A tulajdoni lap olyan irat, amelynek az értelmét és tartalmát az ingatlan eladóknak ismernie kell. Némi mítosz lengi körül, miszerint azt csak ügyvéd tudja értelmezni, és/vagy csak ügyvéd tudja lekérni. Pedig ez nem így van. Semmi ördöngösség nincsen benne. Ebben a cikkben lerántjuk a leplet és érthetően elmagyarázom a legfontosabb tudnivalókat a tulajdoni lapról.
Minden ingatlan ügylet, így az adásvétel szereplőinek tudnia kell, hogy a tulajdoni lap az ingatlan legfontosabb azonosító dokumentuma. Ezért is annyira fontos, hogy az eladó már az ingatlan eladás legelején beszerezze az érintett ingatlan tulajdoni lapját, és ellenőrizze annak tartalmát.
FIGYELEM! Ez a cikk nem jogi útmutató vagy tanácsadás, és nem helyettesíti az ügyvédi konzultációt illetve jogi tanácsadást.
1. Mi is az a tulajdoni lap?
Ha hétköznapi nyelven akarjuk megfogalmazni, ahogyan ezt egy ügyvédtől hallottam, akkor azt mondhatjuk, hogy a tulajdoni lap az ingatlan személyi igazolványa.
Kezdjük az ingatlan-nyilvántartásssal! A Wikipédia meghatározása szerint az ingatlan-nyilvántartás egy közhiteles nyilvántartás, amely településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának a törvényben meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és más, jogi szempontból lényeges tényeket.
A tulajdoni lap az az okirat, amely az ingatlan- nyilvántartás adatait tartalmazza az érintett ingatlanra vonatkozólag. Ez alapján egyértelműen megállapítható az ingatlan tulajdonosainak személye, és hogy terheli-e az ingatlant valamely tulajdonszerzést korlátozó vagy akadályozó jog illetve teher.
2. Mit tartalmaz a tulajdoni lap?
Ez a fontos irat három részből áll, melyeket római számokkal jelölnek.
Az I. rész az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza:
- a település neve
- az ingatlan címe
- helyrajzi szám
- fekvés megjelölése, ami lehet belterület, külterület vagy zártkert (1994-ben hivatalosan megszüntették ezt a kategóriát és a külterületekhez sorolták, de még lehet találkozni ilyen tulajdoni lapokkal)
- az ingatlan területnek nagysága m2-ben
- művelési ága (szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó), vagy a művelésből kivett terület megnevezése (pl.: út, árok, beépítetlen terület, az épület fő rendeltetésének megnevezése: lakóház, gazdasági épület, stb.)
- az ingatlan jogi jellege (pl. műemlék, társasház stb.)
A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogi információt tartalmazza:
- a tulajdonos nevét és személyes adatait, tulajdoni hányad
- a tulajdonoshoz fűződő kiskorúság, gondnokoltság ténye
- tulajdonszerzés jogcíme (pl. adásvétel, öröklés stb. )
A tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanhoz fűződő egyéb jogokat és azok jogosultjait:
- földhasználati jog, haszonélvezet és a használat joga
- földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog
- elõ-, visszavásárlási, vételi jog
- tartási és életjáradéki jog
- jelzálogjog, végrehajtási jog
3. Hogyan juthatsz hozzá a tulajdoni laphoz 2023-2024-ben?
Sokan még nem tudják, hogy nem csak az alább felsorolt első két módon lehet megszerezni a tulajdoni lapot, hanem sokkal egyszerűbb és könnyebb a harmadik utat választani.
- Ügyvéd segítségét kérve.
- Elmenni egy Földhivatalba és személyesen beszerezni. Ez jelentős időbefektetéssel járhat. Sokan borzadnak ettől a hosszadalmas folyamattól.
- A Földhivatal Online felületről ügyfélkapus hozzáféréssel.
Mivel a harmadik utat még mindig sokan nem ismerik, pedig ez a legkényelmesebb és leggyorsabb módja a tulajdoni lap beszerzésének, a következő bekezdésben megnézzük ezt részletesen.
4. Tulajdoni lap 2023-2024 – letöltés
Tulajdoni lap lekérése és letöltése témáról részletesen ebben a cikkben olvashatsz.
5. A tulajdoni lap fajtái és díjai
Érdemes tudni arról, milyen fajtái vannak a tulajdoni lapnak, és azok mennyibe kerülnek.
2023. január 1-től a következő változások léptek életbe. Megszűnt a nem hiteles tulajdoni lap másolat. A Földhivatal Online felületéről e-hiteles tulajdoni lap másolat szerezhető be.
Ezenkívül másfajta csoportosítás: szemle és teljes másolat. Szemle esetén kizárólag a hatályos bejegyzéseket tartalmazza a lekérdezett tulajdoni lap, míg a teljes tulajdoni lap esetében valamennyi, már korábban törölt bejegyzést is megismerhetjük.
Ha ingatlaneladóként akarunk tájékozódni saját ingatlanunk aktuális tulajdon lapi státuszáról, akkor a szemlét érdemes kérni, hiszen felesleges az elmúlt évtizedek valamennyi változását is néznünk.
Nézzük meg a különböző fajtákat részletesebben!
