Azt a címet is adhattam volna ennek a cikknek, hogy Hányféle alapterülete van egy lakóingatlannak? A válasz: többféle. A sokféle alapterület fogalom között próbálok rendet tenni, hogy érthető legyen ingatlaneladóknak és vevőknek egyaránt. A következőkről lesz szó: bruttó alapterület, nettó alapterület, hasznos alapterület és redukált alapterület.
Arra is felhívom a figyelmet, hogy mivel nem egyértelmű az alapterület témában több minden, ez lehetőséget ad az eladóknak és a vevőknek is, hogy saját érdeküknek megfelelően számolják azt.
Fontos hangsúlyoznom, hogy a hasznos alapterület és egyéb alapterületek témáját itt most kifejezetten az ingatlan-adásvétel szempontjából vizsgálom meg.
Miért fontos az ingatlan alapterülete?
Azért, mert az ingatlan értékét jelentősen befolyásolja annak mérete. Ugyanis egy ingatlan értékét három dolog határozza meg a legnagyobb mértékben:
- a lokáció, vagyis az, hogy hol található
- a mérete, vagyis az alapterülete
- az állapota
Na, de melyik alapterület számít? A bruttó, a nettó, a hasznos vagy a redukált?
A fogalmak tisztázásához egy picit ki kell térnem a vonatkozó jogszabályokra.
Hasznos alapterületre vonatkozó jogszabály
Érvényben lévő jogszabály: TÉKA
2025. január 2-től már nem az OTÉK (vagyis a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről), hanem a TÉKA (azaz 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról) határozza meg az építésekkel kapcsolatos szabályokat és fogalmakat.
Sajnos azonban a TÉKA, sokszor használja ugyan a a hasznos alapterület, valamint a bruttó és nettó alapterület kifejezéseket, de NEM határozza meg ezeket a fogalmakat. Az 5. paragrafusban, az Értelmező rendelkezésekben nem található meg egyik sem.
Korábbi jogszabály: OTÉK
Az OTÉK 2024. december 31-én hatályát vesztette. Mindazonáltal, mivel az OTÉK-ot felváltó jogszabály nem ad iránymutatást, jobb híján ehhez tudunk nyúlni. Tehát az alábbiakban is ezt fogom tenni: kénytelen leszek visszautalni a már nem hatályos OTÉK-ra.
Nettó és bruttó alapterület
A már nem hatályos OTÉK fogalom meghatározása szerint a ” nettó alapterület helyiség- vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közre fogott tér vízszintes vetületben számított területe.”
Az ingatlan nettó alapterületébe beleszámít minden helyiség alapterülete, a falak belső kontúrján belül mérve. A belmagasságnak a nettó alapterület számításánál nincs jelentősége.
Szintén az OTÉK szerint a ” bruttó alapterület épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület.” Vagyis ebbe beleszámít a külső határoló falak és a belső válaszfalak vastagsága is.
Amikor eladóként alaprajzot készítesz (és kérlek, készíts!), akkor az alaprajzon a nettó területeket tüntesd fel!
Hasznos alapterület fogalma
A már nem érvényes OTÉK szerint: ” Hasznos alapterület a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m. Összes hasznos alapterület: az összes építményszint hasznos alapterülete. „
Hasznos alapterület van az ingatlanhirdetésben?
Nem. Pontosabb nem tudjuk. Attól függ, hogy mit gondolt az eladó, aki feladta a hirdetést, illetve az ingatlanos, aki hirdeti. Semmi nem köti meg senkinek a kezét, hogy milyen számot írjon a hirdetésbe.
A különböző alapterület fogalmakat és azok közti különbségét az ingatlaneladók nagy része nem ismeri.
Hasznos alapterület CSOK Plusz szempontjából
A CSOK Plusz hitelprogramról szóló kormányrendelet az Értelmező rendelkezések részben a következő módon határozza meg, hogy mit tekint hasznos alapterületnek:
Hasznos alapterületbe a lakáson belül közvetlenül megközelíthető, következő helyiségek alapterületének összege számít bele:
- előszoba, közlekedő,
- nappali,
- hálószoba,
- étkező,
- konyha, étkezőkonyha,
- fürdőszoba,
- WC,
- kamra, tároló,
- gardrób,
- mosókonyha,
- kazánhelyiség és
- egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget
Redukált alapterület
Redukált terület fogalmát az értékbecslésben használjuk. Nem szakmabeliek ezt a kifejezést nem ismerik. Röviden a lényeg a következő. A különböző épületrészeket az értékbecslés céljából egyneműsíteni kell, azok funkciója, hasznossága és előállítási költsége szempontjából. Ezért például egy garázs alapterülete nem számítható egyenértékűnek a lakóhelyiségek területével.
Ennél a példánál maradva, a nappali területét 100%-ban beszámítjuk értékbecslésnél, viszont egy garázs alapterületét általában 50%-ban. Amikor valamennyi helyiség esetén megtörténik ez a redukció, akkor kijön az ingatlan redukált alapterülete.
