Vajon mennyit ér az ingatlanom? Teszik fel ezt a kérdést mind azok, akik lakásuk vagy házuk eladását tervezik. Ha lakásod értékesítésén töröd a fejed, akkor ugye te is tudni akarod, mennyit ér a lakásod, vagy mennyit ér a házad? Ezt a cikket neked írtam, hogy világossá váljon, milyen tévutak vannak e témában, miket kell figyelembe venni és hogyan tudod végül megállapítani, mennyit ér az ingatlanod. Kezdjük az ingyenes ingatlan értékbecslő kalkulátorok taglalásával!
Ingatlan értékbecslő kalkulátorok ingyenesen
Több ingatlan értékbecslő kalkulátor áll ingyenesen rendelkezésre. Vajon mennyiben segítenek választ adni arra a kérdésre, hogy mennyit ér a házad vagy mennyit ér a lakásod?
A világháló révén elérhető ingatlan értékbecslő kalkulátorok ingyenesen kiszámolnak egy értéket, amelyek nem tekinthetők értékbecslésnek, de sokan ingyenes online értékbecslésként tekintenek rájuk. Ez tévedés.
Ezek az ingatlan értékbecslő kalkulátorok saját adatbázisukból dolgoznak ugyanis és az egyéni finomságokat és sajátosságokat nem tudják figyelembe venni. Az az értékbecslés, amit az alábbi kalkulátorok készítenek, statisztikai módszerekkel történik, és csak tájékoztató jellegűek.
Orientációs célból lehet őket használni. De ez nem pótolja a szakember által készített értékbecslést!
Ne csodálkozz, ha olyannal találkozol, hogy miután beírtál minden adatot, megjelenik egy felirat, miszerint nincsen elég adatuk, és a program nem tudja megbecsülni az ingatlanod értékét!
Az ingatlan értékbecslő kalkulátorok az adott ingatlanra vonatkozó adatok megadása után kiszámolják a becsült ingatlan értéket. De nem biztos, hogy azonnal megkapod azt. Vannak ugyanis köztük olyanok, amelyek elkérik a nevedet és emailcímedet, és csak ezek megadása után küldik meg e-mailen a becslés eredményét. Ez is érthető: ha már nyújtanak egy ingyenes szolgáltatást, akkor cserében elkérik az emailcímedet, hogy aztán felajánlják a szolgáltatásukat. Ingyen ebéd nincsen 🙂
Megveszlak ingatlan kalkulátor
Itt nagyon korrekt módon ki is írják a következőt:
“A kalkulátor által becsült eredmény csak tájékoztató jellegű, nem számít hivatalos értékbecslésnek és az online értékbecslés időpontjára vonatkozik, az Általad megadott adatok alapján. A számítás eredményeként kapott hozzávetőleges piaci értékért a megveszLAK.hu (és az üzemeltetője) nem vállal semmiféle felelősséget, az nem minősül hivatalos értékbecslésnek és nem használható hitelfelvételhez sem. Hivatalos értékbecslés elkészítéséhez fordulj egy erre szakosodott értékbecslő szakemberhez. Az ingatlan értékét számos egyéb tényező is befolyásolja, amelyeket a program nem tud figyelembe venni.”
továbbá:
“A becsült érték kiszámításánál több, mint 20 tulajdonságot vesz figyelembe a rendszer. Vannak kötelezően megadandóak és nem kötelezők is, de célszerű megadni a nem kötelezők közül is a lehető legtöbbet, mert az értéket mindegyik tulajdonság jelentősen módosíthatja.”
Lakáscentrum ingatlan értékbecslő kalkulátor
Ezen az oldalon nem találunk bővebb információt, hogyan, miként kalkulálják ki az árat.
OTP Ingatlanpont értékbecslő kalkulátora
Az OTP Ingatlanpont korrekt, részletes információt ad arról, hogyan, miként becsüli meg az ingatlan értékbecslő kalkulátoruk egy ingatlan árát: “Az online értékbecslés egy statisztikai eljárás segítségével készül, ahol figyelembe vesszük az ingatlannak a felhasználó által megadott tulajdonságait, a környék demográfiai, gazdasági, infrastrukturális, földrajzi és ingatlanpiaci jellemzőit, valamint a régiós ingatlanpiac makroszintű folyamatait. A becsléshez mindig az utolsó 6 hónap folyamatait modellezzük, ennél régebbi megfigyelést nem használ az algoritmus.”
DunaHouse Saccoló
Bár a címsorban még az szerepel, hogy Azonnali online értékbecslés a DH Saccolóval, a szövegben már cáfolják ezt:
“A szolgáltatás nem minősül értékbecslésnek, és a rendszer által meghatározott ár csak iránymutatásra és tájékoztatásra szolgál. A Duna House az adatokért semmilyen felelősséget nem vállal, és felhívja az ügyfelek figyelmét, hogy kizárólag erre az adatra alapozva ne hozzanak meg semmilyen üzleti döntést.”