- A Földhivataloknál beszerezhető papír alapú hiteles tulajdoni lap másolat ára 6250 Ft. Ez biztonsági matricával, vízjeles papíron kerül kiállításra akár szemle, akár teljes másolat formában. Ezt az iratot minden hatóság köteles elfogadni. Bírósági eljárás során általában ilyen tulajdoni lapot kell benyújtani.
- A Földhivatal Online oldaláról letölthető a tulajdoni lap I. része. Ennek az a neve, hogy Ingatlan leíró adatai, amely mutatja az ingatlan címét, helyrajzi számát, besorolását (pl. kivett beépítetlen terület), valamint a nagyságát. Ez ingyenes maximum havi 20 letöltésig.
- Szintén a Földhivatal Online oldaláról évente két alkalommal ingyenesen letölthető az e-hiteles tulajdoni lap másolat akár szemle, akár teljes másolat formában. Ezen felül a letöltés 3000 Ft-ba kerül tulajdoni laponként.
6. Mi a széljegy és miért fontos?
Széljegynek nevezzük azt, amikor az ingatlan tulajdoni lapjára az adott ingatlanra vonatkozó beadvány iktatószámát, a benyújtás dátumát rávezetik, ideiglenes jelleggel. Ezt már a benyújtás napján rávezetik. A széljegy az tulajdoni lap I. része feletti szakaszban található, amennyiben van ilyen az adott pillanatban az adott ingatlanra vonatkozólag.
A széljegy mutatja tehát a már benyújtott, de még elintézetlen kérelmeket. Ez tanúsítja, hogy benyújtottak a földhivatalhoz egy olyan kérelmet, amit a földhivatal még nem bírált el, vagyis folyamatban van egy eljárás az adott ingatlan tekintetében. A széljegy kifejezi, hogy az ingatlanra vonatkozóan megindult ingatlan-nyilvántartási eljárás.
Fontos tudni a rangsor elvéről, ami komoly következményekkel járhat. A rangsor elve alapján ugyanis az újabb kérelmeket a földhivatal csak a korábban beérkezett és széljegyzett kérelmek elbírálását követően jogosult elintézni. A földhivatal köteles mindig a korábban érkezett kérelmet elbírálni, kivéve, ha a különböző beadványok kérelmezői eltérően állapodnának meg.
7. Mit ellenőrizzünk a tulajdoni lapon?
Lehet, hogy evidenciának tűnik, de bizony ellenőrizni kell a tulajdoni lapot az eladás megkezdése előtt vagy esetleg az eladási folyamat elején. Pontosabban kézbe kell venni és át kell olvasni, mit tartalmaz. Sokan beleesnek abba a hibába, hogy feltételezik, minden rendben van a tulajdoni lappal, és ezért egyáltalán nem foglalkoznak vele az eladási folyamat elején.
Mit is kell csinálni? Miután letöltöttük magunknak a tulajdoni lap másolatát, sorról sorra minden egyes elemet végig kell nézni. Ellenőrizni kell, hogy azokat az adatokat látjuk-e, amit gondoltunk, amire emlékeztünk, amit feltételeztünk.
Ne hagyatkozzunk az emlékeinkre, a memóriánkra, mert ez a nagyvonalúság jó esetben galibát, rosszabb esetben komoly gondot jelenthet!
Nézzünk néhány konkrétumot a teljesség igénye nélkül:
- A lakás mérete esetében mindig a tulajdoni lap számít. Hiába mondjuk, hogy 70 m2 a lakásunk, ha a tulajdoni lap szerint 62 m2. Olyan mérettel korrekt hirdetni egy ingatlant, ami a tulajdoni lapon van. Persze azt megtehetjük, hogy a hirdetési szövegben részletezzük, hogy valóságban mekkora. De az adásvételi szerződésbe is az a nagyság kerül bele, ami a tulajdoni lapon van.
- Külön oda kell figyelni a III. részre. Amennyiben van ilyen az adott ingatlan esetében, akkor ebben a részben találhatók az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és a jogilag jelentős tények. Például ilyenek lehetnek: haszonélvezeti jog, elidegenítési és terhelési tilalom, vezetékjog, árverés kitűzésének a ténye, tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye stb. Ezek mind akadályai lehetnek az ingatlannal kapcsolatos jogszerzésnek.
8. Mit csináljunk, ha valamilyen adat nem helytálló vagy nem érthető?
Ha egyszerűbb adateltérést tapasztalunk, pl. névváltozás miatt más név szerepel a tulajdoni lapon, mint ami a valóságban a hivatalos okmányokon megtalálható, akkor ingatlan-nyilvántartási adatváltozási bejelentést kell tenni. Ez teljesen rutin eljárás. Többféle módon is benyújtható a Földhivatalhoz. Érdemes minél hamarabb benyújtani, mert a sokszor hosszú átfutási idő akadályozhatja az adásvételi szerződés aláírását.
Ha az adateltérés nem érthető, vagy olyan széljegyzetet találunk, amiről fogalmunk sincs, vagy a III. részben bármilyen korlátozó vagy akadályozó információt találunk, akkor mindenféleképpen ügyvédhez kell fordulni és az ő útmutatása szerint kell eljárni.
