Ingatlaneladás utáni adózás 2024-2025

Már az ingatlaneladás kezdetekor tudnod kell az ingatlaneladás utáni adózás szabályait. Sőt, már lakásod vagy házad eladásáról szóló döntés meghozatalához is kulcsfontosságú ismerni az ingatlaneladás adó vonzatát, amit a köznyelvben ingatlanadó szóval is illetnek. Ha nem érted az ingatlaneladás adózását, akkor milliókat veszíthetsz rajta.

Ebből a cikkből megérted:

• Az ingatlaneladás utáni adózás alapfogalmait.
• Az ingatlanadó kiszámításának a módját.
• Az eladott ingatlan utáni adó mértékét.
• Az ingatlanadó és az idő összefüggését.
• Hogyan csökkentheted az ingatlaneladás kapcsán felmerülő adó összegét?

Az alábbiakban leírt, az ingatlaneladás utáni adózás 2024-2025 témával kapcsolatos információ nem teljes körű és nem tekinthető szaktanácsadásnak. Nagyon kérem a kedves olvasót, ne írjon nekem levelet adója ügyében, mert nem fogom kiszámolni senkinek az adót, és nem fogok az ilyen típusú levélre válaszolni. Nem vagyok adószakértő, csupán segítségképpen írtam ezt a cikket. Javaslom a cikkemet alaposan elolvasni, értelmezni és a belinkelt forrásokat is használni. Konkrét esetre vonatkozó specifikus kérdésekkel kapcsolatban mindenképpen fordulj szakemberhez! Könyvelőhöz, adótanácsadóhoz vagy ügyvédhez.

Ingatlaneladás utáni adózás – kezdjük az alapokkal!

Először is szeretném leszögezni, hogy ezt a cikket nem szakembereknek, hanem ingatlaneladóknak írom, ezért nem törekszem arra, hogy a precíz szakmai szavakat és kifejezéseket alkalmazzam. Ellenben az a célom, hogy nem hozzáértők számára is segítséget nyújtsak az ingatlaneladás utáni adózás témaköréhez.

Tegyük először is tisztába, hogy ingatlaneladás után adót, míg ingatlanvásárlás esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetni! Ebben a cikk most az ingatlaneladáskor fizetendő ingatlanadó témáját vizsgáljuk meg.

Mivel a hétköznapi nyelvben többféle módon használják az emberek az ingatlaneladás után fizetendő adót, ezért ebben a cikkben én is ezeket fogom használni. Vagyis itt most a következők mind ugyanazt jelentik:

• ingatlaneladás utáni adó
• lakáseladás utáni adó
• házeladás utáni adó
• ingatlaneladás adó
• lakáseladás adó
• házeladás adó
• ingatlanadó
• lakásadó
• házadó

A pontosság kedvéért hozzáteszem, hogy az ingatlanadó, lakásadó és házadó azt jelenti igaziból, amikor a birtokunkban lévő ingatlan, lakás vagy ház okán kell adót fizetni évről évre. Ilyen jogszabály nincsen most érvényben Magyarországban, de sok országban létezik. Hazánkban az ingatlaneladás után kell adót fizetni, amennyiben abból jövedelem származik.

Az ingatlaneladásból származó jövedelem tehát adóköteles.

Ingatlaneladás utáni adózás 2024-2025 – Fogalmak

Az ingatlaneladásból származó jövedelem adózásakor a következő fogalmakat fontos érteni.

Amikor eladod a lakásodat, az eladási ár a bevétel, de ez nem egyenlő a jövedelemmel. A jövedelem, ahogy erről később részletesen szó lesz, a bevétel és az költségek közti különbség. A személyi jövedelem adó nevében benne is van, hogy adót, itt az eladott ingatlan esetében adót a jövedelem után kell fizetni.

Ha valakinek több a költsége egy lakás eladásával kapcsolatosan, mint a bevétele, akkor nem származik jövedelme belőle, tehát ingatlaneladás adót sem kell értelemszerűen fizetnie utána.

Adózáskor mindenekelőtt abból kell kiindulni, hogy az eladást megelőzte a szerzés. Ahhoz ugyanis, hogy egy lakást eladjunk, valamikor azt meg kellett szerezni. A szerzésnek több módja van. Jellemzően lehet vásárolni, ajándékba kapni vagy örökölni egy ingatlant. Függetlenül a szerzés módjától, az ingatlaneladás után adózni kell.

Nézzünk meg négy fogalmat kicsit bővebben!

1. Az értékesített ingatlan szerzésének az időpontja

A törvény fő szabálya szerint a szerzési időpont az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtotta. Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik, azaz az örökhagyó halálának a napja.

2. A bevétel

A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan átruházásából származó bevétel meghatározása. Amennyiben eladod, azaz értékesíted az ingatlant, akkor a bevétel az adásvételi szerződésben szereplő eladási ár.

