A tulajdoni lap olyan irat, amelynek az értelmét és tartalmát az ingatlaneladóknak ismernie kell. Némi mítosz lengi körül, miszerint azt csak ügyvéd tudja értelmezni, és/vagy csak ügyvéd tudja lekérni. Pedig ez nem így van. Az alapdolgokat meg lehet és meg is kell érteni. Ebben a cikkben lerántjuk a leplet és érthetően elmagyarázom a legfontosabb tudnivalókat a tulajdoni lapról.
Mindenekelőtt rögzítsük: nem kell azt mondani, hogy földhivatali tulajdoni lap, mert a tulajdoni lap nem lehet másféle. A földhivatal nyilvántartásának, vagyis az ingatlan-nyilvántartásnak a része az ország összes tulajdoni lapja. Más hatóság nem tartja nyilván, tehát nem is adhat ki tulajdoni lapot.
Minden ingatlanadásvétel szereplőinek tudnia kell, hogy a tulajdoni lap az ingatlan legfontosabb azonosító dokumentuma. Ezért is annyira fontos, hogy az eladó már az ingatlaneladás megkezdése előtt beszerezze az érintett ingatlan tulajdoni lapját, és ellenőrizze annak tartalmát.
FIGYELEM! Ez a cikk nem jogi útmutató vagy tanácsadás, és nem helyettesíti az ügyvédi konzultációt illetve jogi tanácsadást.
Ezekről olvashatsz ebben a cikkben:
- Tulajdoni lap ára 2024-2025
- E-hiteles tulajdoni lap
- Mi a széljegy és hol található?
- Mik az ingatlan leírói adatai?
- Van-e érvényessége a tulajdoni lapnak?
- Földhivatali tulajdoni lap értelmezése
- Hogyan juthatsz hozzá a tulajdoni laphoz?
- Milyen fajtái vannak a tulajdoni lapnak? Szemle és teljes másolat
- Mit ellenőrizzünk a tulajdoni lapon?
Mi is az a tulajdoni lap?
Ha hétköznapi nyelven akarjuk megfogalmazni, akkor azt mondhatjuk, hogy a tulajdoni lap az ingatlan személyi igazolványa.
A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódik, ezért ezt a fogalmat is tisztázzuk! Az ingatlan-nyilvántartás egy közhiteles nyilvántartás, amely településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának a törvényben meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és más, jogi szempontból lényeges tényeket.
A tulajdoni lap az az okirat, amely az ingatlan- nyilvántartás adatait tartalmazza az érintett ingatlanra vonatkozólag. Ez alapján egyértelműen megállapítható az ingatlan tulajdonosainak személye, és hogy terheli-e az ingatlant valamely tulajdonszerzést korlátozó vagy akadályozó jog illetve teher.
A tulajdoni lap ára 2024-2025
2024. július 29-én emelkedtek a földhivatali díjak árai, köztük a Földhivatal Online felületén elérhető szolgáltatások is. Az alábbiakban már a változásoknak megfelelő új díjakat olvashatod.
Tulajdoni lapot be lehet szerezni elektronikusan vagyis online és papírként is. Az előbbit a Földhivatal Online-on, míg az utóbbit földhivatalban.
A Földhivatal Online oldalán:
- Évente két alkalommal ingyenesen letölthető az e-hiteles tulajdoni lap másolat akár szemle, akár teljes másolat formában.
- Ezen felül a letöltés 4800 Ft-ba kerül tulajdoni laponként.
A földhivatalokban beszerezhető papíralapú hiteles tulajdoni lap másolat ára 10000 Ft. Ez biztonsági matricával, vízjeles papíron kerül kiállításra akár szemle, akár teljes másolat formában. Ezt az iratot minden hatóság köteles elfogadni. Bírósági eljárás során általában ilyen tulajdoni lapot kell benyújtani.
Mi az e-hiteles tulajdoni lap?
