Ebben a cikkben összefoglaltam a legfontosabb ingatlan eladási tudnivalókat, amelyekkel minden lakás eladónak tisztában kell lennie mielőtt még elkezdi lakása eladását. Sokan nem tudják ezeket előre, és így az eladási folyamat, ahogy haladnak előre az események, nagyon stresszessé válik számukra. Ezek az ingatlan eladási tudnivalók pont abban segítenek, hogy az eladó fel tudjon rájuk készülni, be tudja tervezni a feladatai közé, és ne érje meglepetésként.
1. Ingatlan eladási tudnivalók – Az ingatlan eladás időigényes projekt
Első az ingatlan eladási tudnivalók között az, hogy az ingatlan eladás egy projekt, nem pedig egy szokásos, mindennapi feladat. Az ingatlan eladás projekt természetéről bővebben itt olvashatsz.
Ezzel szorosan összefügg, hogy időigényes. Fontos, hogy az eladó rászánja az időt. Időhiány miatt az egész vakvágányra futhat. Ezért végig kell gondolni már az elején, hogyan lehet összeilleszteni a családi élet eseményeivel és a munkahelyi elvárásokkal. Ez a fajta tervezés és végiggondolás sok későbbi idegeskedéstől kímél meg. Nagyon fontos, hogy az érintett családtagokat bevonjuk ebbe a tervezésbe, és mindenki tudjon az őt érintő vonatkozásoktól.
Szakaszok:
- Előkészítés (ingatlan felkészítése eladásra = home staging)
- Kivitelezés (hirdetés elindítása, érdeklődőknek az ingatlan mutatása, tárgyalás)
- Adásvételi szerződés tárgyalása, aláírása
- Kiköltözés az ingatlanból
- Utómunkálatok
2. Tulajdoni lap ellenőrzése
Ellenőrizni kell az eladandó ingatlan adatait a tulajdoni lapon. Érhetik ugyanis meglepetések az embert. Például rajta lehet régi jelzálog, vagy valamilyen más korlátozás. Amikor benne lakunk egy lakásban, általában nem szoktunk azzal foglalkozni, hogy mi van a tulajdoni lapon. Amikor megszületik az eladásról a döntést, akkor viszont legyen ez az első lépés!
Tulajdoni lapodat a Földhivatal Online internetes portálon tudod a legegyszerűbben megnézni.
3. Eladás egyedül vagy ingatlanossal – döntést kell hozni
Ez egy fontos döntés, amit a lakás eladási folyamat legelején végig kell gondolni és el kell dönteni. Mindenki eldönti egyéni lehetőségei, beállítódása és tapasztalatai alapján, hogy melyik útra lép. A lakás eladók egyre nagyobb aránya dönt ma már úgy, hogy nem kéri ingatlanközvetítők segítségét. Van, aki sokkalja a díjazásukat és van, aki egyszerűen csak nem látja a hozzáadott értéküket.
Ingatlanközvetítővel vagy nélkülük témáról bővebben ebben a cikkemben olvashatsz.
A jó döntéshez gondold végig a következőket!
- Van-e elég időd az eladásra?
- Ismersz-e olyan ingatlanközvetítőt, aki megbízható, tapasztalt jó szakember, és ismeri azt a helyet, ahol az ingatlanod van.
- Felhasználó szinten jól kezeled az internetet?
- Okoz-e gondot idegenekkel tárgyalnod?
- Simán be tudsz-e idegeneket engedni az otthonodba?
- Szeretnél-e ingatlanközvetítői díjat fizetni?
4. Ingatlan eladási tudnivalók – Az ingatlan árazása
Bár az ár sokak számára érthető módon a legfontosabb dolog, mégis az ingatlan eladók nagy része elnagyolja a kérdést, és nem végez alapos kutatást e téren. Ezért is emelem ki az ingatlan eladási tudnivalók közül az árazást. Ezt komolyan kell venni és foglalkozni kell vele.
