Olvasási idő: 5 perc
Az adó- és értékbizonyítvány olyan hivatalos dokumentum, amellyel a legtöbb ember életében csak nagyon ritkán találkozik – jellemzően ingatlan öröklésekor. Éppen ezért sokan nem is gondolják, hogy az ebben szereplő érték komoly pénzügyi következményekkel járhat.
A legtöbb internetes cikk csupán azt írja le:
- mi az adó- és értékbizonyítvány
- ki állítja ki
- mennyibe kerül
Ez a cikk viszont egy kevésbé ismert, de nagyon fontos problémára hívja fel a figyelmet: az adó- és értékbizonyítványban szereplő ingatlanérték gyakran jelentősen eltér a valós piaci értéktől, ami az örökösöknek akár milliós adóterhet is okozhat később. Most megtudhatod, miért lehet problémás a jelenlegi gyakorlat.
Mi az adó- és értékbizonyítvány?
Az adó- és értékbizonyítvány egy hatósági dokumentum, amelyet az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat állít ki, és az adott ingatlan becsült forgalmi értékét tartalmazza.
A lényeg: ez az okmány egy hatóság által meghatározott ingatlanértéket rögzít, amely később különböző hivatalos eljárásokban hivatkozási alapként szolgál.
Fontos azonban tudni, hogy a dokumentumban szereplő érték jelentősen eltérhet a valós piaci értéktől, ami különösen öröklés esetén komoly adózási következményekkel járhat az örökösök számára.
Mit tartalmaz az adó- és értékbizonyítvány?
A dokumentum általában az alábbi adatokat tartalmazza:
- az ingatlan azonosító adatait
- a tulajdonos adatait
- az értékmegállapítás során figyelembe vett szempontokat
- az ingatlan adott időpontban fennálló forgalmi értékét
Fontos azonban tudni, hogy ez nem egy klasszikus ingatlanértékbecslési szakvélemény, hanem egy hatósági dokumentum.
Milyen ügyekben használják az adó- és értékbizonyítványt?
A dokumentum több hivatalos eljárásban is megjelenik. Leggyakoribb esetek:
- hagyatéki eljárás
- gyámügyi és gyermekvédelmi ügyek
- bírósági végrehajtás
- lakáscélú állami támogatások
A legtöbben ingatlan öröklésekor találkoznak vele.
Az adó- és értékbizonyítvány szerepe a hagyatéki eljárásban
Hagyatéki eljárás során az önkormányzat elkészíti a hagyatéki leltárt, majd az ügy a közjegyzőhöz kerül.
Ha a hagyatékban ingatlan is szerepel, az önkormányzat adó- és értékbizonyítványt állít ki.
A közjegyző az ingatlant ezen az értéken tünteti fel a hagyatéki végzésben.
Ez az érték azonban később is fontos marad.
Miért számít az ingatlan értéke öröklésnél?
Az adó- és értékbizonyítványban szereplő összegnek három fontos következménye lehet.
1. Hatással van a közjegyző díjára
A közjegyző munkadíja a hagyaték értékétől függ. Minél magasabb az ingatlan értéke, annál magasabb lehet az eljárási díj.
2. Befolyásolja az öröklési illetéket
Az öröklési illeték alapja a hagyaték értéke. Közvetlen leszármazottak esetében azonban az öröklés illetékmentes. A részletes szabályokat a NAV tájékoztatóiban lehet elolvasni.
3. Meghatározza a jövőbeli ingatlaneladás adózási alapját (SZJA)
A gyász időszakában az örökösöknek eszébe sem jut a legsúlyosabb következmény: az, hogyha 5 éven belül eladják az ingatlant, akkor személyi jövedelemadót kell fizetniük az értéknövekmény után. Öröklés esetén a szerzési érték az adó- és értékbizonyítványban szereplő érték. És itt kezdődik a probléma.
Valós példa: hogyan okozhat milliós adót egy rossz érték?
Vegyünk egy egyszerű példát! Egy budai ingatlan esetében az önkormányzat az adó- és értékbizonyítványban 30 millió forintos értéket állapít meg. Az örökösök gyorsan el szeretnék adni az ingatlant, egy éven belül, és kiderül, hogy a piaci értéke 170 millió forint.
A szerzési érték és az eladási ár közti különbség: 140 millió forint.
Az ingatlan eladásakor – a 0. és 1. évben – az adó alapja, a költségeket nem számolva, ez az összeg lesz.
Ennek 15%-a személyi jövedelemadó lenne, vagyis 21 millió forint.
Ha az adó- és értékbizonyítványban reális piaci érték szerepelt volna, ez az adó jelentősen kisebb lenne.
