Eladóként gyakori félelem: „Mi van, ha hónapokig áll a lakás a piacon?” Ez az aggodalom nem alaptalan. Budapesten az ingatlanpiac dinamikája gyorsan változik. Sok múlik azon, hogyan árazod be, mennyire vonzó a hirdetés, és mennyire vagy felkészült. Az alábbiakban részletesen áttekintjük, mely tényezők befolyásolják egy ingatlan értékesítési idejét, mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapesten átlagosan. Arra is kitérek, mit tehetsz, hogy lerövidítsd az értékesítési időt, és mikor érdemes szakértő segítséget hívni.
Mi befolyásolja a lakáseladási időt Budapesten?
Ügyfeleim gyakran kérdezik tőlem, mennyi idő alatt lehet eladni egy ingatlan. A válaszom mindig az: „Attól függ”. Ez nem kitérő válasz, hanem tényleg így van. Egy lakás értékesítési idejét több tényező is befolyásolja, amire az eladók sokszor nem gondolnak. Nézzük meg részletesen, mik lassítják vagy gyorsítják az értékesítést a fővárosban!
Árazás – mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapesten?
Legfontosabb tényező, hogy megfelelő-e az árazás. Megfelelő-e a piaci viszonyoknak és az ingatlan adottságainak? Ha egy lakást túláraznak, az hónapokig állhat a piacon érdeklődés nélkül, miközben a reálisan árazott lakások gyorsan elkelnek. Ezért kulcskérdés a megfelelő piaci ár meghatározása.
Lokáció – mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapesten?
A második fontos szempont a lokáció, vagyis az ingatlan elhelyezkedése. Egy belvárosi, jól megközelíthető lakás sokkal hamarabb talál gazdára, mint egy külső kerületben, kevésbé frekventált helyen fekvő ingatlan, feltételezve, hogy hasonló egyéb adottságokkal rendelkeznek.
Az ingatlan ára -mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapesten?
Az ár, amit az eladó szeretne kapni meghirdetett ingatlanáért, nagyban befolyásolja, hogy milyen gyorsan lehet eladni. Itt most az ár nagyságára gondolok. Hiszen ez logikus: sokkal kevesebb ember engedheti meg magának, akár saját forrásból, akár hitelből, hogy egy 250 millió Ft-os ingatlant vegyen, mint egy 40 millió Ft értékűt. Vagyis sokkal kevesebb ember keres 250 millió Ft értékű ingatlant, azaz kisebb a célcsoport, mint a 40 millió Ft értékűé. Persze ez szorosan kapcsolódik a lokációhoz. Például sokkal nagyobb a célcsoport Budapesten és a budapesti agglomerációban egy 250 milliós ingatlannak, mint Borsod-Abaúj-Zemplén megyében.
A lényeg, hogy nagyobb értékű ingatlant árulsz, kalkulálj azzal, hogy tovább tart az értékesítése!
Ugyanakkor nem feledkezhetünk meg a fajlagos ár nagyságáról sem. Ez is befolyásolja a vevőket és így a lakás eladási idejét.
Az ingatlan állapota – Budapesten mi számít vonzónak?
Nem szabad alábecsülni az ingatlan állapotát sem. Egy felújított, tiszta lakás sokkal jobb benyomást kelt a vevőkben, mint egy elhanyagolt vagy felújítandó állapotú. Gyakran az „első benyomás” dönt arról, hogy az érdeklődő ajánlatot tesz-e. A vásárlók legnagyobb része jó vagy nagyon jó állapotú lakást vagy házat keres. Budapesten és országosan is. Ugyanakkor mindig van egy szűk rétege a vevőknek, aki felújítandó ingatlant keres.
Hirdetés minősége – mennyi időbe telik eladni egy fővárosi ingatlant?
Szintén kulcsfontosságú a hirdetés minősége. Professzionális fotók, alaprajz, részletes és őszinte leírás nélkül a hirdetés elveszik a tömegben. A jó vizuális anyag és informatív szöveg megsokszorozhatja az érdeklődők számát. A képek és részletes hirdetési szöveg nélkül hirdetett lakások és házak hosszabb eladási időt eredményezhetnek.
