Ingatlaneladás menete lépésről lépésre – Adj el, mint a profik!

ingatlan eladás menete, lakáseladás menete, ház eladás menete

Ebben a cikkben az ingatlaneladás menetét mutatom be lépésről lépésre, egyszerűen és érthetően magánszemélyeknek. Lakásunk eladása első ránézésre bonyolult és hatalmas feladatnak tűnik. Ezért az ingatlaneladás menete cikkem abban segít, hogy egyben lásd a lakáseladás folyamatát, és hogy tudd, melyik szakaszban mire figyelj oda. A lakáseladás menete és a házeladás menete ugyanaz. Bizonyos lépéseknél vannak eltérések. Ha követed a leírtakat, akkor a legjobb áron fogod eladni a lakásodat., házadat.

Mivel egy ingatlan értékesítése életünk legnagyobb értékű tranzakciói közé tartozik, nem mindegy, mennyit hozunk ki belőle. Kövesd tehát az alábbi útmutatót, amit akár lakáseladási check-listának is használhatsz!

Tartalomjegyzék:

Az ingatlaneladás szakaszai

Összegzés

Ingatlaneladás menete: A szakaszok

A lakáseladás első szakasza a Döntés & Tervezés. Ezt a szakaszt az ingatlaneladók nagy része átugorja. Te ne tedd ezt! Rengeteg később stresszt és költséget megspórolhatsz magadnak, ha erre a szakaszra időt szánsz.

Az ingatlanértékesítés következő szakasza az Előkészületek nevet viseli, és ami az ingatlaneladáshoz szükséges kutatómunkáról és rendszerezésről szól.

A harmadik szakasz az Ingatlan felkészítése. Amennyiben ingatlanod legalább jó állapotú vagy ennél jobb, akkor óriásielőnyt kovácsolsz magadnak, ha a home staging segítségével készíted fel lakásodat az eladásra. Az eladók nagy része még nem ismeri és/vagy alkalmazza Magyarországon. Legyen neked abból versenyelőnyöd, te tudod, mit jelent a home staging és alkalmazd is!

A negyedik szakasz az Ingatlanmarketing, ami az árazásról, a kiváló fotókról, a tökéletes ingatlanhirdetésről és azok megjelenési helyéről szól többek között.

Végül jön a lényeg, maga az Értékesítés. Sok lépésből áll ez a szakasz, és sokaknál nagyon elhúzódik. Az elhúzódás összefügghet azzal, hogy az előző szakaszokat valaki elnagyoltan csinálta meg.

Akkor most kezdjük el szakaszonként végig nézni az ingatlaneladás menetét lépésről lépésre! Az első szakasz a kezdéssel kapcsolatos feladatokat és tennivalókat foglalja össze.

1. Ingatlaneladás menete: Hogyan kezdj neki?

1.1. Az ingatlaneladás menete: A döntés

Az ingatlaneladás folyamatának a kiindulópontja a döntés meghozatala. Ez egyáltalán nem könnyű. A legfontosabb, hogy légy abban biztos, hogy valóban az eladás a jó megoldás arra a helyzetre, amiben vagy! Beszéld meg családtagjaiddal, illetve az érintettekkel!

Csak akkor szabad belevágni az ingatlaneladásba, ha biztos vagy abba, hogy az eladás szükségszerű. Neked se jó, ha pazarlod az idődet. Ráadásul nem korrekt úgy árulni egy ingatlant, hogy tulajdonképpen bizonytalan vagy abban, hogy el akarod-e adni.

Néhány ellenőrző kérdés, amit érdemes végig gondolni.

Vajon a lakásfelújítás nem jobb és/vagy olcsóbb megoldás?
Lakberendező segítségével lehetne esetleg úgy átalakítani az ingatlant, hogy megfeleljen a céloknak?
Biztos, hogy ez a jó ingatlanpiaci pillanat az eladásra?
Ha ezt, amiben laksz, eladod, akkor utána hova fogsz költözni?
Ha veszel, gondold végig hogyan tudod összehangolni az eladás és vásárlást! Részben pénzügyi szempontból, részben pedig saját lakhatásod szempontjából.
Mérlegeld az ingatlaneladás utáni adózást és a vagyonszerzési illetéket!

Tipp:
Az ingatlaneladásnak van érzelmi vonatkozása is. Légy tisztába ezzel! Sok ingatlaneladó azért nem tudja eladni ingatlanát, mert érzelmileg nem engedte el, és ragaszkodik hozzá.

1.2. Az ingatlaneladás menete: Célmeghatározás

Kulcsfontosságú lépés az ingatlaneladás menetében a cél meghatározása. Ha ugyanis nincs célod, honnan tudod, hova mész? Sok ingatlaneladási próbálkozás azért bukik el, mert az eladó nem gondolta végig a folyamat elején, hogy mi a célja. A célmeghatározás nem bonyolult dolog, de vigyázz, ne keverd össze a vágyaddal!

Külön szakirodalma van a profi célmeghatározásnak. Erről bővebben itt írtam. A célod legyen konkrét, mérhető, elfogadott, reális és időhöz között! Nézzünk példákat!