Tegyük hozzá: az ingatlaneladás utáni SZJA szabályok miatt az évek előre haladtával az adóalap, és általa maga a fizetendő SZJA összeg is csökken. Öt év után már teljesen adómentes lesz az értékesítés. Ezért, amikor erről értesülnek az örökösök, tapasztalatom szerint sokan döntenek úgy, hogy öt évig inkább nem adják el az ingatlant.
Mi a probléma a jelenlegi gyakorlattal?
A probléma nem a dokumentum létezése. A gond inkább az, hogyan készül el.
Tapasztalatom szerint:
- az értéket nem ingatlanértékbecslő szakember állapítja meg
- az esetek nagy részében nem történik helyszíni szemle
- az érték meghatározása általános és nem aktuális adatok alapján történik
Ezért az érték jelentősen eltérhet a piaci realitástól. Így az adó-és értékbizonyítványban szereplő érték:
- túl alacsony vagy
- túl magas vagy
- a piaci viszonyoktól jelentősen eltérő szám
Ez mindenképpen problémás. Egyenesági örökösök szempontjából a túl alacsony érték okozza a legnagyobb pénzügyi kockázatot.
Mennyibe kerül az adó- és értékbizonyítvány?
Általános esetben az eljárás illetéke: 4000 Ft ingatlanonként
Hagyatéki eljárás esetén azonban a kiállítás illetékmentes.
Lehet-e fellebbezni?
Munkám során sokszor keresnek meg az örökösek szomorúan és elkeseredetten, amikor rádöbbennek a fent leírt súlyos következményekre. Kérdezik, hogy lehet-e fellebbezni az adó-és értékbizonyítványban szereplő ingatlanérték ellen.
Nos, a válasz, hogy ez attól függ, milyen eljárásban készült. Ha az ügyfél kérelmére indul az eljárás, akkor lehetséges jogorvoslat.
Más eljárásokban azonban a dokumentum önállóan nem mindig támadható meg.
Jogszabályi háttér
Az adó- és értékbizonyítvány kiállítását több jogszabály is érinti, például:
- Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény.
- A jegyző adóügyi feladatairól szóló 1991. évi XX. törvény.
- Az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény.
- Az adóigazgatási rendtartásról szóló 2017. évi CLI. törvény.
- A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény.
- A gyámhatóságokról, valamint a gyermekvédelmi és gyámügyi eljárásról szóló 149/1997. (IX.10.) Korm. rendelet.
- A hagyatéki eljárásról szóló 2010. évi XXXVIII. törvény.
Gyakori kérdések
Mi az adó- és értékbizonyítvány?
Az adó- és értékbizonyítvány egy hatósági dokumentum, amely az ingatlan becsült forgalmi értékét rögzíti.
Mikor kell adó- és értékbizonyítvány?
Leggyakrabban hagyatéki eljárásban, gyámügyi ügyekben vagy végrehajtási eljárásban.
Mennyibe kerül az adó- és értékbizonyítvány?
Általában 4000 Ft ingatlanonként, de hagyatéki eljárásban illetékmentes.
Miért lehet problémás az adó- és értékbizonyítvány?
Mert a bizonyítványon megjelölt érték eltérhet a piaci értéktől, ami örökölt ingatlan eladásakor magasabb adót okozhat.
Fontos megjegyzés
Figyelem! Ez a cikk nem jogi szakvélemény, hanem tájékoztató és edukációs tartalom. Ha az adó- és értékbizonyítvánnyal kapcsolatban konkrét ügyben kérdésed merül fel, érdemes az illetékes önkormányzat adóosztályához vagy jogi szakemberhez fordulni.
Kép forrása: Foteros a pexels.com-on
A SZERZŐRŐL
Magyari Éva, az Ingatlanangyal alapítója, közgazdász, ingatlanszakértő és szerző. Közel egy évtizede foglalkozik ingatlanértékesítéssel, és pályafutása során számos ingatlan-adásvételt kísért végig az első lépésektől egészen a sikeres zárásig. Ezen kívül specialitása a home staging.
Korábban multinacionális vállalatoknál szerzett projektmenedzsment és értékesítési tapasztalatot, amelyet ma az ingatlanpiacon kamatoztat. Munkája során különösen fontos számára az átlátható folyamat, az eladásra történő felkészülés, a jogilag és pénzügyileg biztonságos adásvétel, valamint az, hogy az eladók a lehető legjobb feltételekkel értékesíthessék ingatlanukat.
Cikkeiben gyakorlati tapasztalatait osztja meg az ingatlaneladás, az adásvétel egyes fázisaival és teljes folyamatával kapcsolatban ( hirdetés, birtokbaadás, közműátírás stb). Írásait több százezren olvasták már. Ingatlanközvetítési munkájával, tanácsadási szolgáltatásával és könyvével pedig az ingatlaneladókat segíti abban, hogy biztonságosan és eredményesen adják el otthonukat.
