Mit kell tudni az ingatlanközvetítőkről?

Magyarországon az ingatlaneladók több mint 70%-a úgy dönt, hogy egyedül adja el lakását, házát vagy nyaralóját. Az ingatlan adásvételek kevesebb, mint 30%-a zajlik ingatlanközvetítők segítségével. Ez az arány a világ sok országában pont fordított, vagyis jóval több eladó ad el ingatlanos, ingatlanügynök, ingatlanközvetítő segítségével, mint nélkülük. Hogy ennek mi az oka, arról könyvet lehetne írni… De nem teszem. Viszont írtam egy könyvet az ingatlaneladóknak, hogy a lehető legjobb áron tudják eladni ingatlanukat. Itt nézheted meg, miről is szól a könyv: Ne dobj ki milliókat az ablakon!

Az ingatlanközvetítés kis hazánkban egy kényelmi szolgáltatás. Akinek nincs ideje, energiája saját maga foglalkozni az eladással, illetve, akinek jobban megéri, hogy másra bízza ezt a feladatot, az köt szerződést ingatlanossal. Olyanok is vannak, akik belátják, nem rendelkeznek kellő szakmai tudással, és ezért bízzák az eladást és az ügylet lebonyolítását szakemberre.

Ebben a cikkben a következő témákat járjuk körbe:

• ingatlanközvetítő jutaléka
• megbízási típusok
• ingatlanirodák
• van-e ilyen, hogy legjobb ingatlanközvetítő?
• hideghívás
• ingatlanos trükkök

Ingatlanközvetítői jutalék

Az ingatlanosok munkájukért ingatlanközvetítői jutalékot kapnak. Ez a díj akkor esedékes, amikor sikeresen eladták az ingatlant. Hogy milyen esetekben jár a jutalék, ennek részleteit a megbízási szerződés tartalmazza. Az ingatlanközvetítői díjat sikerdíjnak is szokták nevezni, vagyis akkor jár, ha sikerült eladni az ingatlant. Magyarországon az elmúlt években némileg lejjebb mentek az ingatlanos jutalék.

Balla Ákos, a Balla Ingatlan vezetője egy cikkben arról beszélt, hogy szerinte már évek óta tapasztalható komoly csökkenés a jutalékszintekben, részben a digitalizáció hatására, részben pedig azért, mert az ingatlanközvetítők és cégek egy jelentős része nem tudta valós ellenértékkel megtölteni az 5-6%-os jutalékos szolgáltatását. Véleménye szerint Budapesten az átlagos ingatlanközvetítői jutalékszint szerződéstípustól függően 2,5-3,5%+ÁFA körül alakul. Ez nagyságrendileg a mostani helyzetre is igaz.

A jutalék mértéke függ azonban a szolgáltatás tartalmától, a megbízás típusától és egyéb tényezőktől is. Nagyon fontos, hogy amikor eladóként szerződsz egy ingatlanossal, akkor előre pontosan beszéld át a szolgáltatás pontos tartalmát, továbbá a szerződés is tartalmazza ezt.

Megbízási típusok

Ejtsünk szót a megbízási típusokról is! Két fő fajtája van: vannak kizárólagos megbízások és nem kizárólagos megbízások. Az előbbieket kiemelt megbízásnak, míg az utóbbiakat általános, másképpen nyílt megbízásnak is szokták hívni. Az ingatlaneladók nagy csoportja úgy véli, hogy az a legjobb stratégia, hogy egyszerre számtalan ingatlanközvetítővel szerződik, vagyis általános megbízást köt. Most szólok, hogy nem. Ez a lehető legrosszabb stratégia. Józan paraszti ésszel is belátható, hogy ilyenkor sok bába között elvész a gyerek.