Nem specifikus célmeghatározás: ” El szeretném adni a lakásomat.”

Specifikus célmeghatározás: ” 4 hónapon belül, minimum 25 millióért el akarom adni a lakásomat, ingatlanközvetítő nélkül.” vagy ” 3 hónapon belül, minimum 42 millióért eladom a házamat ingatlanközvetítő igénybevételével.”

Emlékezz Seneca alábbi mondására a célmeghatározás fontosságáról!
„Semmilyen szél nem kedvez annak, aki nem tudja, melyik kikötőbe tart.„

1.3. Az ingatlaneladás menete: Tervezés – erőforrás, költségek

Amikor az ingatlaneladás menetét nézzük át, szólni kell arról is, hogy az ingatlaneladás egy projekt. Nem kell ettől megijedni! Csupán arról van szó, hogy sokat segít, ha így nézel rá az ingatlan értékesítésére. Hogy miért projekt? Azért, mert nem napi, szokásos rutin tevékenység, hanem ideiglenes, aminek van határozott kezdte és vége.

A projekt egy ideiglenesen vállalt erőfeszítés egy egyedülálló termék, szolgáltatás vagy eredmény létrehozása érdekében.

A projekt egyik jellegzetessége a célmeghatározáson kívül, amiről az előző részben volt szó, a tervezés. A tervezés elmaradása minimum időveszteséget okoz az eladási folyamat során, de lehet, hogy anyagi veszteséget is. Ha rászánod az időt a tervezésre, akkor azzal időt, energiát és pénzt is megtakaríthatsz.

1.3.1. Feladatok tervezése

Na de mégis mit kell ilyenkor megtervezni? Egyrészt a feladatokat, másrészt az erőforrásokat.

A feladatok esetében józan paraszti ésszel kezdd el összeírni a feladatokat! Ha nem tudod, milyen feladatokat lehetnek, akkor használd ezt a cikket check-listaként!

Íme néhány további tipp a feladatok tervezéshez!

Gondold végig, hogyan tudod a feladatokat csoportosítani!
Határozd meg a mérföldköveket, illetve azok határidejét! Mérföldkőnek nevezzük a projekt egyes szakaszainak a kezdetét vagy befejezését jelző tevékenység vagy esemény.
A lehető legrészletesebben gondoljad végig, milyen feladatok tartoznak az egyes feladatcsoportokba!

Elemezzed a feladatok közti összefüggéseket, van-e olyan, ami függ egy másiktól!
Ha a fentieket megcsináltad, az egészet rögzítsd egy Excel táblában, vagy bármi másban, ami praktikus számodra!

1.3.2. Erőforrások tervezése

Na, de nemcsak a feladatokat kell megtervezni, hanem az erőforrásokat is. Mi az erőforrás? Az, ami szükséges az egyes feladatok elvégzéséhez.

Gondold végig, ki fogja megcsinálni az egyes feladatokat! Nem biztos, hogy mindent magunknak kell csinálni. Ki is lehet szervezni. Nézzünk erre példát! A festést megcsinálhatod te is, de ha jobban jársz azzal, hogy a festés ideje alatt te pénzt keresel, akkor inkább festesd ki a lakást egy festővel, aki vélhetően profibban megcsinálja.

Családon belül érdemes hadi tanácsot ülni és együtt átbeszélni, ki melyik feladatért felel, illetve ki fogja össze az egészet (vagyis ki a projekt vezetője).

Az erőforrás tervezésénél a ki kérdésen túl meg kell válaszolnunk a mennyibe kerül kérdést is, vagyis az anyagi erőforrásokat is becsléssel tervezni kell. A projekthez rendelt, tervezett költségek összessége a költségvetés.

1.4. Az ingatlaneladás menete: Stratégia

Minek ide ilyen magasröptű kifejezések? Nyugi, mindjárt egyszerűen elmondom a lényegét. Azt viszont nagyon fontos megértened, hogy a lakáseladás kezdési szakaszában végig kell gondolni és eldönteni, milyen stratégiával akarod eladni az ingatlant. Kezdjük a stratégiával, mert ez egy olyan szó, amit rendszeres félreértenek vagy rosszul használnak a hétköznapi életben.

A stratégia nem valami megfoghatatlan, misztikus, magasabb rendű kifejezés, amit a hétköznapi ember nem érthet meg. A stratégia a Wikipédia szerint „a cselekvések egy hosszabb távú terve egy bizonyos cél elérése érdekében”. Még egyszerűbben a stratégia az út, ami a célhoz visz.

