Ingatlaneladáskor sok esetben a lakáseladónak fogalma sincs arról, mennyit ér az ingatlana. Illetve azt hiszi, hogy van fogalma, de csupán az ingatlan.com-on találhatót kínálati árakból vagy a baráti körből tájékozódik. Ez pedig nagyon félrevezető lehet… Ilyenkor nagyon hasznos az ingatlan értékbecslés. Mi is ez? Milyen esetekben szokták alkalmazni? Milyen szempontokat vesz figyelembe egy ingatlan értékbecslő? Mennyibe kerül? Az alábbiakból mindez kiderül.
Mit jelent az ingatlan értékbecslés?
Az ingatlan értékbecslés azt jelenti, hogy az ingatlan értékbecslő megbecsüli az ingatlan piaci értékét az ingatlan értékbecslés szakmai szabályai alapján.
Ahogy a nevében is benne van, az ingatlan értékbecslés egy becslés.
Na, de mit jelent a piaci érték? A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért az ingatlan értékesíthető az értékelés időpontjában egy hajlandóságot mutató eladó és vele kizárólag piaci természetű kapcsolatban álló vevő között létrejött magánjogi szerződés esetében, feltételezve az alábbiakat:
- az ingatlan nyilvánosan piacra került
- a piaci feltételek lehetővé teszik a szokványos értékesítést
- az ingatlan természetének megfelelő időtartam áll rendelkezésre az adásvételi tárgyalás lebonyolításához
- mind az eladó, mind a vevő jól informált az ingatlan állapotáról, illetve hasznosítási lehetőségeiről
- mind az eladó, mind a vevő körültekintően járnak és szabadon, kényszer nélkül cselekednek.
Figyelem! A piaci érték a legvalószínűbb ár, amit az ingatlanért adnak, és nem az átlagos ár és nem a legmagasabb ár.
Az Európai Értékelési Szabvány (EVS), a piaci értéket az alábbiak szerint definiálja:
„A piaci érték az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján, az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő, és egy hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketingtevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően, és kényszer nélkül jártak el.”
Mi lehet az ingatlan értékbecslés célja?
Ingatlan értékbecslésre többek között az alábbi esetekben kerülhet sor:
- konkrét adásvétel miatt
- hitelfelvételhez, illetve jelzáloghitelhez
- vagyoni jogviták miatt
- kisajátítás miatt
- tulajdonostársak tulajdonrészének értékesítésénél
- házassági vagyonközösség megszüntetése esetén
- utólagos nézetkülönbségek, viták, perek megelőzésére
- ajándékozás esetében
- gyámügyi eljárás miatt
Ingatlan adásvételi tranzakcióknál eladói és vevői oldalon is támpontot jelenthet az értékbecslés. Egyre több eladónál látom azt, hogy nyitott az ingatlan értékbecslést elvégeztetni eladás előtt, megértve azt, hogy jobban jár, ha reális árral megy ki a piacra portékáját árulni. Ehhez nem kell hivatalos értékbecslést végezni, ehhez érték megállapítás is elegendő, ami ugyanazzal az értékbecslési módszerrel készül, mint hivatalos értékbecslés.
Mit vesz figyelembe az ingatlan értékbecslő?
A szempontokat, amit az értékelésnél figyelembe kell venni a következők:
- Műszaki paraméterek pl. károsodások, kivitelezési hibák, alapterület nagysága, épületgépészeti megoldások
- Építészeti szempontok pl. felépítmény célja, komfortfokozat, helyiségek száma, belső elrendezés
- Használati jellemzők pl. építés, felújítás éve, állapot, üzemeltetés körülményei, rendeltetésszerű használat
- Telek adottságok pl. tájolás, lejtés, építési övezeti besorolás, elhelyezkedés, fekvés a településen belül
- Infrastrukturális paraméterek pl. villany-, víz-, csatorna-, gázellátás, közlekedés, megközelíthetőség
- Környezeti tényezők pl. szomszédság, kilátás, panoráma
- Alternatív hasznosítási lehetőségek pl. funkcióváltásra való alkalmasság, átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség
- Jogi kérdések pl. jogi rendezettség, osztott tulajdon, résztulajdon, az ingatlan nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények
Természetesen nem lehet és nem is kell mindegyik szempontot minden egyes ingatlan értékelésnél figyelembe venni. Az összehasonlításra szolgáló szempontok az ingatlan jellegéből adódóan változnak.
Ki készíthet ingatlan értékbecslést? Az ingatlan értékbecslő.
Az ingatlan értékbecslésnek több fajtája van, és a különböző fajtákat más-más végzettséggel rendelkező szakember végzi.