A hasznos és a redukált alapterületek nem feltétlenül egyeznek meg. Különösen többszintes házaknál lehet nagy különbség a hasznos és redukált alapterület között. A redukciónak nincsenek jogszabályban rögzített szabályai. Szakmai szokások vannak, de az egyes értékbecslők eltérően redukálhatnak. Az értékbecslő cégeknek ugyanis megvan a maguk szabálykönyve, ami egy belső dokumentum.
Tulajdoni lap szerinti méret
A fenti sokféleség alapján felmerülhet a kérdés a kedves olvasóban, hogy na de akkor, mi van a tulajdoni lapon található mérettel. Lakások esetében a tulajdoni lapon szereplő méretet használják és fogadják el különböző eljárásoknál. Például ingatlan-adásvétel esetén is az ügyvéd a tulajdoni lapon, vagyis az ingatlan-nyilvántartásban szereplő méretet írja be az adásvételi szerződésbe. Ettől még annak az ingatlannak a nettó alapterülete lehet kisebb és nagyobb is.
Miért mondom azt, hogy lakások esetében? Azért, mert házak esetében a tulajdoni lapon a telek méretét tüntetik fel. Ezt nagyon fontos tudni! Ennek nagy jelentősége van a hirdetésnél, mert ez esetben nagyon el tudnak szabadulni az eladói és ingatlanközvetítői fantáziák, és mindent is beleszámolnak abba az alapterületbe, amit meghirdetnek.
Sajnos a házak alapterülete sehol sincs nyilvántartva. Véleményem szerint ez a magyar lakáspiac egyik súlyos hiányossága, sok egyéb mellett.
Milyen alapterületet írjak a hirdetésbe?
A fentiekben leírtak alapján jogos a kérdésed. Erre vonatkozóan nincsen egységes piaci szokás vagy piaci szabály.
Ezt tartom helyes gyakorlatnak:
- Lakások esetén a hirdetés alapadatainak megadásánál mindig a tulajdoni lap szerinti méretet írjuk! Mérjük le vagy méressük le lézeres mérővel valamennyi helyiséget! Majd pedig a szöveges részben írjuk le, hogy mekkora az egyes helyiségeknek az 1,90 m feletti a nettó alapterülete!
- Házak esetén hasonlóképpen mérjük le valamennyi helyiséget, és az 1,90 m feletti lakóhelyiségek alapterületét összegezve kiszámolt nettó összes alapterületet írjuk a hirdetés alapadataiba! Ezen kívül a hirdetési szövegben teljes részletességgel soroljuk fel a szintenkénti, helyiségenkénti méreteket! Továbbá adjuk meg a melléképületek méreteit is! Tehát a szövegben az ingatlan valamennyi fedett és nem fedett nettó alapterülete szerepeljen!
Amire nyomatékosan szeretném az eladók figyelmét felhívni: a vevők nem alapterületet vesznek, hanem egy számukra megfelelően funkcionáló otthont! Egy olyan ingatlant, amely a lakók számát és életvitelét kellően kiszolgálják. Hiába fogod 200 m2-esnek hirdetni a háromszintes házadat, amelyben mindössze 3 szoba van, és a lakóhelyiségek mérete mindössze 100 m2 – a vevő ezt észre fogja venni. Az ő szemében ez nem 200 m2-es.
Mire figyelj ingatlan-adásvételnél?
Eltérők az érdekek. A vevő teljesen érthető módon szeretné a lehető legpontosabban tudni a vásárolt ingatlan alapterületét. Ha azt mondják neki, hogy 100 m2-es az ingatlan, akkor jogosan szeretné, hogy az tényleg 100 m2 legyen, és nem kevesebb. Vagyis nem szeretné, hogy magasabb vételárat fizessen a valótlan alapterület miatt. Hiszen már néhány négyzetméter is milliós ár különbözetet jelent.
Az eladó pedig azt szeretné, hogy a lehető legnagyobb alapterületet tudja „felmutatni”, hiszen akkor magasabb lesz a vételár.
Amennyiben vevő vagy: nagyon figyelj oda a hasznos és nettó alapterületre! Ház esetén kérd el az építész által készített műszaki rajzot! Illetve mérj le minden egyes helyiséget!
Ha pedig eladó vagy: légy korrekt! A rendelkezésre álló műszaki dokumentumokat mutasd meg a vevőnek, illetve mérd le pontosan az egyes helyiséget és tájékoztasd erről is tisztességesen a vevődet!
Összegezve az alapterület fogalmakat, azt látjuk, hogy:
- A bruttó alapterület a legnagyobb, ennek részhalmaza a nettó alapterület, és ennek részhalmaza a hasznos alapterület.
- Nincs rá szabály, hogy melyik alapterületet használja az ingatlan hirdetője.
- A redukált alapterületnek az értékbecslésnél van szerepe.
- A lakások tulajdoni lapján szereplő méret nem biztos, hogy nettó alapterület.
- Különösen házaknál lehet nagy eltérés a különböző fajta alapterületek között.
- Ha vevőként biztosra akarsz menni, akkor mérd le a helyiségek nettó alapterületét!
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő
Ingatlanangyal
Kiemelt kép forrása: Anete Lusina fotója a pexels.com-on
