Ha érdekel az ingatlan eladás az agglomerációban 2021-ben téma, akkor ez a cikk neked szól, továbbá érdemes ennek a honlapnak a tanácsait, tippjeit is olvasnod.

A budapesti agglomerációba való kiköltözés több évtizedes téma. Vannak időszakok, amikor az agglomerációba való Budapestről történő kiáramlás felerősödik. Jelenleg ez zajlik. Amikor házadat az agglomerációban el akarod adni, akkor ez a trend fontos információ számodra

A budapesti agglomeráció

Kezdjük azzal, mi is az az agglomeráció! A Wikipédia meghatározása szerint:

“A budapesti agglomeráció a Budapest központtal kialakult településtömörülés (=agglomeráció), mely a magyar fővárost és a vele szorosan együtt élő, gazdasági, infrastrukturális, munkaerőpiaci és szolgáltatási tekintetben egymásra utalt településeket foglalja magába.” Ez egy egyközpontú tömörülés: Budapest egymaga az agglomeráció népességének több mint kétharmadát adja.

Az ide hivatalosan tartozó 81 település felsorolását a budapesti agglomeráció területrendezési tervét rögzítő 2005. évi LXIV. törvény tartalmazza.

Az elmúlt években a budapesti agglomerációban lakók számra folyamatosan nőtt. Így a 2013 évi hivatalos 800.000 fős számnál jóval magasabbra tehető már az itt lakók száma.

Ingatlan eladás az agglomerációban 2021-ben – milyen itt az ingatlanpiac?

A mostani piaci helyzetben, 2021-ben a Budapest körüli agglomeráció ingatlan eladóira jó idők járnak. Az elmúlt években a meredeken növekvő budapesti ingatlanárak szinte száműzték a budapestiek egy részét az agglomeráció irányába.

Aztán erre rájött a koronavírus karanténos időszakában megindult erős kereslet a kertes családi házak iránt. Budapest tekintetében ez a külső kerületek felé és az agglomerációba történő költözést jelenti.

Tavaly áprilisban az ingatlan.com elemzést készített a budapesti agglomerációról. Eszerint sokatmondó kép rajzolódik ki a különböző települések népességének változásairól, ami az ingatlanpiaci helyzetet is befolyásolja.

Az elemzés a hivatalos adatok alapján megvizsgálta, hogy egy-egy településen mennyivel többen laktak 2020 elején, mint egy évvel korábban, valamint azt, hogy a legnépszerűbb településeken hogyan alakulnak az ingatlanárak a budapesti átlaghoz képest.

Az első három helyen Érd, Szigetszentmiklós és Veresegyháza áll. Továbbá az első tízben szerepel Dunaharaszti, Gyömrő, Nagytarcsa, Halásztelek, Délegyháza, Göd és Biatorbágy is. „Az agglomerációs települések gyarapodásában szerepe van az utóbbi években látott lakásépítési boomnak és a budapesti árrobbanásnak is. Nagyon sokan vágtak bele ugyanis családi- vagy ikerház építésébe a 2019 végén kifutó kedvezményes lakásépítési áfa, illetve az állami támogatások miatt” – tette hozzá Balogh László.

Az elemzés főbb megállapításai:

  • A Budapest környékén lévő települések taroltak: az ország összes települése közül ezekben nőtt a legjelentősebben az ott lakók száma 2019-ben.
  • Érd áll az országos lista élén, ahol közel 800 fővel nőtt a bejelentett lakosok száma, a második helyezett Szigetszentmiklós, a harmadik pedig Veresegyház lett, mindkét település több mint 500 fővel gyarapodott.
  • A szóban forgó agglomerációs települések vonzó célpontok a lakáspiacon, részben azért, mert az ottani a lakóingatlanok az átlagos négyzetméterárak alapján jóval olcsóbbak. Például egy 100 négyzetméteres házért 16-30 millió forinttal kevesebbet kell adni.

Összességében azt látjuk, hogy a budapesti agglomeráció prosperáló ingatlanpiaci helyzetet mutat. Folyamatosnak tűnik a Budapestről vagy az ország más részeiről érkezők érdeklődése az agglomeráció települései iránt. Ez kiváló lehetőséget biztosít azoknak, akik most kívánják eladni házukat az agglomerációban.