Amit hangsúlyozni kell, hogy az ingatlan értékbecslők, függetlenül attól, hogy melyik alábbi kategóriába tartoznak, ugyanazzal a módszertannal, szakmai szabályokkal dolgozni.
Az értékbecslés fajtájától függően az ára is jelentősen különbözik.
1. Igazságügyi szakértő ingatlan értékbecslés szakterületen.
Igazságügyi szakvéleményt az igazságügyi szakértő értékbecslő a jogszabályban előírt kötelezettség alapján bíróság, rendőrség, ügyészség, közjegyző vagy adóhatóság kirendelésére készít. Ilyen értékbecslést csak olyan ingatlan értékbecslő végezhet, aki a megfelelő végzettséggel rendelkezik és szerepel az Igazságügyi Minisztérium által vezetett igazságügyi szakértői névjegyzék
Az igazságügyi szakértő által készített szakvélemények díja minden esetben magasabb, mint a normál értékbecslések díja. Az igazságügyi szakértő által készített szakvélemény felhasználhatóságának körét, szakmai súlyát és elismertségét tekintve ez érthető is.
2. OKJ 54-es Vagyonértékelői képesítéssel rendelkező és a vagyonértékelői névjegyzékben szereplő ingatlan értékbecslő.
Ezek a szakemberek jogosultak hivatalos ingatlan értékbecslést végezni.
3. OKJ 52-es képesítéssel rendelkező és ingatlanközvetítői névjegyzékben regisztrált szakember.
Az általuk készített értékbecslés hivatalos célra nem használható, viszont magánszemély számára ingatlan adásvételhez igen. Ingatlan érték megállapításnak is szokták nevezni.
Hogyan készül az ingatlan értékbecslés?
Az ingatlan értékbecslésnek több módszere létezik, de lakóingatlanok esetében kevés kivételtől eltekintve a piaci összehasonlításon alapuló adatok elemzésén alapuló módszert alkalmazzák az ingatlan értékbecslők.
A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés módszerét akkor alkalmazzuk, ha olyan ingatlant kell értékelni, melynek van jellemző piaci forgalma, és amelyhez beszerezhetők más, hasonló ingatlanok viszonylag rövid időszakon belüli tényleges eladási árai.
Ez egy olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakember az értékelendő ingatlan elemeit összehasonlítja az adott körzetben, a közelmúltban értékesített ingatlanok paramétereivel vagy ezek hiányában a hirdetési árakkal (ez utóbbiakat korrigálni kell!), majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat.
Az összehasonlító ingatlanok tulajdonságai közel hasonlóak (közeli fekvésűek, hasonló kivitelezésűek, egymáshoz közeli időszakban épültek, azonos építési anyagok felhasználásával), ezért összehasonlítással jól elvégezhetők az értékbecslési számítások.
A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés módszere a meglévő adatok birtokában jól követi az adott időszak ingatlanpiacán a kereslet és kínálat változásait.
Mit nem szabad várni az ingatlan értékbecsléstől?
Amit meg kell érteni az ingatlan értékbecsléssel kapcsolatban az az, hogy az ingatlan értékbecslés nem egy egzakt tudomány. Az ingatlan értékbecslő becsül és nem tuti igazságot mondja meg. Olyan ugyanis nincs.
Az ingatlan értékbecslő a szakmai szabályok szerint elvégzi az értékelést és meghatározza az ingatlan becsült értékét. Két értékbecslő akár több millió forintos különbségre is becsülheti ugyanazon pillanatban az adott ingatlant.
Mindazonáltal az ingatlan értékbecslés által meghatározott ingatlan érték sokkal pontosabb, mintha a tulajdonos árazza be. Hogy miért? Mert az ingatlan tulajdonos elfogult a saját lakásával, házával kapcsolatban, függősége van az ingatlannal kapcsolatban.
Tehát az ingatlan értékbecslő azt nem tudja garantálni, hogy az értékbecslésben megállapított becsült értéken fog elkelni az ingatlan. Viszont sokkal jobb, mint a barátok, ismerősök “bemondásai” vagy a szomszéd ötletelése. Meg lehet, sőt érdemes megcélozni a becsült piaci érték elérését. Home staginggel pedig túl is lehet szárnyalni azt.
Ha az ingatlan értékbecslés, lakás értékbecslés és ház értékbecslés téma érdekel, akkor ez a cikk is hasznos lehet számodra: Mennyit ér az ingatlanom?
Ajánlom figyelmedbe az ingatlaneladás lépésről lépésre írásomat is, amely megmutatja a profi ingatlaneladás folyamatát. Ez abban segít, hogy maximalizálni tudd az eladási árat és hatékonyan tudj eladni.
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő
Kiemelt kép forrása: canva.com
