Mennyit ér az ingatlanom Budapesten?

Lakáseladás előtt állsz, és azon gondolkodsz: vajon mennyit ér az ingatlanom Budapesten? Ez az első és legfontosabb kérdés minden eladó számára, hiszen az ármeghatározás döntő szerepet játszik abban, hogy gyorsan, jó áron, vagy éppen hónapokig hirdetve – sikertelenül – zajlik majd az eladás.

Ebben a cikkben bemutatom:

• miért félrevezetők sokszor az ingyenes értékbecslő kalkulátorok,
• milyen hibákat követnek el az eladók az árkalkuláció során,
• és hogyan tudod helyesen meghatározni lakásod piaci értékét Budapesten.

Ingyenes ingatlan értékbecslő kalkulátorok – mire elég Budapesten?

Az interneten számos ingyenes ingatlan értékbecslő kalkulátor érhető el. Ezek az eszközök jó kiindulópontot adhatnak, de komoly korlátaik vannak.

• Nem veszik figyelembe az egyedi adottságokat: például a lakás tényleges műszaki és esztétikai állapotát, az alaprajzi elrendezettséget, a kilátást, a felújítottság részleteit, a zajt és környezeti hatásokat, erkély meglétét vagy hiányát stb – amelyek Budapesten akár még egy utcán belül is hatalmas különbséget jelenthetnek.
• Adatbázisból számolnak: nem tudjuk, mennyi és milyen adatok vannak az adatbázisban. Még nagy ingatlanközvetítő cégek esetében is a lebonyolított adásvételek száma kis részarányt képvisel a teljes piachoz képest. Éppen ezért ne csodálkozz, ha olyannal találkozol, hogy miután beírtál minden adatot, megjelenik egy felirat, miszerint nincsen elég adatuk, és a program nem tudja megbecsülni az ingatlanod értékét!
• Bizonyos kalkulátorok nem tényleges adásvételek alapján kalkulálnak, hanem hirdetési árakból. Nyilván az ingatlanhirdetési oldalak kizárólag a hirdetési árakat tudják betenni az adatbázisokba.

Tanulság: kalkulátort használhatsz tájékozódásra, de ne ezekre alapozd a lakásod árát! Ezek a becslések nem pótolják a szakember által készített értékbecslést.

Íme néhány ilyen ingatlan értékbecslő kalkulátor:

Megveszlak ingatlan kalkulátor

Lakáscentrum ingatlan értékbecslő kalkulátor

OTP Ingatlanpont értékbecslő kalkulátora

DunaHouse Saccoló

Ingatlannet.hu

Leggyakoribb hibák, amikor az eladók maguk számolják ki a lakás árát

Budapesten, ahol hatalmas különbségek vannak kerületek, azon belül városrészek, sőt még egy utcán belül is, könnyű hibázni. Eleve óriási különbség van a főváros két fele között: Buda és Pest két külön világ ár tekintetében is. Teljesen mások az árak például a XI. és a XIV. kerületben. A kerületek sem homogének, jelentős elértérések lehetnek városrészenként. Például a II. kerületben jelentős eltérés van Rózsadomb és Viziváros között, a XI. kerületben Albertfalva és Sashegy között.

Ezek az eladók gyakran elkövetett árazási hibái:

• Szomszéd ára alapján számolnak. Márpedig az ő lakása nem pont olyan, mint a tiéd. Hosszasan sorolhatnám, milyen különbségek lehetnek két lakás között. Ilyenek például: méret, elhelyezkedés, állapot, fűtési mód, van-e erkély, WC és fürdőszoba egyben vagy külön vannak stb.
• Saját igények alapján áraznak. Nem az számít, mennyire van szükséged a következő ingatlanhoz, hanem, hogy mit fizet a piac. Magyarán felejtsd el, hogy abból indulsz ki, hogy neked mennyi pénzre van szükséged!
• Átlagárhoz igazodnak. Az átlagár csak irányadó, a saját lakásod egyedi érték. Az átlagár, ahogy a nevében is benne van – átlag. A te lakásod pedig konkrét. Ez az ingatlanpiac sajátossága, hogy nincs két teljesen egyforma ingatlan a használt lakóingatlanok piacon.
• Az elfogultság csapdájába esnek. Ez egy teljesen természetes dolog. Mindannyian így működünk. A viselkedés közgazdaságtan részletesen foglalkozik a jelenséggel. Ami a miénk, azt túlárazzunk. Ez hónapokig eladhatatlanná teheti a lakást.
• A ráfordított költségekből indulnak ki. Csak hát az emberek sokszor költenek ingatlanukra egyéni ízlésük alapján, amit a piac, a vevő ízlése és igénye nem feltétlenül tud honorálni.

Na, de akkor mit tegyek, ha tudni akarom, mennyit ér az ingatlanom?