Meggyőződésem, hogy akár ingatlanközvetítővel, akár egyedül adja el valaki lakását vagy házát, a saját jól felfogott érdeke, hogy tisztában legyen a piaci viszonyokkal. Az ingatlan.com-on megnézni egy-két ingatlan árát, és az alapján kitalálni a sajátunkat, hiba. Akárcsak az, ha abból indulunk ki, hogy valamelyik barátunk mennyiért adta el. Az is rossz megközelítés, ha valaki azt veszi alapul, hogy ő mennyiért fog tudni venni egy másikat magának, és pont ezt az összeget akarja megkapni a sajátjáért.
Vannak ingatlanközvetítők, akik bevállalják a vitát, és megmondják, ha nem reális az eladó árelképzelése, és vannak, akik simán tudomásul veszik az értelmetlen árat. Ez utóbbinak a következménye, hogy valaki évekig árulja az ingatlanát, és nem tudja eladni.
Az ingatlan árazásról itt olvashatsz bővebben.
5. Ingatlan eladási tudnivalók – Home staging
Nem tudom elégszer ismételni az ingatlan eladási tudnivalók között, hogy amennyiben új, felújított vagy jó állapotban lévő lakásról van szó, akkor érdemes a lakást felkészíteni eladásra. Ez a home staging.
Mint annyi minden más, ez is Amerikából jött. Ott kutatások igazolják, hogy a felkészített, azaz home stagingelt ingatlanok hamarabb kelnek el és többért, mint a piaci ár. A home staging elvek alapján felkészített és sikeresen eladott ingatlanokat megnézheted az IngatlanAngyal referencia menüpontban. Továbbá az ingatlan eladásra történő felkészítésével kapcsolatos tanácsokat itt olvashatsz.
6. Ingatlan eladási tudnivalók – Energetikai tanúsítvány
Az energetikai tanúsítvány (vagy e-zöldkártya) igazoló okirat, amely az épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek a vonatkozó jogszabály szerinti számítási módszerrel meghatározott energetikai teljesítőképességét tartalmazza.
2012 óta kötelező használni az energetikai tanúsítványt. Néhány kivételtől eltekintve a lakóingatlanok eladásánál mindig be kell őket szerezni. Érdemes már a folyamat elején túlesni rajta, hogy ne a végén kelljen a sok egyéb feladat között kapkodni. Az energetikai tanúsítvány egyedi azonosítójának a számát bele kell írni az adásvételi szerződésbe, és annak egy példányát át kell adni a vevőnek.
Egy energetikai tanúsítvány 10 évi érvényes, tehát nem kell aggódni, ha az eladás elején megcsináljuk, hiszen nem fog lejárni az eladás végéig feltéve, ha tényleg el akarjuk adni és komolyan vesszük az eladást.
Az energetikai tanúsítvány tudnivalóit részletesebb itt foglaltam össze.
7. Információk és dokumentumok begyűjtése
Nem mindegyik lakás eladónak jut eszébe, hogy az érdeklődők egy csomó mindent fognak kérni és kérdezni. Ezekkel érdemes már az eladási folyamat elején elkezdeni foglalkozni. Társasházi lakás esetén a társasházzal kapcsolatos dokumentumok is kérhetnek az érdeklődők.
Néhány példa:
- Lakás havi átlagrezsije
- A lakás felújításának ideje, illetve mikor mit újítottak fel
- A társasház Alapító Okirata
- Szervezeti és Működési Szabályzat (ha van ilyen)
- Határozatok Könyve
- A társasház pénzügyei, költségvetése
- Társasház esetén az adásvételi szerződés aláírása előtt a vevő ügyvédje fogja kérni a nullás igazolást a közös képviselőtől, ami azt mutatja, hogy az eladónak nincsen semmilyen tartozása a társasház felé.
