Mielőtt még lakás eladásra adod a fejed, érdemes tisztába kerülni azzal, hogy mik a lakás eladás költségei. Jobb, ha előre tudsz ezekről a tételekről, hiszen befolyásolhatja a döntésedet. Lehet, hogy inkább vársz még az eladással egy-két évet.

Számokat és példákat is mutatok, hogy érthető legyen és jól tudd a saját helyzetedre vonatkoztatni.

Fontos! Az alábbi lakás eladás költségek között vannak olyanok, amelyek opcionálisak, vagyis a lakás eladó döntésétől függenek. Mindenkinek a saját felelőssége eldönteni, hogy milyen eladási stratégiával kívánja értékesíteni élete legnagyobb értékű vagyon tárgyát.

1. Lakás eladás költségei 2021: adó

Amennyiben kell adót fizetned, lehet, hogy ez lesz az egyik legnagyobb tétel a lakás eladás költségei között, ezért kezdjük ezzel! Bővebben a lakás eladás adózásáról itt olvashatsz.

Pontosítsunk: a személyi jövedelem adóról (SZJA) van itt szó! A ma, 2021-ben érvényben lévő törvények értelmében ingatlan értékesítése esetén, amennyiben a szerzéshez képest az értékesítés jövedelmet hoz a tulajdonos részére, a jövedelem után adót kell fizetni. Ennek az adónak a mértéke 15% a jövedelem után.

A lakás eladás adózásának a szabályait részletesen itt olvashatod el. Ez a 09. számú információs füzet, melynek a címe: Az ingatlanértékesítésből és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek.

1.1. Lakás eladás költségei – Mikor nem kell SZJA-t fizetni lakás eladás esetén?

  • Nem kell SZJA-t fizetned, amennyiben a szerzés öt évnél régebben volt, pontosabban, ha a vásárlást követő ötödik évben vagy utána adod el lakásodat.
  • Amennyiben öt éven belül adod el lakásodat és az eladásából nem származik jövedelmed, vagyis a bevételed (eladási ár) nem nagyobb, mint a szerzési érték, akkor sem kell SZJA-t fizetni.

1.2. Lakás eladás költségei – Hogyan kell kiszámolni az adóalapot?

Jellemzően mindenki ismeri az “öt éves szabályt”, vagyis, hogy amennyiben a tulajdonban tartás meghaladja az öt évet, akkor már nem kell a tulajdonosnak vagy haszonélvezőnek SZJA-t fizetnie lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítésekor. Az öt év alatt pedig fokozatosan csökken az a részarány, amit a jövedelemből adóalapként be kell számítani.

Ahogy a fenti NAV füzet a következőképpen fogalmaz : Ingatlan és vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) 2020-ban történt átruházásakor a számított összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek.

Tehát, ahogy a fenti táblázat mutatja, a 2016-ban vagy azt megelőzően megszerzett ingatlan 2021-ben történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Vagyis a jövedelemből az adóalap kiszámításának a szabálya évről évre így alakul:

0. év a szerzés éve – ekkor az adóalap a jövedelem 100%-a
1. év a szerzést követő első év – ekkor az adóalap a jövedelem 100%-a
2. év a szerzést követő második év – ekkor az adóalap a jövedelem 90%-a
3. év a szerzést követő harmadik év – ekkor az adóalap a jövedelem 60%-a
4. év a szerzést követő negyedik év – ekkor az adóalap a jövedelem 30%-a
5. év a szerzést követő ötödik év – ekkor az adóalap a jövedelem 0%-a

1.3 Lakás eladás költségei – Hogyan kell kiszámolni az adót?

A NAV egy kiváló segítséget ad ehhez az ingatlan eladóknak. Egy kalkulátort, aminek a segítségével könnyen ki lehet számolni a pontos SZJA összeget. A kalkulátorok itt találhatók – hat különböző esetre. Ezek az esetek a következők:

  • Lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítése
  • Más megnevezéssel nyilvántartott ingatlan értékesítése
  • Lakás vagy lakóházként nyilvántartott, több időpontban szerzett ingatlan értékesítése
  • Más megnevezéssel nyilvántartott, több időpontban szerzett ingatlan értékesítése
  • Már meglévő ingatlanon 2008. január 1-je után épített, újjáépített, bővített lakás vagy lakóházként nyilvántartott ingatlan értékesítése
  • Már meglévő ingatlanon 2008. január 1-je után épített, újjáépített, bővített más megnevezéssel nyilvántartott ingatlan értékesítése

2. Lakás eladás költségei 2021: ingatlanközvetítői jutalék

Lehet, hogy ez lesz a legnagyobb tétel a lakás eladás költségei között. Úgyhogy jól gondold meg, egyedül vagy ingatlanossal adod el lakásodat!

Amennyiben lakásodat ingatlanos közvetítésével adod el, sikerdíjat vagy köteles fizetni neki. Az ingatlanközvetítői díj jellemzően 2,5 – 5% + ÁFA tartományban mozog az eladási érték alapján számolva. Ez a pár százalék kis számnak tűnik, de amikor ki kell fizetni, akkor nagy számmá válik.

Nézzünk néhány példát! Kalkuláljunk 3% + ÁFA jutalékkal!