Először is az már nagy lépés, ha a fent leírtakat tudatosítod magadban.

Kérlek, jegyezd meg: az ingatlan árát nem kitalálni kell, hanem meg kell becsülni!

Ha magad akarod megbecsülni, azaz kiszámítani, hogy mennyit ér az ingatlanod, akkor próbáld meg a lehető legtöbb adat alapján kiszámítani azt! Szigorúan csak azokat az ingatlanokat vedd figyelembe, melyek:

• az adott ingatlanpiacon található
• közel hasonló adottságokkal rendelkeznek
• azonos földrajzi elhelyezkedésűek
• azonos típusúak

Nézzük ezeket konkrétabban! Téglalakást téglalakással hasonlíts össze, és ne családi házzal, és ne panellakással! Annak sincs értelme, hogy egy IV. kerületi lakást egy XII. kerületi lakással hasonlíts össze.

Szedd össze a releváns szempontokat (lásd következő részben) és hasonlítsd össze a sajátoddal, vizsgáld meg az eltéréseket a sajátodtól! Ezek a szempontok az ingatlan értékét befolyásoló tényezők.

A fent leírtakkal van egy kis bökkenő! Pontosabban több is:

• Nem ismerjük a konkrét, tényleges eladási árakat, hanem csupán a hirdetési árakat. Jelenleg nincs olyan adatbázis, ahol bárki, bármikor megnézhetné egy adott földrajzi terület nemrégi ingatlan adásvételi árait.
• Laikusok nem ismerik az ingatlan értékbecslés szabályait.
• Az ingatlaneladók elfogultak saját ingatlanukkal szemben, ezért objektív értékítéletre jellemzően nem képesek.

Mitől függ egy ingatlan, lakás értéke Budapesten?

Mit kell figyelembe venni egy ingatlan értékelésénél? Ingatlanos mondás szerint három dolog határozza meg az ingatlan értékét: lokáció, lokáció, lokáció. Kétség kívül ez a legfontosabb. Gondolj csak bele! Ugyanabból az építőanyagból és ugyanakkor épült, ugyanolyan stílusú, kialakítású lakás nagyságrendileg többet ér a XII. kerület Hegyvidék városrészben, mint a IX. kerület Belső-Ferencváros részében.

Milyen egyéb szempontok befolyásolják az ingatlan, lakás vagy ház értékét?

• Méret
• Építőanyag (tégla, panel, vályog stb.)
• Állapot
• Műszaki állapot
• Építés éve
• Megközelíthetőség
• Fűtés típusa
• Légkondicionálás (van/nincs)
• Energetikai hatékonyság
• Tájolás
• Kilátás (panorámás, utcai, kertre néző stb.)
• Szobaszám

Ház esetén további szempontok:

• Telek mérete
• Gondozottság
• Öntözhetőség
• Tárolási lehetőség
• Bővíthetőség
• Terasz, erkély

Lakás esetén további szempontok:

• Épület állapota (műszaki állapot, szigetelt-e, felújítások stb.)
• Lépcsőház műszaki állapota
• Emeleti elhelyezkedés
• Erkély, lodzsa, terasz
• Parkolás
• Zajhatás
• Tömegközlekedéstől való távolság

Azonban felhívom a figyelmedet arra, hogy ár meghatározása mellett az is kulcsfontosságú, hogyan mutatod be a lakást. Pontosabban, ha jól mutatod be az ingatlant, azaz felkészíted az eladásra, az jelentős értéknövelő tényező. Erről bővebben a home staging tanácsadás oldalamon olvashatsz. Érdemes home staging esettanulmányt is elolvasni, hogy pontosan tudd, mit jelent ez, és hogyan valósul meg az értéknövelés.

Milyen szakemberek segíthetnek a mennyit ér az ingatlanom kérdés megválaszolásában?

Kezdjük azzal, miért is kell ehhez szakértő? Nos, nem kell, de hasznos, illetve tanácsos. Hogy miért? Mert ő elfogultság nélkül, objektíven, az értékbecslés szakmai szabályai szerint fogja kiszámolni ingatlanod becsült árát.

Továbbá a fenti ingatlan értékbecslő kalkulátorok csupán tájékoztató jellegűek, de van, amikor még azt a szerepet sem tudják betölteni. A pontos becsléshez már szakember szükséges.

Ha tehát saját célra, ingatlaneladás előtt választ akarsz kapni arra a kérdésre, hogy „mennyit ér az ingatlanom”, fordulj ingatlan értékbecslőhöz, ingatlanközvetítőhöz vagy ingatlan-tanácsadóhoz.

Budapesti lakás értékének a meghatározásában tudok segíteni értékbecslési szolgáltatásommal.