Szezonális hatások
Ezen felül a szezonális hatások is erősen befolyásolják az eladási időt. Tavasszal és ősszel általában nagyobb a kereslet, míg nyáron és karácsony környékén lassabb a piac. A gazdasági környezet – különösen a hitelezési feltételek, a kamatok és egyéb kormányzati beavatkozások – szintén szerepet játszanak – sokszor felülírva a szezonalitást, ami az idei nyarat is jellemezte.
Az ingatlan típusa és célcsoportja
Végül, de nem utolsó sorban fontos szempont az ingatlan típusa és célcsoportja. Egy kis garzon vagy panel gyorsabban talál vevőt, hiszen a befektetők, diákok, fiatal párok körében keresett, míg egy nagy, több szobás lakás vagy egy felújítandó családi ház nehezebben kel el.
Összegezve – mely tényezők befolyásolják az értékesítési időt?
Amint olvashattad, sok minden befolyásolja, hogy mennyi idő lehet eladni egy lakást Budapesten. A fenti tényezők mind szerepet játszanak, nem beszélve az ingatlan adottságairól. Ez egy komplex algoritmus, egyik felülírhatja a másikat az adott pillanatban, és együttesen hatnak, ezért nehéz konkrét számot mondani előre. Minél inkább tömegcikk egy ingatlan, annál rövidebb lehet az eladásához szükséges idő. Minél inkább niche, azaz réspiaci termék, annál több idő kell.
Íme néhány konkrét budapesti példa saját praxisomból:
– Sashegy, XI. kerület – erősen felújítandó, 100 m2-es téglalakás: 1,5 hónap
– Kelenföld, XI. kerület – felújítandó, 50 m2-es panellakás: 1 hét
– Szentimreváros, XI. kerület – felújítandó, 53 m2-es téglalakás: 2 hét
– Kissvábhegy, XII. kerület – felújított, home stagingelt, 53 m3-es téglalakás: 2 hónap
Átlagos eladási idő Budapesten: 2025 szeptemberi tények és tendenciák
Ingatlan.com szerinti átlagos értékesítési idők
Az ingatlan.com legfrissebb adatai szerint komoly élénkülés látható az országos lakáspiacon, elsősorban az elsőlakás-vásárlóknak szeptembertől elérhető kedvezményes lakáshitelt biztosító Otthon Start Programnak köszönhetően.
Balogh László, az ingatlan.com gazdasági elemzője a következő megállapításokat tette a fővárosi lakóingatlanok forgási sebességével kapcsolatban:
- Budapesten a július és szeptember között eladott lakások átlagosan 62 nap alatt keltek el, ami azt jelenti, hogy az értékesítési idő 23 nappal csökkent a múlt év azonos időszakához képest.
- A panellakások viszik a prímet, amelyek 56 nap alatt gazdára találtak, igaz, egy éve is hamar, 59 nap alatt elkeltek.
- A fővárosi téglaépítésű lakások eladási ideje az idén 66 nap volt az említett időszakban, ami egy hónappal rövidebb időszak az egy évvel korábbinál.
- A fővárosi családi házak, iker- és sorházak eladási ideje 31 nappal 124 napra esett vissza egy év leforgása alatt.
Nézzük meg az ingatlan.com erről szóló grafikonját is!
Összességében tehát a jelenlegi piacon, Budapesten reális cél, hogy egy lakás 2 hónapon belül gazdára találjon, de a családi házaknál továbbra is 4 hónap körüli idővel kell számolni. A tényleges eladási időt nagyban befolyásolja – ahogy erről az előbbiekben szó volt – az ingatlant típusa, mérete és állapota, az árképzés, a lokáció, a hirdetés minősége, és az is, hogy fel van-e készítve az ingatlan.
Duna House szerinti átlagos értékesítési idők
Nézzünk még egy statisztikát Duna House cégcsoport Barométer című kiadványából! 2025 szeptember közepén jelent meg az augusztusra vonatkozó lakáspiaci beszámoló. Eszerint Budapesten és vidéken átlagosan ennyi idő alatt lehetett eladni egy lakóingatlant. A Duna House saját értékesítési adatai alapján adja meg ezeket a számokat.
Amint látható, ez a statisztika is megerősíti, hogy az előző év azonos időszakához képest jelentősen rövidültek az értékesítési idők. A panellakásokat illetően teljesen egybeesik az ingatlan.com és a Duna House statisztikája. A tégla lakóingatlanok vonatkozásában a Duna House nem kezeli külön a házakat, így a „használt tégla” statisztikában a lakások és házak is benne vannak.