Az e-hiteles okirat, például e-hiteles tulajdoni lap másolat és térképmásolat)olyan on-line, elektronikus okirat, amelyen szerepel a szolgáltató hitelesítő záradéka (tanúsítvány) és a szolgáltató fokozott biztonságú elektronikus aláírásával hitelesíti és elhelyezi rajta időbélyegzőjét. Az e-hiteles okirat nemcsak tájékoztató jellegű, hanem bizonyító erejű is, de nem minősül közokiratnak. A szolgáltató a tanúsítványával és intézményi elektronikus aláírásával azt igazolja, hogy az e-hiteles okirat az ingatlan-nyilvántartási adatbázisból származik, és tartalma az időbélyegző által jelzett időpontban megegyezett az ingatlan-nyilvántartási adatbázisban elektronikus formában rögzített hatályos adatokkal.
A fenti követelményeknek megfelelő e-hiteles okirat hitelesített dokumentum, és az elektronikus aláírásról szóló 2001. évi XXXV. törvény szerint megfelel az írásba foglalás követelményeinek. Az e-hiteles okiraton elhelyezett időbélyegző tanúsítja, hogy az időbélyegzőben feltüntetett időpontban az e-hiteles okirat létezett, azt a szolgáltató a feltüntetett időpontban elektronikusan aláírta, ezáltal tanúsítva, hogy a feltüntetett időpont óta nem változott meg az abban rögzített elektronikus adat.
Az e-hiteles tulajdoni lap kizárólag elektronikusan — számítógép képernyőjén — megtekintve bizonyító erejű. Kinyomtatva, papír formátumban nem minősül hiteles, bizonyító erejű dokumentumnak. Csak elektronikus formában ellenőrizhető a hitelessége, csak ekkor bír bizonyító erővel.
E–hiteles tulajdoni lapot, amely kinyomtatva már elveszti hitelességét, magánszemélyek a Földhivatal Online szolgáltatás használatával kérhetnek le. Ha az intézendő ügyedhez papíralapú hiteles tulajdonilap-másolatra van szükséged, azt csak személyesen tudod kikérni a Földhivatalnál.
Mit jelent az ingatlan leíró adatai?
A Földhivatal Online ingyenes szolgáltatásai közül egyik az ingatlan leíró adatai.
Ez nem más, mint az tulajdoni lap I. része, ami fontos információkat tartalmaz:
- Település neve
- Az ingatlan címe
- Az ingatlan helyrajzi száma
- Belterületi, külterületi vagy zártkerti ingatlan
- Az ingatlan megnevezése, ilyen lehet például beépítetlen terület, kivett lakóház és udvar, hétvégi ház, lakás stb.
- Ingatlan mérete: teleknél és háznál a telek mérete, lakásnál a lakás alapterület.
Vagyis, amikor ingatlan vásárolsz, akkor ezt azonnal érdemes megnézni. Sajnos sok turpisság fordul elő, és jobb, ha rögtön kiderül, a kiszemelt ingatlan fekvése, mi a megnevezése és mekkora.
Íme egy példa arra, hogyan néz ki az ingatlan leíró adatai, amikor ezt lekérdezed:
Mi a széljegy és hol található?
Széljegynek nevezzük azt, amikor az ingatlan tulajdoni lapjára ideiglenes jelleggel rávezetik az adott ingatlanra vonatkozó beadvány iktatószámát és a benyújtás dátumát. Ezt már a benyújtás napján rávezetik. A széljegy az tulajdoni lap I. része feletti szakaszban található, amennyiben van ilyen az adott pillanatban az adott ingatlanra vonatkozólag.
A széljegy mutatja tehát a már benyújtott, de még elintézetlen kérelmeket. Ez tanúsítja, hogy benyújtottak a földhivatalhoz egy olyan kérelmet, amit a földhivatal még nem bírált el, vagyis folyamatban van egy eljárás az adott ingatlan tekintetében. A széljegy kifejezi, hogy az ingatlanra vonatkozóan megindult ingatlan-nyilvántartási eljárás.
