A házvásárlás és lakásvásárlás menete annak, aki nem volt részese ennek a folyamatnak már legalább egyszer, bonyolult dolognak tűnik. Mivel viszonylag ritkán fordul elő az életünkben, érdemes megismerni a folyamatot előre, mert ha nem jól csinálod, komoly károkat okozhatsz magadnak.
Ezt a cikket az ingatlanvásárlóknak írtam, hogy segítsek nekik ebben a nem könnyű, hosszú távra kiható, nagy értéket képviselő folyamatban. Ha te éppen lakást vagy házat vásárolsz, akkor itt megtudhatod, hogyan érdemes haladni, mire érdemes odafigyelni. Nézzük a lakásvásárlás, házvásárlás menetét lépésről lépésre! Bemutatom a legfontosabb szempontokat, amelyekre figyelmet kell fordítani.
Az ingatlanvásárlás, akárcsak az ingatlaneladás egy projekt. Mit jelent ez? Azt, hogy ez nem rutin feladat, hanem egy határozott ideig tartó feladatok együttese, mely egy határozott céllal történik, van eleje és vége. Továbbá komoly erőforrásokra van szükség ebben a projektben, hogy a célunkat elérjük. Ezekről is lesz szó ebben a cikkben, mely részletesen taglalja az ingatlanvásárlás menetét lépésről lépésre.
Az alábbi cikkben a házvásárlás menete és lakásvásárlás menete kifejezéseket szinonímaként használom. A lakásvásárlás menete és a házvásárlás menete ugyanis nagyrészt ugyanaz, viszont van egy-két dolog, ami kifejezetten csak a lakásvásárlásnál, míg mások kizárólag a házvásárlásnál játszanak szerepet.
Íme az ingatlanvásárlás menete 15 lépésben.
Amennyiben nemcsak veszel, hanem el is adsz, akkor Ne dobj ki milliókat az ablakon! című új könyvem neked való. Itt tudod megnézni és megvenni: könyv az ingatlaneladásról.
Miért kell ismerni a házvásárlás és lakásvásárlás menetét?
Azért fontos ezzel tisztában lenni, mert
- Ez egy komplex folyamat és többféle tudás, ismeret szükséges hozzá. Például ingatlanjogi, ingatlanos, pénzügyi stb.
- Magánszemélyek az esetek legnagyobb részében nem rendelkeznek ezzel a tudással, hiszen nem része az iskolai tananyagnak. Márpedig az emberek nagy része élete során előbb vagy utóbb eljut oda, hogy ingatlant vesz.
- A házvásárlás menete és lakásvásárlás menete lépéseit azért fontos ismerni, mert a sorrend sem mindegy. Az első lépéseket kihagyod, akkor milliókat bukhatsz rajta, illetve olyan döntést hozhatsz, amit egy életen át bánni fogsz.
- Különösen az első alkalommal minden dolog nehéz, így az ingatlanvásárlás is.
- Lehet, hogy vettél ingatlant, de ha eltelt közben néhány év, változhattak a szabályok vagy a piaci szokások.
- Nem egy rutin tevékenység. Átlagember élete során jellemzően 1-2 ingatlant vásárol, van, aki sohase.
- Nagyon nagy értékről van szó. Az ingatlan az emberek nagy részének a legnagyobb vagyontárgyát képezi. Tehát érdemes komolyan venni.
- Bár venni elvileg könnyebb, mint eladni, egy rossz döntés káros következményei súlyosak lehetnek. Az is előfordulhat, hogy ezek csak sok év múlva, például, amikor el akarod adni az ingatlant, zuhannak rád.
Házvásárlás menete – Információgyűjtés
Ha már vettél ingatlant, akkor neked ez könnyebb. Ha most veszel először, akkor különösen fontos, hogy megismerd az házvásárlás menetét, buktatóit, az ingatlanpiaci alapfogalmakat, az aktuális ingatlanpiaci helyzetet és az ingatlanárak alakulását. Ismerd meg annak a piaci szegmensnek a jellemzői, ahol lakást vagy házat akarsz venni!