3. A költség

A lakás eladásából származó bevételből levonható költségek a következők. Másképpen úgy is fogalmazhatunk, hogy az adóalap az alábbiakkal csökkenthető :

• A megszerzésre fordított összeg, vagyis vásárlás esetén az ingatlan adásvételi szerződésben szereplő adásvételi érték.
• A megszerzéssel összefüggő más kiadások pl. ügyvédi költség, vagyonszerzési illeték.
• Az értéknövelő beruházások pl. fűtéskorszerűsítés, modernizálás, szigetelés stb. költségei.
• Az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadások pl. ingatlanközvetítő díja, home staging díja, ingatlan eladási tanácsadó díja, hirdetési költség, fotózás díja.

Nagyon fontos: a kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni!

Ha valakinek kételye van azzal kapcsolatban, hogy milyen költségek számolhatók el, és a fentiek nem adnak neki elég információt, akkor kérem, hogy ne engem keressenek, hanem a cikk végén adtam több forrást is, ahova lehet fordulni.

Végül, de nem utolsó sorban nézzük meg, mi számít ingatlannak ebből a szempontból!

4. Az ingatlan

Felmerülhet az ingatlantulajdonosokban jogosan az a kérdés, hogy oké, adózni kell az ingatlaneladás után, de mi számít ingatlannak. Lakás? Ház? Telek?

A választ megkapjuk Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem 09. számú információs füzetből. Az Szja törvény szerint ingatlan jellemzően:

• a termőföld,
• a telek,
• az építmény és
• az épület.

Ingatlan a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló, vagyis betakarítatlan termést és terményt, mint például a lábon álló fa.
A földdel alkotórészi kapcsolatban álló dolog az, ami nem mozdítható el a földtől anélkül, hogy az állaga ne sérülne, így ingatlan például nemcsak a családi ház, hanem egy beton alapra épült, tartósan összeszerelt faház is. Azonban nem tekinthető ingatlannak a szétszerelhető faház, vagy az öltözőkabin.

Vagyis a ház eladás utáni adózás, a lakás eladás utáni adózás, nyaraló eladás utáni adózás, telek eladás utáni adózás mind ugyanúgy működik, az ebben a cikkben leírtak szerint. A lényeg, amennyiben az Szja törvény szerinti ingatlan fogalmának megfelel, akkor eladása esetén eszerint kell adózni utána.

Lakáseladás utáni adózás 2024-2025 – Jövedelem megállapítása

Jövedelem = Bevétel – Költség

Ingatlaneladás esetén a bevétel és a költség közti különbséget le kell adózni.

Első lépés a jövedelem megállapításakor az úgynevezett számított összeg kiszámítása. A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel.

Nézzünk egy egyszerű példát!

Kis Piroska 2012-ben vásárolt egy lakást. A lakás ára 20 millió forint volt, vagyis ez a megszerzésre fordított összeg. A megszerzésre fordított költsége 1 millió forint volt. Az értéknövelő beruházásokra 4 millió forintot költött. 2024 januárjában 35 millió forintért értékesítette lakását, melyhez kapcsolódóan 600.000 Ft költsége merült fel .

Mekkora jövedelme származott?

Bevétel: 35.000.000 Ft
Költségek: 20.000.000 + 1.000.000 + 4.000.000 + 600.000 = 25.600.000 Ft

Jövedelem számított összege = Bevétel – Költségek
azaz 35.000.000 – 25.600.000 = 9.400.000 Ft

De a számított jövedelem nem adja meg a választ az adó mértékére, ugyanis figyelembe kell azt venni, hogy a lakás mennyi ideig volt az eladó tulajdonában.

Ingatlaneladás utáni adózás – Hány éve tiéd az ingatlan?

Második lépés a jövedelem megállapításakor tehát az, hogy megvizsgáljuk, mikor került az eladó tulajdonába az eladott ingatlan. Ennek a hivatalos megnevezése a tulajdonban tartás figyelembe vétele.

A fenti kiszámolt un. számított jövedelem összege a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető. Mégpedig a szerzés időpontjától függően. Amennyiben a szerzéstől számított öt éven túl történik az értékesítés, akkor nem kell adózni utána. Oda kell figyelni arra, hogy a szerzés éve nulladik évnek számít.

A SZJA törvény 62. paragrafusa így fogalmaz:

” Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az (1)–(3) bekezdés szerint kiszámított összeg (e § alkalmazásában: számított összeg)
1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.”

A fenti példánál maradva megállapíthatjuk, hogy Kis Piroskának nem kell adóznia, azaz nincsen jövedelme (adózás szempontjából), mert öt évnél tovább volt a tulajdonában a lakás annak értékesítése előtt.

