Mielőtt még lakás eladásra adod a fejed, érdemes tisztába kerülni azzal, hogy mik a lakás eladás költségei. Jobb, ha előre tudsz ezekről a tételekről, hiszen befolyásolhatja a döntésedet. Lehet, hogy inkább vársz még az eladással egy-két évet.

Számokat és példákat is mutatok, hogy érthető legyen és jól tudd a saját helyzetedre vonatkoztatni.

Fontos! Az alábbi költségek között vannak olyanok, amelyek opcionálisak, vagyis a lakás eladó döntésétől függenek. Mindenkinek a saját felelőssége eldönteni, hogy milyen eladási stratégiával kívánja értékesíteni élete legnagyobb értékű vagyon tárgyát.

1. Lakás eladás költségei: adó

Amennyiben kell adót fizetned, lehet, hogy ez lesz az egyik legnagyobb tétel a lakás eladás költségei között, ezért kezdjük ezzel!

Pontosítsunk: a személyi jövedelem adóról (SZJA) van itt szó! A ma, 2021-ben érvényben lévő törvények értelmében ingatlan értékesítése esetén, amennyiben a szerzéshez képest az értékesítés jövedelmet hoz a tulajdonos részére, a jövedelem után adót kell fizetni. Ennek az adónak a mértéke 15% a jövedelem után.

A lakás eladás adózásának a szabályait részletesen itt olvashatod el. Ez a 09. számú információs füzet, melynek a címe:
Az ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek.

1.1. Mikor nem kell SZJA-t fizetni lakás eladás esetén?

  • Nem kell SZJA-t fizetned, amennyiben a szerzés öt évnél régebben volt, pontosabban, ha a vásárlást követő ötödik évben vagy utána adod el lakásodat.
  • Amennyiben öt éven belül adod el lakásodat és az eladásából nem származik jövedelmed, vagyis a bevételed (eladási ár) nem nagyobb, mint a szerzési érték, akkor sem kell SZJA-t fizetni.

1.2. Hogyan kell kiszámolni az adóalapot lakás eladás esetén?

Jellemzően mindenki ismeri az “öt éves szabályt”, vagyis, hogy amennyiben a tulajdonban tartás meghaladja az öt évet, akkor már nem kell a tulajdonosnak vagy haszonélvezőnek SZJA-t fizetnie lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítésekor. Az öt év alatt pedig fokozatosan csökken az a részarány, amit a jövedelemből adóalapként be kell számítani.

Ahogy a fenti NAV füzet a következőképpen fogalmaz : Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2020-ban történt átruházásakor a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek.

Tehát, ahogy a fenti táblázat mutatja, a 2016-ban vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2021-ben történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Vagyis a jövedelemből az adóalap kiszámításának a szabálya évről évre így alakul:

0. év a szerzés éve – ekkor az adóalap a jövedelem 100%-a
1. év a szerzést követő első év – ekkor az adóalap a jövedelem 100%-a
2. év a szerzést követő második év – ekkor az adóalap a jövedelem 90%-a
3. év a szerzést követő harmadik év – ekkor az adóalap a jövedelem 60%-a
4. év a szerzést követő negyedik év – ekkor az adóalap a jövedelem 30%-a
5. év a szerzést követő ötödik év – ekkor az adóalap a jövedelem 0%-a

1.3 Hogyan kell kiszámolni az SZJA-t?

A NAV egy kiváló segítséget ad ehhez az ingatlan eladóknak. Egy kalkulátort, aminek a segítségével könnyen ki lehet számolni a pontos SZJA összeget. A kalkulátorok itt találhatók – hat különböző esetre. Ezek az esetek a következők:

  • Lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítése
  • Más megnevezéssel nyilvántartott ingatlan értékesítése
  • Lakás vagy lakóházként nyilvántartott, több időpontban szerzett ingatlan értékesítése
  • Más megnevezéssel nyilvántartott, több időpontban szerzett ingatlan értékesítése
  • Már meglévő ingatlanon 2008. január 1-je után épített, újjáépített, bővített lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítése
  • Már meglévő ingatlanon 2008. január 1-je után épített, újjáépített, bővített más megnevezéssel nyilvántartott ingatlan értékesítése

2. Lakás eladás költségei: ingatlanközvetítői jutalék

Lehet, hogy ez lesz a legnagyobb tétel a lakás eladás költségei között. Úgyhogy jól gondold meg, egyedül vagy ingatlanossal adod el lakásodat!

Amennyiben lakásodat ingatlanos közvetítésével adod el, sikerdíjat vagy köteles fizetni neki. Az ingatlanközvetítői díj jellemzően 2,5 – 5% + ÁFA tartományban mozog az eladási érték alapján számolva. Ez a pár százalék kis számnak tűnik, de amikor ki kell fizetni, akkor nagy számmá válik.

Nézzünk néhány példát! Kalkuláljunk 3% + ÁFA jutalékkal!