A DH Saccoló segítségével a településlistában megadott városokban, a 150 millió forint érték alatti lakások árára vonatkozólag lehet információt kapni.
Ingatlannet.hu
Tájékoztatásuk így szól:
Az Ingatlannet.hu adatbázisában szereplő valamennyi ingatlan paramétereit (elhelyezkedés, ingatlan típusa, alapterülete, szobák száma, stb.) tároljuk, melyek alapján algoritmusok segítségével megbecsüljük az árakat. A becslés csak tájékoztató jellegű, a kalkuláció során a rendszerünkben szereplő ingatlanokat vesszük alapul!
Mi a probléma ezekkel az ingyenes ingatlan értékbecslő kalkulátorokkal?
Ezeknek a kalkulátoroknak jelentős korlátaik vannak, vagyis a becslésüket óvatosan kell kezelni. Több okból kifolyólag:
- Egy részük hirdetési árakból kalkulál, más részük a tényleges eladási árakból. Logikus, hogy ingatlanhirdetési oldalak, kizárólag a hirdetési árakat tudják betenni az adatbázisokba. Itt már pontatlanságot jelent, hogy valamilyen korrekciós tényezővel korrigálni kell a hirdetési árakat lefelé.
- Arról pedig fogalmunk sincs, hány darab és milyen ingatlanok vannak az adatbázisaikban, mennyire relevánsak.
- Egy ingatlan értékét több, jellemző adottság, az értéket befolyásoló tényező alapján lehet pontosan megbecsülni. A különböző kalkulátorok pedig nem ugyanazokat az adottságokat veszik figyelembe.
Próbáld ki: végezd el a becslést mint az 5 fenti ingyenes értékbecslő kalkulátor segítségével! Először is nézd meg, jegyzed fel magadnak, milyen kérdéseket tesznek fel, aztán pedig írd össze magadnak, hogy milyen értéket adtak! A többség el fogja értékelni az emailcímedet. Ha nagy különbségek vannak a kalkulátorok által kiszámolt becslések között, akkor használhatatlan, ha viszont kis különbségek, akkor az átlagukat veheted tájékoztató jellegűnek.
Mennyit ér az ingatlanom? Mik a legtipikusabb hibák?
Kezdjük azzal, hogy megnézzük, milyen rossz válaszok születnek, amikor felteszed ezt a kérdést magadnak. Íme a legtipikusabb a hibák, amit az ingatlan eladók közül sokan elkövetnek, amikor kitalálják, hogy szerintük mennyit ér a házuk vagy mennyit ér a lakásuk.
- Nem annyit, amennyiért a szomszédod tavaly eladta az ő lakását. Nem bizony, mert az ő lakása nem pont olyan, mint a tiéd. Hosszasan sorolhatnám, milyen különbségek lehetnek két lakás között. Ilyenek például: méret, elhelyezkedés, állapot, fűtési mód, van-e erkély, WC és fürdőszoba egyben vagy külön vannak stb.
- Szintén nem annyit, amennyi pénzre szükséged van ahhoz, hogy a következő ingatlanodat megvegyed. Egy ingatlan árát véletlenül sem az határozza meg, hogy az eladó céljait szolgálja.
- A te ingatlanod nem annyit ér, mint amennyi az átlagár. Az átlagár, ahogy a nevében is átlag. A te lakásod pedig konkrét. Ez az ingatlanpiac sajátossága, hogy nincs két teljesen egyforma ingatlan a használt lakóingatlanok piacon. Az átlagár maximum orientációnak jó.
- És nem is annyit, amennyibe neked került.
- A mohóság nem jó tanácsadó… értem, hogy a lehető legmagasabb áron el akarod adni az ingatlanodat, de a masszív túlárazás csak bizalomvesztéshez és időfecsérléshez vezet.
- Nem tudod a lakásod értékét objektíven megállapítani, mert elfogult vagy vele kapcsolatban. Az elfogultság csapdájába pedig szinte mindenki beleesik. Érzelmileg kötődsz hozzá, rengeteg élmény köt hozzá. Emiatt túlértékeled.
Na, de akkor mit tegyek, ha tudni akarom, mennyit ér az ingatlanom?
Először is az már nagy lépés, ha a fent leírtakat tudatosítod magadban.
Kérlek, jegyezd meg: az ingatlan árát nem kitalálni kell, hanem meg kell becsülni!