5 éven belül eladott ingatlan adózása 2024-2025

Amennyiben lakásodat vagy házadat 2024-ban adtad el, a számított jövedelem összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek:

• Amennyiben 2019-ben vagy korábban szerezted (azaz vetted, örökölted vagy ajándékba kaptad) az ingatlant, és 2024-ben adtad el, akkor jövedelem a számított összeg (lásd fent bevétel-költség) 0%-a. Vagyis nem kell adózni, mert már nem keletkezett adóköteles jövedelem.
• Ha 2020-ban szerezted, akkor a számított összeg 30%-a jövedelem. Ez után kell adóznod.
• Amennyiben 2021-ben szerezted, akkor a számított összeg 60%-a a jövedelem. Ez után kell adóznod.
• Ha 2022-ben, akkor a 90%-a.
• Amennyiben pedig 2023-ban vagy 2024-ben szerezted, amit 2024-ben eladtál, akkor a számított összeg teljes mértékben adózandó, vagyis annak a 100% számít jövedelemnek.

Van itt még egy fontos dolog, ami sok eladónak szokott gondot okozni: hogyan kell számolni ezt a bizonyos 5 évet. Kizárólag a szerzés éve és az eladás éve számít! Vagyis nem számít, hogy az adott éven belül mikor vetted, illetve mikor adtad el. Mindegy például, hogy 2019. január 31-án vetted vagy 2019. december 6-án. Amennyiben 2024-ben adtad el az eszerint szerzett ingatlant, mindkét vásárlási időpont esetén már nem kell adót fizetned.

Amennyiben 2025-ben tervezed eladni ingatlanod, akkor a 2020-ban és az ennél régebben vásárolt ingatlan eladása válik „adómentessé”. Az alábbi táblázat mutatja, hogy ha 2025-ben értékesíted ingatlanodat, akkor a szerzési évtől függően a számított összeg mekkora része számít jövedelemnek:

Telekeladás utáni adózás

Amennyiben telket adsz el, annak az adózása pont ugyanolyan, mint egy lakásé, hiszen fent olvashattad, hogy az Szja törvény meghatározása szerint a telek is ingatlan. Vagyis az ebben a cikkben leírtak telekeladás esetén is érvényesek: az adó mértéke, az 5 éven belül eladott ingatlan adózása stb. is.

Van azonban egy speciális és egyúttal nem ritka eset: hogy kell adózni akkor, amikor a telekre építettél egy házat? Vagyis ilyenkor mi számít a szerzés évének: a telek vásárlása vagy a felépített ház használatba vételének az ideje?

Nos, az Szja törvény alapján a fent említett 09. Információs füzet nagyon pontosan leírja, hogy mi számít a földingatlanon felépített épület, épületrész megszerzése időpontjának. Eszerint van egy időbeli határ.

A 2007. december 31-éig

a földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően felépített (meglévő épület helyett újjáépített, megosztott, leválasztott) épület, bővítéssel létesített épületrész szerzési időpontja a földterület tulajdonjogának a megszerzésével azonos időpont.

A 2007. december 31-e után,

a földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően történt építés (újjáépítés, megosztás, leválasztás), bővítés szerzési időpontja a következő két módszer szerint meghatározható, azaz az ingatlantulajdonos a ezek között választhat:

a.) Az első módszer szerint a szerzés időpontja az utolsó hivatalos használatbavétel. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési időpont független attól, hogy a földterület, amire a ráépítés történt, vagy az ingatlan, amin további bővítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába.

b.) A másik módszer szerint a szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható.

Például egy magánszemély 2024-ben 60 millió forintért értékesíti az ingatlanát. Az eredeti ingatlan egy építési telek volt, amit 2019-ben 7 millió forintért vásárolt. Az ingatlanra épített 2020-ban 16 millió forintért egy kis házat, amit 2022-ben ráépítéssel bővített, és erről 17 millió forint összegű számlája van.

Így az ingatlannak három szerzési időpontja van: 2019., 2020. és 2022. Mindegyik szerzési időponthoz a bevétel arányos része tartozik. Az szerzési értékek összesen: 7 000 000+16 000 000+17 000 000=40 000 000.
A példában szereplő 60 millió forintos bevételt 7/40, 16/40 és 17/40 arányosan meg kell osztani.

Akit érint a telekadózás, mindenképpen javaslom, hogy alaposan olvassa el a 09. információs füzet 7. és 8. oldalát.

Ingatlaneladás utáni adózás – Adó mértéke

Ingatlan eladásából származó jövedelem után az aktuális jogszabályok alapján 2025-ben 15 százalék személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.

