Vajon mennyit ér az ingatlanom? Teszik fel ezt a kérdést mind azok, akik lakásuk vagy házuk eladását tervezik. Ha lakásod értékesítésén töröd a fejed, akkor ugye te is tudni akarod, mennyit ér a lakásod, vagy mennyit ér a házad? Ezt a cikket neked írtam, hogy világossá váljon, milyen tévutak vannak e témában, miket kell figyelembe venni és hogyan tudod végül megállapítani, mennyit ér az ingatlanod. Továbbá szó lesz arról, milyen ingyenes online ingatlan értékbecslés kalkulátorok állnak rendelkezésedre lakásod értékének a megbecsüléséhez.
Mennyit ér az ingatlanom? Mik a legtipikusabb hibák?
Kezdjük azzal, hogy megnézzük, milyen rossz válaszok születnek, amikor felteszed ezt a kérdést magadnak. Íme a legtipikusabb a hibák, amit az ingatlan eladók közül sokan elkövetnek, amikor kitalálják, hogy szerintük mennyit ér a házuk vagy lakásuk.
- Nem annyit, amennyiért a szomszédod tavaly eladta az ő lakását. Nem bizony, mert az ő lakása nem pont olyan, mint a tiéd. Hosszasan sorolhatnám, milyen különbségek lehetnek két lakás között. Ilyenek például: méret, elhelyezkedés, állapot, fűtési mód, van-e erkély, WC és fürdőszoba egyben vagy külön vannak stb.
- Szintén nem annyit, amennyi pénzre szükséged van ahhoz, hogy a következő ingatlanodat megvegyed. Egy ingatlan árát véletlenül sem az határozza meg, hogy az eladó céljait szolgálja.
- A te ingatlanod nem annyit ér, mint amennyi az átlagár. Az átlagár, ahogy a nevében is átlag. A te lakásod pedig konkrét. Ez az ingatlanpiac sajátossága, hogy nincs két teljesen egyforma ingatlan a használt lakóingatlanok piacon. Az átlagár maximum orientációnak jó.
- És nem is annyit, amennyibe neked került.
- A mohóság nem jó tanácsadó… értem, hogy a lehető legmagasabb áron el akarod adni az ingatlanodat, de a masszív túlárazás csak bizalomvesztéshez és időfecsérléshez vezet.
- Nem tudod a lakásod értékét objektíven megállapítani, mert elfogult vagy vele kapcsolatban. Az elfogultság csapdájába pedig szinte mindenki beleesik. Érzelmileg kötődsz hozzá, rengeteg élmény köt hozzá. Emiatt túlértékeled.
Na, de akkor mit tegyek, ha tudni akarom, mennyit ér az ingatlanom?
Először is az már nagy lépés, ha a fent leírtakat tudatosítod magadban.
Kérlek, jegyezd meg: az ingatlan árát nem kitalálni kell, hanem meg kell becsülni!
Ha magad akarod megbecsülni, azaz kiszámítani, hogy mennyit érhet a lakásod, házad, akkor próbáld meg a lehető legtöbb adat alapján kiszámítani, hogy mennyit ér az ingatlanod! Szigorúan csak azokat az ingatlanokat vedd figyelembe, melyek:
- az adott ingatlanpiacon található
- közel hasonló adottságokkal rendelkeznek
- azonos földrajzi elhelyezkedésűek
- azonos típusúak
Nézzük ezeket konkrétabban! Téglalakást téglalakással hasonlíts össze, és ne családi házzal, és ne panellakással! Semmi értelme egy szegedi családi ház árát egy szekszárdi családi házéval összehasonlítani. Akárcsak annak sincs értelme, hogy egy IV. kerületi lakást egy XII. kerületi lakással hasonlíts össze.
Szedd össze a releváns szempontokat (lásd következő részben) és hasonlítsd össze a sajátoddal, vizsgáld meg az eltéréseket a sajátodtól!
A fent leírtakkal van egy kis bökkenő! Pontosabban több is:
- Nem ismerjük a konkrét, tényleges eladási árakat, hanem csupán a hirdetési árakat. Jelenleg nincs olyan adatbázis, ahol bárki, bármikor megnézhetné egy adott földrajzi terület nemrégi ingatlan adásvételi árait.
- Laikusok nem ismerik az ingatlan értékbecslés szabályait.
- Az ingatlaneladók elfogultak saját ingatlanukkal szemben, ezért objektív értékítéletre jellemzően nem képesek.
Mennyit ér a lakásom? Mitől függ egy ingatlan értéke?
Mit kell figyelembe venni egy ingatlan értékelésénél? Ingatlanos mondás szerint három dolog határozza meg az ingatlan értékét: lokáció, lokáció, lokáció. Kétség kívül ez a legfontosabb. Gondolj csak bele! Ugyanabból az építőanyagból és ugyanakkor épült, ugyanolyan stílusú, kialakítású családi ház x milliót ér egy vidéki városban, például Baján, és ennek a sokszorosát a Rózsadombon.
Milyen egyéb szempontok befolyásolják, hogy mennyibe kerül egy ingatlan?
- Méret
- Építőanyag (tégla, panel, vályog stb.)
- Állapot
- Műszaki állapot
- Építés éve
- Megközelíthetőség
- Fűtés típusa
- Légkondicionálás (van/nincs)
- Energetikai hatékonyság
- Tájolás
- Kilátás (panorámás, utcai, kertre néző stb.)