Ingatlan árak az agglomerációban 2021-ben

Két elemzést hívok segítségül. Az elsőt az OTP Ingatlanpont, a másodikat az ingatlan.com készítette.

2020 szeptemberében az OTP Ingatlan elemzést készített a budapesti agglomeráció ingatlan árainak változásáról. A KSH adatsorainak elemzése alapján az látszik, hogy a legnagyobb ár növekedést felmutató települések négy kivételtől eltekintve (Budakeszi, Budaörs, Vác, Pomáz) az olcsóbb keleti/déli szektorban találhatóak. „Az első nagy kiköltözési hullám a fővárosból még a 90-es években indult meg. Akkor a drágább nyugati településeken ugrott meg a forgalom. Most, az országos trendeknek megfelelően, az olcsóbb déli és keleti szektor települései a keresettebbek” – kommentálta az adatokat Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az OTP Ingatlanpont Budapest vonzáskörzetében dolgozó tanácsadói szerint a járványhelyzet következtében átalakuló munkavégzési szokások felerősítették, felgyorsították ezt a folyamatot. Az új otthont keresők közül egyre többen akarnak kiköltözni a főváros vonzáskörzetébe.

árnövekedés az agglomerációban - top 10 település
A legdrágább agglomerációs települések listája
Forrás: OTP Ingatlanpont

Az ingatlan.com adatai alapján Érden 2020. áprilisban 473 ezer forintos átlagos négyzetméteráron kínálták a lakóingatlanokat, azaz lakások és házak négyzetméterét, Szigetszentmiklóson 433 ezer forintért, Veresegyházon pedig 459 ezer forintért. A tíz érintett budapesti agglomerációs település közül Délegyháza a legolcsóbb, ott egy négyzetméter átlagosan 408 ezer forintba kerül. Figyelem: ezek itt kínálati árak, nem tényleges eladási árak!

ingatlan eladás az agglomerációban - ingatlanárak
Az agglomerációs települések lakosságszámának és ingatlanárainak változása (2019/2020)
Forrás: ingatlan.com

Ingatlan eladás az agglomerációban 2021-ben – nem mindegy, hol

A Portfólio.hu nemrég (2021. márciusában) négy részes cikksorozatban elemezte az agglomerációs ingatlanárakat. Sorra vették a nyugatra, délre, keletre és északra fekvő településeket.

Nagy eltérések tapasztalhatók a földrajzi elhelyezkedéstől függően. Ez persze régi “bölcsesség”. Az ingatlanárat ugyanis három dolog határozza meg: lokáció, lokáció, lokáció.

Bár a cikksorozat ingatlan vásárlói szemszögből íródott, az eladóknak nagyon fontos információkat tartalmaz. Azt vizsgálták, hogy mire elég egy átlagos budapesti lakás ára az agglomeráció egyes településein. Természetesen átlagokról van itt szó. Akiket a részletek érdekelnek, érdemes a portfolio.hu cikkeket elolvasni.

Ingatlan eladás az agglomerációban – Nyugat a legdrágább

A nyugati rész a Budakeszi és Pilisvörösvári járások településeit jelentik. Elnézve a 2020-as átlagárakat, a portfolio.hu elemzése szerint majdhogynem két átlagos fővárosi lakás árát kellene beáldozni a kiköltözésért cserébe. A Budakeszi és Pilisvörösvári járásokban alig volt olyan hely, ahol alacsonyabb lett volna egy átlagos ház értéke, mint egy budapesti lakás átlagára 2020-ban. 

Vagyis az agglomeráció nyugati része a legdrágább, ami kiváló hír az eladóknak. Ugyanakkor látni kell azt is, ahogy az ezt megfizetni nem tudó vevők inkább más régiókban keresgélnek. Ahogy fent olvasható, elsősorban a dél és keleti részeken.

Ingatlan eladás az agglomerációban – Dél

Az agglomeráció déli részén fekvő városok és községek a Gyáli, Dabasi, Szigetszentmiklósi, Ráckevei és Érdi járásokban találhatók. A délre eső településeken már jóval egyszerűbb lehet a helyzete annak a vevőnek, aki a budapesti átlaggal, vagyis 34,7 millió forinttal a zsebében keresi az új otthonát.