Ingatlanadó kalkulátor

Az ingatlan-, lakás- vagy házeladás utáni adó kiszámolására ingatlanadó kalkulátor áll rendelkezésre a NAV honlapján. Ezzel könnyedén ki tudod számolni a lakáseladásból származó jövedelmet és adót. A kalkulátor segítséget nyújt magánszemélyek számára az ingatlanértékesítés hat leggyakrabban előforduló esetében az átruházásból származó jövedelem és az azt terhelő adó megállapításához.

A jövedelem és az adó kiszámításához érdemes a NAV vonatkozó tájékoztató dokumentumát áttanulmányozni. Figyelem! Ezt a dokumentumot évente frissítik. Tehát, ha pontosan meg akarod ismerni a lakáseladás utáni adózás tudnivalóit, akkor a legfrissebbet töltsd le. Jelenleg ez a legfrissebb: Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemről című 09. számú információs füzetet.

Lakáseladás adó – Adóbevallás

Amennyiben 2024-ban adtad el lakásodat, akkor azt 2025-ben kell bevallanod és leadóznod, aminek a határideje 2025. május 20.

Figyelem! Nem kell bevallani az ingatlan eladásából bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik.

Fontos tudni, hogy az adómegállapításhoz való jog elévülésének határidejéig, azaz 2024-as jövedelemszerzés (vagyis itt ingatlaneladás) esetén 2030. december 31-ig minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges NAV-ellenőrzésnél be kell mutatni.

Hogyan csökkentheted vagy kerülheted el az ingatlaneladás utáni adót ?

1.) Várj az eladással!

A fentiekben leírtakból következik, hogy az ingatlaneladás adó szempontjából meghatározó, hogy a szerzés és az eladás időpontja között eltelt-e az öt év. Tehát, amennyiben megteheted, akkor várd ki az öt évet. Így teljes mértékben elkerülheted az ingatlanadó fizetését! Ha ez nem lehetséges, akkor is minden egyes év késleltetéssel csökkentheted a fizetendő adó összeget.

2.) Köss előszerződést!

Mivel az előszerződést nem kell beadni a Földhivatalba és az adóhatósághoz sem kell benyújtani, bizonyos esetekben ezzel is időt lehet nyerni. Természetesen alaposan át kell beszélni ügyvéddel, hogyan helyes ezt megcsinálni. Az előszerződés után az eladó és a vevő megkötik a végleges adásvételi szerződést, melynek dátuma már kedvezőbb lehet az eladó számára ingatlanadó szempontjából.

3.) Tedd el a bizonylatokat és számlákat!

Ha ingatlant veszel vagy eladsz, akkor a saját érdekedben tedd el valamennyi, az eladással vagy vétellel kapcsolatos számlát! Amikor ugyanis eljön az adóbevallás pillanata, akkor csak előveszed őket, és csökkenteni tudod velük az adóalapot, vagyis a jövedelmet, és így kevesebb adót kell fizetned (vagy esetleg nem is kell fizetned adót). Tehát gyűjtsd például az adásvételi szerződés mellé az ügyvédi munkadíjról szóló számlát, a befizetett vagyonszerzési illeték vagy öröklési illeték bizonylatát, a beruházások, felújítások számláit, a hirdetési díjak számláit stb.!

4.) Sokan csinálják, de nem legális, és nagyon nem javasolt

Mindenki hallott róla, mindenki tud róla. Azt is lehet mondani, hogy nemzeti sport, hogy nem a tényleges adásvételi ár kerül az ingatlan adásvételi szerződésbe. A vásárló szeretheti, ha alacsonyabb ár kerül a szerződésbe, mert akkor kisebb az illeték mértéke, míg az eladó (ha öt éven belül eladott ingatlanról van szó) szintén örül. Ez az eljárás teljes mértékben jogszerűtlen, úgyhogy senkinek sem ajánlom. Az adóhatóság vizsgálja az adásvételi szerződésekben szereplő árakat és gyanúsan alacsony ár esetében büntetés jöhet.

További kérdés esetén az ingatlaneladás utáni adózással kapcsolatban, hívd fel a NAV tájékoztató vonalát, a 1819-et és tedd fel konkrét kérdésedet!

Ha nemcsak az adózás érdekel, hanem a lehető legmagasabb áron szeretnéd eladni lakásodat, akkor most megjelent, új könyvemet kár lenne kihagynod. A Ne dobj ki milliókat az ablakon! című könyvről itt tudsz meg többet: https://ingatlanangyal.hu/ingatlaneladas-konyv/

Amennyiben pedig az eladáson kívül veszel is ingatlant, akkor ajánlom figyelmedbe a vásárlással kapcsolatos cikkeimet:

Az ingatlanvásárlása menete

Az ingatlanvásárlás költségei

Illeték

Illetékmentesség és illetékkedvezmények

Magyari Éva,
az Ingatlanangyalod

Kiemelt kép forrása: Steve Buissine képe a Pixabay-en