- Szobaszám
Ház esetén további szempontok:
- Telek mérete
- Gondozottság
- Öntözhetőség
- Tárolási lehetőség
- Bővíthetőség
- Terasz, erkély
Lakás esetén további szempontok:
- Épület állapota (műszaki állapot, szigetelt-e, felújítások stb.)
- Lépcsőház műszaki állapota
- Emeleti elhelyezkedés
- Erkély, lodzsa, terasz
- Parkolás
- Zajhatás
- Tömegközlekedéstől való távolság
Online ingatlan értékbecslés – Ingatlan kalkulátorok
A világháló révén lehet online ingatlan kalkulátorokat találni, amelyek nem tekinthetők igazi értékbecslésnek, de sokan ingyenes online értékbecslésként tekintenek rájuk. Segítségükkel közelebb juthatsz ahhoz, hogy megtudd, mennyit ér a lakásod, házad, nyaralód.
Ezek az online ingatlan kalkulátorok saját adatbázisukból dolgoznak, de természetesen az egyéni finomságokat és sajátosságokat nem tudják figyelembe venni. Az az értékbecslés, amit az alábbi kalkulátorok készítenek, statisztikai módszerekkel történik, és csak tájékoztató jellegűek.
Orientációs célból lehet őket használni. De ez nem pótolja a szakember által készített értékbecslést!
Ne csodálkozz, ha olyannal találkozol, hogy miután beírtál minden adatot, megjelenik egy felirat, miszerint nincsen elég adatuk, és a program nem tudja megbecsülni az ingatlanod értékét!
Ezek az ingatlan kalkulátorok az adott ingatlanra vonatkozó adatok megadása után azonnal és online kiszámolják a becsült ingatlan értéket. De nem biztos, hogy azonnal megkapod azt. Vannak ugyanis köztük olyanok, amelyek elkérik a nevedet és emailcímedet, és csak ezek megadása után küldik meg e-mailen a becslés eredményét.
1. Megveszlak ingatlan kalkulátor
Itt nagyon korrekt módon ki is írják a következőt: “A kalkulátor által becsült eredmény csak tájékoztató jellegű, nem számít hivatalos értékbecslésnek és az online értékbecslés időpontjára vonatkozik, az Általad megadott adatok alapján. A számítás eredményeként kapott hozzávetőleges piaci értékért a megveszLAK.hu (és az üzemeltetője) nem vállal semmiféle felelősséget, az nem minősül hivatalos értékbecslésnek és nem használható hitelfelvételhez sem. Hivatalos értékbecslés elkészítéséhez fordulj egy erre szakosodott értékbecslő szakemberhez. Az ingatlan értékét számos egyéb tényező is befolyásolja, amelyeket a program nem tud figyelembe venni.”
2. Lakáscentrum ingatlan értékbecslő kalkulátor
3. OTP Ingatlanpont értékbecslő kalkulátora
Az OTP Ingatlanpont korrekt, részletes információt ad arról, hogyan, miként becsli meg az ingatlan kalkulátoruk egy ingatlan árát: “Az online értékbecslés egy statisztikai eljárás segítségével készül, ahol figyelembe vesszük az ingatlannak a felhasználó által megadott tulajdonságait, a környék demográfiai, gazdasági, infrastrukturális, földrajzi és ingatlanpiaci jellemzőit, valamint a régiós ingatlanpiac makroszintű folyamatait. A becsléshez mindig az utolsó 6 hónap folyamatait modellezzük, ennél régebbi megfigyelést nem használ az algoritmus.”
4. DunaHouse Saccoló
DH Saccoló jelenleg Budapesten és egyes nagyvárosokban működik, elsősorban 150 millió forint alatti lakások tekintetében.
5. Ingatlannet.hu
Milyen szakemberek segíthetnek?
Kezdjük azzal, miért is kell ehhez szakértő? Nos, nem kell, de hasznos, illetve tanácsos. Hogy miért? Mert ő elfogultság nélkül, objektíven, az értékbecslés szakmai szabályai szerint fogja kiszámolni ingatlanod becsült árát.
Továbbá a fenti online ingatlan értékbecslő kalkulátorok tájékoztat jellegűek, a pontos becsléshez már szakember szükséges.
Ha tehát saját célra, ingatlan eladás előtt választ akarsz kapni arra a kérdésre, hogy “mennyit ér az ingatlanom”, akkor ezekhez a szakemberekhez fordulhatsz: ingatlan értékbecslő, ingatlanközvetítő, ingatlan tanácsadó.
Tőlem segítséget ingatlanod értékének a megbecsüléséhez itt kaphatsz.
Mi a válasz arra, hogy “mennyit ér az ingatlanom”?
Ha nagyon lecsupaszítjuk a választ, akkor pont annyit ér, amennyit egy vevő hajlandó lesz érte fizetni. Igen ám, de ez csak akkor fog kiderülni, amikor már eladtad az ingatlant. Ezért életbevágóan fontos már ELŐRE, azaz az ingatlan értékesítése ELŐTT vagy ha másképp nem sikerül, akkor az eladás közben a lehető legpontosabban meghatározni, azaz megbecsülni az ingatlan értékét.
Ha szeretnéd maximalizálni az eladási árat, akkor ajánlom figyelmedbe az ingatlaneladás lépésről lépésre írásomat, amely megmutatja a profi ingatlaneladás folyamatát.
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő
Kiemelt kép forrása: Aleksejs Bergmanis fotója a Pexels oldaláról