Kezdj el információt gyűjteni ezekkel kapcsolatban! Néhány ötlet ehhez:
- Érdemes néhány ingatlaniroda honlapját áttanulmányozni! Ezek nagy része időről- időre cikkeket publikál az ingatlanpiaci helyzetről. Nekem a kedvencem a Balla Ingatlan honlapja, ahol hasznos ingatlan híreket lehet olvasni.
- A portfolio.hu Ingatlan szekcióját is tanulságos olvasni.
- Az ingatlanárak vonatkozásában és a forgalmi adatokat illetően sajnos jelentős időbeli csúszással, de a Központi Statisztikai Hivatal és Magyar Nemzeti Bank publikáció irányadók.
- Kezdd el nézegetni a különböző ingatlanhirdetési oldalak kínálatát, különös tekintettel arra, ahol és amilyen ingatlant szeretnél venni!
Tipp:
Iratkozz fel a fent említett internetes oldalak közül néhánynak a hírlevelére, hogy folyamatosan kapd az értesítéseket ingatlanvásárlás témában!
A fenti, folyamatos információgyűjtés az ingatlanvásárlással kapcsolatban több szempontból is fontos. Egyrészt így tájékozódhatsz az alapvető fogalmakról és a piaci helyzetről, másrészt pedig a kínálat és árak vizsgálata szükséges ahhoz, hogy reálisan lásd, milyen és mekkora ingatlan érhető el számodra.
Lakásvásárlás menete – Célkitűzés
Ha biztos vagy benne, hogy az ingatlanvásárlás az, amire tényleg szükséged van, akkor azt is döntsd el, mit akarsz venni. A lehető legkörültekintőbben szedd össze, milyen ingatlant akarsz venni!
1.) Milyen típusú ingatlant akarsz?
- házat (családi ház, ikerház, sorház ?)
- lakást (panellakás, téglalakás ?)
- telket
- nyaralót
2.) Milyen paraméterekkel rendelkezzen az ingatlan?
- ingatlan elhelyezkedése, azaz lokáció
- állapot (új építésű vagy használt?, ha használt, akkor felújítandó, közepes, jó, felújított?)
- méret
- szobaszám
- energetikai hatékonyság
- környék
- kilátás
- infrastruktúra
- közlekedés
- zajhatás
- fényviszonyok
- gépkocsi elhelyezésének lehetőségei
Írd is le a szempontjaidat! Továbbá a szempontokat két nagy csoportra oszd: egyik csoport, aminek kötelező teljesülnie (must), a másik pedig az, ami jó lenne (nice to have), de hiánya nem kizáró ok! Amikor ügyfeleim vásárláshoz kérnek segítséget, mindig ezzel kezdünk.
Figyelj oda, ha többen vesznek részt a döntésben, akkor legyen egy mindenki által elfogadott szempontrendszer! Később ugyanis jó nagy galibákat okoz, ha kiderül, hogy például a férj és a feleség más elvárásokat támasztanak leendő ingatlanukkal kapcsolatban.
A célkitűzés része, hogy milyen típusú és milyen paramétereket akarsz. Ehhez még add hozzá azt is, hogy milyen időtávon belül akarod a célodat elérni. Végül pedig idetartozik még a rendelkezésre álló anyagi keret.
Az előzetes információgyűjtés pedig azért fontos, mert az tud abban segíteni, hogy vajon reális-e a rendelkezésedre álló költségvetésből olyan ingatlant venni, amilyent szeretnél.
Házvásárlás menete – A pénzügyi háttér megtervezése és biztosítása
Ahogy a bevezetőben említettem, az ingatlanvásárlás egy projekt, amit meg kell tervezni. Ennek egyik kritikus része az erőforrások megtervezése, azon belül is a pénzügyi háttér megtervezése. Állíts fel egy költségvetést az ingatlanvásárlásra!