Milyen stratégiákat választhatsz? A teljesség igénye nélkül íme néhány eladói stratégia:

Mivel nincs ideje, energiája rá, ezért az ingatlaneladó nem akar foglalkozni az ingatlan eladással, és megbíz egy ingatlanközvetítőt az eladással. Kulcsot is ad az ingatlanosnak, hogy ne kelljen ott lennie a mutatásnál.
Mivel nem ért hozzá és bizalmatlan idegenekkel szemben, ezért az ingatlaneladó egy ingatlanközvetítőt bíz meg az eladással, de mindig ott van a lakás mutatásánál.
Mivel hallott már a home stagingről vagy alkalmazta is korábban, az eladó felkészíti ingatlanát az eladásra. Van tapasztalata az ingatlaneladásban. Ezért, és mivel a home stagingelt ingatlanokat lényegesen könnyebb eladni, úgy dönt, egyedül adja el az ingatlanát.

Sokféle indokkal többféle módon dönthetnek az ingatlaneladók. Mindenki saját tapasztalata, hozzáállása, élethelyzete alapján dönti el, hogy melyik utat választja. Egy dologra itt felhívom a figyelmedet. Ez pedig nem más, mint a szakértelem. Lehet szeretni az ingatlanközvetítőket és lehet nem szeretni őket. De ezt élesen külön kell választani attól, hogy az ingatlanközvetítés egy szakma. Sokféle (jogi, pénzügyi, marketing, értékesítés stb.) tudás és tapasztalat kell hozzá.

Ezzel a szakmai tudással az eladók nagy része nem rendelkezik. Ezért, érdemes valamilyen módon ezzel a szakértelemmel felvértezni magukat. Ez lehet egy ingatlanközvetítő és lehet egy tanácsadó is.

Statisztika:
A Duna House egyik vezetője szerint az ingatlan adásvételek 70%-a ingatlanközvetítő nélkül zajlik le.

2. Ingatlaneladás menete: Előkészületek

A lakáseladásnak ebben a szakaszában különféle papírmunkákat és kutatómunkákat végezzük. A későbbi siker érdekében egyik részét se hagyd ki! Az egyes pontok sorrendje felcserélhető, illetve ha van rá erőforrásunk, akkor mehetnek párhuzamosan is.

Ez a – nevezzük számítógépes és ügyintézős – szakasz mehet párhuzamosan az ezt követő nagyobb szakasszal, amit home stagingnek hívunk, ami az ingatlaneladásra történő felkészítését jelenti. Míg abban a szakaszban a lakást készítjük fel, ebben a szakaszban az eladó készül fel papírral, gondolatokkal és fejben.

2.1. Az ingatlaneladás menete: Információgyűjtés

Vizsgáld meg az ingatlanpiacot! Olvass utána, hogy mi a helyzet általában, illetve konkrétan abban a földrajzi régióban, ahol a te ingatlanod található! Jó forrásokat lehet találni a portfolio.hu-n, a hvg.hu-on, és az egyes ingatlan irodák honlapjain is pl. Balla Ingatlan.
Érdemes valamennyire utána járni és megtudni, hogy vannak-e vagy lesznek-e a jövőben olyan gazdasági folyamatok, intézkedések, amelyek valamilyen módon befolyásolják az ingatlanpiacot és az ingatlan árakat. Például jogszabályok, adók bevezetése vagy ÁFA változás stb.
A közvetlen környezetben is hasznos körbe nézni. Például épül egy óvoda vagy iskola a közelben. Ha elég messze van annyira, hogy nem kell az építkezés zaját hallgatni évekig, akkor ez mindenféleképpen pozitívum, amennyiben ingatlanod célcsoportja gyerekes családok.
Az információgyűjtés nemcsak a külvilágra vagyis a környezetre vonatkozik, hanem saját lakásunkra vagy házunkra is. A legtöbb esetben szükséges egy kis házi kutatómunka ahhoz, hogy összeállítsuk ingatlanunkkal kapcsolatos legfontosabb információkat. ha esetleg nem tudod lakásod, házad, nyaralód helyrajzi számát, akkor ennek is nézz utána. Íme néhány kérdés, amit a vevők is feltehetnek. Praktikus ezeket egy dokumentumba összerendezni. Kelleni fog a hirdetéshez és a vevőkkel folytatott tárgyaláshoz is. Nem érdemes ellazsálni ezekre a kérdésekre a válasz kinyomozását, az utána nézést, ugyanis a nem tudást is beárazzák a vevők.
- Mikor épült a ház/épület?Nyaraló és ház esetében mi az építési övezeti besorolás?Mi az építés anyaga?Ha nem új vagy 10 éven túli az ingatlan, akkor mikor lett felújítva?A felújítás részleteit is jó tudni évre lebontva pl. nyílászárók cseréje, elektromos hálózat felújítása stb.A jelenleg fűtés mikor lett kialakítva? Ennek a műszaki részletei?
- Bármire a házban vagy lakásban van-e garancia?
- Társasháznál hasonlóképpen a felújítása részletei nagyon fontosak.

2.2. Az ingatlaneladás menete: Árelemzés – ármeghatározás

A lakáseladás menetének az ár meghatározása az egyik legnehezebb része, és az eladók sokszor elnagyolják ezt a feladatot. Márpedig laikus számára az ingatlanárat meghatározni egyáltalán nem könnyű, hiszen minden ingatlan más és más, tehát nem összehasonlítható, mint egyéb termékek.

