Az örökölt ingatlan eladása cikk azt mutatja meg, hogyan add el jól örökölt ingatlanodat. Sokszor ugyanis az örökösök nehezen birkóznak meg ezzel a nagy falatnak tűnő feladattal. Ezenkívül az is jellemző, hogy jóval alacsonyabb áron adják el, mint amennyiért lehetett volna.
Hogy veled ez ne történjen meg, akkor Ne dobj milliókat az ablakon! című könyvem neked való, ugyanis ez abban segít, hogy szenvedés nélkül, a lehető legmagasabb áron és hatékonyan tudd eladni ingatlanod.
Ha azonban valamilyen okból kifolyólag nem akarsz örökölt ingatlanod eladásával foglalkozni, akkor ingatlanközvetítői szolgáltatásomat ajánlom figyelmedbe (megjegyzés: kizárólag budai lakások értékesítését vállalom).
Az örökölt ingatlaneladás témában írt cikksorozatom első részében arról írtam, hogy mi a kiindulási helyzet egy örökölt ingatlan eladásánál, és a hatalmasnak tűnő munkát lebontottam kisebb egységekre. A második részben pedig lépésről lépésre megmutattam, hogyan tudod szisztematikusan elvégezni az örökölt lakás kiürítését. Most pedig az eladási folyamat további fázisait nézzük át, különös részletességgel az örökölt ingatlan eladása utáni adózását.
Itt említem meg, hogy egyik ügyfelem interjút adott örökölt ingatlana eladásának történetéről. Dia tanulságai és tapasztalatai neked is hasznosak lehetnek.
Visszatérve a cikk témájához, még egyszer felsorolom, hogy melyek az örökölt ingatlan eladásának fázisai:
- Az ingatlan kiürítésének a megkezdése (lásd cikksorozat második része)
- Felkészítés eladásra
- Az ingatlan eladása
- Teljes kiürítés
- Birtokbaadás
- Az örökölt ingatlan eladása utáni adózás
Az örökölt ingatlan felkészítése eladásra
Az előző részben leírt ingatlan kiürítés tulajdonképpen az elengedhetetlen nulladik lépése az ingatlan felkészítésének. Örökölt lakás eladása esetében általában a klasszikus home stagingre nincsen lehetőség, hiszen jellemzően felújításra szoruló, nem karbantartott ingatlanokról van szó. Vagyis például hiábavaló lenne a festés, minden megjavítandó dolognak a megjavítása, hiszen tudható, hogy az új tulajdonos vélhetően az utolsó szögig mindent fel fog újítani, beleértve az energetikai felújítást is.
Akkor mégis mit lehet tenni? Az ingatlan állapotához mérten felkészíteni az ingatlan eladásra. Ennek a lényege, hogy felújítás nélkül, azaz az adott állapotban mutatjuk meg az ingatlan előnyös oldalait. Mert attól, hogy nincs jó állapotban egy ingatlan, még van benne lehetőség, vannak előnyös oldalai. A lényeg, hogy mindig a konkrét ingatlan állapota dönti el, hogy pontosan mit kell csinálni, minek van értelme. Ehhez a legjobb, ha szakértő tanácsát kéred.
A felkészítés elemei:
- Rend és tisztaság: áttekinthetőség, minden felesleges dolog eltávolítása
- Tágasság: felesleges bútorok eltávolítása
- Személytelenítés: személyes tárgyak (pl. fotók, festmények, hűtőmágnesek stb) eltávolítása
- Világosság: csak világos illetve fényáteresztő függönyök maradjanak (mossuk ki), sötét függönyöket szedjük le, redőnyöket, rolókat húzzuk fel! Ha pedig rossz állapotban van a függöny, akkor inkább szedjük le!
Amennyiben ezt a négy elemet megvalósítjuk, akkor az egyszerűen, de áttekinthetően, tisztán bemutatott ingatlanról a vevő a lehető legjobb képet kapja, ami akár milliókat is érthet, illetve az eladhatatlan eladhatóvá válik.