Először is mérd fel, hogy milyen költségekkel kell számolnod az lakásvásárlással és házvásárlással kapcsolatban!
- ingatlan ára
- tanácsadók szakértői díja
- ügyvéd díja
- illeték
- költözés költsége
- felújítás költségek az új ingatlanban
- új bútorok költsége
Miután összeállítottad a kiadási oldal, tervezd meg, hogy ezt miből fogod finanszírozni. Mennyi pénz vagyis önerő áll rendelkezésre? Honnan tudod pótolni a hiányzó összeget? Családi, baráti kölcsön? Hitelfelvétel? stb.
A pénzügyi erőforrások megtervezése elengedhetetlen. A banki hitelfelvételt is érdemes jól körbejárni és felmérni az átfutási időt, illetve magát a hitelképességet is. Aki igazán tudatos, előzetes hitelbírálat birtokában vág bele az ingatlanvásárlásba.
Lakásvásárlás menete – Válaszd ki a tanácsadóidat!
Nem tudhatsz mindent, pláne olyat nem, amivel nem foglalkozol nap, mint nap. A hiányzó tudást meg kell venni. Nem érdemes ezen spórolni, mert később nagy árat lehet érte fizetni. A házvásárlás és lakásvásárlás életünk legnagyobb értékű tranzakciója, ezért kockázatos tanácsadók nélkül dönteni.
Milyen szakemberekre, tanácsadókra lehet szükséged?
- Először is szükséged lesz egy ingatlan adásvételhez értő, abban tapasztalt, arra specializált ügyvédre.
- Amennyiben hitelt veszel fel (lásd előbbi pont), akkor mindenképpen javasolt független pénzügyi tanácsadó bevonása. Könnyű elveszni a jogszabályok útvesztőjébe és a különböző szirénhangok kísértésének is ellent kell állni. Ezért kell egy szakember, ráadásul független szakember, aki segít.
- Műszaki szakértő is elengedhetetlen, hiszen, hacsak nem vagy szakmabeli, fogalmad sincs egy lakás vagy ház műszaki tudnivalóiról és hibalehetőségeiről. Hidd el, nagy jelentősége van annak a döntésedben, hogy milyen állapotban van az ingatlan, amivel éppen kacérkodsz.
- Végül, de nem utolsó sorban hasznos lehet egy ingatlan szakértő is, aki több mindenben pl. az ingatlan kiválasztásában, ingatlanjogban, tárgyalástechnikában, továbbá az ingatlan előnyeinek és hátrányainak az felmérésében is tud segíteni.
A jó tanácsadó kiválasztása is kulcsfontosságú. Mind a négy, a fentiekben felsorolt tanácsadó esetében. Hogyan kell jó tanácsadót választani? Ez megérne egy külön blogbejegyzést. Tapasztalatom szerint az tud jól tanácsadót választani, aki maga is minimális szinten érti azt az adott témát. Legalább annyira, hogy tudja, mit nem tud és mik a kérdései.
Házvásárlás menete – Kutatómunka & keresés
Miután megvagy az előző négy lépésben szereplő előkészítő lépésekkel, jöhet a házvásárlás menetének az izgalmas része, ami nem más, mint a megvásárlandó ingatlan felkutatása.
Mennyiségi szempontból nem lesz nehéz dolgod vevőként ingatlan találni, de a minőséggel sajnos igen. A magyar lakóingatlanok, legyen az ház vagy lakás jelentős része elhanyagolt, nem karbantartott és energetikailag nem hatékony. Ezért is nem rövid az ingatlanvásárlás folyamata. A keresési szakasz meglehetősen időigényes.
Néhány tipp a kereséshez!
- Az internet korában elsődlegesen az ingatlanhirdetési oldalakra érdemes fókuszálni. Sok van belőlük, de tudni kell, kik a nagyok, hiszen ott többet fogsz találni.
- Iratkozz fel ingatlanportálokon hirdetésfigyelőre, ahol beállíthatod a keresési paramétereidet!