20 millió Ft értékű lakás esetében a jutalék 762.000 Ft

30 millió Ft értékű lakás esetében a jutalék 1.143.000 Ft

40 millió Ft értékű lakás esetében a jutalék 1.524.000 Ft

Érdemes ezt végig gondolnod már előre.

3. Home staging költségek

Magyarországon az ingatlan eladók nagy része még nem ismeri és nem is alkalmazza a home staginget ingatlan eladáskor, pedig ennek segítségével többért és gyorsabban tudná eladni ingatlanát.

A home staging tanácsadás költségei nagyon változók lehetnek, függően attól, hogy a választott szakember a feladatok mekkora részét veszi át a lakás eladótó, és függően a lakás méretétől. Egy home staging konzultáció, függően a lakás méretétől 40-50.000 Ft-tól indul. Ez esetben a szóbeli át beszélés történik, és semmilyen írásos információ, tanácsot nem kap az eladó. Amennyiben a kivitelezéssel kapcsolatos részletes tanácsokat szeretne valaki, akkor az előbbi díjnál magasabb összegre kell számítani.

Sokféle szintje van annak a segítség nyújtásnak, amit az eladó igénybe vehet. Ha valaki kreatív, jó lakberendezési érzéke van ösztönösen és ideje is van, akkor elég a minimális home staging tanácsadás. Aki biztosra akar menni, annak érdemes mindenféleképpen a saját lakására vonatkoztatott részletes tanácsokat is kérni.

A home staging szakértőktől meg lehet az a gondolkodásmódot tanulni, ami szükséges a sikeres ingatlan eladáshoz.

Hogy miért vállald ezt a költséget? Azért, mert a home staging segítségével gyorsabban és többért tudod eladni lakásodat.

4. Ingatlan értékbecslő díja

Az ingatlan értékbecslő költsége választható, tehát egyáltalán nem kötelező lakás eladási költség. De akár egyedül adod el lakásodat, akkor ingatlanossal, előfordulhat, hogy szeretnéd pontosabban tudni a lakásod értékét. Ekkor ingatlan értékbecslő szolgáltatását veheted igénybe. Ennek az ára 25.000 Ft-től kezdődik Budapesten, az ingatlan méretétől függően.

5. Hirdetés költsége

Amennyiben úgy döntesz, hogy ingatlanossal adod el lakásodat, akkor nem foglalkozol a lakás hirdetésével, hiszen az az ingatlanos dolga. Ha viszont egyedül adod el, akkor a hirdetési költséget te fizeted. Jelenleg az ingatlan.com díja magánszemélyek részére 11.000 Ft/hónap. A kiemelésnek és egyéb megjelöléseknek külön díjazása van.

6. Lakás eladás költségei: energetikai tanúsítvány díja

2012. január 1. óta az energetikai tanúsítvány az ingatlan eladásához szükséges kelléke, mivel az adásvételi szerződésben szerepelnie kell a számának. Az energetikai tanúsítványról az eladók számára minden fontosat itt foglaltam össze.

A díjazás függ az ingatlan méretétől és típusától (panellakás, társasházi lakás vagy családi ház). A bruttó árak nagyságrendileg 10.000 és 30.000 Ft között mozognak. Nagyobb ingatlan energetikai tanúsítványa többe kerül, mint a kisebbé. Vidéki ingatlanok esetében vannak szolgáltatók, akik külön kiszállási díjat számolnak fel.

Érdemes tudni, hogy a kiállítás után 10 évig érvényes az energetikai tanúsítvány, amennyiben nem építik át az épületet.

7. Ügyvédi költség

Kalkulálj a lakás eladás költségei között ezzel is! Egy ingatlan ügylet ugyanis hozhat olyan fordulatot, aminek kapcsán jobb, ha ügyvédhez fordulsz jogi tanácsért, ahelyett, hogy egyedül próbálod megoldani. Jellemzően a vevő hozza az ügyvédet a szerződéskötéshez és ő is fizeti.

Jó ha tudod, a vevő ügyvédje már nem mindkét felet képviseli, mint régen, hanem csak a vevőt. Tehát, ha biztonságban akarod magadat tudni, akkor nézed át az adásvételi szerződést a saját ügyvédeddel.

8. Lakás eladás költségei: költözés költsége

Ha eladtad a lakásodat, akkor bizony el is kell költözni. Tehát kalkulálj a a lakás eladás költségei között a költözés költségével is. Akár guglizással, akár baráti körből számos költöztetőt lehet találni.

Nem régi személyes tapasztalatom, hogy Budapesten belül a költözés kis távolságra egy 60 nm-es lakás vonatkozásában 55.000 Ft volt. Jellemzően van egy kiállási díj, és utána pedig óradíj számítódik fel. Vannak szolgáltatók, akik emeleti felárakat is felszámolnak.

Kiemelt kép forrása: Sharon McCutcheon fotója az Unsplash-en

Oszd meg másokkal is!