Fontos tudni a rangsor elvéről, ami komoly következményekkel járhat. A rangsor elve alapján ugyanis az újabb kérelmeket a földhivatal csak a korábban beérkezett és széljegyzett kérelmek elbírálását követően jogosult elintézni. A földhivatal köteles mindig a korábban érkezett kérelmet elbírálni, kivéve, ha a különböző beadványok kérelmezői eltérően állapodnának meg.
Van-e érvényessége a tulajdoni lapnak?
Felmerülhet a kérdés, hogy van-e érvényessége a tulajdoni lapnak. Amennyiben a tartalmát nézzük elvileg addig „érvényes”, amíg valamilyen adat nem változik rajta. Gyakorlatilag ezt azonban csak úgy tudjuk bizonyítani, ha frissen lekérünk egy új tulajdoni lapot.
A tulajdoni lap tetején ott található a lekérés időpontja, vagyis arra ránézve lehet tudni, hogy friss-e vagy régi a tulajdoni lap. Ügyfeleimnek azt tanácsolom, hogy amikor elkezdik árulni ingatlanukat, akkor töltsenek le egy friss tulajdoni lapot, és azt mutassák az érdeklődőknek.
Mivel elméletileg bármikor bekövetkezhet változás egy adott ingatlan vonatkozásában, adásvétel előtt mindig le kell kérni egy friss tulajdoni lapot. A különböző eljárások során határidőket szoktak szabni, például azt, hogy a benyújtandó tulajdoni lap nem lehet 30 napnál régebbi. Ez mindig az adott eljárástól függ. Amikor értékbecslést végzek, akkor friss vagy 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapot kérek az ingatlantulajdonostól.
Adásvételi szerződés aláírásakor az ügyvéd közvetlenül az aláírás előtt kér le friss tulajdoni lapot, hogy még egyszer meggyőződjön arról, hogy annak tartalma megegyezik azzal, amiről neki tudomása van.
A tulajdoni lap értelmezése
Ez a fontos irat három részből áll, melyeket római számokkal jelölnek.
Az I. rész az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza:
- a település neve
- az ingatlan címe
- helyrajzi szám
- fekvés megjelölése, ami lehet belterület, külterület vagy zártkert (1994-ben hivatalosan megszüntették ezt a kategóriát és a külterületekhez sorolták, de még lehet találkozni ilyen tulajdoni lapokkal)
- az ingatlan területnek nagysága m2-ben
- művelési ága (szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó), vagy a művelésből kivett terület megnevezése (pl.: út, árok, beépítetlen terület, az épület fő rendeltetésének megnevezése: lakóház, gazdasági épület, stb.)
- az ingatlan jogi jellege (pl. műemlék, társasház stb.)
A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogi információt tartalmazza:
- a tulajdonos nevét és személyes adatait, tulajdoni hányad
- a tulajdonoshoz fűződő kiskorúság, gondnokoltság ténye
- tulajdonszerzés jogcíme (pl. adásvétel, öröklés stb. )
A tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanhoz fűződő egyéb jogokat és azok jogosultjait:
- földhasználati jog, haszonélvezet és a használat joga
- földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog
- elõ-, visszavásárlási, vételi jog
- tartási és életjáradéki jog
- jelzálogjog, végrehajtási jog
Hogyan juthatsz hozzá a tulajdoni laphoz?
Sokan még nem tudják, hogy nem csak az alább felsorolt első két módon lehet megszerezni a tulajdoni lapot, hanem sokkal egyszerűbb és könnyebb a harmadik utat választani.
- Ügyvéd segítségét kérve.
- Elmenni egy Földhivatalba és személyesen beszerezni. Ez jelentős időbefektetéssel járhat. Sokan borzadnak ettől a hosszadalmas folyamattól.
- A Földhivatal Online felületről ügyfélkapus hozzáféréssel. Figyelem! Az Ügyfélkapu csak 2025. január 15-ig lesz elérhető, utána megszűnik. Ezért mihamarabb érdemes az Ügyfélkapu+-ra vagy a DÁP-ra váltani, ami nem más, mint a Digitális Állampolgárság Program.