- Érdemes bemenni a célzott területen ingatlanirodákba is, mert náluk remélhetőleg hasznos információkat nyerhetsz a helyi kínálatra és lehetőségekre vonatkozólag.
- Ezen kívül híreszteld el baráti, ismerős körben, hogy ingatlant tervezel venni!
- Ha szereted és aktívan használod a közösségi médiát, oda is kiposztolhatod.
- Továbbá érdemes csatlakozni olyan Facebook csoportokhoz is, ahol eladó ingatlanokat kínálnak, persze csak abba, amelyik releváns neked.
A keresés egyszerű, de roppant hasznos eszköze az Excel tábla vagy Google Sheet (ki, mit szeret). Ebben a táblázatban rögzítsd a kiválasztott ingatlant és minden fontos paraméterét!
Ingatlanvásárlás menete – Az ingatlan megnézése
Jó néhány ingatlant meg kell ahhoz nézni, hogy eljuss a sajátodig. Amikor megnézel egy ingatlant, szánd rá az időt, ne rohanj! Legyen egy standard kérdéslistád, megfigyelni valód. Ezt hozd magaddal és jegyzeteld le! Ha a különböző ingatlanoknál mindig mást fogsz nézni, a végén nem fogod tudni összehasonlítani őket.
Különösen figyeld azokat a dolgokat, amik szubjektívek, de fontosak. Milyen a környezet? Milyenek a zajviszonyok? A szomszédság nehéz ügy. Igaziból ez zsákba macska és csak akkor derül ki a dolog, amikor már ott laksz.
Nézd meg az ingatlan környékét is!
Mint tudjuk, ingatlanvásárlásnál is kulcsfontosságú a lokáció. Hiába tetszik a ház, ha órákat kell gyalogolni a buszmegállóig, ha a gyereknek nincs iskola stb. Ez csak az egyik része a dolognak. De van sok egyéb dolog, amit biztos nem akarsz magadnak pl. magasfeszültségű vezetéket, temetőt, diszkót a ház aljában és még sorolhatnám.
Úgyhogy tudd meg a házszámot, és nézd meg a Google Maps-en első lépésként! Ha nem nagy távolság, akkor érdemes a bemutatás előtt kívülről megnézni az ingatlant és a környékét. Így meggyőződhetsz arról, hogy tetszik-e.
Tipp:
Legalább kétszer, de inkább háromszor nézd meg azt az ingatlant, amit meg akarsz venni! Nagyon fontos, hogy különböző napszakokban és napokon is megtedd ezt!
Házvásárlás menete – Műszaki & jogi ellenőrzés
Kérd meg az eladót, hogy mutassa meg, sőt küldje át emailen a tulajdoni lapot és ház esetében a térképmásolatot is! Aki erre nem hajlandó, azt nyugodtan felejtsd is el! Továbbá az energetikai tanúsítványt is kérd el! Ha viszont nagyon tetszik az ingatlan, akkor a tulajdoni lapot és a térképmásolatot a Földhivatal Online oldalán te magad is le tudod tölteni.
Amikor kiválasztottad azt vagy azokat az ingatlanokat, amelyek neked szimpatikusak, akkor jön a tanácsadók szerepe. Ellenőrizni kell ugyanis az ingatlan műszaki és jogi hátterét. Ezt pedig, hacsak nem vagy szakmabeli, nem tudod érdememben elvégezni egyedül.
Műszaki szakértővel nézesd át az ingatlant! Kérj róla, szakvéleményt! Ez ahhoz segít, hogy kizárd vagy vásárlásra alkalmasnak értékeld az adott ingatlant. Továbbá a műszaki szakvélemény alapján meg tudod becsülni a felújítási költségeket és mindezt figyelembe tudod venni a vételi ajánlat megtételénél.
