Ingatlan eladáskor sok esetben a lakás eladónak fogalma sincs arról, mennyit ér az ingatlana. Illetve azt hiszi, hogy van fogalma, de csupán az ingatlan.com-on találhatót kínálati árakból vagy a baráti körből tájékozódik. Ez pedig nagyon félrevezető lehet… Ilyenkor nagyon hasznos az ingatlan értékbecslés. Mi is ez? Milyen esetekben szokták alkalmazni? Milyen szempontokat vesz figyelembe egy ingatlan értékbecslő? Mennyibe kerül? Az alábbiakból mindez kiderül.
Mit jelent az ingatlan értékbecslés?
Az ingatlan értékbecslés azt jelenti, hogy az értékbecslést végző szakember megbecsüli az ingatlan piaci értékét az ingatlan értékbecslés szakmai szabályai alapján.
Na, de mit jelent a piaci érték? A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért az ingatlan értékesíthető az értékelés időpontjában egy hajlandóságot mutató eladó és vele kizárólag piaci természetű kapcsolatban álló vevő között létrejött magánjogi szerződés esetében, feltételezve az alábbiakat:
- az ingatlan nyilvánosan piacra került
- a piaci feltételek lehetővé teszik a szokványos értékesítést
- az ingatlan természetének megfelelő időtartam áll rendelkezésre az adásvételi tárgyalás lebonyolításához
- mind az eladó, mind a vevő jól informált az ingatlan állapotáról, illetve hasznosítási lehetőségeiről
- mind az eladó, mind a vevő körültekintően járnak és szabadon, kényszer nélkül cselekednek.
A piaci érték a legvalószínűbb ár, amit az ingatlanért adnak, és nem az átlagos ár és nem a legmagasabb ár.
Mi lehet az ingatlan értékbecslés célja?
Hivatalos ingatlan értékbecslésre többek között az alábbi esetekben kerülhet sor:
- konkrét adásvétel miatt
- hitelfelvételhez, illetve jelzáloghitelhez
- vagyoni jogviták miatt
- kisajátítás miatt
- tulajdonostársak tulajdonrészének értékesítésénél
- házassági vagyonközösség megszüntetése esetén
- utólagos nézetkülönbségek, viták, perek megelőzésére
- ajándékozás esetében
- gyámügyi eljárás miatt
Adásvételi tranzakcióknál eladói és vevői oldalon is támpontot jelenthet az értékbecslés. Egyre több eladónál látom azt, hogy nyitott az ingatlan értékbecslést elvégeztetni eladás előtt, megértve azt, hogy jobban jár, ha reális árral megy ki a piacra portékáját árulni.
Mit vesz figyelembe az az ingatlan értékbecslő?
A szempontokat, amit az értékelésnél figyelembe kell venni a következők:
- Műszaki paraméterek pl. károsodások, kivitelezési hibák, alapterület nagysága, épületgépészeti megoldások
- Építészeti szempontok pl. felépítmény célja, komfortfokozat, helyiségek száma, belső elrendezés
- Használati jellemzők pl. építés, felújítás éve, állapot, üzemeltetés körülményei, rendeltetésszerű használat
- Telek adottságok pl. tájolás, lejtés, építési övezeti besorolás, elhelyezkedés, fekvés a településen belül
- Infrastrukturális paraméterek pl. villany-, víz-, csatorna-, gázellátás, közlekedés, megközelíthetőség
- Környezeti tényezők pl. szomszédság, kilátás, panoráma
- Alternatív hasznosítási lehetőségek pl. funkcióváltásra való alkalmasság, átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség
- Jogi kérdések pl. jogi rendezettség, osztott tulajdon, résztulajdon, az ingatlan nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények
Természetesen nem lehet és nem is kell mindegyik szempontot minden egyes ingatlan értékelésnél figyelembe venni. Az összehasonlításra szolgáló szempontok az ingatlan jellegéből adódóan változnak.
Hogyan készül az ingatlan értékbecslés?
Az ingatlan értékbecslésnek több módszere létezik, de lakóingatlanok esetében kevés kivételtől eltekintve a piaci összehasonlításon alapuló adatok elemzésén alapuló módszert alkalmazzák az értékbecslők.
A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés módszerét akkor alkalmazzuk, ha olyan ingatlant kell értékelni, melynek van jellemző piaci forgalma, és amelyhez beszerezhetők más, hasonló ingatlanok viszonylag rövid időszakon belüli tényleges eladási árai.
Ez egy olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az adott körzetben, a közelmúltban értékesített ingatlanok paramétereivel, majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat.
Az összehasonlító ingatlanok tulajdonságai közel hasonlóak (közeli fekvésűek, hasonló kivitelezésűek, egymáshoz közeli időszakban épültek, azonos építési anyagok felhasználásával), ezért összehasonlítással jól elvégezhetők az értékbecslési számítások.
A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés módszere a meglévő adatok birtokában jól követi az adott időszak ingatlanpiacán a kereslet és kínálat változásait.
Mit nem szabad várni az ingatlan értékbecsléstől?
Amit meg kell érteni az ingatlan értékbecsléssel kapcsolatban az az, hogy az ingatlan értékbecslés nem egy egzakt tudomány. Az értékelést végző szakember becsül és nem tuti igazságot mondja meg. Olyan ugyanis nincs. Ő a szakmai szabályok szerint elvégzi az értékelést és meghatározza az ingatlan becsült értékét. Két értékbecslő akár több millió forintos különbségre is becsülheti ugyanazon pillanatban az adott ingatlant.
Mindazonáltal az ingatlan értékbecslés által meghatározott ingatlan érték sokkal pontosabb, mintha a tulajdonos árazza be. Hogy miért? Mert az ingatlan tulajdonos elfogult a saját lakásával, házával kapcsolatban, függősége van az ingatlannal kapcsolatban.
Tehát az ingatlan értékbecslő azt nem tudja garantálni, hogy az értékbecslésben megállapított becsült értéken fog elkelni az ingatlan. Viszont orientációnak, kiindulási pontnak megfelelő. Sokkal jobb, mint a barátok, ismerősök “bemondásai” vagy a szomszéd ötletelése. Meg lehet, sőt érdemes megcélozni a becsült piaci érték elérését. Home staginggel pedig túl is lehet szárnyalni azt.
Ingatlan értékbecslés ára
A piaci alapú ingatlan értékbecslés szabad áras szolgáltatás. 100 m2 alatti ingatlanok értékbecslési ára kb. 30.000 Ft-nál kezdődik, míg a családi házak becslési díja 36-40.000 Ft-tól indul.
Amint látható, az ingatlan értékbecslés ára nem egy horrorisztikus összeg, különösen, ha egy ingatlan árához viszonyítjuk. Amennyiben lakásod eladásához gondolkodsz értékbecslés igénybevételén, akkor például egy 30 milliós lakás esetén az értékbecslés megközelítőleg az ingatlan értékének egy ezreléke. Mindenféleképpen hasznos ezt ráfordítani az eladásra, amennyiben nincsen más támpontod az árazáshoz saját elképzeléseiden kívül.
Ha az ingatlan értékbecslés, lakás értékbecslés és ház értékbecslés téma érdekel, akkor ez a cikk is hasznos lehet számodra: Mennyit ér az ingatlanom?
