Mielőtt még lakás eladásra adod a fejed, érdemes tisztába kerülni azzal, hogy mik a lakáseladás költségei. Jobb, ha előre tudsz ezekről a tételekről, hiszen befolyásolhatja a döntésedet. Lehet, hogy inkább vársz még az eladással egy-két évet.
Számokat és példákat is mutatok, hogy érthető legyen és jól tudd a saját helyzetedre vonatkoztatni.
Fontos! Az alábbi, ingatlaneladási költségek között vannak olyanok, amelyek opcionálisak, vagyis a lakáseladó döntésétől függenek. Mindenkinek a saját felelőssége eldönteni, hogy milyen eladási stratégiával kívánja értékesíteni élete legnagyobb értékű vagyon tárgyát.
1. Lakáseladás költségei 2023: adó
Amennyiben kell adót fizetned, lehet, hogy ez lesz az egyik legnagyobb tétel a lakás eladás költségei között, ezért kezdjük ezzel! Bővebben a lakáseladás adózásáról itt olvashatsz.
Pontosítsunk: a személyi jövedelem adóról (SZJA) van itt szó! A ma, 2023-ben érvényben lévő törvények értelmében ingatlan értékesítése esetén, amennyiben a szerzéshez képest az értékesítés jövedelmet hoz a tulajdonos részére, a jövedelem után adót kell fizetni. Ennek az adónak a mértéke 15% a jövedelem után.
A lakáseladás adózásának a szabályait részletesen itt olvashatod el. Az információs füzetek közül ki kell választani a 09. számút, amelynek a címe: Az ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek.
1.1. Lakáseladás költségei – Mikor nem kell SZJA-t fizetni ingatlaneladás esetén?
- Nem kell SZJA-t fizetned, amennyiben a szerzés öt évnél régebben volt, pontosabban, ha a vásárlást követő ötödik évben vagy utána adod el lakásodat.
- Amennyiben öt éven belül adod el lakásodat és az eladásából nem származik jövedelmed, vagyis a bevételed (eladási ár) nem nagyobb, mint a szerzési érték, akkor sem kell SZJA-t fizetni.
1.2. Hogyan kell kiszámolni az adóalapot?
Jellemzően mindenki ismeri az “öt éves szabályt”, vagyis, hogy amennyiben a tulajdonban tartás meghaladja az öt évet, akkor már nem kell a tulajdonosnak vagy haszonélvezőnek SZJA-t fizetnie lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítésekor. Az öt év alatt pedig fokozatosan csökken az a részarány, amit a jövedelemből adóalapként be kell számítani.
Ahogy a fenti NAV füzet a következőképpen fogalmaz : Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2023-ben történt átruházásakor a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek.
Forrás: NAV
Tehát, ahogy a fenti táblázat mutatja, a 2018-ben vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2023-ben történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Vagyis a jövedelemből az adóalap kiszámításának a szabálya évről évre így alakul:
0. év a szerzés éve – ekkor az adóalap a jövedelem 100%-a
1. év a szerzést követő első év – ekkor az adóalap a jövedelem 100%-a
2. év a szerzést követő második év – ekkor az adóalap a jövedelem 90%-a
3. év a szerzést követő harmadik év – ekkor az adóalap a jövedelem 60%-a
4. év a szerzést követő negyedik év – ekkor az adóalap a jövedelem 30%-a
5. év a szerzést követő ötödik év – ekkor az adóalap a jövedelem 0%-a
1.3 Hogyan kell kiszámolni az adót?
A NAV egy kiváló segítséget ad ehhez az ingatlan eladóknak. Egy kalkulátort, aminek a segítségével könnyen ki lehet számolni a pontos SZJA összeget. A kalkulátorok itt találhatók – hat különböző esetre. Ezek az esetek a következők:
- Lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítése
- Más megnevezéssel nyilvántartott ingatlan értékesítése
- Lakás vagy lakóházként nyilvántartott, több időpontban szerzett ingatlan értékesítése
- Más megnevezéssel nyilvántartott, több időpontban szerzett ingatlan értékesítése
- Már meglévő ingatlanon 2008. január 1-je után épített, újjáépített, bővített lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítése
- Már meglévő ingatlanon 2008. január 1-je után épített, újjáépített, bővített más megnevezéssel nyilvántartott ingatlan értékesítése
2. Ingatlaneladás költségei 2023: ingatlanközvetítői jutalék
Lehet, hogy ez lesz a legnagyobb tétel a lakáseladás vagy házeladás költségei között. Úgyhogy jól gondold meg, egyedül vagy ingatlanossal adod el lakásodat! Nem azt mondom, hogy ne add el ingatlanközvetítővel, csak legyél tisztába azzal, hogy a szakértelmet és a munkát meg kell fizetni!
Amennyiben lakásodat ingatlanos közvetítésével adod el, sikerdíjat vagy köteles fizetni neki. Az ingatlanközvetítői díj jellemzően 2,5 – 5% + ÁFA tartományban mozog az eladási érték alapján számolva. Ez a pár százalék kis számnak tűnik, de amikor ki kell fizetni, akkor nagy számmá válik.
Nézzünk néhány példát! Kalkuláljunk 3% + ÁFA jutalékkal!
20 millió Ft értékű lakás esetében a jutalék 762 000 Ft
30 millió Ft értékű lakás esetében a jutalék 1 143 000 Ft
40 millió Ft értékű lakás esetében a jutalék 1 524 000 Ft
Érdemes ezt végig gondolnod már előre.