Logikus, hogy senki nem szeretné alacsonyabb áron eladni az ingatlanát, mint amennyiért a piacon elkelne. Ezért inkább a túlárazás jellemző az ingatlanpiacon. Érzelmi okok is belejátszanak a túlárazásba, mivel az eladó túlbecsüli a saját ingatlanát.

A lényeg, hogy kerüld az alul értékelést és a túlértékelést is. Ha túlértékeled vagy túl magasra árazod lakásodat, akkor garantáltan tovább fogod árulni azt, akár évekig is. Szélsőséges esetben, ha kitartasz irreálisan magas árad mellett, sose fogod eladni.

Na, de hogyan árazd be jól az ingatlanodat? A rövid válaszom: alapos kutatómunkával és szakember segítségének igénybevételével. Először is tájékozódj az ingatlanárak alakulásáról! Szakember lehet egy ingatlan értékbecslő, vagy ingatlan tanácsadó vagy ingatlanközvetítő. Amennyiben budapesti lakásod értékbecslésére van szükséged ingatlaneladás céljából, akkor én is tudok segíteni.

Tipp:
Különböztesd meg a hirdetési árat és a tényleges eladási árat! Sokan ezeket összemossák és egynek tekintik. Az ingatlan.com-on és egyéb hirdetési portálokon szereplő áraknak sokszor köze nincs a realitáshoz, tehát csak orientációnak használd, de azt is nagyon óvatosan!

2.3. A lakáseladás menete: Tulajdoni lap

A tulajdoni lapnál semmit se számít egy több évvel ezelőtti keltezésű példány. Mindig friss tulajdoni lap kell, ha érdemi információra van szükségünk, vagyis ha ellenőrizni akarjuk az adatokat.

A tulajdoni lap az ingatlan személyi igazolványa. Ez az ingatlanértékesítés egyik fő dokumentuma. Mindenképpen javaslom, hogy már az előkészületi szakaszban töltsd le online és nézd meg!

Meglepetések is érhetik az embert, úgyhogy érdemes ezzel mihamarabb szembesülni! Minden egyes bejegyzést nézzünk végig! Ha megtaláljuk egy bejegyzésre vonatkozólag a törlési időpontot, akkor az a bejegyzés már nem érvényes. Ha a tulajdoni lap nem aktuális adatokat tartalmaz, akkor a megfelelő úton módon töröltetni kell azokat.

A tulajdoni lapot a legegyszerűbben a Földhivatal Online felületén tudod letölteni. A tulajdoni lappal kapcsolatos minden fontos tudnivalót ebben a cikkben részletesen leírtam.

2.4. A lakáseladás menete: Energetikai tanúsítvány

Az energetikai tanúsítvány egy olyan okmány, mely megmutatja az adott ingatlan energetikai hatékonyságát. A kivételektől eltekintve kötelező elkészíteni a lakóingatlanok esetében. A számát pedig be kell írni az adásvételi szerződésbe. Továbbá egy példányt át kell adni a vevőnek.

Érdemes az előkészítő szakaszban túlesni ezen, hogy ne legyen kapkodás belőle, amikor már az adásvételi szerződés aláírásáról van szó. Minden részletet az energetikai tanúsítványról itt olvashatsz el. Figyelem! 2023. november 1-től új szabályok vannak az energetikai tanúsítványra, amiről olvashatsz ebben a cikkben.

Egy ingatlan energetikai hatékonysága és az ezt tükröző energetikai besorolása hatással van az ingatlan árára. Erről bővebben itt olvashatsz.

2.5. A lakáseladás menete: Dokumentáció összeállítása

Többféle fontos dokumentumot gyűjts össze, ha gördülékenyebbé akarod tenni az eladást! Kérdezheted, hogy miért van erre szükség? Azért, amit sajnos sok ingatlan eladó nem ért meg. Mert a vevő van a középpontban! A vevő nem egy kiló kenyeret vesz, nem 100 Ft-ot fog fizetni, hanem súlyos 10 milliókat fizet ki. Tessék megérteni, hogy szüksége van sok-sok információval a kapcsolatban!

Ezekre az információkra szüksége lesz a vevőkkel való tárgyalás során. A felkészült érdeklődők sok-sok kérdést fognak feltenni, illetve kérek, hogy betekintést kapjanak ezekbe az iratokba.

Ezeket a dokumentumokat keresd meg és rendezd össze egy dossziéba! Van, ami házra vonatkozik és van, ami lakásra:

Építési dokumentumok
Felújítással kapcsolatos dokumentumok
Számlák és hozzájuk kapcsolódó garanciák
Társasházi alapító okirat (Minden társasháznak kell legyen!)
Szervezeti és Működési Szabályzat (amennyiben van ilyen a társasháznak)
Határozatok vagy Határozatok könyve (társasház esetében)
Házirend (amennyiben van ilyen a társasháznak)

A következő kérdésekre keress választ a fenti dokumentumok valamelyikében (vagy bárhol máshol)!