A tulajdoni lapot és sok egyéb dokumentumot nem biztos, hogy tudod saját magad értelmezni, akkor kérj hozzá segítséget ügyvédtől, ingatlanközvetítőtől vagy ingatlan tanácsadótól! Ház esetén nagyon fontos a térképmásolat megvizsgálása, hogy kiderüljön, ugyanazt mutatja-e a térkép, mint ami a valóságban van. Ha nem esik egybe a kettő, akkor gond lehet a banki hiteleddel (amennyiben a vásárláshoz hitelt akarsz felvenni), illetve általánosságban értékcsökkentő tétel lehet.
Ezek az ellenőrző lépések ahhoz fontosak, hogy meg tudd hozni a döntést egy ingatlan megvásárlásáról.
Lakásvásárlás menete – Vételi ajánlat
A vételi ajánlat megtétele előtt feltétlenül menj végig valamennyi ellenőrző lépésen, hogy teljesen biztos légy abban:
- Tényleg azt az ingatlant akarod megvenni!
- Pénzügyi erőforrásaid elegendők a kifizetéséhez.
- Műszakilag és jogilag minden rendben van az ingatlannal.
Az ügyvéddel való konzultáció után írásban tedd meg a vételi ajánlatot! Ennek formai elvárásaihoz az ügyvéded fog segíted adni. Nagyon fontos, hogy csak olyan fizetési ütemezést vállalj, amit tényleg tudsz teljesíteni! Ha nem fogod teljesíteni a fizetést időben, kötbér fizetésére leszek kötelezett, rosszabb esetben az eladó elállhat a szerződéstől és elbukod a foglalót.
A vételi ajánlatnak legyen határideje!
Házvásárlás menete – Adásvételi szerződés és fizetés
Az ingatlan adásvételi szerződésnek megvannak a kötelező kellékei. Mostanság azt látom, hogy az ügyvédek jó sok oldalas szerződéseket írnak. Pedig attól nem lesz jobb egy szerződés, mert hosszú… Ezt egy ügyvédtől hallottam 🙂
A lényeg, hogy az adásvételi szerződést a vevő ügyvédje szövegezi és a vevő fizeti a költségét. Alaposan tanulmányozd át a szerződést és amit nem értesz, tisztázd az ügyvédeddel!
A vételár kifizetése a szerződésben részletezett módon és ütemezésben történik.
Ingatlan-nyilvántartási eljárás
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás lebonyolítása az ügyvéded feladata. Az adásvételi szerződés aláírása után ugyanis az ügyvéd gondoskodik róla, hogy az mihamarabb bekerüljön a földhivatalba. Ott először széljegyre kerül, majd a teljes vételár megfizetésekor az ügyvéd benyújtja a bejegyzési engedélyt. Ekkor rögzíti a földhivatal a tulajdonosváltást.
A biztonság kedvéért érdemes ezekre rákérdezni vevőként, hogy ezek a lépések megtörténtek-e.
Birtokbavétel
A birtokbaadás-vétel akkor történik meg, miután a vevő az ingatlan vételárát teljes mértékben kifizette. Ettől a naptól kezdve a vevő, vagyis az új tulajdonos fizeti az ingatlan költségeit és húzza hasznait.
Birtokbaadási jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyben többek között a mérőórák számát és állását is rögzíteni kell. A vevő ekkor kapja meg az ingatlan kulcsait és azt birtokba veszi.
Ingatlanbiztosítás megkötése
Erről sokan megfeledkeznek, pedig nagyon fontos. Miután aláírtad az ingatlan adásvételi szerződést, készülj arra, hogy hamarosan birtokba veszed azt, és addigra legyen kiválasztva a biztosító és a biztosítási termék, amelyik meg fogod kötni! Ezt feltétlenül tedd meg úgy, hogy a biztosítás a birtokbavétel napjától legyen érvényes! Sok szomorú történet van, amikor ezt az ingatlanvásárló elmulasztja, és később ezért súlyos károk érik.