Budapest lakáspiac 2025 – aktuális trendek

A budapesti lakáspiac 2025-ben is rendkívül változatos képet mutat. Egy dolog közös: az árak emelkednek. Nem mindegy, hogy a Belvárosban, a budai hegyvidéken vagy a külső kerületekben szeretnél eladni – a kereslet és az árak kerületenként jelentősen eltérnek. 2025 szeptember 1-től az Otthon Start Program jelentősen befolyásolja a keresletet. Emiatt vannak eladók, hogy a 1,5 millió Ft/m2 határ miatt csökkentették áraikat, hogy „beleférjenek” a hitelprogramba. Sajnos sokan próbálnak trükközni ezzel, úgyhogy a vevőknek észnél kell lenniük e téren (is).

Egész Budapestre igaz, hogy erős a befektetői jelenlét, de ez elsősorban a 60 m2 alatt lakásokra korlátozódik.

1. Árak kerületenként

• A belvárosi kerületekben (V., VI., VII.) továbbra is erős a kereslet a kisebb lakásokra, főként befektetők és diákok részéről.
• A budai kerületekben (I., II., XII.) prémium szinten mozognak az árak, különösen a jó kilátással rendelkező, felújított ingatlanoknál.
• A külső pesti kerületekben (XVIII., XIX., XX.) kiegyensúlyozottabb árak figyelhetők meg, itt a családos vevők keresnek nagyobb, élhetőbb tereket.

2. Újépítésű vs. használt lakások

Az újépítésű lakások ára Budapesten 2025-ben is magas, sokszor 1,5–2-szerese a használt lakások árának. Ezt csak egy szűk réteg engedheti meg magának. Emiatt a vevők nagy része inkább a jó vagy felújított állapotú használt lakások felé fordulnak, amelyek gyorsabban eladhatók, ha reális árat állapít meg az eladó.

Az ingatlan.com szerint „soha nem látott mértékben pörög az újlakáspiac 2025-ben: április-júniusi időszakban Budapesten vevőre talált új építésű otthonok száma 50 százalékkal múlta felül a 2017-2024 közötti évek negyedéves átlagát, a bruttó budapesti átlagos négyzetméterár pedig 15 százalékkal 1,79 millió forintra emelkedett.” 

3. Energetikai szempontok előretörése

Az energiahatékonyság sokkal jelentősebb tényező, mint korábban, de nem jellemző, hogy ez alapján döntenek a vevők. Ugyanakkor tény, hogy egy korszerű fűtésrendszerrel vagy jó energetikai besorolással rendelkező lakás sok millióval többet érhet, mint egy korszerűtlen.

4. Piaci hangulat

• A vevők árérzékenyek, de a jó lokációban lévő lakások Budapesten mindig elkelnek.
• A túlárazott hirdetések hetekig–hónapokig állnak, míg a reálisan meghatározott ár szinte azonnal érdeklődőket vonz.

Mit jelent ez az eladóknak 2025-ben?
Ha eladás előtt állsz, érdemes:

• kerületspecifikus, és azon belül az adott városrész árait nézned,
• figyelembe venned az energetikai állapotot,
• és szakértő segítségét kérni, hogy ne veszíts pénzt a túlzottan magas vagy épp alulbecsült árazás miatt.

👉 Összefoglalva: a budapesti lakáspiac 2025-ben is emelkedő árakat mutat, de továbbra is lokáció- és állapotfüggő. A reális ármeghatározás és a piaci trendek figyelembevétele döntő a sikeres eladásban.

Összegzés – mennyit ér az ingatlanom Budapesten?

Egy ingatlan pont annyit ér, amennyit egy vevő hajlandó lesz érte fizetni. Igen ám, de ez csak akkor fog kiderülni, amikor már eladtad az ingatlant. Ezért életbevágóan fontos már ELŐRE, azaz az ingatlan értékesítése ELŐTT vagy ha másképp nem sikerül, akkor az eladás közben a lehető legpontosabban meghatározni, azaz megbecsülni az ingatlan értékét.

Ha pedig nem akarsz az ingatlaneladással magad foglalkozni valamilyen ok miatt, és megbízható, lelkiismeretes ingatlanost keresel, akkor ingatlanközvetítési szolgáltatásom neked való. Ez a szolgáltatás kizárólag budai lakások esetén elérhető és limitált mennyiségben.

Amennyiben pedig szeretnél mélyebben is belelátni a profi ingatlaneladás folyamatába, ajánlom a Ne dobj ki milliókat az ablakon! című könyvemet. Egy egész fejezet szól erről a témáról. Azt is megtudhatod belőle, hogy nem elég megválaszolni a mennyit ér az ingatlanom kérdést, hanem a hirdetési ár pontos meghatározásához a kínálatot is alaposan górcső alá kell venni.

Kiemelt kép forrása: Aleksejs Bergmanis fotója a Pexels oldaláról

SZERZŐ