Ingatlan eladás az agglomerációban – Kelet

Az agglomeráció keleti részének elemzése a Gödöllői, Aszódi, Vecsési, Nagykátai, Monori, Ceglédi, és Nagykőrösi járások településeit veszi sorra. A keleti oldalon még a déli részhez képest is több olyan helyszín szerepel található, ahol nem kell hozzányúlni a megtakarításhoz és bátran útnak lehet indulni egy budapesti lakás átlagárával.

Ingatlan eladás az agglomerációban – Észak egy az egybe

Az agglomeráció északi felén lévő Szentendrei, Váci, Dunakeszi és Szobi járások településein, az utolsó kivételével hasonló áron keltek el az otthonok, mint amennyi a budapesti átlag (34,7 millió forint) volt 2020-ban, így aki errefelé költözne, az szinte egy az egyben becserélheti a fővárosi lakását.

Mire figyelj az ingatlan eladásnál?

Ha érdekel az ingatlan eladás az agglomerációban, akkor a következő témákat és cikkeket feltétlenül ajánlom, hogy olvasd el, gondold végig és alkalmazd!

1. Kezeld projektként!

Az ingatlan eladás nem egy szokásos napi tevékenység a hétköznapi ember számára, hanem egy projekt. Ha projektként tekintesz rá, és figyelembe veszed a projekt jellegből adódó sajátosságokat, akkor hatékonyabban, gyorsabban és kevesebb stresszel fog járni az ingatlan eladás. Ez a folyamat elején különösen fontos.

Mikre figyelj oda a projekt kapcsán?

  • Legyen világos célod!
  • Tervezz!
  • Gondold végig az erőforrásokat!
  • Figyelj az időre!
  • Légy tisztában a korlátokkal és figyeld azokat!

Ezekről részletesebb itt olvashatsz: Öt szokatlan ingatlan eladási tanács

2. Ingatlanossal vagy ingatlanos nélkül akarsz eladni?

Ezt a kérdést jól végig kell gondolni. Mindenki helyzete, ideje, tapasztalatai és sok egyéb alapján dönt ebben a kérdésben. Amit ne tegyél: ne hidd azt, hogy azzal, hogy aláírod a szerződést egy ingatlanossal, azzal minden meg fog oldódni! Nem fog! Ne a csodát várd, hanem gondold végig, te mit tehetsz a sikeres ingatlan eladás érdekében.

Megvizsgáltam, mik az ingatlanközvetítők feladatai, és hogy át tudják-e ezt venni az ingatlan eladók. Erről a témáról itt írtam.

Fontos számodra, hogy a lehető legtöbb pénz maradjon a zsebedben ingatlan eladásakor? Ha igen, akkor a Mennyibe kerül az ingatlan eladás? című cikkemet is érdemes elolvasnod, ami tulajdonképpen ingatlan eladási matek.

3. Legyen jó az árazásod!

Az ingatlan eladás egyik pillére az ár. Az érthető, hogy minél többet szeretnél kapni ingatlanodért, de ha az árazás nem kapcsolódik az ingatlanpiaci viszonyokhoz, akkor sose fogod eladni az ingatlanodat. Na jó, ne legyek olyan szigorú: lehet, hogy nem sose, de nagyon sokáig fogod árulni.

Az ár meghatározásához tisztában kell lenni a fogalmakkal és az árinformációk forrásaival. Ehhez nyújt segítséget ez a blogbejegyzésem.

4. Ingatlan eladási tudnivalók

Nem kell keresgélned, itt elolvashatod a lakás és ház eladók számára 10 fontos ingatlan eladási tudnivalót. Biztos nem akarod elkövetni azokat a hibákat, amiket mások, úgyhogy ne hagyd ki!

Ingatlan eladás az agglomerációban 2021-ben – Esettanulmány

Ebben a cikkben egy konkrét történetet találsz, amely egy Buda környéki családi ház eladásának a története. Bár jelenleg jó szelek fújnak az agglomerációs eladásokra, a tanulságok neked is hasznosak lehetnek. De csak akkor, ha többért és gyorsabban szeretnéd eladni ingatlanodat.


Ha ennél többet szeretnél, akkor iratkozz fel hírlevelünkre! Ajándék tanulmányt kapsz, amiből megtudhatod, mi a sikeres ingatlan eladás titka.

Oszd meg másokkal is!