8. Szándéknyilatkozat
Kellemetlenséget és csalódást okozhat, ha egy érdeklődőre vár az eladó, aki komolynak tűnik, de aztán az eltűnik és soha nem lesz belőle szerződés. Ingatlan eladási tudnivaló, hogy kérjük írásban a vevőjelölttől vételi szándékának kinyilvánítását. Lehet ez vételi ajánlat vagy szándéknyilatkozat. Bár egy ilyen dokumentum nem kötelez jogilag semmire, de mégis valamennyire mutatja az érdeklődő komolyságát.
9. Megállapodás a legfontosabb szerződéses feltételekről
Sokan azt gondolják, megállapodnak a vételárról, és ezzel a dolog el is van rendezve. Nem így van. A felek meg kell, hogy állapodjanak az adásvételi szerződés legfontosabb feltételeiben, amelyek a következők:
- Ingatlan vételára
- Fizetési ütemezés (foglaló, mennyi, hány további részlet lesz)
- Birtokba adás határideje
- Az ingatlanban lévő ingóságok sorsa (mi marad a felszerelések között, mi nem)
Továbbá praktikus megállapodni abban is, hogy mi az adásvételi szerződés aláírásának a határideje. Láttam olyan esetet, amikor a vevő ügyvédje annyira el volt foglalva, hogy még arra se volt ideje, hogy időpontot adjon a szerződés aláírására. Ezt fel kell ismerni, és például ügyvédet kell váltani.
10. Ingatlan eladási tudnivalók – Utolsó lépések
Amikor aláírjuk az adásvételi szerződést, megkönnyebbülünk, jogosan. Azonban fontos ingatlan eladási tudnivaló, hogy ezután vannak még tennivalók. Nem szabad elfelejtkezni az utolsó lépésekről, hiszen azok ugyanolyan fontosak, mint a többi. Ezek a következők:
- Birtokba adás
- Közművek átírása
- Önkormányzatnak bejelenteni a tulajdonos változást
+1 Ingatlan eladási tudnivaló: adó és költségek
Mivel jelentős pénzügyi kihatása van, nem lehet elégszer hangsúlyozni az adózási tudnivalót. Ha ugyanis valaki egy lakóingatlant az eladástól számított 5 éven belül szerzett (vásárolta vagy örökölte), és aztán abból jövedelme keletkezett, akkor személyi jövedelem adót kell fizetnie utána.
Költségek, amivel kalkulálni kell a teljesség igénye nélkül:
A. Ha ingatlanközvetítővel adod el:
- A megkötött szerződéstől függően 2,5 – 5% + ÁFA ingatlanközvetítői díjat kell fizetnie, ami milliós nagyságrendű lehet, az ingatlan értékétől függően.
B. Ha egyedül adod el:
- Profi fotós díja
- Hirdetési díjak
- Esetleg ingatlan értékbecslő díja
A. és B. esetben egyaránt felmerülő költségek:
- Energetikai tanúsítvány díja
- Ügyvédi díj (mindenképpen kívánatos, hogy az eladó ügyvédje is véleményezze a szerződést, mert a vevő ügyvédje a vevőt képviseli)
- Költözés költsége
Ebben a cikkben a lakás eladóknak segítségül összeszedtem azokat az ingatlan eladási tudnivalókat, amelyeket jó előre tudni, mert eszerint lehet tervezni a lakás eladás folyamatát, és fel lehet készülni a teendőkre és az egyes lépésekre. Ha további fontos ingatlan eladási tudnivalók is érdekelnek, akkor ezt a cikket is érdemes elolvasnod.
Ez a honlap azért jött létre, hogy a lakás és ház eladókat segítse, amennyiben ingatlanos nélkül kívánják értékesíteni ingatlanukat. Ha szeretnél híreket, információkat kapni ingatlan eladás témában, akkor itt iratkozhatsz fel, és egyúttal egy ingyenes tanulmányt is megkapsz, ami A sikeres ingatlan eladás titkáról szól.
A kiemelt kép forrása: Pexels képe a Pixabay -en.
Második kép forrása: freepik.com