Ha magad akarod megbecsülni, azaz kiszámítani, hogy mennyit érhet a lakásod, házad, akkor próbáld meg a lehető legtöbb adat alapján kiszámítani, hogy mennyit ér az ingatlanod! Szigorúan csak azokat az ingatlanokat vedd figyelembe, melyek:
- az adott ingatlanpiacon található
- közel hasonló adottságokkal rendelkeznek
- azonos földrajzi elhelyezkedésűek
- azonos típusúak
Nézzük ezeket konkrétabban! Téglalakást téglalakással hasonlíts össze, és ne családi házzal, és ne panellakással! Semmi értelme egy szegedi családi ház árát egy szekszárdi családi házéval összehasonlítani. Akárcsak annak sincs értelme, hogy egy IV. kerületi lakást egy XII. kerületi lakással hasonlíts össze.
Szedd össze a releváns szempontokat (lásd következő részben) és hasonlítsd össze a sajátoddal, vizsgáld meg az eltéréseket a sajátodtól!
A fent leírtakkal van egy kis bökkenő! Pontosabban több is:
- Nem ismerjük a konkrét, tényleges eladási árakat, hanem csupán a hirdetési árakat. Jelenleg nincs olyan adatbázis, ahol bárki, bármikor megnézhetné egy adott földrajzi terület nemrégi ingatlan adásvételi árait.
- Laikusok nem ismerik az ingatlan értékbecslés szabályait.
- Az ingatlaneladók elfogultak saját ingatlanukkal szemben, ezért objektív értékítéletre jellemzően nem képesek.
Mennyit ér az ingatlanom avagy mitől függ egy ingatlan értéke?
Mit kell figyelembe venni egy ingatlan értékelésénél? Ingatlanos mondás szerint három dolog határozza meg az ingatlan értékét: lokáció, lokáció, lokáció. Kétség kívül ez a legfontosabb. Gondolj csak bele! Ugyanabból az építőanyagból és ugyanakkor épült, ugyanolyan stílusú, kialakítású családi ház x milliót ér egy vidéki városban, például Baján, és ennek a sokszorosát a Rózsadombon.
Milyen egyéb szempontok befolyásolják, hogy mennyibe kerül egy ingatlan?
- Méret
- Építőanyag (tégla, panel, vályog stb.)
- Állapot
- Műszaki állapot
- Építés éve
- Megközelíthetőség
- Fűtés típusa
- Légkondicionálás (van/nincs)
- Energetikai hatékonyság
- Tájolás
- Kilátás (panorámás, utcai, kertre néző stb.)
- Szobaszám
Ház esetén további szempontok:
- Telek mérete
- Gondozottság
- Öntözhetőség
- Tárolási lehetőség
- Bővíthetőség
- Terasz, erkély
Lakás esetén további szempontok:
- Épület állapota (műszaki állapot, szigetelt-e, felújítások stb.)
- Lépcsőház műszaki állapota
- Emeleti elhelyezkedés
- Erkély, lodzsa, terasz
- Parkolás
- Zajhatás
- Tömegközlekedéstől való távolság
Milyen szakemberek segíthetnek?
Kezdjük azzal, miért is kell ehhez szakértő? Nos, nem kell, de hasznos, illetve tanácsos. Hogy miért? Mert ő elfogultság nélkül, objektíven, az értékbecslés szakmai szabályai szerint fogja kiszámolni ingatlanod becsült árát.
Továbbá a fenti ingatlan értékbecslő kalkulátorok csupán tájékoztató jellegűek, de van, amikor még azt a szerepet sem tudják betölteni. A pontos becsléshez már szakember szükséges.
Ha tehát saját célra, ingatlaneladás előtt választ akarsz kapni arra a kérdésre, hogy “mennyit ér az ingatlanom”, akkor ezekhez a szakemberekhez fordulhatsz: ingatlan értékbecslő, ingatlanközvetítő, ingatlan tanácsadó.
Tőlem segítséget ingatlanod értékének a megbecsüléséhez itt kaphatsz.
Mennyit ér az ingatlanom? Összegzés
Ha nagyon lecsupaszítjuk a választ, akkor pont annyit ér, amennyit egy vevő hajlandó lesz érte fizetni. Igen ám, de ez csak akkor fog kiderülni, amikor már eladtad az ingatlant. Ezért életbevágóan fontos már ELŐRE, azaz az ingatlan értékesítése ELŐTT vagy ha másképp nem sikerül, akkor az eladás közben a lehető legpontosabban meghatározni, azaz megbecsülni az ingatlan értékét.
Ha szeretnéd maximalizálni az eladási árat, akkor új könyvemet neked ajánlom. A Ne dobj ki milliókat az ablakon! című könyvem megmutatja a profi ingatlaneladás folyamatát és az ármaximalizálás eszközeit.
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő
Kiemelt kép forrása: Aleksejs Bergmanis fotója a Pexels oldaláról