20 millió Ft értékű lakás esetében a jutalék 762.000 Ft

30 millió Ft értékű lakás esetében a jutalék 1.143.000 Ft

40 millió Ft értékű lakás esetében a jutalék 1.524.000 Ft

Érdemes ezt végig gondolnod már előre.

3. Lakás eladás költségei 2021 – Home staging költségek

Magyarországon az ingatlan eladók nagy része még nem ismeri és nem is alkalmazza a home staginget ingatlan eladáskor, pedig ennek segítségével többért és gyorsabban tudná eladni ingatlanát.

A home staging tanácsadás költségei nagyon változók lehetnek, függően attól, hogy a választott szakember a feladatok mekkora részét veszi át a lakás eladótó, és függően a lakás méretétől. Egy home staging konzultáció, függően a lakás méretétől 40-50.000 Ft-tól indul. Ez esetben a szóbeli át beszélés történik, és semmilyen írásos információ, tanácsot nem kap az eladó. Amennyiben a kivitelezéssel kapcsolatos részletes tanácsokat szeretne valaki, akkor az előbbi díjnál magasabb összegre kell számítani.

Sokféle szintje van annak a segítség nyújtásnak, amit az eladó igénybe vehet. Ha valaki kreatív, jó lakberendezési érzéke van ösztönösen és ideje is van, akkor elég a minimális home staging tanácsadás. Aki biztosra akar menni, annak érdemes mindenféleképpen a saját lakására vonatkoztatott részletes tanácsokat is kérni.

A home staging szakértőktől meg lehet az a gondolkodásmódot tanulni, ami szükséges a sikeres ingatlan eladáshoz.

Hogy miért vállald ezt a költséget? Azért, mert a home staging segítségével gyorsabban és többért tudod eladni lakásodat.

4. Lakás eladás költségei 2021 – Ingatlan értékbecslő díja

Az ingatlan értékbecslő költsége választható, tehát egyáltalán nem kötelező lakás eladási költség. De akár egyedül adod el lakásodat, akkor ingatlanossal, előfordulhat, hogy szeretnéd pontosabban tudni a lakásod értékét. Ekkor ingatlan értékbecslő szolgáltatását veheted igénybe. Ennek az ára 25.000 Ft-től kezdődik Budapesten, az ingatlan méretétől függően.

5. Hirdetés költsége

Amennyiben úgy döntesz, hogy ingatlanossal adod el lakásodat, akkor nem foglalkozol a lakás hirdetésével, hiszen az az ingatlanos dolga. Ha viszont egyedül adod el, akkor a lakás eladás költségei között számolj a hirdetési költséggel is! Jelenleg az ingatlan.com díja magánszemélyek részére 11.900 Ft/hónap. A kiemelésnek és egyéb megjelöléseknek külön díjazása van.

6. Energetikai tanúsítvány díja

2012. január 1. óta az energetikai tanúsítvány az ingatlan eladásához szükséges kelléke, mivel az adásvételi szerződésben szerepelnie kell a számának. Az energetikai tanúsítványról az eladók számára minden fontosat itt foglaltam össze.

A díjazás függ az ingatlan méretétől és típusától (panellakás, társasházi lakás vagy családi ház). A bruttó árak nagyságrendileg 10.000 és 30.000 Ft között mozognak. Nagyobb ingatlan energetikai tanúsítványa többe kerül, mint a kisebbé. Vidéki ingatlanok esetében vannak szolgáltatók, akik külön kiszállási díjat számolnak fel.

Érdemes tudni, hogy a kiállítás után 10 évig érvényes az energetikai tanúsítvány, amennyiben nem építik át az épületet.

7. Ügyvédi költség

Kalkulálj a lakás eladás költségei között ezzel is! Egy ingatlan ügylet ugyanis hozhat olyan fordulatot, aminek kapcsán jobb, ha ügyvédhez fordulsz jogi tanácsért, ahelyett, hogy egyedül próbálod megoldani. Jellemzően a vevő hozza az ügyvédet a szerződéskötéshez és ő is fizeti.

Jó ha tudod, a vevő ügyvédje már nem mindkét felet képviseli, mint régen, hanem csak a vevőt. Tehát, ha biztonságban akarod magadat tudni, akkor nézed át az adásvételi szerződést a saját ügyvédeddel.

8. Költözés költsége

Ha eladtad a lakásodat, akkor bizony el is kell költözni. Tehát számítsd a lakás eladás költségei közé a költözés költségét is! Akár guglizással, akár baráti körből számos költöztetőt lehet találni.

Nem régi személyes tapasztalatom, hogy Budapesten belül a költözés kis távolságra egy 60 nm-es lakás vonatkozásában 55.000 Ft volt. Jellemzően van egy kiállási díj, és utána pedig óradíj számítódik fel. Vannak szolgáltatók, akik emeleti felárakat is felszámolnak.

Egyedül akarsz belevágni a lakás eladásba és a legtöbbet akarod kihozni belőle?
Töltsd le most ezt a tanulmányt, és
azonnal felkészültebb leszel!
20 buktató ingatlan eladáskor 

Kiemelt kép forrása: Sharon McCutcheon fotója az Unsplash-en

Oszd meg másokkal is!