Az ingatlan fizikai előkészítésével, felkészítésével párhuzamosan el kell kezdeni az információ gyűjtést és a szükséges dokumentumokat is be kell szerezni. A legfontosabb teendők:
- Energiatanúsítvány beszerzése, megcsináltatása
- Alapító okirat beszerzése ( társasházi lakás esetében)
- Szervezeti Működési Szabályzat beszerzése (társasházi lakás esetében)
- Határozatok Könyve beszerzése (társasházi lakás esetében)
- Társasház költségvetésének, gazdálkodásának a dokumentumai
- Az ingatlan rezsi költségeinek táblázatban történő kimutatása, legalább az elmúlt 2-3 évre
A örökölt ingatlan eladása
Maga az örökölt lakás vagy örökölt ház eladása az előzőekben leírt komoly előkészületek kezdődhet. A fenti útmutatást követve az ingatlan áttekinthetően, tisztán, rendezetten áll készen a fotózásra. Fontos, hogy egyértelmű legyen, melyik helyiségnek mi a funkciója. Annyi bútort használjunk, amennyi feltétlenül szükséges az adott helyiség funkcióját illetően!
A következő lépéseket kell megtenni, amennyiben nem ingatlanközvetítővel adod el örökölt ingatlanod:
- Fotózás
- Alaprajz elkészítése
- Hirdetési szöveg megírása
- Hirdetés feladása (fotók + alaprajz + az ingatlant bemutató szöveg)
- Érdeklődőknek az ingatlan bemutatása
- Tárgyalások vevő jelöltekkel
- Megállapodás
- Adásvételi szerződés aláírása
Ez a tömör lista persze rengeteg részletet tartalmaz, és sok munkát takar, heteket, de inkább hónapokat vesz igénybe. Az ingatlaneladás menete lépéről lépésre cikkben megtalálod az összes részletet.
Az ingatlan teljes kiürítése
Az adásvételi szerződés után az eladó legfontosabb dolga teljesen kiürített állapotra hozni az ingatlant. Mivel a kiürítési munka nagy részét már az első lépésnél elvégeztük, ilyenkor már viszonylag kevés feladat vár az eladóra. Az első lépésnél leírt módon kell járni a maradék bútorokkal kapcsolatosan is, ezért ezt nem ismétlem meg.
Figyeljünk arra, hogy amennyiben van, akkor az erkélyt, a pincei tárolót vagy garázst is teljes mértékben ürítsük ki! Természetesen mindig megbeszélés tárgya, hogy esetlegen bizonyos tárgyak, felszerelések ott maradjanak-e az ingatlanban. ezzel mindkét fél jól járhat. Egy rossz állapotban lévő, nem karbantartott ingatlan esetében valószínűleg kevés ilyen lesz, de nem zárható ki.
A adásvételi szerződések mindig szólnak a birtokbaadás idejéről, határidejéről. Ezt fontos komolyan venni. Ha a vevő a teljes vételárat kifizette, akkor teljesen jogosan elvárja, hogy mihamarabb birtokba vegye azt.
Tehát az eladónak felelősségteljesen kell gondoskodnia arról, hogy az adott határidőre mindent kiürítsen az eladott ingatlanból, hogy az üresen, tisztán várja az új tulajdonost.
Birtokbaadás
Miután a vevő kifizette az ingatlan vételárát, jöhet az ingatlan birtokbaadása, amikor fizikailag adja át az eladó a vevőnek az ingatlant. Megmutatja a tudnivalókat, átadja valamennyi kulcsot és együtt leolvassák a mérőórákat. A birtokba adás tényét jegyzőkönyvben kell rögzíteni. Az interneten több forrásból le lehet tölteni formanyomtatványt.
Hogy nézzen ki a birtokbaadási jegyzőkönyv?