Hogyan hat az Otthon Start a lakások értékesítési idejére a fővárosban?
2025. szeptember 1-én elindult az Otthon Start Program, amely kedvezményes hitellel és támogatással segíti a fiatalok és családok lakásvásárlását. A július elejei bejelentéstől kezdve ez a hír felpörgette a keresletet. Budapesten érezhető hatása van: a program növeli a keresletet az első lakásukat vásárlók körében, különösen a kisebb alapterületű, jó közlekedésű ingatlanok iránt.
Ez az eladóknak kedvező, mert új vevői réteget vonz a piacra. Ha tehát a lakásod megfelel az Otthon Start feltételeinek (pl. méret, árkategória, energetikai állapot), akkor nagyobb eséllyel kel el gyorsabban.
Ajánlott olvasmány – ingatlaneladóknak írt könyvem:
Gyorsítási stratégiák – hogyan lehet gyorsabban eladni egy lakást Budapesten?
Ha valóban szeretnéd rövidíteni az eladási időt, érdemes több lépést megtenned.
- Reális árazás: igazodj a hasonló hirdetésekhez, de mérlegeld saját ingatlanod adottságait a többiekhez képest! Ne tedd túl magasra a hirdetési áradat, mert azzal kiárazod magad a piacról!
- Professzionális hirdetés: készíts minőségi fotókat és részletes hirdetést! Az alaprajzról se feledkezz meg!
- Home staging: rendrakás, festés, világításjavítás, rendezettség és összességében az ingatlan felkészítése az eladásra sokat számít. A felkészített ingatlanok mindig gyorsabban kelnek el, mint a piaci átlag.
- Rugalmasság: időpontokban és alkuban is nyitottság kell. Legyél rugalmas a megtekintések időpontjaiban, és ne zárkózz el az alkutól! Ha gyors értékesítés a cél, a kompromisszum sokszor megtérül.
- Szakértő bevonása: ha nem akarsz hónapokat vesztegetni, kérj szakértői segítséget! Egy tapasztalt, megbízható ingatlanközvetítő nemcsak az árképzésben, hanem a tárgyalásokban és a marketingben is kulcsszerepet játszik.
Mikor tarthat tovább egy budapesti lakás eladása?
Egy fővárosi lakás eladásakor akkor kell 3–4 hónapnál hosszabb idővel számolni, ha a lakás jellemzői a következők:
- rossz az árazása,
- hirdetése gyenge minőségű,
- nagyobb alapterületű vagy speciális elrendezésű,
- felújítandó,
- kevésbé frekventált kerületben, illetve valamilyen szempontból előnytelen helyen található,
- niche, azaz réspiaci igénynek megfelelő az ingatlan.
Összefoglalás: mennyi egy budapesti lakás eladási ideje?
A jelenlegi piaci helyzetben Budapesten átlagosan 60–70 nap alatt találhat gazdára egy reálisan árazott lakás, míg házak esetében ez 4 hónap. A gyors értékesítés kulcsa a megfelelő ár, a gondos felkészítés, a profi hirdetés és a rugalmasság. Az Otthon Start Program további lehetőséget kínál, mivel növeli a keresletet, különösen a kisebb lakások esetében.
Hogyan segít az Ingatlanangyal budapesti lakáseladásban?
- Ingatlanközvetítés Budapesten: megbízható, professzionális szolgáltatás, levéve a terheket az eladó válláról.
- Online konzultáció: hirdetés audit – tanács fotók, hirdetési szöveg, felkészítés kapcsán.
- Home staging tanácsadás: hogyan tedd vonzóvá a lakást az első benyomásnál.
Ha nem szeretnéd, hogy hónapokig álljon a hirdetésed, vedd fel velem a kapcsolatot, és gyorsabban eladhatod budapesti lakásodat.
Kiemelt kép forrása: Magyari Éva
SZERZŐ
Magyari Éva, az Ingatlanangyal alapítója, közgazdász, ingatlanszakértő, szerző. Multinacionális cégeknél szerzett projektmenedzsment és értékesítési tapasztalattal érkezett az ingatlanpiacra. Célja, hogy minden ügyfele számára biztonságos, gördülékeny és eredményes legyen az ingatlaneladás. Cikkeit százezrek olvassák. Könyvével és tanácsadási, valamint ingatlanközvetítési szolgáltatásaival segíti az ingatlaneladókat.
