2022 júliusa előtt a magyar lakosság nagy része azt se tudta, mi fán terem az energetikai besorolás. Most aztán hirtelen égető lett ez a téma. Az embereket érthető módon érzékenyen érintette az új rendelkezés, ami miatt emelkedik vagy emelkedhet az áramért vagy gázért fizetendő díj.
Energetikai besorolás, energia besorolás, energia hatékonyság – mindennapi beszéd témává váltak. Ezért fontosnak tartottam, hogy írjak egy összefoglaló cikket az energetikai besorolás és az ingatlan árak közti összefüggésről.
Amikor ingatlanok energia hatékonysága témáról írok, le kell írnom olyan dolgokat, amelyek politikai színezetűnek tűnnek, pedig nem annak szánom. Úgyhogy előre leszögezem, hogy az alább leírtak nem politikai állásfoglalás. Idáig sem politizáltam, ezután se fogok. Nem ez a dolgom. Egy, a környezetvédelmet és a fenntarthatóságot kulcskérdésnek tartó közgazdász véleménye.
Tartalomjegyzék:
- Mit jelent az energetikai besorolás?
- Milyen energetikai besorolási osztályok vannak?
- Honnan tudható meg egy ingatlan energetikai besorolása?
- A múlt, amikor ez nem volt fontos, elmúlt
- Milyen a magyar ingatlanok energia hatékonysága?
- Milyen energetikai felújítások történtek idáig?
- Az energetikai besorolás és az ingatlanár összefüggése 2022. júliusáig
- Az energetikai besorolás és az ingatlanár összefüggése 2022. júliusától
- Mit lehet tenni? Energetikai korszerűsítés dióhéjban
- BB energetikai besorolás
Mit jelent az energetikai besorolás?
Kezdjük azzal, hogy az energetikai besorolás a helyes kifejezés, de sokan helytelenül az energia besorolás kifejezést használják, valószínűleg ugyanarra gondolva.
Mit is jelent az energetikai besorolás? Az épületek energetikai besorolása az ingatlan várható, becsült energiaigényét mutatja. Ha egy ingatlan jó besorolást kap, akkor az azt jelenti, hogy kevesebb energiát kell felhasználni az üzemeltetéséhez, mint egy ugyanolyan méretű, de rosszabb besorolású ingatlan esetében.
Milyen energetikai besorolási osztályok vannak?
Mit jelent a jó és a rossz energetikai besorolás? Az épületek energetikai besorolása 12 kategóriába azaz osztályba sorolja az ingatlanokat. A lehetséges energetikai besorolási osztályok AA++-tól JJ-ig terjednek.
A legjobbak az AA energetikai besorolású osztályok. Ezek közül is az AA++ energetikai besorolás jelenti a legjobbat, vagyis a „minimális energiaigényű” minősítést, amit csak a legmagasabb energiahatékonyságú ingatlanok kaphatják. A legrosszabb osztályokat (II, JJ) pedig jellemzően a súlyosan elavult, rendkívül energiapazarló lakások, házak és egyéb létesítmények.
Érdemes tudni: a minősítés 2015-ig más rendszerben történt (egy betűjelzésű szabályozás A+ és I között). A mostani, érvényben lévő új követelményszint (dupla betűjelzés) 2016. január 1. óta van hatályban.
Az alábbi táblázat a jelenleg hatályos energetikai besorolási osztályokat mutatja.
Forrás: Országos Tanúsító Központ
Honnan tudható meg egy ingatlan energetikai besorolása?
Az energetikai besorolás az energetikai tanúsítványból tudható meg, amely az ingatlan eladás kötelező kelléke 2012 óta. Amennyiben nem készült még energetikai tanúsítvány egy ingatlanról, akkor az egyetlen módja annak, hogy megtudd, mely energetikai besorolási osztályba tartozik az, hogy csináltatsz egy ilyen tanúsítványt. Erről bővebben itt olvashatsz.
Amennyiben jelentős átalakítás, felújítás, korszerűsítés történik egy ingatlanon vagy ingatlanban, akkor a korábbi energetikai besorolás (amennyiben az tudható) már nem érvényes, és új tanúsítást kell végezni. Logikus, hogy energetikai korszerűsítés után jobb besorolást kap/hat az ingatlan.
A tanúsítványokat az Országos Építésügyi Nyilvántartás adatbázisában tartják nyilván, ahonnan az energetikai tanúsítvány lekérdezése lehetséges. Azonban ehhez szükséges a tanúsítvány HET száma. Ha valaki ezt nem tudja, akkor azt sem tudja ellenőrizni, hogy milyen energetikai besorolású a szóban forgó ingatlan.