Társasházi lakás esetében néhány példa:

Lehet-e háziállatot tartani?
A többi lakónak van-e elővásárlási joga?
Rövid távú szálláskiadás, Airbnb engedélyezett-e vagy tiltott?
Mekkora tartaléka van a társasháznak?
Milyen ház felújításokat végeztek már el (pl. tetőszigetelés, elektromos hálózat felújítása stb)?
Milyen felújításokról hozott már a társasház határozatot?

3. Ingatlaneladás menete: Home staging

A home staging szó szerinti jelentése az otthon színpadra állítása. Tényleges jelentése pedig az ingatlan felkészítése eladásra vagy bérlésre. Némi túlzással azt is mondhatnám, hogy a lakáseladás menetének a legfontosabb szakasza a home staging. Természetesen fontos a többi lépés is, de a sikerhez elengedhetetlen ez a rész. Sokan persze pont ezt hagyják ki a lakás eladás folyamatából, de te, aki ezt a cikket olvasod, nem fogod, ugye?

Mi a home staging, vagyis az ingatlanfelkészítés haszna?

Gyorsabban, azaz rövidebb idő alatt lehet eladni egy home stagingelt, azaz felkészített lakást, mint egy nem felkészített lakást. Gyorsaságnak értéke van, hiszen hamarabb a zsebben van a pénz, másrészt pedig nem kell az eladónak további energiákat, időt az eladásra fordítania.
Az eladhatatlanból leadható válik az adott ingatlan.
A piaci árnál magasabb áron lehet eladni a felkészített lakásokat, házakat.
A felkészített ingatlanok hirdetése kitűnik a kínálatból, kiemelkedik a tömegből, és ezáltal sokkal több emberhez eljutnak. Miért fontos ez? Mert minél több ember látja a hirdetést, annál hamarabb meglesz az az egy, aki végül a vevő lesz.

Mivel az ingatlan felkészítése egy külön nagy téma, ezt itt nem részletezem, viszont javaslom a home staging témakörben írt cikkeim elolvasását, amiket itt találsz.

Na, de mennyibe kerül a home staging? Kérdezed jogosan. Nos, klasszikus home staging esetében max. az ingatlan értékének 1-5%-a. Meggyőződésem, hogy jó állapotú, felújított, újszerű vagy új ingatlanoknál mindenféleképpen érdemes mérlegelni a home staging alkalmazását. De ha erre nincs mód, akkor is rendrakás, a selejtezés, és az alapos takarítás, továbbá az ingatlan ebben az új állapotban történő fotózása is sokat számít.

4. Ingatlaneladás menete: Ingatlanmarketing

4.1. Célcsoport meghatározás

Az ingatlanértékesítés folyamatában fontos lépés, hogy legyen célcsoport meghatározás. Ha van célcsoport, akkor az ingatlant annak megfelelően lehet és kell is tálalni. És az ingatlan hirdetésben is meg kell szólítani őket.

A célcsoport meghatározása azt jelenti, hogy beazonosítjuk, kik azok, akik pont ilyen ingatlant keresnek.

Néhány példa a célcsoportra: egyetemisták, fiatal párok (gyerek nélkül), családok kis gyerek(ek)kel, családok nagyobb gyerekekkel, egyedülállók, befektetők, nyugdíjasok.

Ezeket a kérdéseket érdemes végig gondolni a célcsoport meghatározásánál:

Hány szobás a lakás?
Ki keres a környéken?
Milyen az infrastruktúra?
Milyen a közlekedés?
Van-e lift?
Kik a szomszédok?
Az eladó miért vette annak idején?

A célcsoport meghatározás nagyon elegánsan, talán tudományosan is hangzik, de valójában ennél egyszerűbb dologról van szó. Azt jelenti, hogy beleképzeljük magunkat a vevők helyébe. Megpróbáljuk megérezni, kitalálni az igényeiket, illetve beazonosítani azt, hogy kik azok, akiknek az igényeit az ingatlan és a környéke kielégíti.

4.2. Ingatlanhirdetés elkészítése

Gondolkodtál már rajta, hogy mi az ingatlan hirdetés célja? Sokan azt gondolják, nyilván az ingatlan eladása. Persze végső soron azt szolgálja, de az ingatlan hirdetés közvetlen célja az, hogy a hirdetés felkeltse az érdeklődő figyelmét, és ezért megnézze az ingatlant.

Ki kell emelnem itt valamit, amit nem szoktak végig gondolni az emberek. Nem az a cél, hogy rengeteg érdeklődő megnézze a meghirdetett ingatlant! Az a cél, hogy az érdeklődők a lehető legpontosabb képet kapjanak az ingatlanról, és azok nézzék meg, akik tényleg ilyen ingatlanra vágynak. Ne felejtsük a fő szabályt: egyetlen egy vevőre várunk!

4.2.1. Hirdetési szöveg

A hirdetési szöveg megírásának az alapfeltétele, hogy előre összegyűjtsd az információt az ingatlannal kapcsolatban. Ha ezt a feladatot az előkészületek részeként elvégezted, akkor most könnyebb a dolgod.