3. Lakáseladás költségei 2023 – Home staging költségek
Magyarországon az ingatlaneladók nagy része még nem ismeri és nem is alkalmazza a home staginget ingatlan eladásakor, pedig ennek segítségével többért és gyorsabban tudná eladni ingatlanát.
A home staging tanácsadás költségei nagyon változók lehetnek, függően attól, hogy a választott szakember a feladatok mekkora részét veszi át a lakás eladótól, és függően a lakás méretétől valamint állapotától. Egy home staging konzultáció, függően a lakás méretétől 40-50.000 Ft-tól indul. Ez esetben a szóbeli átbeszélés történik, és semmilyen írásos információt, tanácsot nem kap az eladó. Amennyiben a kivitelezéssel kapcsolatos részletes tanácsokat szeretne valaki, akkor az előbbi díjnál magasabb összegre kell számítani.
Sokféle szintje van annak a segítség nyújtásnak, amit az eladó igénybe vehet. Ha valaki kreatív, jó lakberendezési érzéke van ösztönösen és ideje is van, akkor elég a minimális home staging tanácsadás. Aki biztosra akar menni, annak érdemes mindenféleképpen a saját lakására vonatkoztatott részletes tanácsokat is kérni.
A home staging szakértőktől meg lehet az a gondolkodásmódot tanulni, ami szükséges a sikeres ingatlan eladáshoz.
Hogy miért vállald ezt a költséget? Azért, mert a home staging segítségével gyorsabban és többért tudod eladni lakásodat.
4. Lakáseladás költségei 2023 – Ingatlan értékbecslő díja
Az ingatlan értékbecslő költsége választható, tehát egyáltalán nem kötelező lakáseladási költség. Ez különösen akkor fontos, ha egyedül adod el lakásodat. Egy profi ingatlanos meg fogja neked csinálni az értékbecslést ingatlanközvetítői munkája részeként. Amennyiben ingatlan értékbecslő szolgáltatását veszed igénybe, ennek az ára 30 000 – 40 000 Ft-től kezdődik Budapesten lakás esetén, az ingatlan méretétől függően. Ház értékbecslése komplexebb, több munkával jár, úgyhogy ennek megfelelően drágább is.
5. Hirdetés költsége
Amennyiben úgy döntesz, hogy ingatlanossal adod el lakásodat, akkor nem foglalkozol a lakás hirdetésével, hiszen az az ingatlanos dolga. Ha viszont egyedül adod el, akkor a lakáseladás költségei között számolj a hirdetési költséggel is!
Jelenleg az ingatlan.com díja magánszemélyek részére Budapesten 20 millió Ft feletti ingatlan hirdetése esetén 19 990 Ft/hónap. Más helyeken illetve kisebb értékű ingatlan esetében, a díj alacsonyabb. Vannak helyek, ahol ingyenes az ingatlan hirdetése annak értékétől függetlenül. A kiemelésnek és egyéb megjelöléseknek külön díjazása van.
6. Energetikai tanúsítvány díja
2012. január 1. óta az energetikai tanúsítvány az ingatlan eladásához szükséges kelléke, mivel az adásvételi szerződésben szerepelnie kell a számának. Az energetikai tanúsítványról az eladók számára minden fontosat itt foglaltam össze.
A díjazás függ az ingatlan méretétől és típusától (panellakás, társasházi lakás vagy családi ház). A bruttó árak nagyságrendileg 10 000 és 30 000 Ft között mozognak. Nagyobb ingatlan energetikai tanúsítványa többe kerül, mint a kisebbé. Vidéki ingatlanok esetében vannak szolgáltatók, akik külön kiszállási díjat számolnak fel.
Érdemes tudni, hogy a kiállítás után 10 évig érvényes az energetikai tanúsítvány, amennyiben nem építik át az épületet.
7. Lakáseladás költségei – Ügyvédi költség
Kalkulálj a lakáseladás költségei között ezzel is! Egy ingatlanügylet ugyanis hozhat olyan fordulatot, aminek kapcsán jobb, ha ügyvédhez fordulsz jogi tanácsért, ahelyett, hogy egyedül próbálod megoldani. Jellemzően a vevő hozza az ügyvédet a szerződéskötéshez és ő is fizeti.
Ha biztonságban akarod magadat tudni, akkor feltétlenül nézesd át az adásvételi szerződést a saját ügyvédeddel! Erre ne sajnáld a pénzt!
8. Lakáseladás költségei – Költözés költsége
Ha eladtad a lakásodat, akkor bizony előbb vagy utóbb el is kell költözni. Tehát számítsd a lakáseladás költségei közé a költözés költségét is! Akár guglizással, akár baráti körből számos költöztetőt lehet találni. A költözéssel kapcsolatos tippeimet itt olvashatod el.
Amennyiben éppen árulod ingatlanod, esetleg előtte vagy, és nem akarsz hibázni, akkor feltétlenül olvasd el a
20 buktató ingatlaneladáskor
című e-bookomat, és ezzel milliókat nyerhetsz! Kattints ide, ha szeretnéd megkapni a tanulmányt! Ezen kívül még ajánlom figyelmedbe az ingatlaneladás lépésről lépésre írásomat, amely megmutatja a profi ingatlaneladás folyamatát. Ez abban segít, hogy maximalizálni tudd az eladási árat és hatékonyan tudj eladni.
Magyari Éva
ingatlan- és home staging szakértő
Kiemelt kép forrása: Sharon McCutcheon fotója az Unsplash-en