- Tartalmazza az ingatlan pontos címét és helyrajzi számát is
- Tartalmazza az eladó(k) és vevő(k) nevét és beazonosítási adatait
- Legyen rajta a mérőórák száma és állása
- Legyen rajta dátum
- Írják alá a vevők és eladók
- Legyen két tanú is
Hivatalosan a vevő feladat elintézni a különböző mérőórák átírását, de természetesen a helyzettől függően a felek megoszthatják a feladatokat. Sajnos nincsen egységes eljárásrendjük a víz,- gáz-, elektromos- és egyéb szolgáltatóknak, úgyhogy tájékozódni kell a honlapjukon, mi a vonatkozó ügymenet, milyen nyomtatványokat kell kitölteni. Egyedi, hogy melyik szolgáltató kéri, és melyik nem a birtokba adási jegyzőkönyvet. A legtöbb helyen már lehet az átírást elektronikusan is intézni.
Örökölt ingatlan eladása utáni adózás
Örökölt lakás eladásából származó jövedelem ugyanúgy adóköteles, mint bármilyen ingatlan eladásból származó jövedelem. Az adózással kapcsolatos alapokat érdemes érteni és tudni már előre, hiszen bizonyos döntéseket ez alapján kell meghozni.
Az örökölt ingatlan tudatos eladása azt is magában foglalja, hogy alapszinten érted az adózási tudnivalókat. Az adózási ismeretek birtokában lehet jó döntéseket hozni az eladással kapcsolatban. Ha nem gondolkodsz előre, egy csomó pénzt veszíthetsz az örökölt ingatlan eladásán.
Az alábbiakban leírt, az örökölt ingatlan eladása utáni adózás témával kapcsolatos információ nem teljeskörű és nem tekinthető szaktanácsadásnak. Konkrét esetre vonatkozó specifikus kérdésekkel kapcsolatban mindenképpen fordulj szakemberhez! Könyvelőhöz, adótanácsadóhoz vagy ügyvédhez. Ingatlan szakértő vagyok, tehát kérlek, ne írj nekem ebben a témában!
1. Örökölt ingatlan eladása utáni adózás – Fogalmak
Az ingatlan eladásból származó jövedelem adózásakor a következő fogalmakat fontos érteni.
a.) Az értékesített ingatlan szerzésének az időpontja
Öröklés esetén a szerzés időpontja az a nap, amelyen az örökség megnyílik, azaz az örökhagyó halálának a napja.
b.) A bevétel
A jövedelem megállapításának első lépése az ingatlan átruházásából származó bevétel meghatározása. Bevételnek tekintendő mindazon bevétel, amelyet a magánszemély az átruházással megszerez. Amennyiben eladod, azaz értékesíted az örökölt ingatlant, akkor a bevétel az eladási ár.
c.) A költség
Az örökölt ingatlan eladásából származó bevételből levonható költségek a következők:
- A megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások.
- Az értéknövelő beruházások.
- A szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
Nagyon fontos: a kiadásokat számlával, okirattal kell igazolni.
Az ingatlan átruházásával kapcsolatban elszámolható költségek körében tipikusan – az ingatlan átruházásával szorosan összefüggő – olyan költségek számolhatók el, mint pl. az ügyvédi költség, a szakértő és az ingatlanközvetítő díja, a hirdetés díja, valamint az ingatlan megszerzéséhez kapcsolódó ún. ingatlanszerzési illeték összege stb.
Figyelem! A fentiekben foglaltakra tekintettel tehát az ingatlanértékesítésből származó jövedelem megállapításánál az ingatlan kiürítése vonatkozásában felmerülő költségek nem számolhatók el.
d.) Megszerzésre fordított összeg
A költségek közül a megszerzésre fordított összeg a legnagyobb. Nos, örökölt ingatlan esetében ez szokott zavart okozni, hiszen elsőre nem feltétlenül érthető a „szerzés” szó. Itt a szerzés az öröklést jelenti.
Örökléssel szerzett ingatlan esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljáráskor az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték a megszerzésre fordított összeg. Ennek forrása az adó-és értékbizonyítvány.
Az adó- és értékbizonyítvány egy hatósági bizonyítvány, amit az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője állít ki adóhatósági hatáskörében. Ezt kapja meg a közjegyző, és ezzel dolgozik.
2. Örökölt ingatlan eladása utáni adózás 2024-2025
Az ingatlaneladás esetén a bevétel és a költség közti különbséget le kell adózni.
Első lépés a jövedelem megállapításakor a számított összeg kiszámítása. A számított összeget úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költségekkel.