Milyen a jó hirdetési szöveg?

A célcsoporthoz szól.
Strukturált, azaz nem ömlesztve van az információ, hanem részekre szedve könnyen olvasható.
Teljeskörű, vagyis tartalmazzon minden olyan információt, ami alapján az érdeklődő eldöntheti, hogy az ingatlan neki való.
Érzelmeket közvetít, hiszen az ingatlanvásárlás elsősorban érzelmekről szól. Leírás is keltse fel a vágyat!
Figyelemfelkeltő.

Az ingatlanhirdetési tudnivalókról bővebben itt írtam.

4.2.2. Fotók

A fotók kulcsfontosságúak ingatlaneladásnál. Nem lehet elégszer hangsúlyozni. Profi ingatlan fotóstól a tippeket itt olvashatod el.

4.2.3. Alaprajz

Ingatlan hirdetéshez elengedhetetlen az informális alaprajz. Tehát nem műszaki alaprajz kell, hanem informális! Olyan, amin egy földi haladó is ki tud igazodni. Egyszerű, méretarányos alaprajz, amin látszanak a következők:

Helyiségek neve
Helyiségek mérete
Ajtók bejelölve
Ablakok bejelölve
Bejárati ajtó

Az interneten több ingyenes program is rendelkezésre áll, melyek segítségével könnyedén el lehet készíteni az informális alaprajzot. Az alaprajz készítés tudnivalóiról itt olvashatsz.

4.3. Az ingatlan meghirdetése

És akkor jön a lakáseladás vagy házeladás menetének az egyik legizgalmasabb pillanata: miután meghirdetjük az ingatlant, hogyan reagál a piac, elkezd-e csengeni a telefon.

No de, hol is érdemes meghirdetni az ingatlant? El kell különíteni az offline és online módszereket.

Valószínűleg azt mindenki sejti, hogy az internetes hirdetést azaz az online módszereket ma már nem lehet kihagyni. Sőt, mára már övék a vezető szerep. Rengeteg ingatlan hirdetési portál van már manapság. Ezért felmerülhet a kérdés: melyiket használjuk?

Van egy mondás, miszerint, aki nem jelenteti meg hirdetését az ingatlan.com-on, az nem is akar eladni. Ebben sok igazság van. A nagy hirdetési portálok között a legfontosabb, hogy az ingatlan.com-on megjelenjen a hirdetésed.

Statisztika:
Az ingatlan.com 60-70%-os piaci részesedésével piacvezető az internetes ingatlan hirdetések piacán.

Ebből a cikkből megtudhatod, mely ingatlanhirdetési portálok a piacvezetők! Ez segít abban, hogy eldöntsd, hol hirdesd meg lakásodat.

Tipp:
Vezesd egy táblázatban, hogy mikor melyik hirdetési portálra tetted fel a hirdetésedet! Figyeld a statisztikákat! Ha kell, akkor változtass rajta! Ha érkezik hozzá kérdés, azt válaszold meg!

Az online hirdetési felületek közül ne feledkezz meg a Facebook Marketplace-ről és egyéb Facebook csoportokról sem, ahol az ingatlaneladó fotókkal együtt teheti fel a hirdetését!

A barátokat, ismerősöket is kérd meg, vigyék hírét, hogy árulod a lakásodat, házadat! Ezenkívül a hirdetőtábla vagy molinó is nagyon jó eszköz. Az ingatlan.com a csomagjaihoz ingyen adja a hirdetőtáblát.

5. Ingatlaneladás menete: Értékesítés

Az ingatlaneladás következő és egyben befejező szakasza az értékesítés, mely az alábbi lépésekből áll.

5.1. Érdeklődők kezelése telefonon

Miután feladtad a hirdetést, az érdeklődők keresni fognak telefonon. A telefoncsörgés jó visszajelzés arra, hogy jó-e a hirdetésed, a fotóid és az ár.

Néhány tipp az érdeklődők kezeléséhez:

Hagyd, hogy az érdeklődő kérdezzen!
Csak arra válaszolj, amit kérdez!
Hagyd, hogy a beszélgetést az érdeklődő vezesse!
Várd meg, amíg ő eljut oda, hogy időpontot kérjen a megtekintésre! Ha nem kér időpontot, akkor valamiért mégse az ő esete a lakásod.
Semmiképpen ne menj bele egy telefonos alkudozásba! Először lássa valaki az ingatlant, aztán tegyen ajánlatot!
Mindig úgy beszélj az érdeklődővel, hogy nyugodtak a körülményeid, és teljes mértékben oda tudsz rá figyelni!
Egy táblázatban rögzítsd az érdeklődők főbb adatait (pl. név, elérhetőség, milyen kérdései voltak stb.)

5.2. Az ingatlan bemutatása

Először is kezdjük azzal ennek a lépésnek az ismertetését, hogy hogyan készülj fel az érdeklődők fogadására!