Energetikai besorolás – A múlt, amikor ez nem volt fontos, elmúlt
2022. július közepén a magyar lakosságot sokk érte a rezsicsökkentés módosításával kapcsolatban. Ezt a sokkot próbálja a lakosság feldolgozni, és egyúttal stratégiát kidolgozni az anyagi terhek csökkentésére.
Kezdjük azzal, hogy nem azért kellene (kellett volna) takarékoskodni a vízzel és az energia felhasználásával, mert magas az ára, hanem azért, mert már évtizedek óta tudjuk, hogy baj van és visszaéltünk a Föld erőforrásaival! De ha valakinek ez nem jön belülről, akkor most itt van kívülről.
Hogy összefüggésében lássuk a dolgokat, lépjünk egy kicsit vissza!
A közel 10 éve bevezetett rezsicsökkentés egy súlyosan elhibázott lépés volt, óriási károkat okozott többek között a magyar lakosság fejében. (Abba most nem megyek bele, hogy szociális alapon kellett volna a rászorulóknak segítséget adni a piaci árakhoz.) Így a sok szempontból amúgy is pazarló magyar embereket ugyanis semmi sem motiválta, hogy odafigyeljenek ingatlanuk energiahatékonyságára, egyúttal a lakosság gázfüggősége is bebetonozódott.
Ráadásul a klímavédelem és a fenntarthatóság, mint értékek sajnálatos módon nem érdekli a magyar emberek jelentős részét. A mesterségesen fenntartott árak mesevilága most összeomlott. Ezért van a sokk. Most a valósággal kell szembenézni. Az üvegbúra, mely mesterségesen elszigetelte a magyar embereket a valóságtól, szétpattant. Csak sajnálatos módon a szegényebb rétegek számára ez tragikus lesz.
Energetikai besorolás – Milyen a magyar ingatlanok energiahatékonysága?
Nézzük meg a magyar ingatlanok energiahatékonyságát! Magyarországon kb. 4,5 millió lakóingatlan van. Ezek háromnegyede 1980 előtt épült a kor technológiai szintjén, amikor nem voltak még energetikai elvárások. De már jóideje vannak! Az energetikai hatékonysági tanúsítványok statisztikai szerint az átlag magyar lakás energetikai besorolása FF, más számítások szerint HH, ami tragikus. Amint azt a cikk korábbi részében olvashattad, a skálán a legjobb energetikai besorolás az AA, a JJ pedig a legrosszabb.
Egy kis adalék ehhez. A becslések alapján a használt, lakott ingatlanok közül mintegy 600 ezer konvektorral fűtött, míg 200 ezer ingatlannál gázkonvektorokat és fatüzelést egyaránt használnak. A hazánkban jelenleg is üzemben lévő gázkonvektorok száma becslések alapján elérheti a 2,5-3 milliót. Szakértők szerint a gázkonvektoros fűtés az egyik legkevésbé hatékony fűtési megoldás, hiszen ezek legnagyobb teljesítményüknél 78-85 százalékos üzemi hatásfok mérhető, ugyanakkor 20 százalékos teljesítmény alatt gyakran nem képesek fűteni, vagyis a gáz égés nélkül a szabadba távozik.
Magyarországon a teljes energiafelhasználás és a szén-dioxid-kibocsátás több mint 40 százalékát az épületek adják, így részben a lakóingatlanok számlájára írható. Amint a fentiekből következik, a magyarországi épületállomány elavult, ráadásul az elmúlt időszakban az úgynevezett mélyfelújítások – a komplex, szakmai tervekkel alátámasztott energetikai modernizációk – aránya tartósan egy százalék alatt volt.
Nem kell hozzá nagy jóstehetség, hogy a rezsicsökkentés módosításának a 2022. júliusi szabályai a javulás irányába vihetik a lakóingatlanok energiahatékonyságát. Hogy mennyire, az évek múlva fogjuk látni a statisztikákból.
Milyen energetikai felújítások történtek idáig?
A MEHI (Magyar Energiahatékonysági Intézet) szerint: „ A felmérés alapján 2016–2020 között becsléseink szerint országos szinten 2500-3000 milliárd Ft-ot költöttünk energetikai felújításra, de ennek csak fele eredményezett érdemi energiamegtakarítást, azaz csak ebben az időszakban ezermilliárd forintos nagyságrendű volt az így kidobott pénz.” Szóval az ösztönzők hiányában az energetikai felújítások hatékonysága sem jó.
Energetikai besorolás és az ingatlanár összefüggése idáig
Magyar Energiahatékonysági Intézet vezetésével hazai szakértők egy egyedülálló kutatás keretében azt vizsgálták, hogyan változik a lakóingatlanok értéke azok energia hatékonysági besorolásának függvényében. A Központi Statisztikai Hivatal, a NAV és a Lechner Tudásközpont adatbázisainak összekapcsolásával 8000 családi ház esetében vizsgálták meg azok piaci árára ható tényezőket.