Közművek átírása
A közművek átírása a vevő feladata. A birtokbavételtől 15 nap áll rendelkezésére. Közműve válogatja, hogy milyen dokumentumokat kérnek ehhez, de jellemzően a birtokbaadási jegyzőkönyvre szükség van. Manapság a legtöbb közműszolgáltató lehetővé teszi az elektronikus bejelentést. Ezt követően le kell szerződni valamennyi közműszolgáltatóval.
Önkormányzati bejelentés
Településenként eltérő, hogy van-e helyi adó pl. telekadó vagy építményadó stb. Ezért kérdezed meg az eladót, illetve tisztázd az illetékes önkormányzat adóosztályával! Ha van, akkor bejelentési kötelezettséged, pontosabban bevallási kötelezettséged van. Az alapszabály az, hogy abban az évben, amikor az adásvétel történt, az eladó fizeti a helyi adót egész évre, és az új tulajdonos, vagyis a vevő csak a következő év első napjától fizeti azt.
Illeték megfizetése
A házvásárlás menete záró akkordja az illeték megfizetése. A NAV gyorsan dolgozik és nem sokkal az adásvételi szerződés aláírása után már meg is érkezik a határozat az illeték fizetéséről. Ugyanakkor az illetékmentességről és illetékkedvezményekről is érdemes tájékozódnod.
Kulcsfontosságú tényezők az ingatlanvásárlásban
1. Érzelmek szerepe
Fontos, hogy el tudd magad képzelni abban az ingatlanban, amit meg akarsz venni, de ne érzelmi felindulásból vásárolj! Igen, fontosak a megérzések, ez rendben van, de ne csináld azt, hogy megnézel egy ingatlant, és abban a pillanatban vételi ajánlatot teszel. Aludj rá egyet, kérlek! De inkább többet! És persze járd körbe a dolgot, ahogy a továbbiakban szó lesz erről!
2. Motiváció
Legyen világos, hogy mit akarsz és miért akarod azt! Ha nem világos a miért, akkor az egész folyamat rossz irányba mehet.
Jól gondold végig, hogy tényleg akarod-e a lakásvásárlást! Tényleg ez a helyes megoldás? Lehet, hogy a lakásbérlés vagy összeköltözés megoldás lehet az élethelyzetedre?
A legtöbb magyar ember továbbra is azt szereti, ha olyan ingatlanban lakik, ami a saját tulajdonában van. Hogy miért? Mert nálunk ingatlanfétis van: a magyarok több mint 90 százaléka saját tulajdonú lakásban él. Tulajdonlásban dobogós helyen állunk az Európai Unióban.
3. Realitás
Az ingatlanvásárlás nagy értékű döntés, ami meghatározó jelentőségű az ember életében. Ezt nem szabad elbagatellizálni. Vedd komolyan és ezzel együtt légy reális! Meg tudod ugrani azokat a dolgokat, amik ezzel együtt járnak? Néhány példa:
- Lesz-e elég időd? Ez nem egy ötperces történet. Készülj fel arra, hogy sok idődet el fogja venni!
- Mérd fel a pénzügyi lehetőségeidet! Mennyi likvid pénzed van, ami azonnal rendelkezésre áll és nézz utána, milyen hitelt tudsz felvenni, továbbá milyen állami támogatások elérhetők a számodra? Ha például ez összesen 40 millió, akkor vélhetően nem reális egy budai családi ház megvásárlása.
- Milyen tudásod van a témával kapcsolatban és mi az, amit nem tudsz? Több szakterület is érintett az ingatlan ügyletekben, úgyhogy szinte kizárt, hogy valamilyen szakember bevonására ne legyen szükséged.
Bízom benne, hogy ezzel cikkel tudtam segíteni neked, hogy problémamentesen végig menj a házvásárlás vagy lakásvásárlás folyamatán. Ingatlanvásárlásban, és ha a vásárlás előtt ingatlant kell eladnod, akkor abban is szívesen segítek.
Sikeres ingatlanvásárlást kívánok!
Magyari Éva
IngatlanAngyal
Kiemelt kép forrása: pexels.com, Nicole Casír fotója
