
- az áremelkedést reális keretek között tartaná,
- az ingatlanközvetítők és az értékbecslők is a tranzakciós adatokból tudnának dolgozni,
- és hatékonyabbá tenné a lakáspiac működését.
Véleményem szerint Magyarországon is szükség lenne egy olyan nyilvánosan hozzáférhető ingatlanár-adatbázisra, amely tartalmazza:
- az ingatlan tényleges eladási árát, vagyis a tranzakciós árat,
- a tranzakció időpontját,
- az ingatlan alapvető paramétereit,
- valamint az ingatlan lokációját.
A nagyobb transzparencia nemcsak az eladók és a vevők érdeke lenne, hanem a teljes magyar ingatlanpiac stabilabb és kiszámíthatóbb működését is támogatná. Az átláthatóság hozzájárul a piac tisztulásához, csökkentené vagy megszüntetné a zavarosban halászás lehetőségét.
Gyakran ismételt kérdések az ingatlanárakról
A hirdetési ár megegyezik a valós eladási árral?
Nem. A hirdetési ár a legtöbb esetben magasabb annál az összegnél, amelyen végül létrejön az adásvétel.
Hol lehet megtalálni a tranzakciós adatokat , tehát a valós vételárakat Magyarországon?
A NAV és a KSH rendelkezik a tranzakciós adatokkal, azonban ezek csak korlátozottan, összevontan, jelentős időbeli eltolódással hozzáférhetők a magánszemélyek számára. A KSH összevont adatai interneten könnyen elérhetők, a NAV adatait igénylés és díjfizetés ellenében lehet megkapni.
Miért nem transzparens a magyar lakáspiac?
Mert a tényleges ingatlaneladási árak nem nyilvánosak és nem könnyen kutathatók, így a piaci szereplők többsége csak korlátozott információ alapján tud dönteni.
Miért fontos az ingatlanpiaci transzparencia?
Az átlátható ingatlanpiac segíti a reális árképzést, csökkenti a piaci bizonytalanságot és hatékonyabbá teszi az adásvételeket.
Mit mutatnak az ingatlanhirdetési portálok?
Az ingatlanhirdetési oldalak hirdetési árakat és irányárakat mutatnak, nem pedig tényleges tranzakciós árakat.
Fotók forrása: a kiemelt kép saját szerkesztés, a bejegyzésben szereplő fotó forrása Chuttersnap az unplash.com-on.
A SZERZŐRŐL:
Magyari Éva, az Ingatlanangyal alapítója, közgazdász, ingatlanszakértő és szerző. Közel egy évtizede foglalkozik ingatlanértékesítéssel, és pályafutása során számos ingatlan-adásvételt kísért végig az első lépésektől egészen a sikeres zárásig. Ezen kívül specialitása a home staging.
Korábban multinacionális vállalatoknál szerzett projektmenedzsment és értékesítési tapasztalatot, amelyet ma az ingatlanpiacon kamatoztat. Munkája során különösen fontos számára az átlátható folyamat, az eladásra történő felkészülés, a jogilag és pénzügyileg biztonságos adásvétel, valamint az, hogy az eladók a lehető legjobb feltételekkel értékesíthessék ingatlanukat.
Cikkeiben gyakorlati tapasztalatait osztja meg az ingatlaneladás, az adásvétel egyes fázisaival és teljes folyamatával kapcsolatban ( hirdetés, birtokbaadás, közműátírás stb). Írásait több százezren olvasták már. Ingatlanközvetítési munkájával, tanácsadási szolgáltatásával és könyvével pedig az ingatlaneladókat segíti abban, hogy biztonságosan és eredményesen adják el otthonukat.