Vajon ki dolgozna úgy a munkahelyén, hogy a főnök azt mondaná, hajrá, itt a feladat, aki leghamarabb megcsinálja, kizárólag az kap fizetést, a többi nem. Sarkított a hasonlat, de remélem, érthető. Szerinted mennyire motivált az az ingatlanközvetítő, aki tudja és látja, hogy rajta kívül mások is árulják a lakást? Semennyire. Ha semennyire, akkor nem is fog mindent megtenni az eladás érdekében, ennek megfelelően nem fog a marketingre se költeni.

További hátrány, hogy ilyen esetben egyik megbízott ingatlanos sem látja a teljes képet, vagyis a piac teljes reakcióját, a visszajelzéseket, valamint a hirdetési mutatószámokat. Lehetne folytatni a sort.

Végül, de nem utolsó sorban azt is érdemes mérlegelni az eladónak, hogy vajon mennyire tesz jót az ingatlannak, ha a piac, vagyis a potenciális vevők azt látják, hogy boldog-boldogtan is hirdeti a szóban forgó ingatlant. A helyes megfejtés: nagyon nem tesz jót. Sőt, árt az ingatlannak. Az is felmerülhet a vevőjelöltben, mi a baja ennek az ingatlannak, hogy ennyien árulják? A minap az egyik budai kerület egyik részén fellelhető adott méretű lakások kínálatát vizsgáltam. Közel 70 lakáshirdetés volt abban a szegmensben. Abból 26 darab egy lakáshoz tartozott. Ennek mi az értelme? Nos, semmi. Viszont kártékony.

A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés viszont egy kényes téma és sok vita tárgya. Ezért külön cikket írtam róla, amit itt olvashatsz el.

Miért van hideghívás?

Először is nézzük a fogalmat! Mi is az a hideghívás? Amikor az ingatlaneladók azt mondják, hogy „hívogatnak az ingatlanosok”, az a hideghívás. Vagyis, miután feladtad a hirdetésedet, akkor alig győzöd kapkodni a telefonodat, mert számtalan ingatlanközvetítő hív. Pedig te nem kérted, hiszen bele is írtad a hirdetésbe, hogy ne hívjanak. Nos, ez a hideghívás megtapasztalása az eladók részéről.

A hideghívás egy marketingeljárás, melynek során új, addig ismeretlen megrendelőket kutatnak fel telefonhívás útján. Ez az, amikor egy szolgáltató vagy kereskedő, esetünkben az ingatlanos úgy hív fel potenciális ügyfelet, hogy az nem kérte azt. A hideghívás, akármilyen hihetetlen, működik. Bizonyos százalékban. Vannak ügyfelek, akik nem utálják a hideghívást, és a hívó és hívott között létrejön a business.

Az interneten megjelenő, ingatlaneladók által feladott magánhirdetések az ingatlanosok ingyenes, nyilvános adatbázisa. Akár beleírja az eladó, hogy nem kéri ingatlanosok segítségét, akár nem, ők csak telefonálnak rendületlenül. Nekem elsősorban azzal van a bajom, ha olyan eladót hívnak fel, aki kifejezetten beleírta a hirdetésébe, hogy ne keressék.

Tegyünk ehhez hozzá egy fontos dolgot: nem mindegyik ingatlanos alkalmazza a hideghívás eszközét! Úgyhogy ne általánosítsunk! Mondjuk azt, hogy az ingatlanközvetítők egy része. A szakmában régóta működő, ismert vagy elismert ingatlanos nem alkalmazza.

Hogy miért van erre szükség? Mert ahhoz, hogy egy ingatlanos el tudjon adni, ahhoz kell, amit eladjon. Ilyen egyszerű 🙂

Idegesít téged, hogy bár beleírtad a hirdetésedbe, mégis hívnak az ingatlanosok? Teljesen megértem. Kérlek, ne idegesítsd magad! Ugyanis fognak hívni. A megoldás: ne kezdj el beszélgetni velük, ne vitatkozz, hanem egyszerűen köszönj el és tedd le a telefont!