Ami a kutatás időbeliségét illeti: a 2019-ben eladott családi házak lakástranzakciós adatállományát vizsgálták meg és a kutatás eredményeit több helyen is publikálták 2022 elején. A teljes kutatási anyag megismerhető a KSH Statisztikai Szemlében megjelent publikációból.
Íme néhány a kutatás megállapításai közül:
„Míg a jó energiakategóriájú családi házak nagyjából 15-20%-os prémiumot mutatnak a követelményrendszer „átlagos”, FF kategóriájához képest, addig a magas energiaigényű, alacsonyabb kategóriájú ingatlanok árában majdnem húsz százaléknyi csökkenés (diszkont) mutatkozik.”
„Eredményeink igazolják, hogy az energetikailag korszerűbb családi házak árában prémium mutatkozik, azaz a korszerűsítési felújítás árnövekedést eredményezhet. Megállapítható, hogy a legmagasabb kategóriák ártöbblete 50%-nál magasabb, de ha csak egy-két kategóriát lépünk fölfelé a legrosszabbhoz képest, már az is kimutatható ártöbbletet jelent. A statisztikai eredmények alapján arra is lehet következtetni, hogy a kisebb beavatkozások-hoz képest a nagyobb korszerűsítések relatíve jobban megtérülhetnek az ingatlanérték növekedésében.”
Ez szólt a múltról, amihez hozzá kell tenni, hogy a vásárlók jelentős része nem volt érzékeny arra, hogy milyen energetikai besorolású a megvásárlandó ingatlan. A legtöbb esetben, csak az ügyvédnél, az adásvételi szerződés aláíráskor tudták meg a vevők, amennyiben erre rákérdeztek, hogy milyen besorolású az ingatlan.
Az energetikai besorolás és az ingatlanár összefüggése 2022. júliusától
2022. júliusától azonban új korszak vette kezdetét. A lakosság azonnal reagált, és mindenféle alternatívákat keresnek az emberek. Próbálnak szabadulni a gáztól, próbálják csökkenteni ingatlanuk áram vagy gáz fogyasztását. Elkerülhetetlenül nagy hatása lesz egy ingatlan energiaigényének és egyúttal az ezt kifejező energetikai besorolásnak az ingatlan árakra.
Milyen konkrét változások várhatók a lakóingatlan piacon? Általánosságban a következők várhatók:
- Az emberek, így a vevők is megismerik, megértik az energetikai besorolás fogalmát, és egyre inkább rá fognak kérdezni erre, valamint az ingatlan konkrét fogyasztási adataira.
- A vevők jelentősen mérlegelni fogják vásárlási döntésüknél a vásárlandó energiaigényét.
- Az alkuban fontos tényezővé válik az ingatlan energiahatékonysága.
- A nagy fogyasztású ingatlanok vásárlásakor a vevők érvényesíteni akarják majd a korszerűsítésre szánt összeget az ingatlan értékében.
- Ennek megfelelően a gyenge energetikai besorolású ingatlanok jóval értéktelenebbé válnak a jobb energetikai hatékonyságú ingatlanoknál. Az előző fejezetben említett árprémium vagy ár szakadék nőni fog.
- A nagy alapterületű, korszerűtlen ingatlanokat jóval nehezebb lesz eladni, mint korábban. Ezzel persze nem kell a kukába kidobni őket, de tisztában kell lenni az esélyekkel.
- Valamennyire nőni fog a kereslet a kisebb alapterületű lakások vagy házak iránt, de nyilván nem költözhet mindenki kis ingatlanba.
- Nehéz időszak jön a még nem korszerűsített Kádár-kockákra (kb.800.000 ilyen otthon van), illetve általában az 1980 előtt épített ingatlanokra.
- Az ártárgyalások kulcsfontosságú része lesz az ingatlan energia hatékonysága, illetve energetikai besorolása.
Az ingatlanokkal kapcsolatban tehát eljött az igazság pillanata. Akár benne lakik valaki, akár el akarja adni, nem lehet kikerülni az energiahatékonyságot. A jövőben egyre jobban előnyt fognak élvezni azok az ingatlanok, melyeknek jobb az energiahatékonysága, és ennek megfelelően jó az energetikai besorolása. Ez megmutatkozik az eladási időben és az árban is.
Úgyhogy mindenképpen javaslom, eladóként feltétlenül légy tisztában ingatlanod energiahatékonyságával, és ha van rá pénzed és időd, akkor tegyél lépéseket, hogy javítsd azt! De megfontoltan. Ne felindulásból, megfontolatlanul, hanem felkészülve, megfelelő szakember bevonásával.