Mivel a harmadik utat még mindig sokan nem ismerik, pedig ez a legkényelmesebb és leggyorsabb módja a tulajdoni lap beszerzésének, ebben a cikkemben lépésről lépésre megmutatom a Tulajdoni lap lekérése és letöltése folyamatát.
A tulajdoni lap fajtái
Érdemes tudni arról, milyen fajtái vannak a tulajdoni lapnak.
2023. január 1-től a következő változások léptek életbe. Megszűnt a nem hiteles tulajdoni lap másolat. A Földhivatal Online felületéről e-hiteles tulajdoni lap másolat szerezhető be.
Ezenkívül másfajta csoportosítás: szemle és teljes másolat. Szemle esetén kizárólag a hatályos bejegyzéseket tartalmazza a lekérdezett tulajdoni lap, míg a teljes tulajdoni lap esetében valamennyi, már korábban törölt bejegyzést is megismerhetjük.
Ha ingatlaneladóként akarunk tájékozódni saját ingatlanunk aktuális tulajdon lapi státuszáról, akkor a szemlét érdemes kérni, hiszen felesleges az elmúlt évtizedek valamennyi változását is néznünk.
Mit ellenőrizzünk a tulajdoni lapon?
Lehet, hogy evidenciának tűnik, de bizony ellenőrizni kell a tulajdoni lapot az eladás megkezdése előtt vagy esetleg az eladási folyamat elején. Pontosabban kézbe kell venni és át kell olvasni, mit tartalmaz. Sokan beleesnek abba a hibába, hogy feltételezik, minden rendben van a tulajdoni lappal, és ezért egyáltalán nem foglalkoznak vele az eladási folyamat elején.
Mit is kell csinálni? Miután letöltöttük magunknak a tulajdoni lap másolatát, sorról sorra minden egyes elemet végig kell nézni. Ellenőrizni kell, hogy azokat az adatokat látjuk-e, amiről tudomásunk van.
Ne hagyatkozzunk az emlékeinkre, a memóriánkra, mert ez a nagyvonalúság jó esetben galibát, rosszabb esetben komoly gondot jelenthet!
Nézzünk néhány konkrétumot a teljesség igénye nélkül:
- A lakás mérete esetében mindig a tulajdoni lap számít. Hiába mondjuk, hogy 70 m2 a lakásunk, ha a tulajdoni lap szerint 62 m2. Olyan mérettel korrekt hirdetni egy ingatlant, ami a tulajdoni lapon van. Persze azt megtehetjük, hogy a hirdetési szövegben részletezzük, hogy valóságban mekkora. De az adásvételi szerződésbe is az a nagyság kerül bele, ami a tulajdoni lapon van.
- Külön oda kell figyelni a III. részre. Amennyiben van ilyen az adott ingatlan esetében, akkor ebben a részben találhatók az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és a jogilag jelentős tények. Például ilyenek lehetnek: haszonélvezeti jog, elidegenítési és terhelési tilalom, vezetékjog, árverés kitűzésének a ténye, tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye stb. Ezek mind akadályai lehetnek az ingatlannal kapcsolatos jogszerzésnek.
Mit csináljunk, ha valamilyen adat nem helytálló vagy nem érthető?
Ha egyszerű adateltérést tapasztalunk, akkor ingatlan-nyilvántartási adatváltozási bejelentést kell tenni. Ez teljesen rutin eljárás. Többféle módon is benyújtható a Földhivatalhoz. Érdemes minél hamarabb benyújtani, mert a sokszor hosszú átfutási idő akadályozhatja az adásvételi szerződés aláírását.
Ha az adateltérés nem érthető, vagy olyan széljegyzetet találunk, amiről fogalmunk sincs, vagy a III. részben bármilyen korlátozó vagy akadályozó információt találunk, akkor mindenféleképpen ügyvédhez kell fordulni és az ő útmutatása szerint kell eljárni.
Amennyiben ingatlaneladás előtt állsz, akkor ajánlom figyelmedbe Ne dobj ki milliókat az ablakon! című könyvemet. Itt tudod megnézni és megrendelni.
Magyari Éva,
az Ingatlanangyalod
ingatlan- és home staging szakértő