Ingatlanos trükkök

Számtalan ingatlanos trükk van, amit az ingatlanközvetítői szakma krémje, az igazán jó és elhivatott ingatlanközvetítők is elítélnek. Ezek közül csupán néhányat említek. Nem állítom, hogy minden hideghívó kivétel nélkül trükközik, de hogy sokan, az biztos. Ügyfelek és saját tapasztalataim alapján a következőkkel próbálkoznak a hideghívó ingatlanosok:

• „El tudom többért is adni.” Hangzik a csábító mondat, hiszen mi mást szeretne hallani a kedves eladó. Először is, amikor ezt mondja, még nem is látta a lakást, nem is készített értékbecslést. Mi alapján mondja? Teljesen komolytalan sajnos, és mindössze egy célja van, a csábítás, hogy aláírd vele a megbízási szerződést.
• Mikor az eladó morcosan közli, hogy ő nem akar szerződni ingatlanközvetítővel, máris hangzik a meggyőző válasz: „Semmi gond, rátesszük a jutalékunkat.” Ettől megnyugszik az eladó, és a vélhetően eleve túlárazott ingatlan így még inkább kiírja magát a versenyből.
• Végére hagytam a lehető legcsábítóbb mondatot, amiről minden eladó álmodik: „Van vevőnk.” Hogy lenne már vevő, amikor két perce tettem fel a hirdetést? Sajnos az esetek 100 százalékában valahogy sose kerül elő az ígért vevő. Azért nem, mert nem is volt.

Ezeknek a trükköknek ugyanaz a céljuk: az, hogy az ingatlanközvetítő behúzzon egy újabb ingatlant, illetve eladót, és aláírassa vele a megbízási szerződést. Aztán hónapokig persze a túlárazott ingatlant a kutya se ugatja meg, és akkor jön a „sajnos le kell vinni az árat” mondat. Ami jogos, de azt már az első pillanatban is pontosan lehetett tudni, hogy nem jó az ár.

Ingatlanirodák

Nagyon sok ingatlaniroda, illetve számtalan ingatlanközvetítő közül választhatsz ingatlaneladóként, különösen a nagy városokban, amennyiben ingatlanodat ingatlanosra akarod bízni.

Mivel életünk legnagyobb értékű vagyontárgyának eladásáról van szó, meg kell fontolni, kire bízzuk ezt. Vannak, akik a nagy ingatlanirodákra esküsznek és vannak, akik az egyedül dolgozó ingatlanközvetítőre. Ez utóbbiak jellemzően kevesebb ingatlannal foglalkoznak egyszerre és nem a „tömeggyártást” célozzák meg. Így jobban oda tudnak figyelni az egyes ingatlanokra.

Egy biztos, az ingatlanközvetítő személye a legfontosabb. Olyan ingatlanost válassz, akiben megbízol! Vagy korábbi tapasztalatod alapján vagy, mert családtag vagy barát ajánlotta. Ebben a szakmában semmiféleképpen ne az legyen a döntő, hogy ki hívott fel vagy kinek alacsonyabb a jutaléka! Győződj meg az ingatlanos emberi és szakmai kvalitásairól!

Néhány ingatlaniroda a sok közül:

Balla Ingatlan

Ingatlanpáholy

Open House

OTP Ingatlan

Ki a legjobb ingatlanközvetítő Magyarországon?

Nincs ilyen, hogy legjobb ingatlanos. Ahogy orvosban és más szakmában sincs. Vannak olyan ingatlanközvetítők, akik nagyon magas színvonalon végzik munkájukat. Köztük vannak „láthatatlanok”, vagyis olyanok, akik az évek alatt felépítették az ügyfélkörüket, és abból kiválóan megélnek. Ők azok, akik nem építettek márkát, nincsenek jelen a közösségi médiában. Ugyanakkor vannak olyanok, akik ismertek, mondjuk azt, hogy „celebek” – ők nagyon aktívak a Facebookon vagy YouTube-on  vagy valamennyi platformon. Megbízója válogatja, hogy kinek melyik ingatlanközvetítő szimpatikus. Mindenesetre az a javaslatom, hogy mielőtt valakinek megbízást adsz, győződj meg róla, hogy az az ingatlanos valóban magas szakmai standardek szerint dolgozik-e.