Mit lehet tenni? Energetikai korszerűsítés dióhéjban
Mit lehet tenni, hogy javítani szeretnéd ingatlanod energia hatékonyságát? Ezt történhez azért, mert nem szeretnél rengeteg pénzt fizetni rezsire, de hosszú távon arra is jó, hogy ingatlanod többet érjen.
Ez a téma egy könyvet is megér, és vélhetően sok cikk, tanulmány fog születni belőle. Itt most csak néhány irányt vázolok fel a szakértők véleményére alapozva.
Az a szép fényes nap
Kezdjük a napelemmel, ami nagyot robbant a júliusi változás miatt! Az Index készített egy interjút Kiss Ernővel, a Magyar Napelem Napkollektor Szövetség (MNNSZ) elnökével, aki többek között a következőket mondta el:
„Eddig azok telepítettek napelemes rendszert, akik az átlagnál nagyobb fogyasztással rendelkeztek, hiszen számukra sokkal gyorsabb a megtérülés. Amíg korábban mindenkire vonatkozott a rezsicsökkentés, a megtérülési idő 7-8 év volt. Most ez a szám gyakorlatilag megfeleződött az átlag feletti fogyasztóknál. A fűtésszámlákat a nemrég bejelentett intézkedések jobban érintik, így nagyon sokan elkezdtek menekülni a földgáztól a villamos energia felé. Ilyen alapú fűtési rendszereket szeretnének építeni, ami már napenergiával megoldható.
Egy kilowattnyi napelemrendszer körülbelül bruttó 500 ezer forint körül van. Ezzel pedig 1100 kilowattóra energiát lehet megtermelni. Egy átlagos családi házat pedig egy 8 kilowattos napelemes rendszerrel szoktak tervezni. Ez durván 4 millió forintos beruházás jelent, ami egy komplett családi ház energiaigényét fedezni tudja villamos energiai alapon.
A napelemrendszerekre brutálisan megnőtt az érdeklődés. Tavaly egész évben 35 ezer háztartásba szereltünk ilyen rendszert, az elmúlt két-három hétben 60 ezer igény érkezett.”
Mivel kishazánkban a dolgok gyorsan változnak, a júliusi rendeletet követő nagy felbuzdulás és lelkesedést egy újabb jogszabályi változás megakasztotta. 2022. október 13-án ugyanis a kormány bejelentette, hogy az új lakossági napelemes rendszerek nem tölthetnek majd vissza áramot a hálózatba, vagyis így nem kaphatnak cserébe olcsóbb áramot. Ez azt jelenti, hogy aki október 31-e után adja be igénylését, már csak saját használatra termelhet áramot a napelemes rendszerével, visszatáplálással, szaldós rendszerben már nem csökkentheti így a villanyszámláját.
Mit javasol a szakértő?
Azoknak, akik szeretnének megszabadulni a régi konvektoros fűtéstől, de nem tudnak napenergiában gondolkodni, Kiss Ernő azt ajánlja, hogy split klímákat szereljenek fel. Ezek egyszerűen és olcsón telepíthetők, és teljesen alkalmasak a lakások fűtésére. Ehhez már lehet igényelni a kedvezményes H tarifát.
Erre a tarifára a hatósági árak 40 százalékkal csökkentett értéke vonatkozik a fűtési szezonban. Így kedvezményesen tudják üzemeltetni a fűtésüket: „A split klímákat kifejezetten ajánljuk. Ezzel sokkal jobban lehet hűteni-fűteni az ingatlant. Ezt követően meg lehet táplálni H tarifával, vagy akár egy napelemes rendszerhez is lehet csatlakoztatni” – mondta az Indexnek Kiss Ernő.
Van élet a napelemen kívül is
Természetesen a napelem csak egy dolog a több lehetőség közül, amivel javítani lehet egy ingatlan energia hatékonyságát.
Érdemes Hanis Ferencné, építőmérnök, energetikai tanúsító cikkét elolvasni e témában. A szakértő hölgy a következő felújítási sorrendet javasolja családi ház energetikai korszerűsítésekor:
– Padlás födém hőszigetelése.
– Nyílászáró csere.
– Külső falak hőszigetelése.
– Fűtés korszerűsítése.
– Pince, födém hőszigetelése.
Ez a cikk azért íródott, hogy a lakóingatlanok piacán szereplőknek, eladóknak és vásárlóknak segítsen eligazodni az energetikai besorolás és energia hatékonyság témájában. Amennyiben az energetikai tanúsítvány érdekel, arról itt olvashatsz részletesen.
Magyari Éva, az Ingatlan Angyal
ingatlan eladási tanácsadó & home staging szakértő
A kiemelt kép forrása: Vivien Solar fotója a pexels.com.-om