Rakj rendet és takaríts ki alaposan! Ha felkészítetted lakásodat az eladásra, akkor ez nem lesz nehéz. A lényeg, hogy megközelítőleg ugyanaz legyen a valóságban, mint a fotókon. (Persze, ha nem felkészített állapotot fotóztál, akkor az jó, ha annál jobban mutatsz élőben.)
Szellőztess ki! Soha ne legyen mutatáskor kellemetlen szag.
Húzd el a függönyöket! Legyen világosság! Ha nincs, akkor kapcsold fel a villanyokat!
Rakj el mindent a ruhaszárítóról és az edényszárítóból! Mindent rakj el, amit zavarja a hangulatot, életérzést!
Ne legyen kisállat vagy kisgyerek otthon a lakás bemutatásakor!
Ha meg tudod oldani, legyen valamilyen finom illat! Például kávé, sütemény, pogácsa.
Csak az legyen otthon, aki tényleg kell a lakás megmutatásához!
Tegyél egy friss virágcsokrot vázába egy központi helyre!

Hogyan viselkedj, mit csinálj az ingatlan mutatásakor?

Ekkor is az lebegjen a szemed előtt, hogy a vevő van a középpontban!
Készíts cipővédőlábzsákot (gyógyászati segédeszköz boltokban is kapható), hogy ne utcai cipőben menjenek be lakásodba a látogatók!
Hagyd, hogy az érdeklődő nézelődjön!
Nem kell folyamatosan beszélni. Ne sztorizz!
Hagyd, hogy a vevőjelölt beszéljen! Próbáld megtudni a mozgatórugóit!
Ha negatív megjegyzést tesz, viseld el! És általában: tedd félre az érzelmeidet! Ne sértődj meg!
Miután elment az érdeklődő, a telefonoknál elkezdett táblázatba vezesd be a látogatás időpontját, és az elhangzottakból a lényeget!

5.3. Ajánlat – Alku -Tárgyalás – Megállapodás

Nos, ez a rész a lakáseladás menetének a taktikus része. Itt a pszichológia, az érzelmek, a megérzések és a gyakorlat is sokat számíthatnak.

Ha egy érdeklődő érdeklődést mutat, és az árat szóba hozza, illetve annak csökkentését, sose menj bele abba, hogy te kezdd el az árat csökkenteni! Ha valakit érdekel az ingatlan, tegyen ő ajánlatot! Ezt vételi ajánlatnak vagy vételi szándéknyilatkozatnak hívjuk. Mindenképpen kérd írásban! Az eladónak és a vevőnek a vételi ajánlat elfogadásával az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettsége keletkezik.

Íme néhány gondolat és tanács, hogyan tárgyalj, és juss el a megállapodásig:

Őrizd meg végig a hidegvéredet! Nem szabad azt gondolni, hogy nincs több lehetőséged, ha az éppen aktuális vevőjelölttel nem jön össze a megállapodás. Majd jön egy következő!
Soha ne áruld el, hogy meddig tudsz elmenni!
Készülj arra, hogy több lépcsős lesz az alkufolyamat! (De persze lehet, hogy egy körben sikerül a megállapodás.)
Nemcsak az árról szól a megállapodás. A többi fontos feltétellel is összekapcsolhatod az árat. Például: Amikor engedsz valamennyit az árból, kérd a fizetési határidő rövidítését! Ha neked fontos egy adott birtokbaadási időpont, akkor azt illeszd bele a tárgyalásba!
Ha részletkérdéseken fennakadás van, akkor törekedj ezek megoldására, hiszen a nagy kérdés (az ár és a vevő szándéka) a lényeg, amire fókuszálni kell. Például nem érdemes azon huzakodni egy 40 milliós ingatlannál, hogy maradjanak a lámpatestek vagy nem!
Koncentrálj a számodra lényeges feltételekre (ár, fizetési határidő, birtokbaadási időpont), és egyúttal legyél rugalmas a számodra kevésbé fontos kérdésekben!

5.4. Adásvételi szerződés

A korrekt adásvételi szerződés az ingatlaneladás menetének kritikus momentuma. Ekkor ölt testet egy jogi dokumentumban az, amiben a felek megállapodtak. Az adásvételi szerződés elkészítése ügyvéd feladata. Ügyvédi ellenjegyzés nélkül az ingatlan adásvételi szerződés nem adható be a Földhivatalhoz. Jellemzően a vevő hozza az ügyvédet és ő is fizeti.

Régebben az ügyvéd mindkét felet képviselte. Ez azonban megváltozott. Ezért mindenképpen nézesd át a szerződés tervezetet aláírás előtt a saját ügyvédeddel! Figyelem! Olyan ügyvédet keress, aki ingatlan ügyekre specializálódott.

A tudatosság jegyében ne feledd, hogy ez a TE szerződésed, vagyis érezz felelősséget azzal kapcsolatban, hogy alaposan elolvasod, és ha nem értesz valamit, akkor megkérdezed a szerződést készítő ügyvédet. Ha valamilyen szerződéses ponttal nem vagy elégedett, mert úgy érzed, hogy az hátrányos rád nézve, akkor jelezd ezt és törekedj annak megváltoztatására, figyelembe véve az ügyvéded tanácsát. A szerződés aláírására jellemzően a szerződést készítő ügyvéd irodájában szokott sor kerülni.