Nézzünk egy egyszerű példát!
Kovács János örökölt egy lakást 2012-ben. A lakás ára a hagyatéki leltárban 20 millió forint volt, vagyis ez a megszerzésre fordított összeg. A szerzéssel kapcsolatban 300.0000 Ft költség (pl. közjegyzői díj) merült fel. Az értéknövelő beruházások értéke 4 millió Ft volt. Kovács János 2024. januárjában 35 millió forintért értékesítette örökölt lakását. Mekkora jövedelme származott?
Bevétel: 35.000.000
Költségek: 20.000.000 + 300.000 + 4.000.000
Jövedelem számított összege = Bevétel – Költségek azaz 35.000.000 – 24.300.000 = 10.700.000 Ft
De a számított jövedelem nem adja meg a választ az adó mértékére, ugyanis figyelembe kell azt venni, hogy az örökölt ingatlan mennyi ideig volt az eladó tulajdonában.
3. Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül
A jövedelem számított összege a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben csökkenthető.
Amennyiben lakásodat vagy házadat 2024-ban adod vagy adtad el, a számított jövedelem összegből a szerzés időpontjától függően a következők szerint meghatározott összeg tekintendő jövedelemnek:
Forrás: NAV
Amint az látható, 2019-ben vagy azt megelőzően örökölt ingatlan 2024-ban történő értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Összegezve tehát, amennyiben a szerzéstől, azaz örökléstől számított öt éven túl történik az értékesítés, akkor nem kell adózni utána.
A fenti példánál maradva megállapíthatjuk, hogy Kovács Jánosnak nem kell adóznia, mert 2019-at megelőzően örökölte a lakást, vagyis az öt évnél tovább volt a tulajdonában értékesítés előtt.
4. Örökölt ingatlan eladása utáni adózás – Adó mértéke
Az örökölt lakás eladásából származó jövedelem után jelenleg 15 százalék személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
Az örökölt ingatlan eladása utáni adózás kiszámolására kalkulátor áll rendelkezésre a NAV honlapján. Ezzel könnyedén ki tudod számolni az eladásból származó jövedelmet és adót. A kalkulátor segítséget nyújt magánszemélyek számára az ingatlanértékesítés hat leggyakrabban előforduló esetében az átruházásból származó jövedelem és az azt terhelő adó megállapításához.
A jövedelem és az adó kiszámításához érdemes a NAV vonatkozó tájékoztató dokumentumát áttanulmányozni. Figyelem! Ez évente változik. Tehát, ha ismerni akarod örökölt ingatlanod eladása utáni adózás tudnivalóit, akkor a legfrissebbet töltsd le: Az ingatlan értékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemről című 9. információs füzetet!
5. Adóbevallási kötelezettség
Amennyiben 2024-ban adtad vagy fogod eladni örökölt lakásodat vagy örökölt házadat, akkor azt 2025-ben kell bevallanod és leadóznod. Az SZJA bevallás határideje 2025. május 20.
Figyelem! Nem kell bevallani az örökölt ingatlan eladásából bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik.
Fontos tudni, hogy az adó megállapításhoz való jog elévülésének határidejéig, azaz 2024-es jövedelemszerzés esetén 2030. december 31-ig minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni és egy esetleges NAV-ellenőrzésnél be kell mutatni.
Mik az előnyei, ha így történik az örökölt ingatlan értékesítése?
Amennyiben az örökölt ingatlan eladása az ebben a cikksorozatban leírt lépéseket követed, akkor:
- A lehető leggyorsabban eladhatóvá válik az örökölt ingatlan.
- Többért tudod eladni az ingatlant.
- Az eladhatatlannak tűnő örökölt lakás eladhatóvá válik.
- Kevesebb stresszel jár az örökölt ingatlan kiürítése és eladása.
- Áttekinthetővé válnak az elvégzendő feladatok.
- Az egész hatalmas kihívás emészthetővé és teljesíthetővé válik.
Magyari Éva,
az Ingatlanangyalod
A kiemelt kép forrása: saját fotó, készült Dániában, Humlebæk temetőjében