Ingatlanközvetítés másképpen

Az én hozzáállásom az ingatlanközvetítői munkához teljesen más, mint ahogy a szakma többsége gondolja. Egyik kedves ügyfelem nemrég ezt mondta rólam: ” Vannak az ingatlanközvetítők és van az Ingatlanangyal.”

Amennyiben budai ingatlanodat szeretnéd eladni, akkor szívesen állok rendelkezésedre. Nem tudok fix százalékot mondani, mert díjam attól függ, hogy milyen szolgáltatások elvégzésével bízol meg. Örökölt ingatlan esetén az ingatlan kiürítését és rendbetételét, kitakarításának a lemenedzselését is vállalom, amennyiben nem akarsz ezzel bajlódni. Amennyiben pedig felújított vagy jó állapotú ingatlanod van, akkor home staging szolgáltatásommal is rendelkezésre állok. Egyszerre csak kevés ingatlanközvetítést vállalok, aláírt megbízási szerződés alapján dolgozom, amit részletesen átbeszélünk, és munkadíjamról számlát állítok ki.

Amit garantálok:

• Minden eladási projektet úgy kezelek, mintha a saját ingatlanom lenne.
• Nagyon alaposan, a magyar standardektől eltérő gondossággal dolgozom.
• Minden ingatlanközvetítésem tartalmaz ingatlaneladási tanácsadást, amely során tájékoztatom az eladókat, mit kellene megtenniük, hogy a legmagasabb áron sikerüljön eladni az ingatlant.
• Minden esetben végzek előzetes értékbecslést.
• Az eladási folyamat alatt folyamatosan figyelem a kínálatot.
• Amennyiben szükség van rá, a földhivatalból beszerzem a szüksége iratokat.
• Szolgáltatásom részét képezi az energetikai tanúsítvány megcsináltatása.
• Szintén megcsináltatom a kötelező villamos biztonsági felülvizsgálatot.
• A hirdetésre kerülő fotókat profi fotóssal csináltatom.
• Az eladókat rendszeresen tájékoztatom az értékesítési folyamat fejleményeiről.
• Az eladási folyamatban teljes mértékben részt veszek, egészen a birtokbaadásig segítem az eladókat.

Amennyiben megbízható ingatlanost keresel, írj nekem! Felhívlak és megbeszéljük az együttműködésünk részleteit.

Ügyfél vélemény ingatlanközvetítői munkámról

Külföldön élő ügyfelem budai lakását pár hét alatt sikerült eladni. A meghirdetést alapos felkészülés előzte meg. Az adásvételi szerződés aláírása után ügyfelem ezt a véleményt írta rólam:

„Budapesti lakásomat Éva segítségével adtam el a napokban és tökéletesen elégedett vagyok a folyamattal, a segítségével és a szaktudásával. Több nehezítő tényező, minthogy nem Magyarországon élek és sok-sok óra az időeltoltódás, vagy hogy a nyári szabadságolások közepére időzítettem az eladást sem okozott problémát. Éva nagyon flexibilisen állt minden extra időbeli és térbeli kérésemhez. Amikor először rákerestem, hogy milyen ingatlanos segítségét kérjem, bevallom nagyon kilátástalannak tűnt a történet. Azután rátaláltam Éva honlapjára és az első kapcsolatfelvétel után, már meg is nyugodtam, sínen volt az ügy, mert Éva szuper profi. Mindig tudta és megmondta, mikor mire kell figyelnem, mi fontos és mi kevésbé. Végül az eladás időzítése és az ár tökéletesen sikerült, pont ahogy álmaimban gondoltam. Bárkinek szívesen ajánlom.”

Kiemelt kép forrása: pexels.com

SZERZŐ