A szerződés aláírásakor minimum a foglaló kifizetését elvárjuk a vevőtől. Előfordul, hogy ilyenkor, aláíráskor a vevő a teljes vételárat egyben kifizeti. Ez azért nem gyakori. A vevők egy része teljes mértékben önerőből fedezi a vételárat, ami lehetséges úgy, hogy ők maguk is eladnak egy vagy több ingatlant, és azok eladási árából finanszírozzák az vásárolt ingatlant. A vevők másik része pedig kombinálja az önerőt banki hitellel. Ez utóbbi esetben a bank elvárásai szerinti szövegrészek is bekerülnek a szerződésbe.

5.5. Birtokbaadás

A birtokbaadás a lakáseladás menetének fontos pillanata, ugyanis az ingatlan ekkor kerül át fizikailag a vevő tulajdonába. Továbbá az eladó ilyenkor átadja az ingatlan kulcsait.
A kiürített és tiszta (igen, úgy gondolom, az úgy korrekt, hogy egy tiszta ingatlant ad át az eladó a vevőnek) ingatlanban a felek leolvassák a mérőórák állását, és ezt írásban is rögzítik a Birtokbaadási Jegyzőkönyvben. Az interneten ilyen formanyomtatvány letölthető.

A felek az óraállásokat és a kulcsok átadását aláírásukkal igazolják a jegyzőkönyvben. Két tanú is legyen, mert a közüzemi szolgáltatók jellemzően ezt kérik!

Ha gépesített állapotban adsz el egy ingatlant, akkor segítség a vevőnek, ha a használati utasításokat és garanciális papírokat (amennyiben van ilyen) összegyűjtöd és ezeket is átadod a vevőnek.

A különböző szolgáltatóknál (gáz, áram, víz, szemétszállítás stb.) a tulajdonosváltás bejelentését általában mindkét fél intézheti, de érdemes egyeztetni a felek között. Hivatalosan a vevő dolga az átírás 15 napon belül. A birtokbaadási jegyzőkönyvön szereplő óraállásig a fogyasztást az eladó fizeti, utána pedig már a vevő.

5.6. Adózás

A lakáseladás menete záró lépései közé tartozik az adózás témakörének az áttekintése. Az ingatlan értékesítéséből keletkezett jövedelem adóköteles, tehát az eladónak személyi jövedelem adót kell fizetni. De nem minden esetben. Ehhez fontos, hogy az eladó már az eladás elhatározásakor tisztában legyen azzal, hogy kell-e majd adóznia vagy nem. A részleteket az ingatlaneladás utáni adózásról itt foglaltam össze.

Fő szabály, hogy amennyiben az ingatlan a szerzéstől számított öt éven belül kerül eladásra, akkor adózni kell utána. Amennyiben öt évnél régebbi a szerzés, akkor az eladásból származó jövedelem után nem kell adózni.

5.7. Önkormányzatnál bejelentés

Abban az esetben, ha valamilyen helyi adó tárgyát képezi az ingatlan (pl. építményadó, telekadó stb), az adásvétel után a vevőnek a helyi önkormányzat adó osztálya felé bejelentést kell tennie. Ennek a határideje az adásvételt követő év január 15. Az eladó a saját érdekében jó, ha már a birtokbaadás után írásban jelzi, hogy nem ő a tulajdonos.

Ingatlaneladás menete – Összegző gondolatok

A fentiekből megérthetted az ingatlanértékesítés menetét és minden egyes lépését. Bízom benne, hogy világossá vált, mit mikor kell tenni. Igyekeztem arra is felhívni a figyelmet, hogy mire figyelj különösen az egyes fázisokban.

Ki szeretném emelni, amire nem biztos, hogy gondoltál: az ingatlaneladás folyamata nemcsak a számokról szól, hanem az érzelmekről is. Az ingatlaneladás első szakaszai arra is jók, hogy az eladó lelkileg is felkészüljön az ingatlan eladására, az elengedésre. Mert bizony sokszor nincsen rá készen az eladó, hogy elengedje lakását vagy házát, és emiatt akár évekig is árulhatja.

Ha a fenti lépéseket követed, akkor az eredmény nem marad el. Ha biztosra akarsz menni, akkor olvasd el a könyvemet, amely teljes körűen feltárja azokat a tényezőket, amelyek ahhoz kellenek, hogy a megtöbbet kihozd ingatlanod eladásából. Itt tudod megnézni: Ne dobj ki milliókat az ablakon!

Sikeres ingatlaneladást kívánok!

Magyari Éva, az Ingatlan Angyal

ingatlan- és home staging szakértő

Kiemelt kép forrása: Magyari Éva

Magyari Éva vagyok.
Ingatlantulajdonosoknak segítek, hogy gyorsan és a lehető legjobb áron el tudják adni a házukat vagy lakásukat – ingatlanközvetítő nélkül.